Investir dans l'immobilier au Canada

L'immobilier canadien est devenu bien plus qu'un endroit où vivre. La hausse fulgurante des prix de l'immobilier ces dernières années a transformé les propriétés en un moyen à la fois de garer de l'argent et de gagner de l'argent.

Cela ne coûte que 351 $ en moyenne, 575 pour acheter une maison dans la région du Grand Toronto en septembre 2000, en dollars d'aujourd'hui. Dix-neuf ans plus tard, il en coûte 843 $ 115. C'est une augmentation de près de 140 % en tenant compte de l'inflation.

L'explosion des prix devient encore plus prononcée lorsque vous regardez les maisons unifamiliales dans le centre de Toronto. En 2000, une maison individuelle à proximité des transports en commun et les travaux ne coûtent que 515 $, 322 en dollars d'aujourd'hui. Maintenant, cela coûte un incroyable 2 $, 091, 768. C'est une augmentation de 306% et une appréciation de 16% par an, un rendement qui bat le marché boursier. Dans cette même période, l'indice composé S&P/TSX n'a ​​enregistré qu'un rendement de 4,52 % par an, ajusté des dividendes et des fractionnements.

En réalité, presque tous les marchés au Canada, à part peut-être les Prairies, a bénéficié de gains immobiliers à moyen et long terme. Les prix nationaux des logements ont augmenté de 109 % de janvier 2005 à décembre 2016.

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La montée en flèche de l'immobilier a soutenu la richesse de la nation, la résidence principale et les autres biens immobiliers représentant 51 % de la croissance réelle du patrimoine familial.

Il est facile de voir pourquoi, avec ces statistiques, que l'investissement dans l'immobilier canadien est devenu si populaire parmi les spéculateurs étrangers et nationaux, qui a dépensé 34 milliards $ pour l'achat de terrains et des acquisitions d'entrée de gamme en 2018, la deuxième année la plus élevée jamais enregistrée. Pendant ce temps, Les fiducies de placement immobilier (FPI) et les sociétés d'exploitation immobilière (REOC) ont levé 6,5 milliards de dollars. À la fois, les petits investisseurs se sont emparés d'unités de copropriété, résidences multifamiliales et maisons unifamiliales à louer. Avec un taux de vacance national de seulement 2,4 %, il est fort probable qu'ils généreront des flux de trésorerie positifs

Contrairement à la bourse souvent éphémère, la propriété semble être une valeur sûre. Si ça ne marche pas, au moins tu as quelque chose :un toit, la terre, briques. Cependant, L'investissement immobilier est aussi risqué ou sûr que les particularités de votre situation.

Qu'est-ce que l'investissement immobilier

Investir dans l'immobilier ne signifie généralement pas acheter une maison pour y vivre. Bien qu'un achat de maison puisse entraîner une appréciation (bien que probablement beaucoup moins que vous ne le pensez une fois que vous avez pris en compte les intérêts, réparations, factures de services publics, impôts, frais de clôture et inflation), vous n'obtenez pas les avantages fiscaux associés à l'investissement ou un flux de trésorerie mensuel. Et comme vous ne percevez aucun revenu locatif, vous dépensez votre propre argent dans des dépenses qui ne contribuent pas à son appréciation. Pensez aux intérêts hypothécaires, taxe de propriété, Assurance, utilitaires, entretien des pelouses, etc., Dans une situation d'investissement idéale, vous n'auriez jamais à puiser dans votre propre poche car les revenus locatifs couvriraient tous ces coûts.

Plus, puisque vous avez toujours besoin d'un endroit pour vivre, il est difficile d'acheter et de vendre votre maison au moment le plus propice au marché, comme vous le feriez avec un véritable investissement. Au lieu, vous achetez habituellement votre maison lorsque vous avez besoin d'espace et que vous pouvez vous le permettre, et vendez-le quand vous ne voulez plus y vivre - il est rarement possible de planifier l'achat et la vente pour savoir quand cela vous rapportera le plus, parce que votre principale considération est de savoir si la maison répond aux besoins de votre famille, pas si cela vous rapporte le plus d'argent.

Outre cette mise en garde, il existe de nombreuses façons d'investir dans l'immobilier.

Voici quelques façons courantes de rentabiliser votre propriété en bonne santé :

• Achetez une FPI et profitez des paiements relativement élevés et de l'appréciation potentielle des actions

• Acheter un fonds négocié en bourse composé de FPI

• Acheter un bien et le louer, profiter de la trésorerie mensuelle en attendant l'appréciation

• Acheter une propriété, améliorez-le et vendez-le rapidement pour plus (retournement)

• Acheter une propriété pour y habiter et louer une partie de la maison, comme une chambre ou un sous-sol

Pourquoi les gens investissent dans l'immobilier

Il y a trois raisons principales pour lesquelles les Canadiens investissent dans l'immobilier.

1. Barre basse à l'entrée. L'investissement immobilier est si populaire principalement parce qu'il nécessite si peu de connaissances. Presque tout le monde peut comprendre comment acheter et vendre une propriété et la louer. Il existe même des sociétés spécialisées dans la gestion d'immeubles de placement, ce qui enlève une grande partie du mal de tête. En revanche, investir en bourse a tendance à intimider les gens. (Heureusement, nous avons maintenant automatisé l'investissement qui rend la création de richesse très accessible).

2. Le pouvoir de l'effet de levier. Les banques sont prêtes à prêter des tas d'argent pour l'immobilier à des taux d'intérêt presque historiquement bas. La dette hypothécaire a atteint près de 1,44 billion de dollars en 2018, éclipsant presque notre PIB. Mais les hypothèques, une charge sur les résidences principales, sont une aubaine pour les immeubles à revenus. L'effet de levier est extrêmement utile, bien que risqué, outil d'investissement. Les gains sont amplifiés, et les pertes aussi. Ils permettent aux investisseurs d'utiliser très peu de leur propre argent tout en obligeant quelqu'un d'autre à payer leur dette et à constituer leurs capitaux propres. Vous pouvez utiliser l'effet de levier dans tout type d'investissement, mais les banques prêteront des montants beaucoup plus faibles à des taux plus élevés. Ce seul facteur rend l'investissement réel attrayant.

3. Avantages fiscaux. Rien ne ronge les rendements comme les impôts. Et comme la plupart des entreprises, L'investissement immobilier présente plusieurs avantages fiscaux. Les investisseurs peuvent déduire les intérêts hypothécaires, comme n'importe quel autre type de prêt d'investissement (vous pouvez contracter un prêt pour investir dans un FPI et déduire également ces intérêts). Les investisseurs peuvent également reporter l'impôt sur le revenu en réclamant l'amortissement de la propriété, sans parler de l'amortissement des dépenses d'entretien et de gestion de la propriété.

Comment investir dans l'immobilier au Canada

Si vous gérez vous-même des propriétés, l'immobilier demandera énormément de temps, de l'argent, et des tracas. Vous serez en contact avec des locataires, entretien constant ou construction, et les dépenses de tenue de dossiers. Pour minimiser les tracas, vous pouvez engager quelqu'un pour tout gérer pour vous. Ou vous pouvez éliminer complètement les tracas en investissant dans des FPI, ou des fiducies de placement immobilier.

Vous pouvez acheter des FPI individuelles ou un panier complet de FPI par l'intermédiaire d'un FNB.

Les FPI sont le moyen le plus simple d'entretien de se lancer dans l'investissement immobilier. Les FPI sont simplement des sociétés qui possèdent des étendues de biens immobiliers et les louent à divers locataires. Ils peuvent posséder des immeubles à appartements, centres commerciaux ou sites industriels. Les REIT versent la quasi-totalité de leur revenu imposable aux actionnaires, ce qui rend leurs dividendes attractifs. La meilleure partie est qu'ils se négocient en bourse comme n'importe quel titre normal.

La deuxième façon la plus simple d'accéder à l'investissement immobilier est de louer une partie de votre résidence principale. Que vous louiez une chambre à un étudiant international ou que vous créiez un sous-sol, vous seriez intelligent pour maximiser un atout que vous possédez déjà.

Au-delà de ces deux options, L'investissement immobilier dépend vraiment de vos compétences et du temps dont vous disposez. Le retournement de maison est beaucoup plus difficile et risqué que les émissions de télévision ne le prétendent, et les banques sont devenues beaucoup plus strictes ces dernières années sur les prêts pour les biens à revenu. Avant de vous lancer, faites vos recherches.

Les risques d'investir dans l'immobilier

Investissement immobilier, comme toutes les formes d'investissement, est intrinsèquement risqué. Mais il existe quelques risques supplémentaires auxquels les investisseurs immobiliers doivent faire face.

Un problème majeur que peu considèrent est que le gouvernement est plus susceptible d'interférer dans le logement que d'autres secteurs de l'économie, car c'est un énorme problème pour les électeurs. Témoin 2016, lorsque les marchés de Toronto et de Vancouver étaient à leur apogée. L'Ontario et la Colombie-Britannique sont tous deux intervenus avec des mesures conçues pour refroidir le marché. Et ça a marché.

Le gouvernement pourrait toujours ouvrir de nouvelles zones de développement ou inonder le marché d'offres ou augmenter la taxe sur les plus-values. Une façon d'atténuer cela est d'investir dans des FPI qui ne traitent qu'avec des locataires commerciaux.

Un autre problème qui peut se poser est le risque de taux d'intérêt, car en matière de taux d'intérêt :ce qui baisse doit monter. Et quand, pas si, les taux d'intérêt augmentent, de même que les coûts de possession des propriétaires. La hausse des taux d'inoccupation et la baisse des loyers pourraient poser de sérieux problèmes aux investisseurs.

De plus, la propriété est extrêmement illiquide , bien que cela ait été quelque peu tempéré par la popularité des hypothèques de second rang. Si vous avez besoin d'un remboursement pour une raison quelconque, il faudrait vendre la propriété entière. Vous ne pouvez pas simplement vendre une aile de la maison.

Il existe également une notion étrange selon laquelle la propriété augmente toujours avec le temps. Mais le passé ne garantit pas l'avenir. De nombreuses forces économiques peuvent avoir un effet négatif sur les prix des logements, et il y en a de nouveaux à considérer :et si le changement climatique rendait certaines zones invivables ? ou que se passe-t-il si une forte baisse de la population réduit la demande ?

Alternatives à l'investissement immobilier

L'investissement immobilier n'est qu'une option si vous souhaitez créer de la richesse. Les titres comme les actions et les obligations offrent un endroit beaucoup plus liquide pour stocker et faire fructifier votre argent et n'ont pas tendance à augmenter ou à baisser avec le marché immobilier. Et ne vous inquiétez pas :vous n'avez plus besoin d'être un expert pour comprendre les ratios p/e ou de passer du temps à feuilleter des états financiers annuels. L'investissement automatisé élimine tous les tracas et les conjectures.

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