FPI vs Immobilier

Vous êtes à la recherche d'opportunités d'investissement immobilier et envisagez de vous lancer sur le marché.

Avant de faire des mouvements brusques, c'est une bonne idée d'avoir une solide connaissance pratique des deux principales options d'investissement immobilier:les fiducies de placement immobilier (FPI) et les acquisitions immobilières directes.

Fonds de placement immobilier :un aperçu

Dans un passé pas si lointain, vous deviez acheter une propriété physique pour investir dans l'immobilier. Vous pourriez acheter un immeuble de bureaux ou un autre immeuble commercial ou vous pourriez acheter une maison multifamiliale ou un immeuble d'appartements. Dans les deux cas, il était beaucoup plus risqué et plus coûteux d'entrer sur le marché immobilier.

Mais tout a changé en 1960 avec l'introduction des investissements en FPI. Le Congrès a créé des FPI pour fournir à tous les investisseurs un accès plus facile aux opportunités d'investissement immobilier. Et depuis ce temps, Les FPI sont devenues une option très populaire pour les investisseurs de tous types.

Qu'est-ce qu'un FPI ?

Une FPI est une organisation cotée en bourse qui finance, possède, ou exploite des actifs immobiliers productifs de revenus. C'est un peu comme un fonds commun de placement - mais juste pour l'immobilier.

Lorsque vous investissez dans l'immobilier, votre argent va dans un fonds avec le capital d'autres investisseurs. Les FPI sont généralement composées d'actions, ce qui les rend beaucoup plus liquides que les investissements immobiliers directs. Les REIT peuvent donc être utilisés comme des investissements à court ou à long terme. Plus, vous recevez des versements réguliers sous forme de dividendes en fonction du nombre d'actions de FPI que vous possédez.

Croyez-le ou non, la Securities and Exchange Commission exige que les FPI versent au moins 90 pour cent de leur revenu imposable en dividendes. A la baisse, cela signifie que vous devrez payer des impôts dessus.

Vous pouvez acheter des FPI cotées en bourse sur le marché boursier par l'intermédiaire de maisons de courtage comme Schwab ou TD Ameritrade.

Ou vous pouvez acheter des REIT publics non négociés auprès de plateformes d'investissement comme Fundrise, Fonds Diversy, Rue de la foule, et Realty Mogul.

Trois principaux types de FPI

Il existe trois principaux types de FPI :

1. FPI actions

Les FPI en actions sont le type le plus populaire, représentant 90 % de tous les FPI. Les REIT en actions génèrent des revenus de l'immobilier physique, y compris le bureau, Résidentiel, vendre au détail, ou des propriétés de santé. Les types de propriété ont tendance à varier d'un fonds à l'autre.

2. FPI hypothécaires

Les FPI hypothécaires investissent dans des hypothèques immobilières plutôt que dans des propriétés réelles. Par conséquent, les actionnaires sont payés par des paiements d'intérêts sur des prêts individuels sur les propriétés qui sont dans le fonds.

3. FPI hybrides

Les FPI hybrides offrent une combinaison de financement hypothécaire et de financement par actions aux investisseurs. En d'autres termes, si vous investissez dans une FPI hybride, vous pouvez percevoir des intérêts et des revenus de location.

En quoi les REIT sont différents de l'immobilier direct

L'achat de REIT est très différent de l'achat de propriétés physiques. Voici quelques raisons.

Les REIT ont une barrière à l'entrée plus faible

Investir dans la propriété physique nécessite un niveau de connaissances de base. Par exemple, vous devez connaître le marché local où vous achetez afin d'avoir une idée de votre retour sur investissement potentiel lors de la location ou du retournement.

Vous devez également posséder des connaissances sur les réparations domiciliaires ou disposer d'un solide réseau d'entrepreneurs et de gestionnaires immobiliers pour entretenir votre propriété ou la remettre en état pour la revente. Vous devrez peut-être également réviser des éléments tels que l'amortissement et les déductions fiscales potentielles.

D'un autre côté, vous n'avez besoin de connaître aucune de ces choses pour investir dans des FPI. Tout ce dont vous avez besoin, c'est d'un désir de posséder un bien immobilier et de suffisamment d'argent pour investir.

Apprendre encore plus:

• Consultez notre article sur les meilleures stratégies d'investissement immobilier

Les FPI coûtent moins cher

Investir dans la propriété directe peut être extrêmement coûteux. Les nouveaux investisseurs immobiliers sont souvent surpris de voir bon nombre des frais associés à l'investissement dans l'immobilier.

Par exemple, acheter une propriété, vous devez généralement obtenir un prêt hypothécaire et absorber les taux d'intérêt associés. Vous avez également besoin d'une somme d'argent importante pour un acompte.

Pour éviter de payer une assurance prêt immobilier (PMI), vous devrez peut-être mettre 20 % ou plus. Et tout cela avant que les frais de clôture n'entrent dans l'équation, qui s'ajoutent à des milliers de dollars supplémentaires que vous devez payer d'avance ou au cours d'un prêt.

Les coûts élevés des investissements immobiliers suffisent à dissuader de nombreux investisseurs de se lancer.

FPI, d'autre part, ont tendance à être beaucoup plus abordables. La plupart des FPI viennent généralement avec un investissement minimum de seulement 1 $, 000 à 2 $, 500 ou plus.

À la fois, vous n'aurez pas à passer par le processus d'obtention d'un prêt hypothécaire ou d'effectuer des versements mensuels sur le prêt.

Les FPI demandent beaucoup moins d'efforts

Investir dans des REIT peut générer des revenus passifs, ce qui signifie que vous pouvez gagner de l'argent sans avoir à faire de travail. En d'autres termes, vous n'aurez pas à vous soucier des appareils cassés, l'entretien des pelouses, réparation de toiture, trésorerie mensuelle, ou quoi que ce soit de cette nature.

Cela rend les FPI idéales pour les personnes qui n'ont pas le temps ou le désir d'assumer la responsabilité d'un investissement immobilier traditionnel. Tout ce que vous avez à faire est de rechercher et d'acheter un fonds, asseyez-vous, et assurez-vous qu'il est conforme aux normes.

L'achat d'un bien immobilier physique peut générer des revenus passifs, trop, mais pas toujours.

Transformer une propriété physique en revenu passif implique souvent de travailler avec une société de gestion immobilière qui gère tous les aspects liés à l'entretien de la propriété et aux relations avec les locataires.

Être sûr, les sociétés de gestion immobilière peuvent faciliter la vie des investisseurs. Mais ils peuvent aussi être très chers, coûtant des centaines ou des milliers de dollars chaque mois selon les services qu'ils fournissent.

Pas de contact avec les locataires

En plus de ne pas avoir à se soucier de l'entretien, vous n'avez pas non plus à vous soucier de traiter avec les locataires. Cela signifie que vous serez épargné de trouver des personnes pour louer ou louer votre espace, encaissement des paiements, le traitement des plaintes, et faire face aux expulsions si les gens cessent de payer.

Ce dernier scénario se produit plus que vous ne le pensez. En plus de ça, certains États ont des lois très strictes protégeant les locataires lorsqu'ils cessent de payer leur loyer, ce qui rend très difficile pour les propriétaires de prendre des mesures. Malgré ce que vous pourriez penser, les expulsions ne sont pas toujours un processus simple et clair.

Les REIT offrent une liquidité beaucoup plus importante

Les propriétés directes peuvent être très difficiles à déplacer et peuvent prendre des mois voire des années à vendre.

L'un des meilleurs aspects des FPI est qu'ils sont très liquides. Vous avez la liberté de les acheter ou de les vendre comme vous le feriez pour n'importe quelle autre action.

Assurez-vous simplement de faire attention aux frais potentiels lors de la vente de FPI. Les fonds peuvent parfois contenir des frais cachés. Mes lecteurs de longue date savent ce que je pense des frais. (Spoiler :pas fan !)

Comment les facteurs de risque dans

Tous les investissements immobiliers comportent une part de risque inhérente. Il n'y a pas moyen de contourner la volatilité du marché.

Si vous achetez des FPI, vos investissements dépendent fortement de l'état du marché du logement ou de l'immobilier commercial. Cependant, tous les emplacements n'ont pas tendance à être touchés par les fluctuations du marché. Cela dépend en grande partie de ce dans quoi vous investissez, et où il se trouve.

Investir dans un seul bien immobilier peut aussi vous exposer à beaucoup de risques, surtout si l'on considère que votre investissement ne mènera pas à autant de diversification que de placer votre argent dans un fonds indiciel. Par exemple, il y a un risque d'être illiquide, risque de dommages, et le risque du locataire — en plus du risque de marché.

Passez en revue votre portefeuille d'investissement avant de prendre une décision sur une propriété ou une FPI spécifique, et évaluer votre tolérance au risque. Essayez de déterminer votre capacité à résister à un mauvais investissement avant de faire de gros mouvements.

Questions fréquemment posées

Quelle part de mon portefeuille doit être consacrée à l'immobilier ?

Avant d'investir dans l'immobilier, c'est une bonne idée de jeter un coup d'œil à votre portefeuille et de voir comment vos investissements sont répartis.

Gardez à l'esprit que l'immobilier ne devrait faire partie que de votre portefeuille global. Pour te protéger, évitez d'en mettre trop dans un domaine particulier. À moins que vous n'ayez l'intention d'être un magnat légitime, l'immobilier ne devrait occuper que 5 à 10 % de votre portefeuille global.

En tant que tel, si vous envisagez d'investir dans l'immobilier, vous voudrez peut-être commencer par allouer votre argent à un fonds de courtage à travers une gamme d'actions individuelles, fonds négociés en bourse (FNB), fonds indiciels, et obligations — en plus de vos investissements en FPI. Vous ne voulez pas trop vous concentrer sur une seule classe d'actifs.

De la même manière, ne versez un acompte sur une propriété physique que lorsque vous êtes en mesure de le faire. Par ici, vous pouvez répartir les risques et vous protéger si votre immeuble de placement ne réussit pas.

Apprendre encore plus:

• Consultez notre article sur les ETF par rapport aux fonds indiciels

Est-il difficile de retourner une maison?

Retourner une maison peut être très difficile, surtout si vous ne l'avez jamais fait auparavant.

Souvent, les nouveaux investisseurs achètent une maison en pensant qu'ils peuvent faire demi-tour et rénover pour une vente rapide seulement pour découvrir que le processus est beaucoup plus compliqué. Par exemple, ils pourraient découvrir à leurs dépens qu'une maison ne se vendra pas pour ce qu'ils avaient espéré à l'origine. En plus de ça, les gens investissent souvent trop d'argent dans les réparations et les mises à niveau.

Si vous envisagez de renverser une maison, assurez-vous d'avoir une équipe d'experts pour vous guider tout au long du processus. Vous avez besoin d'un agent immobilier averti et d'entrepreneurs qui savent ce qu'ils font et sont prêts à vous facturer un prix équitable.

Dois-je porter deux hypothèques?

Avoir deux hypothèques peut être risqué. Cependant, c'est souvent nécessaire lors de l'achat d'un immeuble de placement.

Si vous envisagez de contracter une deuxième hypothèque pour votre bien locatif, assurez-vous d'avoir un flux de trésorerie stable et de nombreuses économies d'urgence en réserve au cas où votre deuxième propriété ne se loue pas ou ne se vend pas rapidement. Le plus probable, votre prêteur vous demandera d'avoir un gros tas d'argent économisé.

La dernière chose que vous (et votre prêteur) voulez faire est de vous retrouver dans une situation où vous avez une deuxième hypothèque et pas assez de revenus pour couvrir les dépenses imprévues.

Qu'est-ce qu'une forclusion ?

Lorsqu'un propriétaire prend du retard dans ses versements hypothécaires, la propriété devient en détresse. Une fois qu'une maison devient en détresse, une banque commencera généralement à explorer ses options. Cela peut inclure d'essayer d'organiser une vente à découvert et d'encourager le propriétaire à vendre.

Si d'autres paiements ne sont pas effectués et qu'une vente à découvert n'est pas organisée, la banque peut intervenir et saisir la maison. À ce point, la maison devient saisie.

Les prêteurs mettront ensuite la maison sur le marché. Dans certains cas, il ira aux enchères et au plus offrant.

Les saisies peuvent être d'excellentes opportunités d'achat pour les investisseurs. Cependant, ils peuvent aussi être risqués. Ces types de ventes peuvent entraîner des dommages structurels ou esthétiques dus à la négligence.

Certains investisseurs se sentent mal à l'aise à l'idée d'acheter des propriétés saisies. Cependant, il est important de séparer l'émotion de l'investissement immobilier et de considérer toutes les opportunités uniquement comme des transactions commerciales. Autrement, vous pourriez passer à côté d'excellentes occasions de gagner de l'argent.

Qu'est-ce qu'un échange 1031 ?

L'une des principales raisons pour lesquelles les gens investissent dans l'immobilier direct est les avantages fiscaux qu'un échange 1031 peut offrir. En bref, le processus consiste à reporter les impôts sur les gains en capital que vous gagnez de la vente de votre immeuble de placement - si vous réinvestissez ces fonds dans un immeuble de placement ultérieur.

Un échange 1031 peut se produire lorsque les événements suivants se produisent :

1. Vous vendez un immeuble de placement à profit.

2. Vous achetez un immeuble de placement subséquent d'une valeur égale ou supérieure à votre propriété précédente.

3. Les deux transactions doivent avoir lieu dans un délai précis, et sous certaines conditions.

Par exemple, vous pouvez vendre une maison multifamiliale, et acheter plusieurs immeubles de placement qui valent le même montant ou plus.

La ligne de fond

Il y a beaucoup à considérer lors du choix entre les FPI et les propriétés directes. À la fin de la journée, tout dépend de la direction que vous préférez, et ce qui a du sens pour votre situation spécifique.

Un investissement direct peut donner accès à une propriété qui s'apprécie dans le temps et génère des flux de trésorerie réguliers. Ou vous pouvez retourner une maison pour un beau gain de profit et empocher le produit (après avoir payé des impôts sur les gains en capital, bien sûr). Mais pour faire l'une ou l'autre de ces choses avec succès, cela va demander beaucoup de temps et d'efforts.

D'un autre côté, Les FPI peuvent même surperformer les investissements immobiliers directs, et ils viennent avec beaucoup moins de dépenses et peu ou pas de tracas. Faire les bons choix maintenant pourrait conduire à des profits impressionnants sur la route. Mais comme pour tout investissement, vous pourriez aussi perdre de l'argent. Faites vos recherches avant de vous lancer dans n'importe quel secteur immobilier et vous aurez quelques longueurs d'avance.