Les 6 meilleurs fonds de FPI à acheter

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La hausse des taux d'intérêt et le déclin des centres commerciaux ont pesé sur les sociétés de placement immobilier (FPI) au cours des dernières années. La bonne nouvelle est que de nombreuses FPI – des entreprises spéciales bénéficiant d'avantages fiscaux offrant aux investisseurs une exposition à l'immobilier – se négocient désormais à des prix d'aubaine.

Le moment est donc venu de sauter largement dans cette classe d'actifs traditionnellement favorable aux dividendes via des fonds communs de placement et négociés en bourse.

Les FPI - qui possèdent et exploitent souvent des biens immobiliers tels que des appartements, Immeubles de bureaux, centres commerciaux et propriétés industrielles – obtenez certains allégements fiscaux, mais en contrepartie doivent transmettre chaque année 90 % de leurs revenus aux actionnaires. Cela en fait de bons jeux de rendement ; actuellement, le FPI moyen rapporte 4%, qui est supérieur à la plupart des rendements boursiers ou obligataires de haute qualité.

Ils ont aussi l'air bon marché en ce moment. Alors que l'indice boursier Standard &Poor's 500 se négocie à environ 24 fois les bénéfices sur 12 mois, le secteur S&P US REIT change de mains à un rapport prix/fonds d'exploitation (FFO, une mesure importante de la rentabilité du FPI) de 16.

Une pondération de 5 % à 10 % en REIT constitue un bon outil de diversification pour un portefeuille d'actions et d'obligations. Alors que la hausse des taux d'intérêt est considérée comme une mauvaise nouvelle pour les FPI, car les obligations leur font concurrence pour l'argent des investisseurs, et parce qu'une grande partie du secteur immobilier dépend de la monnaie obligataire, les FPI ont historiquement fait preuve d'une certaine résilience pendant les périodes de hausse des taux.

Les investisseurs peuvent facilement accéder à de larges pans de cette industrie en investissant dans des fonds immobiliers et des ETF. Voici un aperçu des six principaux fonds de FPI en ce moment :

Les données sont en date du 27 juillet, 2018.

1 sur 6

Investisseur de l'indice immobilier Vanguard

Avant-garde

• Valeur marchande: 59,6 milliards de dollars
• Taux de dépenses : 0,26%
• Investissement minimum : 3 $, 000
• Investisseur de l'indice immobilier Vanguard (VGSIX, 26,75 $) suit un large indice de FPI, avec 187 participations en « spécialité » (29,8 % du portefeuille), commerce de détail (15,8 %), résidentiel (13,4%), immeuble de bureaux (10,9%) et quelques autres catégories. Comme la plupart des fonds indiciels, celui-ci est pondéré en fonction de la capitalisation boursière, ce qui signifie qu'il est dominé par les FPI les plus largement détenues. Les principaux avoirs à l'heure actuelle comprennent le REIT American Tower (AMT) et le propriétaire de centre commercial Simon Property Group (SPG).

Vanguard est un pionnier de l'indexation - la compilation d'un groupe d'actifs à l'aide d'un indice basé sur des règles, comme le S&P 500, plutôt qu'une équipe de gestion choisissant simplement des investissements à volonté. Et les FPI sont l'un des nombreux domaines de l'univers d'investissement que Vanguard couvre avec ses fonds indiciels bon marché.

Les REIT sont un petit coin du marché, et ces culs-de-sac sont théoriquement de bons endroits pour les fonds gérés activement pour battre des indices simples. Mais le fonds Vanguard a dépassé 64 % des fonds de FPI activement gérés au cours des 10 dernières années. En moyenne, il a rapporté sept dixièmes de point de pourcentage de plus par an que le fonds de FPI actif moyen au cours de cette période.

C'est également un moyen peu coûteux de posséder un ensemble de FPI et d'accéder à un rendement de 3,5%. Les actions de la catégorie Investisseurs ne facturent que 0,26 %, ou 26 $ annuellement pour chaque tranche de 10 $, 000 investis. Les actions de la classe Admiral (VGSLX) facturent 0,12% (avec un investissement minimum de 10 $, 000), tout comme les actions ETF (VNQ), qui n'ont pas de minimum.

2 sur 6

Fidelity Investissement Immobilier

fidélité

• Valeur marchande: 3,8 milliards de dollars
• Taux de dépenses : 0,76%
• Investissement minimum : 2 $, 500
• Fidelity Investissement Immobilier (FRESX, 41,62 $) le gestionnaire Steve Buller a piloté ce fonds avec succès pendant 20 ans. Il recherche des FPI qui possèdent des actifs immobiliers de haute qualité et qui négocient à des prix attractifs (comme beaucoup le font maintenant). Il utilise également des indicateurs macroéconomiques pour aider à décider quels sous-secteurs de FPI surpondérer et sous-pondérer.

À l'heure actuelle, Buller aime les SCPI industrielles et de bureaux (32,3 % du fonds), résidentiel (24,9%) et commerce (16,6%), avec l'espace de self-stockage de niche obtenant également environ 9% des actifs du fonds. Simon est le principal avoir dans ce fonds, et il est rejoint par des sociétés telles que Logistics REIT Prologis (PLD) et Storage King Public Storage (PSA).

FRESX a généré un rendement annualisé de 8 % au cours des 10 dernières années, dépasser l'indice S&P US REIT d'un demi-point de pourcentage en moyenne par an; il est également en avance sur l'indice de 0,6 point de pourcentage en moyenne par an au cours des trois dernières années. De plus, FRESX a battu la moyenne des fonds immobiliers au cours de 15 des 20 années où Buller a été à la barre. Cela est levé en partie par un dividende décent qui rapporte actuellement 2,7%.

Le fonds n'est guère à l'épreuve des balles. Fidelity Real Estate Investment a été écrasé en 2007, dégringolant de 21% et terminant dans le décile inférieur parmi ses pairs. Il a perdu encore plus, 38%, en 2008… mais c'était en fait légèrement au-dessus de la moyenne de ses concurrents.

Buller est un investisseur patient, bien que. La sécurité moyenne reste dans le fonds pendant environ quatre ans.

3 sur 6

T. Rowe Price Immobilier

Prix ​​T. Rowe

• Valeur marchande: 5,2 milliards de dollars
• Taux de dépenses : 0,73%
• Investissement minimum : 2 $, 500

Pratiquement chaque fonds immobilier est un peu différent de ses pairs. T. Rowe Price Immobilier (TRREX, 27,62 $), par exemple, tend à détenir davantage de FPI « traditionnelles » (résidentiel, Bureau, vendre au détail, hôtels) et moins de FPI spécialisées telles que celles qui s'occupent des tours de téléphonie cellulaire et des centres de données. Les deux principaux titres, par exemple, sont une paire de jeux d'appartements:AvalonBay Communities (AVB) et Equity Residential (EQR).

Le manque de FPI dans les centres de données a spécifiquement freiné TRREX au cours des dernières années. Le fonds a également un rendement assez faible de 2,3 %. Toujours, Gérant David Lee, comme Buller de Fidelity, gère ce fonds – et le gère bien – depuis 20 ans. L'offre Fidelity a dépassé le fonds T. Rowe de 1,5 point de pourcentage en moyenne au cours des 10 dernières années. Mais le fonds T. Rowe est moins volatil que le fonds Fidelity. TRREX a tendance à tenir des positions beaucoup plus longtemps, à une moyenne de 10 ans – un avantage distinct pour les investisseurs qui veulent un portefeuille cohérent.

4 sur 6

FNB iShares Global REIT

iShares

• Valeur marchande: 1,2 milliard de dollars
• Taux de dépenses : 0,14%

Les investisseurs intéressés par la diversification géographique peuvent se tourner vers les FNB iShares Global REIT (REET, 25,53 $) – un fonds négocié en bourse qui mélange des FPI internationales et nationales.

Dans ce cas, REET est investi à environ 65% dans des REIT américaines telles que Simon Property Group, Prologis et stockage public. Le reste est réparti entre les pays développés dont le Japon, Australie et Royaume-Uni. Les deux seuls REIT étrangers qui se classent parmi les 10 premiers sont la société française de commerce de détail Unibail-Rodamco-Westfield SE (UNRDY) et la société de commerce de détail et de bureaux Link REIT basée à Hong Kong, qui est la plus grande fiducie d'investissement immobilier d'Asie.

Comme c'est le cas pour la plupart des actions étrangères, les FPI étrangères, ainsi que ce fonds mondial, ont traîné leurs frères américains au cours des trois dernières années en moyenne d'un demi-point de pourcentage par an. Vous devez également vous soucier des préoccupations internationales telles que le risque de change.

Toujours, la diversification étrangère offre une bonne couverture si l'immobilier américain prend du recul. Le rendement, à 4 heures%, il n'y a rien à éternuer non plus.

5 sur 6

Vanguard Global hors États-Unis Fonds indiciel immobilier

Avant-garde

• Valeur marchande: 6,7 milliards de dollars
• Taux de dépenses : 0,34%
• Investissement minimum : 3 $, 000

Les Vanguard Global hors États-Unis Fonds indiciel immobilier (VGXRX, 23,50 $) est un meilleur choix si vous voulez une exposition strictement internationale.

Contrairement au FNB iShares Global REIT, L'ex-américain de Vanguard le fonds n'a aucune exposition aux REIT américains. Aussi, il est beaucoup plus exposé aux sociétés immobilières des marchés émergents, afin que vous puissiez également accéder aux régions du monde à croissance plus rapide. Pays développés dont Japon (22,2%), Hong-Kong (12,9%), L'Australie (8,2 %) et le Royaume-Uni (7 %) dominent toujours les actifs sous gestion, mais la Chine (10,9%), L'Afrique du Sud (2,1 %) et les Philippines (1,4 %) font partie des pays qui accordent au fonds une pondération d'environ un cinquième sur les marchés émergents.

Comme de nombreux fonds indiciels, il est pondéré en fonction de la capitalisation boursière, trop, ce qui signifie que les plus grandes actions immobilières - comme Unibail et Sun Hung Kai Properties à Hong Kong - sont les plus gros avoirs.

Les FPI étrangères paient souvent des rendements plus élevés que les FPI américaines ; en être témoin, VGXRX donne un généreux 4,7%.

Les actions de la catégorie Investisseurs facturent 0,34% et nécessitent un minimum de 3 $, 000. Les actions de la classe Amiral, VGRLX (investissement minimum :10 $, 000), et l'ETF, VNQI, facturer seulement 0,14%.

6 sur 6

Actions immobilières Cohen &Steers

Cohen et bouvillons

• Valeur marchande: 4,3 milliards de dollars
• Taux de dépenses : 0,97%
• Investissement minimum : 10 $, 000

Cohen &Steers est connu pour son accent sur les fiducies de placement immobilier. Et son Actions immobilières Cohen &Steers (CSRSX, 63,00 $) est un fonds commun de placement à l'ancienne – avec tous les aspects positifs et négatifs que cela implique.

Un trio de gestionnaires examine tout, de la valeur sous-jacente des propriétés de chaque FPI aux perspectives macroéconomiques de l'immobilier commercial. De ce processus, l'équipe construit un portefeuille de 40 à 60 FPI. Le fonds surpondère et sous-pondère les sous-secteurs de l'immobilier en fonction des perspectives des gérants. Bureaux (14%), les appartements (13 %) et les centres de données (12 %) sont en tête en ce moment, avec l'industrie (6 %) et l'infrastructure (4 %) parmi les plus petites industries.

Les retours ont été bons. Au cours des 10 dernières années, le fonds a généré un rendement annualisé de 8,3 %, soit une moyenne de 0,7 point de pourcentage par an par rapport à l'indice FTSE NAREIT All Equity REITs.

Il y a quelques inconvénients, toutefois. Pour un, le ratio de dépenses de 0,97% est un handicap face aux concurrents de l'indice super low cost. Aussi, le fonds a atteint 4,3 milliards de dollars d'actifs, ce qui en fait l'un des plus grands fonds de FPI à gestion active, ce qui rend plus difficile la négociation de FPI plus petites.

Du côté négatif, le ratio de frais de 0,97% n'est pas particulièrement élevé pour un OPC géré activement, mais c'est toujours un handicap important par rapport aux concurrents de l'indice super-low-cost.

Steve Goldberg est conseiller en investissement à Washington, D.C., Région.