Guide de l'investissement immobilier commercial

Investir dans l'immobilier est généralement considéré comme un choix solide. Mais alors que les investissements résidentiels sont généralement considérés comme «routiniers», les opportunités immobilières commerciales sont souvent entourées de mystère.

Pourtant, les propriétés commerciales peuvent fournir certains des flux de revenus les plus élevés de toutes les avenues d'investissement immobilier. Il y a une raison pour laquelle le gros argent joue ici. Mais cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas non plus prendre une part du gâteau.

Ainsi, que vous soyez un investisseur immobilier débutant ou un promoteur immobilier expérimenté, un guide de l'investissement immobilier commercial peut souvent être utile.

Qu'est-ce que l'immobilier commercial ?

L'immobilier commercial est un terme regroupé pour couvrir tous les bâtiments qui sont utilisés à des fins commerciales.

Une autre façon utile de catégoriser les biens immobiliers commerciaux est toute propriété qui génère un revenu pour le locataire. Si la propriété est utilisée pour générer des revenus par le biais de services commerciaux, la propriété est probablement commerciale. Un investisseur immobilier commercial perçoit généralement un loyer auprès d'une entreprise.

Types d'immobilier commercial

L'immobilier commercial est un terme large. Bien que l'immobilier résidentiel soit clairement destiné aux résidents - un chez-soi - les propriétés commerciales sont de toutes formes et de toutes tailles. Voyons donc quel type de propriété est considéré comme un bien immobilier commercial.

• Bureaux. Ce sont des bâtiments principalement utilisés pour des bureaux. Ils peuvent prendre de nombreuses formes, allant des gratte-ciel aux petits immeubles de taille moyenne dans les zones suburbaines. Les bureaux sont loués par toute entreprise ou organisation qui en a besoin. La durée des baux peut être élevée (5 à 10 ans).

• Unités multifamiliales. Les unités multifamiliales sont un ensemble de quatre unités résidentielles ou plus. En raison de leur capacité à accueillir plusieurs familles, ils sont classés comme immobilier commercial. Les immeubles à appartements en sont un bon exemple. Les conditions de location des propriétés multifamiliales peuvent varier considérablement, allant de quelques mois à plusieurs années.

• Espaces commerciaux. L'immobilier commercial commercial couvre tous les locaux que les commerces de détail utilisent pour vendre des biens et des services au public. Cela comprend les petits magasins indépendants et les grands centres commerciaux. Comme pour les bureaux, les conditions de location peuvent être beaucoup plus élevées (3 à 5 ans).

• Unités industrielles. La fabrication lourde, les entrepôts, les centres de données et les centres de distribution relèvent tous de l'immobilier commercial industriel. Ces propriétés sont généralement regroupées dans des zones qui ne conviennent pas à l'habitation résidentielle.

• Bâtiments à usage spécial. La dernière catégorie couvre le reste de l'immobilier commercial qui n'entre pas dans l'une des catégories précédentes. Les bâtiments à usage spécial incluent des propriétés telles que les crèches, les centres de santé, les maisons de retraite, les salles de jeux ou les hôtels.

Avantages et inconvénients de l'investissement :

Bien qu'il s'agisse d'une option d'investissement inquiétante pour beaucoup, l'immobilier commercial offre une multitude d'avantages à ceux qui souhaitent l'essayer. Cela étant dit, tout n'est pas que soleil et roses, donc comme tout investissement, il est important de peser le pour et le contre.

Avantages :

• Flux de trésorerie. La location de locaux commerciaux peut générer un revenu mensuel constant pour les investisseurs. Les conditions de location prolongées qui accompagnent souvent les propriétés commerciales signifient que parfois cela peut durer pendant une période prolongée. Le flux de trésorerie disponible peut ensuite être utilisé pour d'autres investissements ou un fonds pour les mauvais jours.

De nombreux baux commerciaux obligent également les entreprises à payer les taxes associées, l'assurance des biens et les frais d'entretien. Cela diminue les coûts pour l'investisseur. De tels accords sont souvent appelés baux triple net.

• Appréciation de la propriété. Alors que les flux de trésorerie pourraient rouler dans votre poche, la propriété elle-même peut également s'apprécier. Comme les propriétés résidentielles, les unités commerciales s'apprécient généralement sur de longues périodes. Bien qu'il soit impossible de prévoir les répercussions à court terme sur le marché, l'histoire a montré que les prix ont tendance à augmenter en raison de la rareté des propriétés commerciales.

• Rendements plus élevés. L'un des principaux atouts de l'immobilier commercial est le potentiel de rendement élevé. Bien que les coûts initiaux soient souvent plus élevés, les rendements peuvent être le double ou le triple de ceux d'une propriété résidentielle.

• Moins de concurrence. Comme l'immobilier commercial est perçu comme un chemin plus compliqué pour les investisseurs, la concurrence pour acquérir des propriétés est moins féroce. Les conditions de l'accord peuvent souvent être forgées avec les vendeurs au début du processus pour éliminer d'autres concurrents.

• Entretien de la propriété. De nombreux locataires commerciaux ont intérêt à entretenir et à prendre soin de la propriété. Une propriété non entretenue pourrait amener les clients à se détourner des entreprises. Cela signifie, généralement, que le locataire et le propriétaire sont alignés sur la manière dont la propriété doit être entretenue.

Inconvénients :

• Exigences élevées en capital. Pour des rendements plus élevés, des coûts initiaux plus élevés sont généralement nécessaires, et l'investissement immobilier commercial n'est pas différent. En raison du potentiel de génération de revenus, les propriétés commerciales sont généralement beaucoup plus chères que les propriétés résidentielles dans la même zone.

En plus de l'investissement initial, des coûts de maintenance importants peuvent survenir à tout moment, ce qui grignotera votre résultat net. Le loyer doit être suffisamment élevé pour couvrir ces coûts par an.

• Actif illiquide. Comme une propriété résidentielle, les fonds investis dans une propriété commerciale sont extrêmement illiquides. Le processus de vente d'une maison peut prendre plusieurs mois. Les propriétés commerciales peuvent prendre encore plus de temps.

Si des fonds sont nécessaires pour une urgence, les chances de retirer de l'argent de l'investissement immobilier commercial sont faibles.

• En corrélation avec l'économie. Le succès de l'immobilier commercial et l'économie peuvent être fortement corrélés. Si l'économie souffre, la demande de biens et de services peut fluctuer considérablement, ce qui peut rapidement avoir un impact sur la demande de locaux commerciaux. Les propriétés résidentielles ne sont pas aussi touchées car les gens ont toujours besoin d'un endroit pour se reposer.

• Complexité des contrats de location. La plupart des contrats de location résidentielle sont des copies conformes les uns des autres. Ils varient très peu. En revanche, les baux commerciaux peuvent varier considérablement. Chaque aspect de la location est à discuter, y compris la couverture d'entretien, l'assurance et les taxes.

En raison de la complexité, des avocats commerciaux experts sont souvent nécessaires pour s'assurer qu'un accord est logique pour les deux parties.

• Postes vacants plus longs. Selon la propriété commerciale, les durées de location peuvent être extrêmement longues. Cependant, cela signifie également qu'une propriété peut rester vide pendant de plus longues périodes. Si une entreprise doit s'engager sur une location de plus de 5 ans, elle devra être sûre à 110 % que vos locaux commerciaux lui conviennent. Vous devez disposer d'une réserve de trésorerie pour couvrir tous les frais qui surviennent lors de postes vacants.

Comment démarrer

Vous devriez maintenant détenir suffisamment de connaissances pour tenir une conversation avec un professionnel de l'immobilier commercial - eh bien, vous devriez au moins être en mesure de dire à vos amis de quoi il s'agit.

Mais pour s'impliquer et commencer à gagner de l'argent, c'est de cela qu'il s'agit, il reste encore plusieurs étapes à respecter. Donc, pour vous aider à rendre le processus aussi efficace que possible, nous avons décomposé chaque étape pour vous.

Étape 1 :Effectuez vos propres recherches (DYOR)

Le succès rencontré dans l'investissement immobilier commercial est fortement corrélé à la quantité de recherche effectuée en amont. C'est là que les profits sont véritablement forgés.

Vous devez commencer à vous poser quelques questions. Vous souhaitez investir près de chez vous ou ailleurs ? Allez-vous vous concentrer sur une niche particulière de l'immobilier commercial, par exemple les bureaux ? Ou serez-vous ouvert à toutes les opportunités ?

Une fois que vous avez déterminé le type de propriété que vous recherchez et son emplacement, il est maintenant temps de faire des recherches sur le marché. Rassemblez autant d'informations que possible sur les prix, la fréquentation, les revenus locatifs, la disponibilité et les taxes spécifiques à l'État. Au fur et à mesure que les connaissances s'accumulent, vous devriez commencer à comprendre quelle propriété commerciale conviendra à votre niveau d'investissement.

Pour des conseils utiles sur la sélection du bon emplacement, consultez les points 2 et 3 de notre guide de location ci-dessous.

Lire le guide :Comment acheter un bien locatif

Étape 2 :Organisez vos finances

Avec des coûts d'investissement initiaux aussi élevés liés à l'immobilier commercial, il est essentiel de se familiariser avec vos finances. Savez-vous combien de caution vous pouvez vous permettre de verser ? Avez-vous un plan pour financer le reste?

Le financement peut provenir d'un prêt conventionnel, d'un prêt garanti par le gouvernement, d'un syndicat de parties intéressées ou d'un financement offert par le vendeur. Si vous avez besoin d'un prêt, assurez-vous d'avoir en place un plan d'investissement et une cote de crédit optimale. Ce ne sera pas seulement la propriété commerciale qu'une banque examinera.

Habituellement, pour obtenir le financement, vous devez également comprendre le potentiel de rendement. Par conséquent, le retour sur investissement sera un facteur décisif lors du choix d'une propriété. Heureusement, il existe des mesures clés qui peuvent vous aider à trier les diamants de propriété commerciale du brut.

• Résultat d'exploitation net (NOI). Le NOI représente le revenu annuel généré par les locaux commerciaux. Il est calculé en soustrayant les dépenses annuelles pour maintenir la propriété entièrement entretenue à l'écart des revenus locatifs annuels. Vous voulez que ce nombre soit le plus élevé possible.

• Taux de capitalisation. Le taux de capitalisation, parfois appelé taux de capitalisation ou taux de rendement en abrégé, est couramment utilisé par les investisseurs pour évaluer le potentiel d'une propriété par rapport à une autre. Il est calculé en comparant le revenu annuel brut au prix total de la propriété.

Si une unité commerciale est achetée pour 800 000 $ et que le revenu locatif annuel est de 80 000 $, le taux de plafond brut serait de 10 % (le calcul - (80 000 $/800 000 $) x 100). Pour calculer le taux de capitalisation net, vous utilisez le même calcul mais au lieu d'utiliser le revenu locatif annuel, vous utilisez le revenu net d'exploitation (NOI). Ce taux plafond tiendra compte de tous les coûts de l'année.

L'idée du taux de capitalisation est d'obtenir le pourcentage le plus élevé possible, augmentant ainsi vos rendements. Le calcul du taux de capitalisation ne tient pas compte de toute dette qui aurait pu être utilisée pour acheter la propriété.

• Taux de rendement interne (TRI). Le TRI est un calcul prospectif permettant de déterminer la rapidité avec laquelle un investissement rapportera de l'argent. Il est couramment utilisé par les investisseurs immobiliers commerciaux pour comparer des projets de différentes tailles qui se disputent le même financement.

Un bien commercial peut générer un taux de rendement de 10% une année mais ne générer que 8% l'année suivante. IRR est utilisé pour tenir compte de ces changements.

Plus le TRI est élevé, plus l'argent est retourné rapidement dans votre poche. Si l'argent arrive rapidement, il peut alors être utilisé pour d'autres opportunités. Le retour de l'argent plus tôt est plus précieux que le retour de l'argent à un stade ultérieur. Bien qu'il s'agisse d'un calcul utile, en raison de sa complexité, il s'agit d'un calcul qu'il vaut mieux calculer à l'aide d'un logiciel plutôt que sur papier.

Après avoir manœuvré dans les finances, la dernière escale est la fiscalité. Il incombe à l'investisseur de traiter toutes les déclarations de revenus pour le total gagné sur les investissements immobiliers commerciaux. Cependant, cela peut parfois être intimidant. Trouver un comptable décent pourrait rapporter des dividendes dans le cadre de ce processus.

Étape 3 :Engagez une expertise

Une fois que vous avez une idée claire du type d'investissement que vous recherchez, que vous avez un budget en tête et que vous vous êtes renseigné sur autant d'informations que vous pouvez tirer d'Internet, il est probablement temps de contacter un expert.

Un expert en immobilier commercial, ou courtier, pourra vous aider dans votre recherche de votre première propriété. Avant de choisir, assurez-vous de regarder leur arrière-plan. Ont-ils vendu des propriétés similaires à ce que vous recherchez ? Depuis combien de temps travaillent-ils dans la région ? Ont-ils des contacts locaux utiles ? Leur connaissance du marché doit être extrêmement pointue.

Lorsque vous discutez avec des candidats appropriés, décrivez clairement ce que vous recherchez et évaluez leurs réactions. Il ne faut pas une longue conversation pour déterminer si une personne vous convient. Recherchez une personne engagée, enthousiaste et expérimentée.

Étape 4 : Trouvez une propriété appropriée

Vous avez fait vos devoirs et vous pouvez maintenant commencer à rechercher votre ou vos propriétés commerciales appropriées. Heureusement, les propriétés commerciales ne sont pas aussi abondantes que les propriétés résidentielles, ce qui signifie que la tâche de choisir est réduite. Mais aussi agréable que ce soit d'avoir moins d'options, moins d'options signifie que les bonnes opportunités sont plus difficiles à trouver.

Il existe plusieurs façons de trouver des immeubles de placement commerciaux. Discuter avec votre agent ou courtier immobilier commercial devrait être le premier sur la liste. Situés à la pointe du marché, ils devraient déjà connaître les détails des propriétés locales potentielles. Aux côtés de votre agent, rejoignez tous les réseaux de grossistes locaux. Les grossistes travaillent dans les secteurs résidentiel et commercial et peuvent vous informer des offres à venir.

Le publipostage est une autre méthode populaire pour trouver des pistes d'investissement commercial. Cela peut impliquer des e-mails ou des lettres. Grâce à votre propre campagne de publipostage, vous pouvez spécifier exactement ce que vous recherchez dans un immeuble de placement et éventuellement ce que vous êtes prêt à offrir.

Enfin, il existe plusieurs sites utiles pour vous aider à rechercher directement des propriétés, notamment Loopnet, Crexi et Craigslist.

Pendant la recherche, n'oubliez pas de vérifier les numéros. Avez-vous calculé le NOI et le taux de capitalisation ? Qu'en est-il du TRI ? Assurez-vous que ces dollars travaillent aussi dur que possible pour vous.

Étape 5 :Afficher la propriété

N'achetez jamais une propriété commerciale à sa valeur nominale - n'importe quelle propriété d'ailleurs. Organisez toujours une réservation au préalable, éventuellement plusieurs si nécessaire. Cela peut être fait avant ou après qu'une offre ait été faite.

Si vous avez visité la propriété par vous-même au départ, lorsque les choses deviennent sérieuses, n'oubliez pas de ramener votre courtier immobilier commercial pour y jeter un coup d'œil. Il ou elle peut repérer des choses dont vous n'avez pas tenu compte. Vous devez être pleinement conscient de tout avant de signer sur cette ligne pointillée.

Étape 6 :Prendre contact

Vous avez maintenant une propriété en tête et vous vous êtes assuré qu'elle correspond au capital que vous avez obtenu et aux chiffres d'une entreprise rentable. Ensuite, il est temps de prendre contact avec le vendeur.

Contrairement à la propriété résidentielle, la propriété commerciale nécessite généralement une lettre d'intention (LOI). Une lettre d'intention est un document simple qui décrit ce que vous cherchez à acheter et les conditions de base de l'achat. Les informations de base à inclure seraient des éléments tels que le prix d'achat, le montant du dépôt, la période d'évaluation et toute autre clause que vous souhaitez adopter.

Une lettre d'intention n'est pas un document juridiquement contraignant. Son objectif est que vous et le vendeur puissiez commencer à discuter des résultats d'une future transaction.

Étape 7 :soumettre une offre concurrentielle

Si l'accord continue de sembler prometteur, alors, comme le dit le dicton, il n'y a pas de meilleur moment que le présent - il est temps de faire une offre formelle.

Une offre formelle sera faite sous forme de contrat. Tous les contrats doivent être examinés minutieusement par un avocat qualifié. Assurez-vous que le contrat décrit tous les détails nécessaires de la transaction et contient suffisamment de clauses et de conditions pour vous protéger, vous et le vendeur.

Une fois qu'un contrat est convenu, vérifiez que votre financement est en place et prêt à fonctionner.

Étape 8 :Effectuez une inspection

Tout comme les propriétés résidentielles, vous devez vous assurer qu'il n'y a pas de problèmes sous-jacents avec une construction commerciale. Y a-t-il des problèmes structurels cachés dont vous n'êtes tout simplement pas conscients ? Le temps entre la présentation d'une offre formelle et la conclusion de l'accord doit être pris pour vérifier ces problèmes - officiellement connu sous le nom de période d'inspection.

Diverses vérifications peuvent être effectuées par un acheteur, notamment un rapport d'expert en bâtiment, une enquête environnementale et une inspection des limites. Des détails concernant les revenus générés par la propriété peuvent également être établis à ce stade. Quel est le loyer actuel ? Le bâtiment est-il vacant ? Si oui, depuis combien de temps est-il vacant ? La taxe foncière est-elle à jour ?

Étape 9 :Bénéfices

Si toutes les inspections se passent bien et que vous restez satisfait de votre choix de propriété commerciale, la transaction peut être conclue. La clôture de la transaction prend effet à compter de la date à laquelle les fonds sont transférés, ce qui est généralement géré soit par un avocat, soit par une société de titres.

À partir de maintenant, vous devez vous concentrer sur la maximisation du profit de votre investissement.

La gestion de la propriété repose désormais sur vos épaules. Allez-vous le diriger vous-même ? Ou allez-vous confier la gestion à une société de gestion ?

Réflexions finales

L'investissement immobilier commercial ne doit pas nécessairement être un endroit où seuls les "titans" du secteur immobilier dominent. C'est une avenue d'investissement ouverte à toute personne désireuse d'y consacrer du temps et de travailler dur. Les étapes ne doivent pas être intimidantes et vous n'avez certainement pas besoin de millions de dollars pour participer.

Comme la plupart des investissements, une transaction immobilière commerciale se fait ou se défait par les chiffres. Concentrez-vous sur eux. Recueillez la recherche, tenez compte d'autant de variables que possible et vous sortirez gagnant.

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