Comment fonctionnent les saisies

Le nombre de saisies augmente aux États-Unis. Voir ces photos immobilières pour en savoir plus.

Vous avez pris des décisions intelligentes sur la voie de la réalisation de votre rêve d'accession à la propriété. Vous avez priorisé vos dépenses et économisé suffisamment d'argent pour un petit acompte. Votre courtier hypothécaire a été créatif, accommodant et a élaboré un prêt qui correspondait à votre budget. Vous avez signé les papiers de clôture, obtenu les clés, emménagé et vous êtes installé dans ce que vous espériez être un long séjour dans votre maison. Puis l'impensable s'est produit. Vous avez été licencié de votre travail. Ou peut-être que vous ou un membre de votre famille avez eu un accident qui a mis à rude épreuve vos finances. Si vous êtes dans la Garde nationale, vous avez peut-être été appelé au service actif, ce qui vous oblige à fermer temporairement votre entreprise. Ou peut-être que votre prêt à taux variable a augmenté vos mensualités et que votre maison ne s'est pas suffisamment appréciée pour être refinancée. Tous ces scénarios se déroulent tous les jours dans la vie réelle, et le triste résultat peut être une saisie.

Si vous découvrez soudainement que vous ne pouvez pas vous permettre de payer le paiement mensuel de votre prêt, votre prêteur a le droit légal de reprendre possession de votre maison et de la revendre pour récupérer le coût du prêt. La forclusion est une ligne de conduite légale dans laquelle personne ne sort vraiment vainqueur. C'est une situation stressante et malheureuse pour le propriétaire et le prêteur. De nombreuses personnes continuent de nier leurs finances, ce qui aggrave la situation. Aussi malheureux que puisse être le processus de saisie, il y a des choses que vous pouvez faire pour sauver votre maison si vous y êtes confronté.

Alors que la bulle immobilière aux États-Unis a commencé à éclater, le taux de saisies a grimpé en flèche. Le boom immobilier a connu une croissance sans précédent de 2001 à 2005. Prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM) et prêts subprime a rendu l'achat d'une maison possible pour de nombreuses personnes qui ne pensaient jamais avoir l'argent ou le crédit pour le faire. Les ARM ont des taux initiaux faibles qui augmentent généralement beaucoup plus après la première ou les deux premières années. Les prêts subprime permettent aux personnes peu solvables d'obtenir un financement à des taux élevés. Les courtiers en hypothèques ont utilisé ces deux méthodes pour obtenir des prêts garantis, et de nombreux emprunteurs ont rapidement découvert qu'ils ne pouvaient pas payer leurs mensualités.

Voici quelques statistiques surprenantes sur les saisies aux États-Unis, selon CNN Money :

• Près de 1,3 million de logements ont été saisis en 2006.
• Le Colorado a enregistré le taux de saisie le plus élevé :une maison sur 376.
• Le nombre total de dépôts a augmenté de 43 % par rapport à 2005.
• Les experts immobiliers prédisent encore plus de saisies en 2007.

De plus, un récent sondage montre que plus de six propriétaires sur 10 souhaiteraient mieux comprendre les conditions de leur prêt, et 60 % des emprunteurs en difficulté hypothécaire ne connaissent pas les services qui peuvent les aider à éviter la saisie [source :FDIC].

Dans cet article, nous examinerons le processus de saisie et vous aiderons à comprendre les différents types de saisie. Nous vous indiquerons également certaines mesures que vous pouvez prendre pour l'éviter et comment cela peut vous affecter, vous et votre communauté.

Le processus de forclusion

Une benne est remplie de meubles et de biens personnels devant une maison vacante en octobre 2007 à Antioche , Californie. La Californie se classe troisième derrière l'Ohio et le Michigan dans les saisies.

Le processus de forclusion diffère selon l'État, mais nous pouvons jeter un œil aux mesures générales qui sont prises. Si vous êtes confronté à une saisie, il est important que vous vous renseigniez sur les lois et pratiques de votre État.

Une procédure de forclusion peut commencer après un seul paiement manqué, mais cela est peu probable. La plupart des banques et des prêteurs ont un délai de grâce pour les retards de paiement, généralement avec des frais supplémentaires. Il faut généralement 30 jours de retard pour que la sonnette d'alarme se déclenche. Après le deuxième paiement manqué, vous recevrez des appels téléphoniques. De nombreux prêteurs n'accepteront que les deux retards de paiement pour que le prêt soit à jour. Ils peuvent également refuser tout paiement partiel.

Une fois que vous avez pris trois mois de retard, les choses deviennent sérieuses. C'est généralement à ce moment que la plupart des prêteurs entameront le processus de saisie de l'une des deux manières suivantes :vente judiciaire , qui exige que le processus passe par le système judiciaire, ou pouvoir de vente , qui peut être entièrement réalisée par le créancier hypothécaire.

Tous les États autorisent la vente judiciaire, tandis que seulement 29 autorisent le pouvoir de vente. Si votre état autorise le pouvoir de vente, les documents de prêt contiendront généralement une clause indiquant que cette méthode sera utilisée. Le pouvoir de vente est généralement plus rapide que la voie judiciaire. Examinons les deux méthodes.

Vente judiciaire :

• Le prêteur hypothécaire intentera une action en justice.
• Vous recevrez une lettre du tribunal exigeant le paiement.
• En règle générale, vous disposez de 30 jours pour répondre avec le paiement afin d'éviter la saisie.
• À la fin de la période de paiement, un jugement sera prononcé et le prêteur pourra demander la vente du bien aux enchères.
• La vente aux enchères est effectuée par le bureau du shérif, généralement plusieurs mois après le jugement.
• Une fois la propriété vendue, le bureau du shérif vous remet un avis d'expulsion et vous devez quitter votre ancien logement immédiatement.

Pouvoir de vente :

• Le prêteur hypothécaire vous fournira les documents exigeant le paiement.
• Après une période d'attente établie, un acte de fiducie est établi qui transfère temporairement la propriété à un fiduciaire.
• Le syndic vendra la maison aux enchères publiques pour le prêteur.
• Souvent, ces saisies font l'objet d'un examen judiciaire pour s'assurer que tout a été fait légalement.
• Le prêteur est généralement tenu d'afficher un avis public de vente pour la vente aux enchères.

Les deux types de forclusion exigent que toutes les autres parties concernées soient informées de la procédure. Par exemple, si le propriétaire a contracté un autre prêt contre la maison avec un tiers, ce prêteur doit être contacté et le montant de son prêt doit être payé à partir du produit de la vente aux enchères. Si le prêteur tiers n'est pas payé, il peut appliquer l'hypothèque au nouveau propriétaire. Souvent, le prêteur rachètera la propriété et tentera de la revendre sur le marché immobilier à une date ultérieure.

Il peut également y avoir des jugements de carence faite contre l'emprunteur si la vente du bien ne satisfait pas le montant du prêt. La totalité de la différence entre les deux peut être exigée, bien que certains États n'exigent que cette différence entre la juste valeur de la propriété et le montant du prêt sera payé.

Il existe un autre type de forclusion qui est presque complètement obsolète, appelé forclusion stricte . Dans ces cas, une fois le jugement rendu sur la poursuite, la propriété est automatiquement assumée par le créancier hypothécaire. Seuls le Connecticut et le Vermont autorisent encore cette pratique [source :Realty Trac].

Dans la section suivante, nous vous donnerons quelques conseils pour vous aider à éviter la saisie.

Comment éviter la forclusion

Si vous ne travaillez pas avec votre prêteur, vous pourriez rentrer chez vous avec une porte cadenassée.

La forclusion est mauvaise pour le prêteur et l'emprunteur. Le propriétaire perd sa maison et le prêteur perd entre 20 et 60 cents par dollar [source :FDIC]. Ceci est important à retenir si vous prenez du retard sur votre prêt. La mesure la plus importante que vous puissiez prendre pour éviter la forclusion est de communiquer avec votre prêteur. La plupart des gens sont effrayés et gênés au point qu'ils ignorent les appels et les lettres de leur prêteur. C'est la nature humaine, mais c'est la pire chose que vous puissiez faire si vous voulez vous accrocher à votre maison.

De nombreux prêteurs travailleront avec vous pour éviter le processus de forclusion. Ils traiteront votre cas à un niveau personnel et votre situation sera prise en compte. Si vous n'avez qu'un ou deux remboursements en retard, le titulaire de l'hypothèque vous enverra par la poste une trousse de redressement de prêt qui vous aidera à rattraper votre prêt. Le package comprend des informations, des instructions et des formulaires concernant votre capacité à effectuer des paiements.

Si votre situation est temporaire, il existe d'autres solutions :

• L'Autorité fédérale du logement (FHA) est prêt à aider. Si votre prêt est approuvé par la FHA, vous pouvez entrer en contact avec un conseiller en logement FHA qui vous guidera à travers les solutions possibles. Ce conseiller négociera pour vous avec le prêteur et vous aidera même à établir un plan budgétaire mensuel.

• Si la zone dans laquelle vous vivez ou travaillez a été déclarée catastrophe naturelle par le gouvernement fédéral et que vous faites face à une saisie, la FHA propose des plans de secours pour vous aider. Dans la plupart des cas, vous pouvez obtenir jusqu'à trois mois d'allègement de vos mensualités de prêt pendant que vous réglez votre situation personnelle ou professionnelle.

• Tolérance C'est lorsque votre prêteur accepte de suspendre temporairement vos paiements si vous acceptez une autre option pour satisfaire le montant de votre prêt. L'option est généralement la réintégration -- vous payez le montant restant dû en un seul versement. Si vous savez que vous aurez bientôt une grosse somme d'argent à gagner, ces options sont de bons moyens d'éviter la saisie.

• Modification hypothécaire c'est lorsque votre prêteur accepte de modifier les conditions de votre prêt hypothécaire pour le rendre plus abordable pour vous.

• Vous pouvez être éligible à une réclamation partielle si vous êtes en mesure de recommencer à effectuer des paiements, mais que vous ne parvenez pas à actualiser votre compte. Votre prêteur vous aidera à obtenir un prêt sans intérêt qui mettra votre compte à jour et vous pourrez reprendre les paiements. Le paiement de ce prêt peut être retardé pendant un certain temps.

• Si vous n'êtes pas en mesure de conserver votre maison, vous pouvez la vendre pour rembourser votre prêt. Si tel est le cas, appelez votre prêteur - il peut suspendre les remboursements de votre prêt pendant que vous vendez votre maison et peut même accepter moins que le montant du prêt si vous la vendez rapidement. Une dernière option consiste à remettre votre acte tenant lieu de forclusion. C'est à ce moment que vous remettez simplement votre propriété à votre prêteur.

Dans la section suivante, nous examinerons certains des effets que le verrouillage peut avoir sur vous et votre communauté.

Effets de la forclusion

Plusieurs saisies peuvent dévaster une communauté.

L'effet le plus évident de la forclusion est que vous vous retrouvez maintenant sans domicile. Beaucoup de gens comptent sur leur famille à ce stade pour les aider à traverser les mois à venir. Certaines personnes peuvent se permettre d'emménager dans un appartement le temps de remettre leurs finances sur les rails. Malheureusement, certaines personnes qui subissent une forclusion se retrouvent sans abri. La plupart des États ont des programmes de prévention des sans-abri qui aident les personnes qui n'ont pas de chance et qui ont besoin d'un coup de pouce. Si vous avez été saisi et que vous n'avez pas d'options de logement, vérifiez auprès de votre département national et local des services sociaux pour voir s'ils peuvent vous aider.

Votre cote de crédit est une autre façon dont la forclusion peut vous affecter. Bien que la saisie ait un impact négatif sur votre cote de crédit, elle ne l'endommage pas au-delà de toute réparation. Les cotes de crédit sont basées sur vos antécédents de crédit, de sorte que la saisie sera prise en compte avec tout le reste. Si vous aviez une bonne cote avant de prendre du retard sur votre prêt, vous pourriez être surpris de voir à quel point votre pointage de crédit est élevé après la saisie.

La chose la plus importante à faire après la forclusion est d'essayer de réparer votre crédit. Assurez-vous que tous vos autres comptes sont à jour et payés. Vous pouvez essayer d'obtenir un prêt plus petit - effectuer des paiements sur ce prêt vous aidera à réparer votre crédit. Vous pourriez même être en mesure d'obtenir un autre prêt immobilier à un taux inférieur au taux préférentiel avec une mise de fonds importante.

Si vous avez été saisi, vous pourriez avoir du mal à trouver ou à conserver un emploi. Certains employeurs exigent une bonne cote de crédit pour être embauchés, et la forclusion peut même constituer un motif de licenciement. Le stress et la dépression sont également des effets courants de la forclusion. Un manque d'estime de soi et d'estime de soi est généralement associé aux personnes qui ont perdu leur maison.

L'effet de ruissellement du verrouillage peut également avoir un impact sérieux sur votre communauté. Une forclusion peut coûter jusqu'à 34 000 $ en factures d'agences gouvernementales locales. L'enlèvement des ordures, les services publics impayés, les frais de shérif et de police, les inspections et potentiellement même la démolition de la propriété contribuent tous à ce coût. La valeur des propriétés diminue également près des propriétés saisies. Sur certains marchés immobiliers, on peut s'attendre à une réduction de la valeur de la propriété allant jusqu'à 220 000 USD [source :Apgar, Duda, Gorey].

Vous pouvez en savoir plus sur la saisie et le marché du logement en consultant les liens sur la page suivante.