Investissement dans l'immobilier commercial :un guide de démarrage pour les débutants [2021]

Lorsque les gens commencent à investir dans l'immobilier, ils se concentrent souvent sur les propriétés résidentielles unifamiliales ou les petites propriétés multifamiliales. Bien que ces propriétés résidentielles puissent être rentables, les investisseurs avisés se tournent souvent vers les propriétés immobilières commerciales pour obtenir des rendements plus élevés sur leur argent.

Avec les bonnes connaissances et les bons outils, les investisseurs débutants peuvent également apprendre à investir dans l'immobilier commercial. Ce guide vous aidera à démystifier l'immobilier commercial pour vous aider à démarrer votre premier investissement.

• Qu'est-ce que l'immobilier commercial ?
• Comment fonctionnent les baux commerciaux
• Comment investir dans l'immobilier commercial
• Vocabulaire CRE à connaître
• CRE personnes que vous devriez avoir dans votre réseau
• Faut-il investir dans l'immobilier commercial ?
• FAQ
• En bout de ligne

Qu'est-ce que l'immobilier commercial ?

L'immobilier commercial (CRE) est le nom commun pour les propriétés qui sont utilisées pour des activités commerciales. Beaucoup de gens supposent que seuls les bâtiments occupés par des entreprises sont considérés comme des biens immobiliers commerciaux. Mais la CRE comprend également tout terrain utilisé pour générer un profit, ainsi que de plus grands immeubles locatifs résidentiels.

Les types de biens classés comme biens immobiliers commerciaux comprennent :

• Espace bureau
• Entrepôts et autres espaces ou bâtiments industriels
• Espaces commerciaux, devantures de magasins, et centres commerciaux
• Bâtiments médicaux, établissements de santé, et les hôpitaux
• Installations de stockage
• Immeubles à appartements (5+ unités)
• Restaurants
• Hôtels et centres de villégiature

Comment fonctionnent les baux commerciaux

Lorsqu'une entreprise n'est pas propriétaire du bâtiment dans lequel elle se trouve, il doit louer tout ou partie de l'espace au propriétaire de l'immeuble. Dans certains cas, le propriétaire de l'entreprise achètera le bâtiment, puis le relouer à l'entreprise. Cela crée une transaction sans lien de dépendance pour aider le propriétaire à payer le bâtiment tout en gardant les deux entités séparées au cas où l'une serait vendue ou poursuivie.

En plus d'acheter un immeuble pour le louer à votre propre entreprise, de nombreuses personnes achètent des immeubles pour les louer à d'autres entreprises en tant qu'immeubles de placement. Dans chaque scénario, le locataire signe généralement un bail pour formaliser le loyer mensuel, qui paie quoi, et la durée du bail.

Il existe trois principaux types de baux commerciaux :

• Bail brut . Le locataire paie le loyer au propriétaire, et le propriétaire est responsable du paiement de toutes les dépenses immobilières, comme les impôts fonciers, utilitaires, et entretien.
• Bail net . Le locataire paie le loyer, mais il est responsable des dépenses fixes de fonctionnement, comme les impôts fonciers, Assurance, et les éléments d'entretien des parties communes (CAM). Au sein de cette catégorie, il y a des célibataires, double, tripler, et baux triple net absolus.
• Bail brut/net modifié . Ce type de bail permet plus de négociations entre le locataire et le propriétaire concernant les dépenses d'exploitation lors de la détermination du loyer mensuel. Le loyer mensuel est fixe, même comme convenu, les coûts augmentent ou diminuent avec le temps.

Le bail triple net est l'un des baux commerciaux les plus courants. Avec ce type de bail, le locataire paie un loyer au propriétaire et est responsable de toutes les autres dépenses liées à l'immeuble. Ces dépenses comprennent les taxes foncières, Assurance, maintenance, et d'autres éléments liés à l'exploitation du bâtiment. La seule dépense du propriétaire est l'hypothèque, Si il y en a un, et impôts.

Le loyer mensuel est basé sur le nombre de pieds carrés occupés par le locataire. Les prix sont indiqués et négociés comme un prix annuel par pied carré. Cela signifie que le loyer mensuel est le prix annuel du pied carré multiplié par le pied carré occupé divisé par 12.

Donc si le locataire en occupe 3, 500 pieds carrés d'espace de bureau avec un loyer brut de 34,68 $ le pied carré, le loyer mensuel serait de 10 $, 115 par mois. (3, 500 x 34,68 =121, 380 / 12 =10, 115)

Certains baux peuvent également inclure un coût partagé des parties communes. Les espaces communs comprennent des salles de bains, cuisines, et les ascenseurs qui sont utilisés par tous les locataires de l'immeuble (ou ceux du même étage).

Comment investir dans l'immobilier commercial

Lorsque vous investissez de l'argent dans l'immobilier commercial, il existe deux options principales :les investissements directs et indirects. L'investissement direct consiste à posséder un immeuble personnellement ou par l'intermédiaire d'une entité, comme un partenariat ou une LLC immobilière. L'investissement indirect consiste à acheter des actions dans une entreprise qui possède des propriétés, comme vous le faites avec l'investissement en FPI ou le financement participatif immobilier.

Investissement immobilier direct

Avantages

• Flexibilité ultime dans le choix de la propriété à acheter
• Contrôler les décisions quotidiennes concernant la propriété
• Bénéficiez d'avantages fiscaux

Les inconvénients

• N'est pas un investissement passif
• Nécessite de gros capitaux
• Un investissement relativement illiquide qui peut être coûteux ou difficile à acheter ou à vendre

L'investissement immobilier direct est bien adapté aux investisseurs qui souhaitent gérer eux-mêmes la propriété ou travailler avec un gestionnaire immobilier pour gérer les activités quotidiennes. Ces investisseurs ont généralement une valeur nette élevée et souhaitent profiter des avantages fiscaux de la dépréciation du bien.

Avant d'entrer dans une affaire, les investisseurs peuvent envisager d'apprendre à investir d'abord 10 000 $ dans un accord de financement participatif. Puis, utilisez ces connaissances pour déterminer comment investir 20K dans la prochaine transaction. Augmenter progressivement vos investissements vous permet de vous rapprocher de vos objectifs d'investissement tout en apprenant le processus auprès d'investisseurs expérimentés.

Investissement immobilier indirect

Avantages

• Peut commencer avec des sommes d'argent beaucoup plus petites
• Une approche non interventionniste des propriétés
• Diversification instantanée de votre portefeuille
• Les investissements sont généralement liquides

Les inconvénients

• Ne pas avoir son mot à dire sur les propriétés dans lesquelles on investit
• Les décisions sont prises sans votre contribution
• Les revenus du FPI sont imposés aux taux d'imposition ordinaires

La solution idéale pour l'investissement immobilier indirect est celle des investisseurs qui souhaitent un revenu passif et une diversification automatique de leur portefeuille. L'investissement indirect convient également aux petits investisseurs ou à ceux qui souhaitent commencer à investir avec un petit pourcentage de leur portefeuille.

L'investissement indirect pourrait également vous permettre d'investir plus facilement dans des villes où vous ne vivez pas et ne pouvez pas rechercher des choses en personne, mais ont des marchés CRE actifs. Par exemple, New York, la région de la baie de San Francisco, ou Los Angeles.

Vocabulaire CRE à connaître

Lorsque vous apprenez à investir dans l'immobilier, vous devez connaître les termes de l'industrie de l'immobilier commercial. Révisez ces termes pour comprendre la conversation et prendre de meilleures décisions d'investissement :

• Résultat net d'exploitation (NOI) : Revenus locatifs bruts moins charges.
• Encaissement sur retour d'argent : Flux de trésorerie annuel divisé par l'argent que vous avez investi dans votre propriété.
• Taux de capitalisation: NOI divisé par le prix d'achat de l'immeuble.
• Ratio de couverture de la dette (DCR) : NOI divisé par vos paiements annuels de dette.
• Zonage: Les règlements déterminent quel type de bâtiment peut être construit dans une zone ou quel type d'entreprise peut être exploité.
• Classement du bâtiment : Les grades A à D représentent la qualité et l'emplacement de votre bâtiment, avec A ayant la plus haute qualité.
• Conçu pour convenir: Propriété qui est développée spécifiquement pour répondre aux besoins du locataire.
• Triple filet : Un bail où le locataire paie un loyer au propriétaire et couvre toutes les dépenses normales d'exploitation de l'immeuble, tels que les services publics, impôts fonciers, Assurance, et entretien.
• Entretien des parties communes : Les coûts liés à l'exploitation du bâtiment, y compris les espaces partagés. Ces coûts sont généralement attribués aux locataires proportionnellement en fonction de la superficie qu'ils louent.
• Taux de stationnement : La superficie locative totale de l'immeuble est divisée par le nombre de places de stationnement. De nombreux baux précisent combien de places de stationnement seront disponibles pour chaque locataire. Ceci est particulièrement courant pour les immeubles de bureaux.

Pour en savoir plus sur les termes et concepts CRE, cela aide à traîner dans les forums d'investissement immobilier. En lisant les messages de la communauté, ces termes et concepts auront plus de sens. Plus, il y aura des possibilités supplémentaires de se renseigner sur les opportunités, réseauter avec d'autres investisseurs, et obtenez des commentaires sur vos offres.

Alternativement, vous pouvez plonger dans les livres d'investissement immobilier, balados, et cours. Tout le monde apprend différemment. Ces ressources peuvent fournir des informations précieuses sur l'esprit d'autres investisseurs immobiliers, qui pourrait vous aider à affiner votre stratégie.

CRE personnes que vous devriez avoir dans votre réseau

Pour être un investisseur immobilier commercial prospère, il faut notamment s'entourer de la bonne équipe. Ces coéquipiers gèrent certaines tâches, donner de précieux conseils, et assurez-vous que vous êtes conforme à toutes les lois fédérales, Etat, et réglementations locales.

• Agent immobilier commercial : Un agent d'une société immobilière commerciale vous aidera à trouver des propriétés potentielles qui correspondent à vos critères d'investissement et vous tiendra au courant des tendances locales liées à votre propriété. Certains agents peuvent également être en mesure de vous aider à trouver des locataires pour votre immeuble.
• Société de gestion immobilière : Les gestionnaires immobiliers gèrent les interactions quotidiennes avec vos locataires, aider à négocier les baux, et percevoir les loyers.
• Prêteurs ou courtiers hypothécaires : Les prêteurs et les courtiers permettent aux investisseurs d'emprunter de l'argent pour financer l'achat d'un immeuble ou d'emprunter de l'argent sur leurs capitaux propres. Le prêteur peut également vous aider à refinancer pour réduire votre taux ou renouveler pour un nouveau terme lorsque votre prêt arrive à échéance.
• Agent d'assurance: L'assurance vous protège ainsi que vos biens contre les risques de dommages, poursuites, et d'autres événements couverts.
• Entrepreneur ou bricoleur : C'est une personne essentielle pour effectuer la réhabilitation ou les réparations lorsque vous achetez le bâtiment pour la première fois, lorsque les locataires déménagent, et au besoin tout au long du bail d'un locataire.
• Avocat :Un avocat révise les contrats, répond aux poursuites, et fournit une caisse de résonance lorsque des situations difficiles surviennent.

Faut-il investir dans l'immobilier commercial ?

Investir dans l'immobilier commercial peut être un moyen rentable de diversifier vos investissements et vos sources de revenus. L'investissement immobilier commercial traditionnel convient mieux aux investisseurs qui disposent d'une plus grande somme d'argent et qui sont d'accord pour concentrer leur investissement dans un seul bâtiment.

Nouvelles applications d'investissement, FPI, et les FNB permettent aux investisseurs débutants ou aux détenteurs d'un petit portefeuille de commencer à investir aussi peu que 500 $ dans l'immobilier commercial tout en continuant à faire fructifier leurs actifs.

Voici quelques conseils pour savoir si l’investissement immobilier commercial convient à vos objectifs :

• Un investissement initial plus important peut être nécessaire pour acheter un immeuble commercial. Bien que, les petits investisseurs pourraient être en mesure de démarrer grâce aux ETF et aux applications d'investissement.
• Il y a moins de concurrence pour les propriétés immobilières commerciales car de nombreux investisseurs n'ont pas le capital ou le savoir-faire pour acheter et exploiter une propriété commerciale.
• Une propriété commerciale a moins de chiffre d'affaires et des revenus plus cohérents avec des baux à long terme dans une propriété commerciale.
• Des évaluations de prix plus objectives et basées sur vos locataires, pas ce pour quoi une maison voisine a récemment été vendue.
• Les baux triple net réduisent les maux de tête et les dépenses des propriétaires, car les locataires sont responsables de l'entretien de l'immeuble.
• L'immobilier commercial permet plus de flexibilité avec les conditions de location et les expulsions par rapport à l'immobilier résidentiel.
• Une aide professionnelle est généralement requise car les bâtiments sont plus grands et plus complexes.

CBRE est l'un des principaux courtiers immobiliers commerciaux de l'industrie. Ils proposent de nombreux rapports CRE qui aident les investisseurs à comprendre les dernières tendances du marché immobilier.

FAQ

En bout de ligne

L'immobilier est une catégorie d'investissement populaire pour ceux qui cherchent à diversifier leurs portefeuilles. Mais les investisseurs immobiliers potentiels pourraient envisager l'immobilier commercial plutôt que la location de résidences unifamiliales. L'immobilier commercial offre de nombreux avantages, y compris les baux à plus long terme, moins de chiffre d'affaires, et plus de flexibilité dans la négociation des contrats de location. La CRE comprend également une grande variété d'opportunités, des immeubles de bureaux aux espaces commerciaux en passant par les propriétés industrielles.

Alors que les investissements immobiliers commerciaux traditionnels nécessitent des capitaux importants, il y a plus d'opportunités que jamais pour les petits investisseurs de participer. Dans certains cas, vous pouvez commencer à investir dans l'immobilier avec 500 $ ou moins.