Investir dans l'immobilier pour les débutants

Avoir des investissements en bourse ou en fonds communs de placement peut être la clé de votre avenir financier. Cependant, cela doit être fait de manière responsable et devrait être commencé tôt pour tirer parti des intérêts composés.

Par ailleurs, Je suis sûr que beaucoup d'entre vous ont pensé à l'immobilier comme un autre outil d'investissement.

Je suis convaincu que c'est un excellent moyen de jeter les bases d'un avenir financier solide. Tout comme l'investissement traditionnel, il y a d'énormes avantages à commencer plus tôt dans la vie.

C'est aussi le moyen le plus incompris et le plus facile d'investir.

Nous avons tous vu des gens faire fortune grâce à leur appréciation ou entendu parler de personnes qui sont passées d'une dette profonde à des millionnaires en utilisant des stratégies sans argent.

Cela peut être trompeur.

Je vais vous donner mon point de vue sur l'investissement immobilier aujourd'hui. Je vais vous orienter dans la bonne direction et vous donner les outils dont vous avez besoin pour prendre des décisions judicieuses en matière d'immobilier.

Riche en argent (et investissement immobilier pour les débutants)

Je suis militaire depuis 18 ans, vivant actuellement à Séoul, Corée du Sud. J'ai passé la majeure partie de ma carrière à vivre à l'étranger. J'ai renversé plusieurs maisons et investi dans de nouvelles constructions tout en déménageant tous les 1 à 3 ans. Je possède maintenant 20 maisons unifamiliales locatives qui sont toutes remboursées.

Je suis arrivé là où je suis aujourd'hui simplement en vivant frugalement, bien investir, et faire de bons investissements immobiliers. J'ai certainement fait des erreurs en cours de route. Peut-être que je peux vous aider à éviter certains d'entre eux !

Je vais vous présenter les bases de l'investissement immobilier aujourd'hui et vous montrer quelques idées fausses répandues.

Ce que vous apprendrez vous aidera à prendre des décisions financières judicieuses concernant une propriété que vous achetez pour y vivre vous-même ou un immeuble de placement.

Cela commence par comprendre les chiffres.

Connaître les chiffres

Je vais vous montrer quelques règles et concepts qui changeront votre regard sur l'immobilier. Pour mon argent, la règle la plus importante dans l'immobilier est la règle du 1%.

Une fois que vous connaissez cette règle, vous aurez la possibilité de regarder instantanément le prix d'une maison et de savoir si elle a une chance d'être un bon investissement. Vous savez également si vous payez trop cher ou si vous avez une chance de faire une très bonne affaire.

Cette règle est si simple, cela peut être fait dans votre tête.

Nous y voilà.

La règle du 1% – Si une maison est louée pour au moins 1% du coût d'acquisition, ça peut être un bon investissement.

Le coût d'acquisition tient compte de la rénovation ou d'autres coûts de préparation de l'emménagement de la maison.

Un exemple serait l'achat d'une maison pour 80 $, 000 et le réparer pour 20 $, 000 . Son coût d'acquisition est 100 $, 000 .

Selon le 1% régner, il devrait louer pour au moins 1 $, 000 un mois ( 1% de 100 $, 000 ) pour tenter d'être un bon investissement.

Cette règle est une estimation. Une fois que vous avez déterminé que cela pourrait être une bonne affaire, tu feras plus de recherches, et obtenez toutes les informations possibles sur les revenus et les dépenses réels pour avoir une véritable estimation de votre futur retour sur investissement.

Coût élevé des surfaces habitables

Avez-vous déjà entendu quelqu'un se plaindre de vivre à San Francisco ou à New York et ne pas pouvoir investir dans l'immobilier ?

Je dirais qu'ils ont raison, et le 1% règle vous montre pourquoi. Si vous achetez une maison pour 900 $, 000 , mais il se loue pour 3000 $ un mois, vous êtes loin de passer le 1% régner. C'est un investissement perdant de l'argent.

Certains diront que vous vous rattraperez par appréciation. J'appelle cela le mythe de l'appréciation. Alors que l'appréciation est parfois plus grande dans les zones de coût de la vie élevé (HCOL), c'est sporadique dans le timing, et sur le long terme, à peine mieux que le reste du pays. Ne tombez pas dans le battage médiatique.

Beaucoup soutiennent qu'il est toujours préférable d'acheter que de gaspiller votre argent en loyer. Quand tu calcules les chiffres, vous constaterez souvent que la location peut être supérieure à l'achat dans de nombreuses situations.

Une des raisons est, pendant les premières années de votre prêt, vous remboursez en fait beaucoup moins du principal du prêt que vous ne le pensez. C'est surtout l'intérêt. Cela est dû à la façon dont fonctionne l'amortissement des prêts.

C'est un peu nul.

En outre, certains soutiennent que le paiement hypothécaire peut être moins cher que le paiement du loyer dans certaines villes. C'est peut-être vrai, mais il y a beaucoup de dépenses à payer après un versement hypothécaire chaque mois (réparations, maintenance, dépenses en capital, impôts, Assurance, HOA, etc).

Il n'y a généralement pas de dépenses au-delà du loyer.

Le mythe des flux de trésorerie

De nombreuses personnes possèdent déjà un bien locatif et pensent en tirer de l'argent, alors qu'en réalité, ils peuvent à peine atteindre le seuil de rentabilité ou même perdre de l'argent.

Pour comprendre ce concept, Je vais vous présenter ma deuxième règle immobilière préférée, les Règle des 50 % .

Les Règle des 50 % – Environ 50 % de votre loyer brut sur une maison unifamiliale ira aux dépenses.

Des exemples de dépenses sont :les taxes, Assurance, réparations, HOA, dépenses en capital, gestion de la propriété, etc.

Rappelles toi, un versement hypothécaire n'est PAS inclus dans ce 50 %.

C'est très important!

Le montant d'argent que vous rapportez à la maison en tant que revenu supplémentaire ou « flux de trésorerie » est après la dépense de 50 % ET après le paiement de l'hypothèque. La plupart des gens ignorent cela 50% dépense quand ils disent aux gens quel est leur flux de trésorerie.

Exemple:

Vous avez acheté une maison pour 100 $, 000 . Il loue pour 1000 $ par mois. 500 $ par mois est considéré comme une dépense.

Disons que votre versement hypothécaire est de 600 $ par mois.

Vous dites à vos amis que votre trésorerie est de 400 $ par mois à cause d'un loyer de 1 000 $ – hypothèque de 600 $ =400 $ de profit.

Droit???

En réalité , vous avez environ 500 $ en dépenses et une hypothèque de 600 $. Vos dépenses totales sont 1100 $ un mois. Avec 1000 $ de loyer, tu as un flux de trésorerie négatif de 100 $ un mois.

Ne paniquez pas encore. Il existe plusieurs manières de remédier à cela :

• Trouver un moyen d'avoir une hypothèque moins élevée, que ce soit une mise de fonds plus élevée ou un meilleur taux
• Acheter la maison moins cher
• Trouver un moyen d'augmenter le loyer
• Gérez vous-même la propriété (la règle des 50 % suppose que vous avez une société de gestion)

Finances

Je veux parler des finances. Quand êtes-vous prêt à acheter votre propre maison ? une maison d'investissement?

Comme vous vous en souvenez peut-être, Je possède 20 maisons payées. Je ne vais pas m'asseoir ici et vous dire que rembourser les hypothèques plus tôt est la seule solution, mais il a ses avantages.

Je veux parler de ce que je considère comme un investissement immobilier agressif ou irresponsable.

Je crois que vous devriez investir dans l'immobilier à partir d'une position de solidité financière. Vous devriez mettre de l'ordre dans vos finances avant de vous lancer.

Je suis sûr que vous avez entendu des gens acheter des biens immobiliers sans ou avec peu d'argent et avec un mauvais crédit. Il y a aussi des gourous de l'immobilier qui vous convaincront d'utiliser l'argent des autres, obtenir des avances de fonds sur vos cartes de crédit, emprunter de votre 401k, ou mieux encore, emprunter sur le 401k de votre grand-mère pour financer vos affaires.

Je crois que l'idée d'utiliser l'argent des autres, le moins possible de votre argent, et avoir autant de dettes que possible n'est pas nécessairement une bonne stratégie d'investissement.

Certains deviennent riches rapidement de cette façon, mais bon nombre de gens ne font qu'empirer les choses pour eux-mêmes et pour les malheureux qu'ils convainquent d'investir avec eux (désolé grand-mère, J'ai entendu dire que Walmart embauche !).

De nouveau, c'est une situation où les médias, livres, sites immobiliers, et les gourous font trop de bruit.

Ne le croyez pas.

Sur tes premières maisons, Jouer la prudence.

Rembourser la dette, en particulier les dettes de carte de crédit avant de jouer avec l'immobilier.

Points bonus pour rembourser les véhicules et les prêts étudiants avant d'investir dans l'immobilier. C'est mon style personnel, mais certains peuvent considérer cela trop extrême.

J'aime économiser jusqu'à 20% d'acompte, puis obtenez un prêt hypothécaire à taux fixe pendant 30 ans à un taux d'intérêt bas.

Moins de 20% de baisse, et vous gaspillez de l'argent en assurance hypothécaire privée (PMI). En outre, vous n'avez aucune valeur nette dans la propriété si le marché se retourne contre vous et que vous devez vendre. Au moins 20% vers le bas est un moyen sûr d'aller.

Je cherche ensuite un bien à acheter en utilisant comme point de départ les règles du 1% et du 50%. Une fois la maison achetée et les locataires en place, vous vous assurez que l'argent coule un peu (ou peut-être beaucoup), puis vous commencez à économiser un deuxième acompte et, espérons-le, répétez le processus.

La clé est, vous vous assurez que votre première maison est devenue un bon investissement avant de passer à la seconde. Aussi, votre deuxième maison a également besoin d'un acompte. Certains d'entre vous auront l'impression qu'un acompte de 20 % est impossible à atteindre, mais je l'ai fait avec un revenu militaire, et je vois beaucoup de gens le faire lorsqu'ils envisagent sérieusement d'épargner.

Aussi, les prix des maisons que j'ai achetées en Alabama variaient de 30 $, 000 à 60 $, 000. Ceux-ci ont rencontré facilement la règle des 1%, bonne trésorerie, et, si vous avez besoin d'un acompte de 20%, c'est quelque chose de tout à fait faisable !

Vous n'achèterez peut-être pas nécessairement des maisons aussi bon marché, mais je pense avoir expliqué que l'achat de biens immobiliers dans des zones à coût élevé de la vie n'est pas la voie à suivre. L'argent est fait aux extrémités inférieures. Vous ne devriez pas investir dans des maisons unifamiliales qui coûtent 600 $, 000, parce qu'ils ne louent pas pour 6 $, 000 par mois ! (Rappelez-vous la règle du 1 % !)

Réserves de trésorerie

Un autre problème que j'ai avec tout le mantra "pas d'argent, aucun problème, acheter des maisons sans avoir d'argent ! est l'idée de ne pas avoir de réserves de trésorerie. Je crois en la planification des pires scénarios, et il devrait y avoir de l'argent à la banque en cas de problème.

Combien d'argent ?

C'est une bonne règle de base de conserver six mois de réserves de liquidités pour tout l'argent dont vous auriez besoin pour payer vos hypothèques et tous les frais connexes si vous n'avez aucun revenu. Cela comprend l'assurance ainsi que les taxes.

Gardez à l'esprit, si vous avez une hypothèque sur votre résidence principale, la maison dans laquelle tu vis maintenant, il est tout aussi nécessaire d'avoir une réserve de trésorerie pour cette maison que pour vos immeubles de placement.

Il y a deux raisons pour lesquelles six mois est une bonne règle empirique. L'un est, cela vous donne le temps de surmonter la loi de Murphy. Vous pourriez perdre votre emploi, les maisons pourraient ne pas être louées, des réparations coûteuses pourraient se produire d'un seul coup, qui sait.

L'autre raison est, c'est ce que la plupart des banques ont besoin de voir pour pouvoir prétendre à des prêts. Si vous avez des immeubles de placement, ils voudront voir six mois de réserves de trésorerie pour chacun, y compris résidence principale. Cela vous permettra d'être prêt à emprunter de l'argent auprès des banques lorsque viendra le temps d'acheter la maison n°3 ou 4.

Ces six mois de réserves de liquidités ne sont qu'une règle empirique. Si vos maisons encaissent beaucoup, comme le mien, le besoin de réserves de trésorerie est moindre. Si vos maisons ont un petit flux de trésorerie, vous aurez peut-être besoin de plus pour être en sécurité.

L'important est que vous puissiez bien dormir la nuit en sachant que vous avez suffisamment d'argent de côté pour faire face à un événement imprévu ou deux.

Renseignez-vous

Vous devez choisir un certain laps de temps, mais pas trop de temps, pour vous renseigner sur l'immobilier. Donnez-vous trois à six mois et imprégnez-vous de toutes les informations que vous pouvez, puis engagez-vous à prendre des mesures (une fois que vous êtes prêt financièrement). Certaines personnes lisent des blogs et des livres pour toujours, mais ne prennent jamais aucune mesure concrète.

Blogues

J'aime les blogs plus que tout autre forum d'apprentissage. Parcourez mon blog à fond, en se concentrant d'abord sur l'onglet immobilier. Je recommande de tout lire sur www.coachcarson.com. Il a utilisé l'immobilier de manière responsable pour prendre une retraite anticipée et aide maintenant les autres à faire de même. Paula Pant de www.affordanything.com a utilisé l'immobilier pour lui permettre de poursuivre ses passions. Son blog et son podcast sont incroyables.

Plus grandes poches

Biggerpockets est le plus grand site immobilier au monde. C'est un abonnement payant, mais il y a plein de forums, balados, et des publications auxquelles vous pouvez accéder sans être membre payant.

Avec de plus grandes poches, Je recommande d'écouter leurs podcasts. Ils interrogent tous les types d'investisseurs immobiliers (moi y compris) et découvrent vraiment comment ils ont construit leurs portefeuilles. J'ai beaucoup appris sur plusieurs approches différentes de l'investissement immobilier grâce à leur podcast.

Ma mise en garde pour Biggerpockets est qu'ils n'enseignent pas nécessairement une certaine philosophie d'investissement immobilier, ils présentent juste tout là-bas. Vous devrez exercer votre propre jugement quant aux approches qui vous conviennent.

Le podcast présente souvent des histoires de personnes qui ont construit rapidement de gros portefeuilles en utilisant agressivement la dette, en utilisant des méthodes de financement créatives, et en évitant autant que possible d'utiliser leur propre argent.

Je ne suis pas toujours un grand fan de ça. Si une stratégie vous permet de devenir riche rapidement, cela vous permettra à l'inverse de devenir pauvre rapidement. Lorsque vous avez beaucoup de prêts et peu ou pas de réserves de trésorerie, vous êtes très sensible aux retournements de marché ou aux événements rares et imprévus tels que la perte d'emploi, graves problèmes de santé, inondation, etc.

Apprendre encore plus:

Lisez notre revue Roofstock.

Livres

Utilisation de blogs, investir dans les podcasts, et même avoir un mentor est probablement plus important que de lire un livre, mais c'est toujours un moyen très traditionnel d'élargir vos connaissances. Aucun livre que j'ai lu ne m'a époustouflé, mais quelques-uns sont assez bons.

je recommanderai Le livre sur l'investissement locatif par Brandon Turner (de la renommée Biggerpockets), et L'investisseur immobilier millionnaire par Gary Keller.

Mentors

Une fois que vous avez fait vos devoirs et que vous avez appris quelque chose sur l'immobilier grâce à vos recherches, il est temps de trouver un ou plusieurs mentors. Vous avez besoin de quelqu'un qui a réussi le type d'investissement immobilier que vous souhaitez faire. Vous voudrez que quelqu'un rebondisse sur des idées lors de votre premier achat, et quelqu'un à qui parler lorsque vous rencontrez des problèmes difficiles.

Trouver un mentor est quelque chose que je vois tout le temps dans le mauvais sens. Vous ne vous contentez pas de trouver votre investisseur préféré et de lui envoyer un e-mail lui demandant s'il sera votre mentor. Cela arrive souvent, et je crois qu'il a un taux de réussite de 0%.

Brandon Turner l'a dit le mieux dans l'un de ses livres sur l'immobilier. Il a dit que demander à quelqu'un que vous ne connaissez pas d'être votre mentor, c'est comme demander à quelqu'un de vous épouser au premier rendez-vous.

Je recommanderais de rechercher un mentor qui n'a pas déjà une présence médiatique. Ils sont probablement épuisés par des demandes.

La plupart des villes organisent des réunions de l'association des investisseurs immobiliers (REIA) auxquelles vous pouvez assister. Vous pouvez également utiliser les forums sur Biggerpockets.com pour rencontrer des investisseurs immobiliers dans votre ville.

Aussi, vous devez trouver un moyen de le rendre bénéfique pour eux. Trouvez un moyen de leur offrir de la valeur. Peut-être que vous ferez un travail pour eux gratuitement, et ils vous donneront des conseils et des indications au fur et à mesure que vous vous dirigerez vers l'achat de votre premier immeuble de placement.

J'éviterais d'utiliser le mot mentor lorsque j'ai des conversations avec des mentors potentiels. C’est un mot étrange qui implique beaucoup d’engagement et de temps. Je pense que la relation mentor-mentoré est quelque chose qui se forme naturellement avec le temps, sans vraiment utiliser le mot. Ne le forcez pas.

En résumé

Tu en sais assez pour être dangereux maintenant.

Il y a encore beaucoup à apprendre avant de sortir et d'acheter une propriété.

Vous devez constituer une équipe de personnes qui vous aideront, y compris votre agent immobilier, société de gestion immobilière, entrepreneurs, société de titre, avocat, prêteur, pour n'en nommer que quelques-uns.

Vous devez apprendre à faire des offres.

Hors des agents immobiliers et du système d'annonces multiples (MLS), où trouver les bonnes affaires ?

Ce sont des sujets pour un autre jour.

Si vous souhaitez en savoir plus sur ces sujets, consultez ma page Web intitulée:Le guide complet de l'investissement immobilier

Que pensez-vous de mon approche de l'investissement immobilier par rapport à ce que vous avez entendu dans le passé ?

Je veux entendre vos pensées ci-dessous.

Voir également:

• Comment investir dans l'immobilier pour 500 $ | Examen de la levée de fonds
• Comment construire un empire immobilier avant d'avoir 30 ans
• Choisissez "House Hacking" plutôt que Starter Home
• Comment investir dans une propriété locative hors de l'État
• Levier immobilier
• Comment louer votre maison avec un agent
• Financement participatif immobilier
• Digs:Rent To Own Review
• Comment investir dans les FPI
• Qu'est-ce qu'un IRA immobilier ?
• Comment vivre sans loyer