Comment investir dans l'immobilier

L'investissement immobilier est populaire, et peut-être maintenant plus que jamais, car les faibles taux hypothécaires rendent l'immobilier plus abordable. En réalité, Les Américains aiment l'immobilier, et une enquête Bankrate de 2019 a montré qu'il s'agissait de leur investissement à long terme préféré, même battre les stocks.

Les consommateurs disposent de diverses façons d'investir dans l'immobilier, y compris de nombreuses options au-delà de simplement devenir propriétaire, bien que ce soit une option éprouvée pour ceux qui souhaitent gérer eux-mêmes une propriété. Plus, les nouvelles plateformes commerciales facilitent également plus que jamais l'investissement dans l'immobilier sans avoir à débourser des dizaines de milliers ou plus en espèces.

Vous trouverez ci-dessous cinq méthodes testées pour investir dans l'immobilier et ce à quoi il faut faire attention.

5 meilleures façons d'investir dans l'immobilier

Alors que de nombreuses personnes s'impliquent dans l'immobilier pour générer un retour sur investissement, il peut aussi s'agir simplement de trouver un endroit où vivre. Alors pour beaucoup, un investissement immobilier est leur maison.

1. Achetez votre propre maison

Normalement, vous ne considérez peut-être pas votre première résidence comme un investissement, mais beaucoup de gens le font. C'est l'un des meilleurs moyens pour vous d'investir dans l'immobilier, offrant de nombreux avantages.

Le premier avantage est de bâtir la valeur nette de votre maison à partir de vos paiements mensuels, plutôt que de payer un loyer qui semble toujours augmenter d'année en année. Une partie de votre hypothèque mensuelle va dans votre poche, pour ainsi dire. Cependant, les experts restent divisés sur les avantages et les inconvénients de posséder sa propre maison, et une maison n'est pas un achat à n'importe quel prix, comme les acheteurs de maison des années 2000 l'ont appris.

Si vous prévoyez de rester dans une région à long terme, il peut être judicieux d'acheter une maison parce que vous pourrez bloquer un paiement mensuel qui peut être aussi abordable que le loyer. Plus, les banques traitent plus favorablement les propriétés occupées par leur propriétaire, donnant aux emprunteurs un taux hypothécaire inférieur et exigeant une mise de fonds inférieure. Vous pouvez également déduire les frais d'intérêt sur vos impôts.

Les taux hypothécaires sont maintenant à des plus bas historiques, aider à rendre les maisons plus abordables qu'elles ne l'ont été dans un passé récent. Sans surprise, alors, la demande a explosé.

« Pour les propriétaires et les occupants, c'est maintenant le meilleur moment pour investir, car ils n'obtiendront jamais de paiements hypothécaires aussi bas et peuvent obtenir plus de pieds carrés pour leur prix, " dit Chris Franciosa, agent principal chez Compass Real Estate à Delray Beach, Floride.

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2. Acheter un bien locatif et devenir propriétaire

Si vous êtes prêt à passer au niveau supérieur, vous pourriez vous essayer à un immeuble locatif résidentiel comme une maison unifamiliale ou un duplex. L'un des plus gros avantages de ce type de propriété est que vous connaissez les normes du marché et que le marché peut être plus facile à évaluer, contrairement aux propriétés commerciales, comme un centre commercial.

Un autre avantage est qu'il peut nécessiter un investissement moindre pour démarrer, par exemple, avec une maison individuelle. Vous pourrez peut-être entrer dans une propriété avec 20 $, 000 ou 30 $, 000 au lieu des centaines de milliers potentiellement nécessaires pour une propriété commerciale. Vous pourrez peut-être acheter encore moins cher si vous parvenez à trouver une propriété en détresse attrayante via une saisie.

Vous devrez généralement verser un acompte important pour commencer, souvent jusqu'à 30 pour cent du prix d'achat. Cela peut donc être prohibitif si vous débutez et que vous n'avez pas encore une énorme bankroll. Une façon de contourner cela peut être d'acheter un bien locatif dans lequel vous vivez également.

Un autre inconvénient est que vous devrez gérer la propriété et prendre des décisions quant à ce qui doit être amélioré, par exemple. Bien que posséder un bien soit considéré comme une activité passive à des fins fiscales, il peut finir par être tout sauf passif en tant que propriétaire. Et si un locataire esquive le loyer, il vous reste à faire les mensualités, de peur que vous ne soyez en défaut sur le prêt.

Notez également que l'immobilier est relativement illiquide et nécessite généralement des frais de courtage substantiels, souvent 6 % du prix de vente, vous ne pouvez donc généralement pas vendre immédiatement et sans prendre une grosse bouchée. Ce sont quelques-uns des plus gros inconvénients, mais les propriétaires ont d'autres moyens de tout gâcher, trop.

Les taux hypothécaires historiquement bas peuvent rendre cette avenue plus abordable que dans un passé récent. Un échange 1031 peut également vous aider à transformer votre investissement en un nouveau en franchise d'impôt.

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3. Envisagez de retourner les maisons

Le retournement de maison est devenu une avenue plus populaire pour investir dans l'immobilier, et cela nécessite un sens aigu de la valeur et une expertise plus opérationnelle que de devenir un propriétaire à long terme. Cependant, ce chemin peut vous aider à réaliser un profit plus rapide que d'être un propriétaire, si tu le fais bien.

Le plus grand avantage de cette approche est que vous pouvez générer des bénéfices plus rapidement qu'en gérant votre propre propriété, mais l'expertise requise est également plus élevée. En règle générale, les vacanciers trouvent des propriétés sous-évaluées qui doivent être nettoyées ou même entièrement rénovées. Ils apportent les modifications nécessaires, puis facturer la valeur marchande des maisons, profitant de la différence entre leur prix forfaitaire (prix d'achat, frais de rééducation, etc.) et le prix de vente.

Les nageoires domestiques ont besoin d'un œil aiguisé pour ce qui peut être réparé à un prix raisonnable et ce qui ne l'est pas. Ils doivent également estimer à quel prix une maison peut être vendue plus tard. Mal calculer, et leur profit pourrait s'évaporer rapidement, ou pire, se transformer en une perte pure et simple. Ou une maison pourrait ne pas se vendre rapidement, et puis la maison-flipper est coincée à payer des intérêts sur un prêt jusqu'à ce qu'un acheteur puisse être trouvé.

Les vacanciers peuvent se tourner vers des sources de financement non traditionnelles, car ils préfèrent souvent tenir des maisons pendant des mois, plutôt que des années. Plus, les frais de clôture d'une hypothèque traditionnelle sont élevés.

Le renversement de maison donne l'impression d'être un propriétaire comme une activité passive. Vous devrez gérer une équipe de personnes effectuant la plupart sinon toutes les réparations, et vous devrez être la force motrice de chaque transaction en veillant à ce qu'elle soit effectuée et respecte le budget ou en dessous. Et vous serez toujours à la recherche d'un autre accord, puisque vous n'êtes payé que lorsque vous retournez une propriété.

Les house-flippers peuvent également profiter de 1031 échanges non imposables s'ils transfèrent le produit d'un investissement dans un autre dans un certain délai et selon certaines règles.

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4. Acheter un FPI

Contrairement aux options précédentes, les deux prochaines façons d'investir dans l'immobilier sont vraiment passives. Acheter un FPI, ou une fiducie de placement immobilier, est une excellente option pour ceux qui veulent les rendements de l'immobilier avec la liquidité et la simplicité relative de posséder une action. Et vous obtenez un dividende, trop.

Les REIT présentent de nombreux avantages par rapport à l'investissement immobilier traditionnel, et peut rendre le processus beaucoup plus facile :

• Moins d'argent nécessaire pour commencer, potentiellement seulement 20 $ ou 30 $, selon les stocks
• Pas de soucis pour gérer une propriété (par exemple, pas d'appels téléphoniques à 3 heures du matin)
• Très liquide, et les actions de FPI peuvent être vendues n'importe quel jour où le marché est ouvert
• Les frais de transaction sont de 0 $, car les courtiers ont réduit les commissions
• Des rendements attractifs à long terme, en moyenne environ 12 pour cent de 1998 à 2018
• Dividendes trimestriels réguliers, avec les meilleures FPI augmentant leur paiement au fil du temps
• Diversification, à travers de nombreuses propriétés ou même à travers les secteurs immobiliers

Cependant, investir dans des REIT n'est pas sans inconvénients. Comme toute action, le prix d'une FPI peut fluctuer à mesure que le marché évolue. Donc si le marché baisse, Les prix des FPI peuvent aller avec. C'est moins un problème pour les investisseurs à long terme qui peuvent surmonter une baisse, mais si vous avez besoin de vendre votre stock, vous n'obtiendrez peut-être pas ce que cela vaut à un moment donné.

Si vous achetez des actions individuelles de REIT, vous devrez les analyser attentivement, en utilisant les outils d'un analyste professionnel. Une façon d'éviter cet inconvénient, cependant, est d'acheter un fonds de FPI, qui possède de nombreuses FPI et diversifie ainsi votre exposition à une entreprise ou à un secteur.

Investir dans une FPI est une excellente façon de commencer pour un débutant avec un peu d'argent, mais tu devras y travailler, trop, car il existe encore des moyens de gâcher un investissement de FPI.

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5. Utilisez une plateforme immobilière en ligne

Une plate-forme immobilière en ligne telle que Fundrise ou Crowdstreet peut vous aider à vous lancer dans l'immobilier dans le cadre de transactions commerciales plus importantes sans avoir à dépenser des centaines de milliers, voire des millions, sur une transaction. Ces plateformes aident à mettre en relation les développeurs avec des investisseurs cherchant à financer l'immobilier et à tirer parti de ce qui peut être des rendements potentiels assez attrayants.

Le gros avantage pour les investisseurs ici est la possibilité d'obtenir une part d'un accord lucratif auquel ils n'auraient peut-être pas pu accéder autrement. Les investisseurs peuvent participer à des investissements en dette ou en actions, en fonction des conditions spécifiques de l'accord. Ces investissements peuvent verser des distributions en espèces, et peut offrir un potentiel de rendements non corrélés à l'économie, donnant aux investisseurs un moyen de diversifier l'exposition de leur portefeuille aux actifs du marché.

Ces plates-formes présentent certains inconvénients, bien que. Certains peuvent accepter uniquement des investisseurs accrédités (tels que des personnes ayant une valeur nette de 1 million de dollars ou plus), il peut donc ne pas être possible de les utiliser même si vous n'avez pas déjà d'argent. Toujours, alors que certaines plates-formes peuvent nécessiter un montant de 25 $, 000 investissement minimum, d'autres peuvent vous laisser entrer avec 500 $.

Les plateformes facturent également des frais de gestion annuellement, souvent 1 pour cent, et ils peuvent ajouter d'autres frais en plus de cela. Cela peut sembler coûteux dans un monde où les ETF et les fonds communs de placement peuvent facturer aussi peu que zéro pour cent pour la construction d'un portefeuille diversifié d'actions ou d'obligations.

Alors que les plateformes peuvent contrôler leurs investissements, tu devras faire pareil, et cela signifie que vous aurez besoin des compétences nécessaires pour analyser l'opportunité. Les investissements sont souvent relativement illiquides, avec seulement des chances de remboursement limitées jusqu'à ce qu'un projet donné soit terminé. Et contrairement aux investissements dans une FPI ou même dans votre propre propriété locative, une fois la transaction conclue et votre investissement retourné, vous devrez peut-être trouver un autre accord pour que votre portefeuille continue de croître.

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Comment décider si vous devez investir dans l'immobilier

Investir dans l'immobilier a-t-il du sens pour vous ? Vous devrez vous demander quel type d'investisseur vous êtes prêt à être. Vous pouvez gagner beaucoup d'argent dans chaque type d'investissement immobilier, il s'agit donc davantage de votre situation financière et de votre volonté de faire le nécessaire. Le type d'investissement doit correspondre à votre tempérament et à vos compétences, Si tout est possible.

En particulier, les investisseurs potentiels doivent se poser des questions dans trois grands domaines :

• Ressources financières: Avez-vous les ressources pour investir dans un investissement immobilier donné ? Il existe des opportunités à tous les niveaux d'investissement. Avez-vous les ressources nécessaires pour payer une hypothèque si un locataire ne peut pas? Dans quelle mesure dépendez-vous de votre travail quotidien pour maintenir l'investissement?
• Volonté: Avez-vous le désir d'agir en tant que propriétaire? Êtes-vous prêt à travailler avec les locataires et à comprendre les lois sur la location dans votre région? Ou préférez-vous analyser les transactions ou les investissements tels que les REIT ou ceux sur une plateforme en ligne ? Voulez-vous répondre aux exigences de la gestion d'une entreprise de renversement de maison ?
• Connaissances et compétences: Alors que de nombreux investisseurs peuvent apprendre sur le tas, avez-vous des compétences particulières qui vous rendent mieux adapté à un type d'investissement qu'à un autre ? Pouvez-vous analyser des actions et construire un portefeuille attractif ? Pouvez-vous réparer votre bien locatif et économiser un paquet sur les professionnels payants ?

« Si votre retraite est en jeu, il est préférable de laisser la « spéculation » aux experts et de se concentrer sur les industries que vous comprenez mieux, afin que vous puissiez suivre facilement l'évolution de vos investissements, " dit James Richman, PDG de JJ Richman, un gestionnaire d'actifs.

Vous aurez envie de comprendre vos propres compétences, capacités et la volonté afin d'évaluer quel type d'investissement convient le mieux. Et vous n'avez pas besoin d'ajouter de l'immobilier à votre portefeuille d'actifs pour bien faire. De nombreux investisseurs s'en tiennent exclusivement aux actions, dans le but d'égaler le rendement à long terme du marché d'environ 10 % par an, et profitez des avantages de l'investissement passif.

Taxes sur l'investissement immobilier

Les impôts sur les biens immobiliers varient considérablement, selon la façon dont vous investissez, mais investir dans l'immobilier peut offrir des avantages fiscaux considérables. Examinons-les en fonction du type d'investissement :

• Votre propre résidence : Vous devrez payer des impôts fonciers annuels sur tout bien immobilier possédé, mais vous pouvez peut-être déduire les frais d'intérêt de votre hypothèque, selon votre situation financière particulière. Lorsque vous vendez votre résidence, vous pouvez également recevoir 250 $, 000 en gains en capital (ou 500 $, 000 pour le dépôt conjoint) en franchise d'impôt, si vous habitez dans la maison depuis deux ans et deux des cinq dernières années.
• Votre bien locatif : Vous devrez également des taxes foncières annuelles ici, mais c'est aussi un coût de l'entreprise en tant que propriétaire, vous pouvez donc déduire cela de tout revenu de location, réduire les gains imposables. Vous pouvez également déduire vos intérêts débiteurs et amortissements, réduire encore votre revenu imposable, même si vous continuez à percevoir le flux de trésorerie. Lorsque vous vendez l'immeuble de placement plus tard, les impôts sont évalués sur sa plus faible valeur amortie. Cependant, si vous déplacez le produit d'une vente dans une nouvelle maison et suivez les règles 1031, vous pouvez reporter les impôts sur le gain.
• Retournement de maison : L'échange en franchise d'impôt 1031 peut être un facteur important ici pour maintenir les impôts bas, parce que les nageoires domestiques ne bénéficient généralement pas vraiment de l'amortissement. En roulant leur produit dans leur prochaine transaction et en suivant les règles, ils peuvent continuer à reporter tout impôt sur les gains – tant qu'ils peuvent continuer à trouver de bonnes affaires immobilières. Sinon, ils devront des impôts sur leurs gains, moins les coûts de faire des affaires.
• FPI : Les REIT offrent un profil fiscal attrayant - vous ne paierez aucun impôt sur les gains en capital tant que vous ne vendez pas d'actions, et vous pouvez détenir des actions littéralement pendant des décennies et éviter le fisc. En réalité, vous pouvez transmettre les actions à vos héritiers et ils ne devront aucun impôt sur vos gains. Cependant, les dividendes que vous recevez sont imposables cette année-là, et une grande partie du rendement des FPI au fil du temps est due à leurs dividendes importants, qui ne bénéficient généralement pas des taux de dividendes admissibles inférieurs, mais sont plutôt imposés aux taux ordinaires.
• Offres immobilières en ligne : Les impôts encourus par ces investissements peuvent varier en fonction du type d'investissement que vous effectuez. Certains investissements sont techniquement des REIT et seront donc traités selon cette configuration fiscale, tandis que d'autres peuvent être des investissements en dette ou en actions. En général, tout revenu tel qu'une distribution en espèces provenant de ceux-ci sera imposable dans l'année où il est reçu, tandis que tout impôt sur les plus-values ​​sera différé jusqu'à ce qu'il soit réalisé.

En sachant comment chacun de ces types de biens immobiliers est imposé, vous pouvez faire des choix plus intelligents sur la façon de gérer un investissement donné et minimiser la coupe qui revient à l'Oncle Sam.

En bout de ligne

Les investisseurs qui cherchent à se lancer dans le jeu immobilier ont une variété d'options pour de nombreux types de budget. L'immobilier peut être un investissement intéressant, mais les investisseurs veulent être sûrs de faire correspondre leur type d'investissement avec leur volonté et leur capacité à le gérer, y compris les engagements de temps.

Image présentée par Busa Photography de Getty Images.