Comment vendre en gros de l'immobilier

Investir dans l'immobilier est généralement considéré comme l'option la plus gourmande en capital. Mais est-ce ?

Indéniablement, selon l'avenue choisie, il peut être l'un des secteurs les plus coûteux pour l'investissement. Cela peut certainement être plus intimidant que de prendre 500 $ et de le placer dans des actions ou des obligations. Cependant, il existe quelques solutions alternatives pour ceux qui ne souhaitent pas tout miser.

Êtes-vous un excellent réseauteur avec une très faible tolérance au risque ? L'investissement immobilier de gros pourrait être exactement ce que vous recherchiez.

Qu'est-ce que l'investissement immobilier de gros ?

La vente en gros permet aux investisseurs de profiter des achats immobiliers plutôt que de la propriété elle-même. Le grossiste agit comme un intermédiaire entre l'acheteur et le vendeur, dans le but de tirer profit de chaque transaction.

Le processus est mieux expliqué avec un exemple.

1. Un grossiste recherche une propriété sous-évaluée - peut-être est-elle en détresse et a-t-elle besoin d'un peu d'attention. Il n'est peut-être pas encore répertorié sur un marché public.
2. Le grossiste approche le vendeur pour placer la maison sous contrat de droit d'achat (ou contrat d'achat et de vente). Ce contrat décrit la base du droit d'achat, y compris le prix d'achat prédéfini. Pour encourager le vendeur, il s'agit souvent d'offres entièrement en espèces accompagnées de la promesse d'un délai de transaction rapide. Pour cet exemple, supposons que le prix proposé est de 200 000 $.
3. Une fois qu'un contrat de droit d'achat est signé, le grossiste commercialise ensuite le bien à un réseau d'investisseurs à un prix légèrement gonflé (disons 5-10 %).
4. Dans notre exemple, si le grossiste peut trouver un investisseur prêt à payer 210 000 $, il pourra conserver 10 000 $ de profit, moins les frais de commercialisation.

Comme les propriétés ne sont souvent pas cotées en bourse, les transactions de gros permettent à d'autres investisseurs immobiliers de se faire concurrence sans que les futurs propriétaires ne fassent grimper les prix.

La méthode est excellente pour faire des profits rapides, mais la partie la plus difficile est de trouver la « bonne » propriété. Vous avez besoin d'une propriété à prix réduit par rapport aux taux du marché, qui offre un potentiel de hausse suffisant pour attirer un autre investisseur et qui est accompagnée d'un vendeur disposé à vendre en gros.

Le processus prend généralement deux formes. Ceux-ci incluent la cession et la double clôture. Bien que les deux soient très similaires, il existe une différence essentielle :la propriété.

• Devoir. C'est la méthode la plus courante car elle n'implique aucune sortie d'argent de la poche du grossiste. Après avoir placé une propriété sous un accord de droit d'achat, un grossiste s'arrangera pour qu'un autre acheteur assume les termes de cet accord. Le contrat est effectivement vendu au nouvel investisseur sans que le grossiste ne devienne jamais propriétaire du bien. Le grossiste facture des frais d'intermédiaire à l'acheteur ou déduit le paiement de l'offre de l'acheteur.

• Double fermeture. Par rapport à la cession, une double clôture oblige le grossiste à acheter et à acquérir la propriété. Si c'est fait correctement, cela devrait être très bref.

Une double clôture se produit lorsque l'argent de l'acheteur final est utilisé pour payer le vendeur d'origine. Cependant, cet argent passe par le grossiste, auquel cas le grossiste en devient propriétaire – pour le moins de temps possible. Plutôt qu'un processus joint, il existe deux chaînes distinctes. Le vendeur vend au grossiste. Le grossiste vend à l'acheteur. Pour que la propriété en gros soit brève, l'objectif du grossiste devrait être que chaque transaction ait lieu le même jour.

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Avantages et inconvénients

Tout en offrant un moyen de faire potentiellement des retours rapides pour très peu de risques, le processus n'est en aucun cas une promenade dans le parc. C'est pourquoi il est toujours bon d'examiner le pour et le contre.

Avantages :

• Bénéfices. Les transactions de gros peuvent être conclues dans un délai extrêmement court, souvent pour des rendements décents - un énorme attrait pour de nombreux investisseurs. Cependant, rivaliser avec des grossistes expérimentés nécessite beaucoup de devoirs et un œil aiguisé.
• Connaissance. La vente en gros peut être idéale pour les nouveaux venus sur le marché immobilier. Oui, beaucoup de devoirs sont nécessaires, mais le processus vous placera à la pointe de la connaissance du marché immobilier.
• Investissement initial limité. Le processus se prête extrêmement bien à ceux qui ont peu de capital initial à lancer dans l'immobilier. Les accords de cession en gros peuvent être conclus avec peu de fonds et même un crédit médiocre. C'est l'acheteur final qui devra effectuer les vérifications de crédit et produire le capital.

Inconvénients : 

• Bénéfices intermittents. Le commerce de gros peut fournir un revenu lucratif, mais ce revenu peut venir par intermittence. Il n'y a aucune garantie qu'un seul accord fonctionnera.
  
• Dépendance vis-à-vis des acheteurs. L'idée n'est jamais de posséder une propriété. Vous voulez garder le capital aussi fluide que possible. Si un acheteur se retire d'un accord à double clôture, cela laisse les fonds d'un grossiste extrêmement vulnérables.
• Réseau de l'acheteur. Les meilleurs grossistes disposent d'un cercle d'investisseurs de qualité prêts à profiter des deals. L'idéal est d'aligner un investisseur avant d'accepter un contrat de droit d'achat, mais pas toujours réalisable.

Comme mentionné précédemment, l'investissement en gros n'est qu'une des nombreuses options pour investir dans l'immobilier. Ce n'est pas un modèle d'investissement approprié pour tout le monde. Mais pour ceux qui ont le bon réseau d'investissement et qui souhaitent trouver des joyaux immobiliers, cela peut être une activité extrêmement lucrative.

Vente en gros ou retournement de maison

Certains investisseurs confondent le processus d'investissement en gros avec le renversement des maisons. C'est une erreur facile à faire. Les deux méthodes profitent de la vente de biens à de futurs investisseurs ou propriétaires. Cependant, c'est là que s'arrêtent les similitudes.

Le processus de vente en gros se veut rapide. L'idée est de trouver une propriété qui nécessite un peu ou beaucoup de travail - voyez le potentiel sous la poussière - et de l'offrir à un promoteur ou à un rénovateur en herbe. Un grossiste n'effectue aucun travail sur la propriété. Il s'agit d'une opportunité à faible capital et à faible risque. Les ingrédients clés requis d'un grossiste sont le temps et les efforts.

Pendant ce temps, le retournement de maison nécessite beaucoup plus de capital et beaucoup plus de risques. Le retournement de maison nécessite toujours qu'un investisseur voie le potentiel d'une propriété, mais l'investisseur prend ensuite en charge les travaux de rénovation lui-même. Ce faisant, ils espèrent ajouter suffisamment de valeur à la propriété pour réaliser un profit. Le capital plus élevé et le risque accru signifient que le retournement de maison s'accompagne souvent de rendements plus élevés.

Des comparaisons sont souvent faites entre ces deux options d'investissement immobilier mais les deux s'adressent à deux types d'investisseurs différents. Vous devez vous demander quelle stratégie vous convient le mieux pour atteindre vos objectifs de placement.

Comment démarrer

Nous avons donc décrit ce qu'est l'investissement immobilier de gros, et il est compréhensible que le processus semble intimidant. Jongler avec les contrats à gauche et à droite rebuterait certainement beaucoup d'investisseurs. Mais ne laissez pas la pensée des contrats ou du jargon vous effrayer. Suivez nos étapes simples et vous roulerez et négocierez des propriétés en un rien de temps.

1. Trouver une propriété

Trouver une propriété appropriée (ou de préférence des propriétés) est la tâche numéro un. Comme mentionné précédemment, les propriétés idéales pour la vente en gros sont celles qui sont en détresse et qui ont besoin d'un peu d'attention. Ces propriétés à la recherche de TLC peuvent être restées vides pendant de longues périodes ou faire l'objet d'une saisie par une banque.

Vous pouvez également rechercher des propriétés qui sont sur le marché depuis longtemps. Le temps met beaucoup de pression sur un vendeur, ce qui signifie qu'il peut devenir plus désespéré pour conclure une affaire. Zillow et Redfin sont d'excellents sites Web pour trouver les propriétés qui sont sur le marché depuis le plus longtemps.

2. Familiarisez-vous avec les chiffres

Vous ne pouvez pas vous permettre de prendre des raccourcis ici. Les profits se font dans les chiffres.

Une fois qu'une propriété a été trouvée, commencez à évaluer à quel prix le contrat pourrait être vendu. Assurez-vous de prendre en compte les coûts dans le processus tels que les frais de titre, les frais d'expert en bâtiment si la propriété doit être vérifiée structurellement et les frais d'évaluation si vous avez besoin d'une évaluation.

N'oubliez pas que l'objectif principal est de vendre le contrat de droit d'achat à un prix supérieur à celui convenu avec le vendeur. Le niveau de profit vaut-il votre temps ?

3. Trouver le propriétaire

Ensuite, vous devez mettre votre chapeau de détective. Vous devez prendre contact avec le propriétaire afin de l'informer de l'offre exceptionnelle que vous êtes prêt à lui proposer. Cependant, si le propriétaire n'habite pas la propriété en question, cela peut parfois être délicat.

Vous pourriez avoir de la chance et trouver les détails du propriétaire dans les listes. Si ce n'est pas le cas, essayez de frapper à la porte de vos voisins - ils peuvent souvent avoir un téléphone ou une adresse e-mail que vous pouvez utiliser. A défaut, Google devient votre meilleur ami (comme toujours). Une recherche rapide de l'adresse sur Google peut parfois offrir une piste avec laquelle vous pouvez commencer à courir. À défaut, il existe de nombreux bureaux gouvernementaux locaux qui peuvent vous aider avec votre requête. Essayez les greffiers du comté et le bureau de l'évaluateur des impôts pour commencer, les bibliothèques locales contiennent souvent une abondance d'informations, que ce soit sous une forme documentée formelle ou simplement des connaissances locales.

La dernière option coûteuse consiste à engager votre propre détective pour retrouver la personne que vous recherchez. Un professionnel aura beaucoup plus d'outils à sa disposition.

4. Négocier le contrat

Plus vous négocierez, meilleur sera l'accord. Cependant, allez-y trop fort et vous perdrez votre relation avec le vendeur.

Lors de la négociation, ayez toujours une marge bénéficiaire à l'esprit. Vous devriez déjà être armé de chiffres appropriés dont vous seriez satisfait – vous vous souvenez de la façon dont nous avons mentionné ces chiffres ? Ils sont utiles à ce stade.

Les motivations pour un vendeur incluent la possibilité de vendre sans frais initiaux, la gestion de tous les contrats par le grossiste et la promesse que tous les autres frais seront couverts dans le contrat. En offrant une gamme de ces options, vous faites pencher la balance en votre faveur, en particulier pour quelqu'un qui cherche désespérément à vendre une propriété.

Lors de la rédaction d'un contrat, soyez clair que ce sera un tiers qui achètera finalement la propriété, pas vous-même. Donnez-vous suffisamment de temps pour trouver un acheteur. Aussi, essayez d'inclure des clauses échappatoires à chaque étape. Vous pourriez faire face à un contretemps à tout moment – ​​problèmes de titre, valorisations inattendues, problèmes structurels inconnus – donc s'il y a trop de risques, il est bon d'avoir la possibilité de s'en aller.

5. Trouver un acheteur

Dès que vous signez un contrat avec un vendeur, le temps presse pour trouver un acheteur. C'est pourquoi avoir un réseau d'acheteurs dédié est extrêmement utile. Voici donc quelques suggestions pour vous aider à trouver l'acheteur parfait :

• Réseau. C'est une suggestion très générale, mais c'est à cela que tout se résume. Plus vous pouvez vous présenter à de nombreuses personnes, plus vous êtes susceptible de conclure des transactions. Avez-vous des clubs d'investissement immobilier à proximité ? - rejoins-les.
• Liste des acheteurs en gros. Chaque ville ou ville a généralement quelques listes d'acheteurs où d'autres réseaux de grossistes. La liste met généralement en évidence les propriétés vendues au cours du mois précédent. Utilisez la liste pour contacter ceux qui ont acheté des propriétés la prochaine fois que vous avez une affaire en cours.
• Craigslist. Ce site Web publicitaire pratique peut être extrêmement utile pour les grossistes. Recherchez dans la section des logements, à la fois à vendre et à louer, et trouvez des propriétaires ou des propriétaires qui pourraient être intéressés par des offres de gros.
• Prospects du site Web. Créez un site Web dédié pour capter les futurs prospects. Annoncez et dirigez les gens vers une page Web où les investisseurs potentiels peuvent entrer leurs coordonnées.
  
• Maison de vente aux enchères. De nombreuses propriétés sont vendues aux enchères, et généralement au comptant. Rendez-vous tôt dans une maison de vente aux enchères et commencez à vous mêler à des investisseurs passionnés.
• Les prêteurs d'argent. Toutes les personnes intéressées par les transactions de gros n'auront pas assez d'argent pour couvrir le coût total d'une propriété. C'est là que les prêteurs d'argent dur peuvent offrir leurs services. Cela signifie également qu'ils disposent d'une liste de contacts susceptibles d'être intéressés par des offres de vente en gros.

6. Attribuer le contrat

Une fois qu'un acheteur potentiel est trouvé, vous devez maintenant lui attribuer le contrat.

Assurez-vous que vous êtes tous les deux d'accord sur le prix d'achat et le montant du dépôt. Le prix d'achat est-il suffisamment élevé pour que vous perceviez des frais de grossiste importants ?

C'est à ce stade que l'acheteur accepte d'acheter la propriété.

7. Fermer et récupérer

C'est la dernière étape du processus. La conclusion de la transaction est généralement gérée par une société de titres. Il s'agit d'une entreprise qui recherche la chaîne de titres et s'assure qu'aucune autre personne ou entité n'a de droit sur la propriété en question. Si tout se vérifie, le titre sera finalement transféré du vendeur à l'acheteur.

A ce stade, c'est le travail du grossiste de s'assurer que tout se passe le mieux possible. Une fois le titre de propriété transféré, vous pourrez percevoir votre commission de grossiste.

L'essentiel

Le commerce de gros offre une voie unique dans le monde de l'investissement immobilier. Cela peut être une plate-forme utile pour les débutants pour acquérir des connaissances, et avec de faibles coûts initiaux, cela peut être un excellent moyen de constituer un capital à long terme.

À ne pas confondre avec le retournement de maison, cette méthode commerciale consiste à transmettre le plus rapidement possible une propriété sous-évaluée du vendeur à l'acheteur. Le succès nécessite une excellente organisation, des compétences de négociation acharnées et un style de réseautage amical.

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