Comment acheter une propriété locative

Investir dans l'immobilier locatif

Les propriétés locatives sont une option d'investissement extrêmement populaire. Et il est facile de voir pourquoi. Qui ne voudrait pas d'un revenu passif et de la possibilité d'une plus-value du capital ?

Cependant, pour beaucoup, le processus peut ressembler à un champ de mines décisionnel. Au mieux, c'est déroutant. Au pire c'est intimidant. Mais l'achat de votre premier bien locatif n'a pas besoin d'être si difficile. Décomposez chaque étape en bouchées. Attaquez-les un à la fois. Et vous serez propriétaire avant de vous en rendre compte.

Les sections clés suivantes devraient rendre l'achat d'un bien locatif clair et efficace. Tous ne sont peut-être pas pertinents. Par exemple, certains d'entre vous peuvent gérer eux-mêmes une propriété au lieu d'embaucher un gestionnaire de locations. Mais tous contiennent des informations clés pour vous aider à réussir votre première location :

1. Analyse des flux de trésorerie
2. Analyse macro
3. Choisir le bon emplacement
4. Choisir la bonne propriété
5. Acheter la propriété
6. Gérer la propriété 

Nous ne pouvons pas promettre sans effort, mais nous pouvons rationaliser votre approche. Alors, assurons-nous que votre investissement immobilier travaille aussi dur que possible pour vous.

considérations clés

Avant de vous lancer dans le processus, il est toujours utile de vérifier si un bien locatif est le bon choix d'investissement pour vous. Voici quatre facteurs à prendre en compte pour les investissements immobiliers locatifs :

• Du temps et des efforts. Une propriété locative vous gardera sur vos orteils. Ils peuvent être l'une des options d'investissement les plus actives disponibles. Le processus d'acquisition peut être long et, s'il n'est pas géré par une agence de location, la location de la propriété peut empiéter sur votre temps personnel.
• Liquidité. Investir dans un bien locatif implique souvent de bloquer des fonds pendant une longue période. La vente d'une propriété peut prendre plusieurs mois, par conséquent, le capital initial n'est pas accessible rapidement en cas d'urgence.
• Capital. À moins d'acheter une propriété directement, une certaine forme de financement est généralement requise. En fait, utiliser l'effet de levier et amplifier les rendements est l'une des caractéristiques les plus attrayantes des propriétés locatives. Cependant, vous avez toujours besoin d'un capital initial important pour démarrer. Les prêteurs hypothécaires exigent souvent une mise de fonds minimale de 20 %. Les frais de vente doivent être ajoutés au prix d'achat et la propriété peut nécessiter un entretien avant qu'un locataire puisse emménager.
• Imprévisibilité. Le revenu locatif passif est une chose merveilleuse, mais ce n'est pas toujours facile. Les locataires changeront périodiquement, ce qui signifie qu'une propriété peut rester vide pendant des périodes de temps. Malheureusement, la plupart des propriétés ne sont pas non plus à l'épreuve des locataires. Un toit fuira. Le chauffage central va casser. De tels problèmes peuvent survenir à tout moment et rongeront les bénéfices locatifs.

Peser les inconvénients par rapport aux avantages potentiels constitue la base de toute opportunité d'investissement. Ces considérations clés devraient vous aider à décider si un bien locatif est la bonne décision pour vous. C'est une option populaire, oui, mais ce n'est pas la seule option pour obtenir une exposition immobilière. Pour une liste complète des investissements immobiliers alternatifs, consultez notre guide complet.

Lire le guide :Le guide complet de l'investissement immobilier

Regardez la vidéo :Investir dans l'immobilier dans un monde post-covid

Si vous pouvez vivre avec les inconvénients, entrons dans les détails sur la façon d'acheter un bien locatif.

Guide étape par étape

Étape 1 :Analyse des flux de trésorerie

Le plus grand différenciateur lors du choix d'un bien locatif est le flux de trésorerie. Vous pouvez avoir l'impression d'avoir conclu l'affaire de votre vie, mais si les coûts de possession d'une propriété l'emportent sur le loyer qu'elle rapporte, l'argent sortira de votre poche tous les mois. Un flux de trésorerie positif est essentiel. Vous voulez que l'argent se promène avec désinvolture. 

Le flux de trésorerie est calculé en soustrayant les dépenses de possession et de gestion de votre bien locatif des revenus locatifs générés. Bien qu'il s'agisse d'un simple calcul, de nombreux investisseurs sous-estiment largement les dépenses, alors passons en revue une liste de potentiels.

• Remboursements hypothécaires. Les taxes et les assurances doivent également être incluses dans cette dépense, car la plupart des fournisseurs de prêts hypothécaires l'exigent.
• Utilitaires. Y aura-t-il encore des services publics dans la propriété que vous paierez ?
• Gestion de la propriété. Allez-vous engager une agence de location pour s'occuper de la propriété en votre nom ? En règle générale, une réduction de 10 % des revenus locatifs est requise.
•  Entretien. Il est bon de prendre en compte des frais de maintenance mensuels au cas où quelque chose tournerait mal. Il n'y a pas de problème tous les mois, mais en créant un tampon, cela peut aider à éviter les incidents inattendus.
• Postes vacants. Une propriété ne sera pas louée 24h/24, 365 jours par an. Il y aura des périodes vides. Tenez compte d'un taux d'inoccupation de 5 à 10 % pour couvrir les coûts lorsqu'un locataire n'est pas là.

Faites de la trésorerie une priorité dès le départ. Y a-t-il quelque chose qui améliorera les revenus locatifs? Y a-t-il quelque chose qui réduira les revenus locatifs? Tout au long du processus, gardez toujours le flux de trésorerie à l'esprit.

Étape 2 :Analyse macro

Avant de plonger dans les listes de la région, il est judicieux d'effectuer des recherches de haut niveau. Cela implique de regarder la situation dans son ensemble, en effectuant une approche d'analyse descendante allant du pays à la ville. Vous voulez que ces fonds travaillent aussi dur que possible pour vous.

Analyse du pays. Si les options internationales ne s'appliquent pas à vous, vous pourrez peut-être ignorer cette partie. Mais si des opportunités dans le monde entier sont ouvertes, vous pourriez trouver de meilleures offres à l'étranger plutôt que chez vous. Lorsque l'on compare différents pays, certains facteurs clés doivent être pris en compte.

• Risque politique. Le gouvernement est-il élu et stable ? Y a-t-il des changements à venir entre votre pays d'origine et le pays que vous envisagez ?
• Taxes. Quels sont les impôts perçus sur les revenus locatifs ? Quel seuil devez-vous franchir pour qu'une taxe soit exigée ?
• Options d'investissement. Le pays que vous envisagez peut avoir un gouvernement stable et il peut être avantageux sur le plan fiscal, mais si la sélection de propriétés est limitée, les chances de trouver une offre appropriée pourraient diminuer considérablement.

Analyse de l'état/du comté. Une fois que vous vous êtes installé dans un pays. Il est maintenant temps de choisir un état approprié. Cela variera d'un pays à l'autre. Si vous avez choisi les États-Unis, par exemple, vous avez le choix entre plusieurs.

• Connaissance. Il peut être avantageux d'investir dans un domaine que vous connaissez bien. Y a-t-il un endroit où vous avez vécu dans le passé ? Y a-t-il un endroit où vous avez particulièrement aimé vivre ? Y a-t-il un endroit où vous aimeriez prendre votre retraite un jour ? Si vous accordez une grande importance à un domaine, il y a de fortes chances que d'autres le soient aussi.  
  
• Taxes. De nombreux États ont des lois fiscales indépendantes. Assurez-vous de lire quelles lois fiscales s'appliqueraient à vos revenus de location. Vous ne voulez pas une facture plus élevée que prévu à la fin de l'année d'imposition.
  

Analyse de la ville/village. Maintenant, vous devez identifier une ville ou un village. Et les différences entre les villes peuvent être énormes. Si vous venez des États-Unis ou êtes un fanatique de voitures, vous vous souviendrez peut-être que la fabrication de voitures a déménagé de Detroit dans les années 60 et 70, ou plus récemment de Cleveland dans les années 90 et au début des années 2000. Les propriétés locatives dans les deux villes ont pris un énorme coup. Étant donné que la main-d'œuvre de ces villes dépendait tellement d'une industrie, il restait très peu d'autre travail pour les locataires lorsque l'industrie a déménagé, de sorte que les locataires appropriés sont partis. Heureusement, vous pouvez prendre en compte certains facteurs pour éviter que cela ne vous arrive.

• Offre et demande. La plupart des investissements fonctionnent sur une base d'offre et de demande. Et les propriétés locatives ne sont pas différentes. Regardez le marché locatif des 5 dernières années - la demande augmente-t-elle ou diminue-t-elle ?
• Niveaux de revenus. Pour que les locataires puissent payer un loyer, ils auront besoin d'un certain niveau de revenu. Vérifiez les données sur le revenu local pour déterminer la population qui est employée et quel est le niveau de revenu moyen. Cependant, méfiez-vous des chiffres déformés :s'il y a 70 % d'employés, mais que les niveaux de revenu sont élevés, il se peut que quelques personnes fortunées déforment les chiffres.
• Croissance démographique. La population augmente-t-elle dans une région? Si c'est le cas, il y a de fortes chances que plus de logements soient nécessaires, ce qui signifie plus de locataires. City-data.com propose des statistiques utiles sur la croissance démographique aux États-Unis.
• Diversité économique. Avoir plusieurs industries à votre porte est crucial. Y a-t-il suffisamment de possibilités d'emploi pour maintenir la stabilité des revenus des locataires? Si leurs revenus sont stables, vos revenus locatifs le seront aussi.

Regardez la vidéo :Comment le déclin urbain affectera-t-il l'immobilier ?

Étape 3 :Sélectionner le bon emplacement

D'accord, vous avez donc choisi votre ville ou village. Mais votre emplacement dans une ville est tout aussi important que la ville elle-même. Comme la plupart d'entre vous le savent, tous les quartiers ne sont pas créés de la même manière.

• Demande et emploi. Essayez d'organiser les quartiers selon l'offre et la demande. Y a-t-il plus de personnes qui emménagent ? S'il y en a, cela devrait être une bonne indication que vous trouverez des locataires convenables et qu'il y a suffisamment d'industries à proximité pour les soutenir. De nombreuses opportunités d'emploi entraînent une concentration de personnes, ce qui signifie qu'il y aura toujours de nouveaux locataires cherchant à louer.
• Criminalité. Des niveaux de criminalité élevés sont un facteur décisif. Alors méfiez-vous si les prix de l'immobilier sont relativement bas - cela peut être pour une raison. Comparez les statistiques de criminalité pour chaque quartier et plongez-vous dans Google Street View. Les maisons sont-elles bien tenues ? A qui servent les commerces de proximité ?
• Développement. Les conseils locaux réservent souvent des quartiers à la régénération et tout plan de développement doit être rendu public. Vérifiez si des plans futurs peuvent améliorer ou nuire à un quartier. Idéalement, vous ne voudriez pas lire que dans 6 mois, des développeurs construiront un nouveau centre commercial au bout de votre rue.

N'oubliez pas que si vous ne vouliez pas y vivre, les locataires n'y loueront pas non plus. Il n'y a pas de déménagement une fois que vous avez les clés.

Étape 4 :Choisir la bonne propriété

Commencez avec un budget confortable. Cela peut réduire considérablement le temps nécessaire à la recherche. Commencez à rechercher des propriétés qui correspondent à ces critères de prix.

Lors de la recherche, vous commencerez à développer une compréhension des prix du marché. Regardez des annonces similaires et assurez-vous que le prix demandé représente la qualité de la maison. De nombreux fournisseurs de prêts hypothécaires exigeront qu'une évaluation soit effectuée. Êtes-vous à la recherche d'un «réparateur-supérieur» auquel vous pouvez ajouter de la valeur, ou recherchez-vous un logement dans lequel un locataire peut emménager immédiatement ?

Lorsque vous avez une liste restreinte, assurez-vous de comprendre les loyers que vous pouvez attendre de la propriété. Le bien a-t-il déjà été loué ? Si ce n'est pas le cas, examinez les propriétés locatives similaires à proximité et intégrez-les dans vos prévisions de trésorerie. Une règle générale utilisée par de nombreux investisseurs est qu'un loyer doit être d'environ 1% du prix d'achat plus les coûts ou une autre façon de voir les choses est que la propriété ne doit pas coûter plus de 100 fois le loyer mensuel.

Une fois que vous avez déterminé votre prix d'achat, les estimations de location et les dépenses potentielles, il existe quelques autres calculs pour vous aider à évaluer les rendements. Il s'agit notamment du taux de capitalisation, ou rendement, et du retour sur investissement (ROI).

• Taux plafond. C'est ce qu'un bien peut rapporter annuellement par rapport au prix d'achat. Si une propriété est achetée pour 200 000 $ et que le revenu de location est de 10 000 $, le rendement brut serait de 5 % (le calcul – (10 000 $/200 000 $) x 100). Plus le rendement est élevé, meilleurs sont les rendements. Le rendement net peut être calculé en soustrayant les coûts annuels des revenus locatifs annuels.
•  ROI. Bien que similaire au rendement, le retour sur investissement est le revenu locatif annuel, moins les coûts, mesuré par rapport à la valeur des fonds investis - au lieu du prix d'achat total. Par exemple, le revenu annuel net est de 8 000 $ après les frais. Si le prix de la propriété est de 200 000 $ mais qu'une hypothèque de 150 000 $ a été utilisée, l'investissement initial total devrait être de 50 000 $. Cela signifie que votre retour sur investissement serait de 16 % (le calcul :(8 000 $/50 000 $) x 100).

Pour ceux qui recherchent un allégement fiscal supplémentaire, vous pouvez également calculer les coûts d'amortissement.

• Amortissement. Lors de la location d'un bien, l'amortissement du bien peut être déduit du revenu imposable. Selon l'IRS, la durée de vie utile des logements résidentiels est de 27,5 ans. Par conséquent, une propriété qui coûte 200 000 $ aurait une valeur d'amortissement annuelle de 7 272 $ (calcul :200 000 $/27,5). Bien qu'il s'agisse d'un exemple grossier et que le véritable calcul implique davantage de facteurs, il s'agit d'un point de départ utile pour d'éventuelles économies d'impôt.

Avant de finaliser un choix, faites appel à un expert immobilier de confiance pour certifier que vous choisissez un bâtiment solide. Ne vous laissez pas surprendre par des problèmes structurels cachés.

Lire la suite :Comment acheter une maison saisie

Étape 5 : Acheter la propriété

Malheureusement, en raison de tous les tiers impliqués, cela peut être la partie la plus lente du processus.

Avant de placer une offre sur une propriété, vous devez déterminer comment elle sera financée. Vous l'achetez directement ? Ou demandez-vous une hypothèque? Bien que le processus puisse être légèrement plus simple lorsqu'une banque n'est pas impliquée, le financement peut souvent amplifier les rendements. Comme mentionné précédemment, un acompte minimum de 20 % est généralement exigé par les prêteurs.

Si vous avez un mauvais crédit, commencez à travailler sur votre pointage de crédit dès que possible pour éviter toute déception lors de la recherche d'options de financement. Pour comprendre où vous vous situez dans le classement, utilisez un bureau de crédit dédié qui se concentre sur l'obtention de rapports de crédit précis. Experian, Equifax et TransUnion sont trois exemples qui offrent des services aux clients américains.

Un agent de transfert de propriété, ou un avocat, doit être engagé pour remplir la majorité des chèques et des transferts d'actes de propriété entre vous et le vendeur. Lorsque vous recherchez un avocat, n'oubliez pas de rechercher des options et de vérifier que leurs prix sont compétitifs. Ont-ils des relations avec des districts ou des conseils locaux qui pourraient vous aider ?

Une fois l'achat terminé, votre propriété devra être assurée. Alors que l'assurance habitation couvrira la structure après l'achat, l'assurance du propriétaire peut être requise lors de la location de la propriété.

Étape 6 :Gérer la propriété

La dernière étape du processus à considérer est la gestion. Cela couvre tous les aspects de la recherche de locataires, de la vérification des antécédents nécessaires et de l'entretien de la propriété en cas de problème. Il y a deux options à ce stade.

La première consiste à engager une agence de location locale pour commercialiser et entretenir la propriété pour vous. Bien qu'un pourcentage du loyer mensuel devra être payé, tous les soucis de gestion leur sont confiés.

Alternativement, vous pouvez gérer vous-même tous les aspects. Il y a certainement beaucoup d'investisseurs qui choisissent cette option car elle se traduit par des rendements mensuels plus élevés. Cependant, la responsabilité s'arrête à vous. C'est vous qui serez appelé à 1h du matin lorsque la vidange ne fonctionnera plus ou que le chauffage central sera en panne.

Réflexions finales

Il est judicieux de diversifier un portefeuille d'investissement. Nous savons tous que. Sinon, tu ne serais pas là. Et lorsqu'il s'agit de diversification, les propriétés locatives occupent généralement une place importante sur les listes de résultats des investisseurs. Un bien locatif est un bien acheté dans l'intention de le louer à des locataires. Par rapport aux actions ou aux obligations, les investissements locatifs vous permettent de mobiliser des fonds pour des rendements amplifiés, de générer un revenu mensuel passif et d'investir dans un marché qui n'est pas corrélé aux actions ou aux matières premières mondiales.

Mais un bien locatif n'est pas un achat courant. Il faut du temps pour considérer les variables impliquées et s'assurer que l'investissement générera des flux de trésorerie positifs mois après mois. Alors, prenez le temps de suivre les étapes de ce guide. Un peu de devoirs va un long chemin avec les investissements immobiliers locatifs.

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