Comment investir dans les REITS (Sociétés de placement immobilier)

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société ou une société qui possède ou finance des propriétés immobilières génératrices de revenus pour le compte d'actionnaires. Une FPI est comme une société de portefeuille pour l'immobilier.

Le portefeuille de propriétés détenues par les FPI se situe souvent dans un secteur spécifique.

Les FPI utilisent l'argent des investisseurs pour acheter des propriétés qui peuvent générer des revenus de loyers ou d'intérêts sur la propriété et par la loi ; ils doivent verser 90 % de leurs bénéfices annuels totaux en dividendes aux actionnaires.

L'impôt sur les dividendes perçus par les actionnaires est faible.

Les FPI permettent à tout individu de tirer un revenu de l'immobilier sans être directement impliqué dans le travail et le stress associés à la possession de biens immobiliers.

Qu'est-ce qu'un FPI ?

Pour qu'une entreprise soit considérée comme une FPI, elle doit faire un choix de FPI en remplissant un formulaire 1120-REIT auprès de l'IRS, ce qui l'exclut de l'impôt sur les sociétés et évite la double imposition des revenus des actionnaires.

Il doit également répondre aux exigences suivantes telles qu'énoncées par la SEC et l'IRS :

1. La société doit exister dans l'un des États en tant que société imposable à des fins fédérales, à l'exception de son statut de FPI.
2. Une FPI doit avoir au moins 100 actionnaires après la deuxième année d'exploitation.
3. 5 personnes physiques ou moins ne doivent pas détenir plus de 50 % des actions de la société au cours du dernier semestre de l'année d'imposition.
4. Les actions des FPI doivent être transférables et un conseil d'administration ou d'administration doit gérer la société.
5. Au moins 75 % du revenu brut d'une FPI doit provenir de l'immobilier ou de sources liées à l'immobilier. Cela signifie qu'elle devrait investir 75 % de son actif total dans l'immobilier.
6. Un FPI ne peut détenir plus de 10 % des droits de vote d'une société, sauf s'il s'agit d'un autre FPI, une filiale de FPI qualifiée (QRS), ou une filiale de FPI imposable (SRT).
7. Les frais de service ou les activités non immobilières classées comme sources non éligibles ne doivent pas représenter plus de 5 % des revenus de l'entreprise.
8. Selon la loi, les FPI doivent verser au moins 90 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires chaque année. S'il conserve ses revenus, elle paiera des impôts comme toute autre entreprise.

Conformément à la loi, les FPI doivent envoyer des lettres à tous ses actionnaires pour demander des détails sur la propriété effective des actions chaque année. Si le FPI ne le fait pas à temps, il encourt des sanctions.

Types de FPI

Il existe deux grandes catégories de FPI : FPI en actions et FPI hypothécaires .

FPI en actions

Les FPI en actions génèrent la plupart de leurs revenus des loyers des propriétés qu'ils possèdent. Environ 90 % de toutes les FPI sont des FPI en actions. Les sociétés de placement immobilier peuvent posséder des propriétés immobilières résidentielles ou commerciales.

Les FPI en actions semblent plus stables financièrement car elles tirent des revenus des flux de trésorerie mensuels des loyers payés par les locataires.

Les quatre principaux types de FPI en actions sont :

1. FPI de détail : Les FPI de détail investissent dans des emplacements de vente au détail indépendants et des centres commerciaux. Ils tirent un revenu du loyer que paient les locataires de ces propriétés. En réalité, 24% de toutes les FPI sont des FPI de détail.

2. FPI de bureaux : Ce type de FPI investit dans des immeubles de bureaux commerciaux et tire des revenus de locataires à long terme. Les locataires signent un bail d'une durée de trois à dix ans. Les FPI de bureaux se trouvent généralement dans les centres urbains où il y a une croissance de l'emploi.

3. FPI résidentielles : Les FPI résidentielles possèdent des propriétés résidentielles. Les données montrent que les FPI possèdent 2 % des appartements résidentiels aux États-Unis. Ils investissent généralement dans des immeubles d'appartements qui ne comptent pas moins de cinq unités et des propriétés multifamiliales de 2 à 4 unités. Tout comme les FPI de bureaux, Les FPI résidentielles se concentrent également sur les centres urbains avec une croissance démographique et une croissance de l'emploi croissantes. En 2018, les FPI résidentielles ont surperformé le secteur des FPI au sens large, avec des rendements de dividendes de 3,97 % en moyenne en un an.

4. FPI de soins de santé : Il existe 33 FPI de soins de santé dans le monde avec une capitalisation boursière supérieure à 127 milliards de dollars, et 90 % des FPI de soins de santé se trouvent aux États-Unis. Les FPI de soins de santé investissent dans des biens immobiliers liés à la santé tels que des établissements de soins, hôpitaux, maisons de retraite, et centres médicaux. Le secteur de la santé représente environ 17 % des dépenses du PIB américain. Ils génèrent des revenus à partir des remboursements de Medicare et des frais d'occupation. Le rendement des dividendes versés par les FPI dans le domaine de la santé est supérieur à celui des sociétés de l'indice immobilier mondial.

FPI hypothécaires

Les FPI hypothécaires achètent des hypothèques permanentes existantes avec un taux d'intérêt élevé et elles gagnent leur argent grâce aux paiements d'intérêts.

Ils réalisent un profit sur l'écart entre les taux d'intérêt à court terme et permanents.

Les FPI hypothécaires peuvent être résidentielles ou commerciales.

Investir dans des REIT hypothécaires est risqué. Les FPI hypothécaires ne représentent qu'environ 10 % de tous les types de FPI; cela est dû au fait que les FPI hypothécaires fonctionnent avec un effet de levier élevé, ce qui les rend volatiles. Avant d'investir dans des FPI hypothécaires, vous devez absolument poursuivre vos études d'investisseur.

Comment investir dans les FPI

Les FPI réalisent leurs bénéfices grâce aux fonds d'exploitation (FFO) et vous pouvez le calculer en ajoutant le revenu net de la société plus l'amortissement et la dépréciation moins le gain sur la vente de propriétés.

FFO =(Revenu net) + (dépréciation et amortissement) – (gain sur vente de propriété).

L'amortissement est inclus dans le calcul car la charge d'amortissement annuelle des nombreux actifs immobiliers des FPI fausse les résultats négatifs. Parce que les gains sur les ventes de propriétés sont supprimés, Les FPI peuvent les réinvestir.

La meilleure façon d'investir dans des FPI est d'investir dans une FPI déjà existante.

Vous pouvez investir dans des REIT en achetant directement ses actions ou en investissant dans un système tel qu'un Unit Trust autorisé, qui investit dans des REIT.

Vous pouvez obtenir des actions de FPI en investissant dans des fonds communs de placement de FPI ou des fonds négociés en bourse (FNB) de FPI. Les ETF sont des sociétés d'investissement réglementées qui mobilisent des capitaux d'investissement en vendant leurs actions à des investisseurs. Ils investissent ensuite l'argent reçu de la vente des actions dans des objectifs d'investissement spécifiques.

FPI cotées en bourse

Ces types de FPI sont similaires aux actions et aux ETF, car vous pouvez les acheter et les vendre sur des bourses publiques comme le Nasdaq ou le New York Stock Exchange. Il existe plus de 225 FPI cotées en bourse aux États-Unis.

Il n'y a pas de montant minimum ou maximum pour l'achat de FPI cotées en bourse. Pour chaque transaction effectuée, des frais de courtage en ligne d'environ 8 $ à 10 $ sont facturés.

Les investisseurs reçoivent des dividendes trimestriels ou mensuels équivalant à 90 % de leurs bénéfices. Les actifs des investisseurs dans les FPI publiques s'apprécient et augmentent constamment en valeur en fonction des tendances macroéconomiques et de la performance de l'entreprise.

Beaucoup de gens préfèrent investir dans des FPI cotées en bourse parce qu'elles sont très liquides et ont une croissance stable. Ils n'ont pas non plus à payer de frais de service initiaux ou annuels.

Conformément à la loi, les FPI cotées en bourse doivent fournir des rapports financiers trimestriels et se conformer aux autres exigences en matière de rapports financiers pour accroître la transparence et la responsabilité.

Vous pouvez trouver de bons REIT cotés en bourse dans lesquels investir sur des plateformes comme Dividends.com, où plus de 200 FPI cotées en bourse sont répertoriées sur le site Web.

FPI privées

Ces sociétés répondent aux exigences de l'IRS, mais elles sont cotées en bourse auprès de la SEC. Les conseillers financiers privés ou les courtiers privés vendent des FPI négociées en privé.

Contrairement aux FPI cotées en bourse qui sont gratuites, Les FPI privées facturent environ 10 à 16 % de frais initiaux. Les FPI privées peuvent vendre des titres à des investisseurs qualifiés qui ont un salaire annuel d'au moins 200 $, 000 ou une valeur nette de 1 million de dollars.

Les FPI privées ne sont pas transparentes car elles n'ont pas besoin de se conformer aux normes de déclaration auxquelles sont soumises les FPI cotées en bourse. Ils n'ont pas à se plier aux règles de la coopération publique.

Aussi, les investisseurs ne peuvent pas accéder à leur investissement pendant les 2 à 3 premières années après avoir investi dans des FPI privées.

Lorsque cette période est terminée, ils peuvent retirer leur investissement. Les retraits de FPI privées sont appelés rachats. Malgré le délai de trois ans, les gestionnaires de REIT privés peuvent décider de restreindre indéfiniment les rachats.

Avantages d'investir dans des FPI

Les investissements des FPI présentent de nombreux avantages par rapport aux investissements immobiliers individuels :

1. Les rendements ont tendance à être assez élevés . Selon Nareit, environ 80 millions d'investisseurs aux États-Unis possèdent des REIT par le biais de fonds d'investissement et d'épargne-retraite et en 2018, Les FPI aux États-Unis ont rapporté plus que les autres investissements générateurs de revenus. Investir dans des REIT diversifie votre portefeuille et contribue à la préservation de la valeur totale de votre investissement.
   

   Source :Centre Schwab pour la recherche financière.

2. Investir dans des REIT fournit une source fiable de revenus passifs aux investisseurs. Contrairement aux investissements immobiliers individuels, FPI Les investisseurs n'ont pas à se soucier de l'achat et de la vente ou de la location et de l'entretien de biens immobiliers.
3. Les FPI ont des professionnels qui gèrent tous les aspects des propriétés (y compris le travail juridique) d'une manière qui génère des bénéfices élevés. A la fin du trimestre, les investisseurs reçoivent une part des bénéfices sous forme de dividendes.
4. La plupart des FPI sont plus grandes que les biens immobiliers individuels en termes de propriétés qu'ils possèdent. Cela les rend plus solides et moins volatiles.
5. Transparence. Conformément à la loi, les FPI cotées en bourse doivent faire un rapport régulier aux actionnaires. Cette transparence soumet leurs activités à l'examen du marché et permet aux investisseurs d'être au courant de tout ce qui se passe dans l'entreprise.
6. Les FPI permettent aux particuliers d'investir dans des propriétés trop chères pour qu'ils les possèdent en tant qu'individus. Les actions des REIT sont également liquides; vous pouvez facilement les acheter et les vendre.

Consultez notre article :Les FPI sont-elles un bon investissement ?

Donc, Un FPI est-il un bon investissement ?

Investir dans des FPI est un excellent moyen de diversifier toute stratégie d'investissement et également un excellent moyen d'investir dans l'immobilier sans avoir à posséder vous-même des propriétés physiques.

Alors que certaines personnes peuvent aimer être propriétaire, l'avantage de non-intervention des FPI en fait des investissements attrayants. Si vous souhaitez en savoir plus sur l'investissement dans l'immobilier, Découvrez mes meilleurs choix pour les meilleurs livres sur l'investissement immobilier!