Qu'est-ce qu'un prêt FHA et comment ça marche ?

Un prêt FHA est un prêt immobilier assuré par le gouvernement fédéral qui vous permet de faire un acompte aussi bas que 3,5% si vous êtes admissible.

Les prêts FHA peuvent être utiles pour les acheteurs d'une première maison, mais vous n'avez pas besoin d'être un premier acheteur pour être admissible. Ils peuvent également être une bonne option si vous avez un crédit moins que parfait, car ils ont un processus de qualification plus facile que la plupart des prêts immobiliers conventionnels.

Mais vous devez savoir qu'il y a certains inconvénients aux prêts FHA. Le montant que vous pouvez emprunter est plafonné - et si vous contractez un prêt FHA pour profiter de la faible mise de fonds, vous devrez souscrire une assurance hypothécaire, ce qui peut rendre les prêts FHA plus coûteux que certains autres types de prêts hypothécaires.

Lisez la suite pour en savoir plus sur les prêts FHA et leur fonctionnement.

• Qu'est-ce qu'un prêt FHA ?
• Quelles sont les conditions pour un prêt FHA ?
• Quels sont les types de prêts FHA ?
• Comment fonctionnent les prêts FHA ?
• Comment fonctionnent les intérêts sur un prêt FHA ?
• Quelles sont les alternatives de prêt FHA ?

Qu'est-ce qu'un prêt FHA ?

Un prêt FHA est un type de prêt hypothécaire assuré par la Federal Housing Administration qui peut vous permettre de verser un acompte aussi bas que 3,5% et qui a des exigences de crédit moins restrictives que de nombreux prêts immobiliers conventionnels.

Vous pouvez utiliser les prêts FHA pour acheter une maison, refinancer votre hypothèque ou rénover une maison.

Vous continuerez à postuler auprès d'institutions financières traditionnelles comme les banques et les coopératives de crédit, puisqu'ils administrent les prêts. Et tandis que les prêts de la FHA sont assurés par le gouvernement fédéral, qui protège le prêteur - pas vous - en cas de défaut de paiement du prêt.

Quelles sont les conditions pour un prêt FHA ?

Lorsque vous demandez un prêt FHA, votre prêteur doit suivre certaines règles. Le processus de prêt variera en fonction de vos cotes de crédit et du montant de l'acompte.

Pour bénéficier d'un prêt FHA, vous devez respecter ces règles.

• Cotes de crédit minimales - Vous aurez besoin d'une cote de crédit minimale d'au moins 580 pour être admissible à un prêt avec un acompte de 3,5 %. Vous aurez besoin d'un pointage de crédit minimum de 500 pour en bénéficier un avec un acompte de 10 %.
• Type d'hypothèque - Vous devrez également acheter, refinancez ou rénovez une maison avec entre un et quatre logements et prévoyez d'utiliser la résidence comme résidence principale.
• Dette – rapport au revenu - Vos paiements mensuels totaux de la dette, y compris toute hypothèque, ne peut généralement pas dépasser 43 % de votre revenu brut.
• Finances - Votre prêteur vérifiera votre crédit et vos revenus ainsi que la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter.

Gardez à l'esprit que les taux d'intérêt et les conditions de prêt peuvent varier. Vous devriez magasiner pour voir quel prêteur vous offre les conditions les plus favorables pour votre situation.

Quels sont les types de prêts FHA ?

Si vous envisagez de demander un prêt FHA, vous avez quelques options à considérer.

• Prêt hypothécaire de base 203 (b) de la FHA - Cette option offre des prêts hypothécaires aux prêteurs participants pour acheter ou refinancer une maison unifamiliale ou une propriété multifamiliale pour des maisons de un à quatre logements.
• Programme 203(k) de la FHA - Si la maison que vous souhaitez acheter nécessite des travaux, ce programme offre jusqu'à 35 $, 000 — incorporé dans une hypothèque pour l'achat ou le refinancement d'une maison — pour la réhabiliter.
• De la construction au prêt permanent - Si vous ne souhaitez pas acheter une maison existante, un prêt FHA peut également vous aider à financer l'achat d'une maison que vous construisez.
• Hypothèque écoénergétique - Ce programme vous permet d'apporter des améliorations énergétiques « économiques » à votre maison, soit pour une nouvelle maison, soit pour le refinancement de votre prêt actuel.

De nombreux prêteurs différents offrent des prêts FHA. Le ministère du Logement et du Développement urbain propose une « recherche sur la liste des prêteurs » sur son site Web où vous pouvez rechercher des prêteurs. Vous pouvez effectuer une recherche par le nom d'un prêteur spécifique, par emplacement ou type de prêteur.

Comment fonctionnent les prêts FHA ?

Si vous pensez qu'un prêt FHA peut être une bonne option pour vous, vous pouvez commencer par économiser pour un acompte et rechercher des prêteurs potentiels avec l'outil de recherche de HUD.

Une fois que vous êtes prêt à postuler, il y a quelques choses que vous voudrez garder à l'esprit.

Avantages des prêts FHA

• Exigences de faible mise de fonds — Vous pourriez être admissible à un prêt FHA avec un acompte aussi bas que 3,5 % si vous avez des cotes de crédit d'au moins 580. (Vous devrez peut-être verser 10 % si vos cotes de crédit se situent entre 500 et 579.)
• Aide à l'acompte autorisée — La FHA autorise les dons financiers ou l'aide au versement d'un acompte tant que vous répondez aux exigences de la FHA. Tous les prêts conventionnels ne permettent pas les cadeaux pour les acomptes.
• Bon crédit non requis — La FHA autorise les prêts avec des notes de crédit aussi basses que 500. Cela peut être utile si vos antécédents de crédit sont fragiles.
• Les vendeurs peuvent aider avec les frais de clôture d'un prêt FHA — La FHA permet aux vendeurs de maisons de payer jusqu'à 6 % des frais de clôture d'un prêt. Les prêteurs conventionnels peuvent plafonner la contribution du vendeur à 3% des frais de clôture, bien que certains permettent aux vendeurs de payer jusqu'à 6 %.

Inconvénients des prêts FHA

• L'assurance prêt hypothécaire peut être coûteuse. Vous pouvez payer un prix pour faire un petit acompte. Vous devrez payer une prime d'assurance hypothécaire initiale unique, ainsi qu'une prime annuelle qui est perçue en versements mensuels. La prime unique est généralement égale à 1,75 % du prix d'achat de la maison et peut être financée par l'hypothèque ou payée en espèces, mais pas une combinaison. La prime annuelle dépend du montant de votre prêt et du ratio prêt/valeur.
• Il y a une limite au montant que vous pouvez emprunter. La FHA établit des limites de prêt basées sur les prix médians des maisons dans les régions métropolitaines et les comtés. Depuis juillet 2020, le maximum FHA pour une maison unifamiliale dans une « zone à faible coût » est de 331 $, 760 alors que c'est 765 $, 600 dans une « zone à coût élevé ». Alaska, Hawaii, Guam et les îles Vierges sont des exceptions avec un maximum de 1 $, 148, 400 pour une unité unifamiliale. Ces limites de prêt changent périodiquement, alors assurez-vous de vérifier les informations mises à jour. Le ministère du Logement et du Développement urbain dispose d'un outil de recherche sur son site Web pour identifier les limites des prêts hypothécaires par comté et par État, pour savoir combien vous pouvez emprunter là où vous habitez.
• Bon crédit ? Envisagez d'autres options. Si vous avez un bon crédit et que vous n'avez pas assez d'argent pour un gros acompte, vous voudrez peut-être toujours envisager d'autres options en raison des primes hypothécaires du prêt FHA. N'oubliez pas que si vous ne mettez pas au moins 20 % de remise, vous devrez probablement payer une assurance hypothécaire privée, ou PMI.

Comment fonctionnent les intérêts sur un prêt FHA ?

Les prêts FHA peuvent être des prêts à taux fixe ou à taux révisable.

• Avec des prêts à taux fixe, le taux ne monte pas ou ne baisse pas sur la base d'un taux d'indexation, ainsi, votre versement hypothécaire est plus stable et prévisible tout au long de la durée du prêt.
• Prêts hypothécaires à taux révisable, ou ARMs, évoluer avec un taux d'intérêt d'indice de référence spécifique, tels que le taux interbancaire offert à Londres, ou Libor, qui est un taux utilisé par certaines grandes banques pour se facturer les prêts à court terme. Cela signifie que le taux d'intérêt - et le paiement mensuel - peuvent s'ajuster périodiquement.

Les prêts à taux révisable peuvent avoir des taux initiaux plus bas que les prêts à taux fixe, mais ils peuvent monter avec le temps.

Par exemple, un prêt à taux révisable peut être structuré comme un ARM 3-1. Cela signifierait que votre taux d'intérêt serait fixe pour les trois premières années et pourrait changer chaque année après la période initiale de trois ans. Le prêt pourrait être mis en place de manière à ce que son taux d'intérêt puisse augmenter jusqu'à 1% chaque année, avec une majoration maximale de 5% sur la durée du prêt.

La durée de votre prêt hypothécaire influe également sur le taux que vous payez. Le Consumer Financial Protection Bureau dispose d'un outil en ligne qui vous permet d'explorer les taux potentiels en fonction d'un certain nombre de facteurs, y compris l'endroit où vous habitez, type de prêt, l'acompte et la durée du prêt.

Quelles sont les alternatives de prêt FHA ?

Si vous ne savez pas si un prêt FHA vous convient, il y a quelques autres options à considérer.

• Prêt conventionnel - Un prêt conventionnel signifie que votre prêt hypothécaire ne fait pas partie d'un programme gouvernemental. Il existe deux principaux types de prêts conventionnels :conformes et non conformes. Un prêt conforme suit les directives établies par Fannie Mae et Freddie Mac telles que les montants de prêt maximum. Un prêt non conforme peut avoir plus de variabilité sur l'éligibilité et d'autres facteurs.
• Prêt USDA - Un prêt USDA, également appelé prêt de développement rural, peut être une option pour les personnes à revenus faibles à modérés qui vivent dans les zones rurales. Ils peuvent être attractifs car ils n'offrent aucun acompte, mais vous devrez payer des frais initiaux et des primes d'assurance hypothécaire.
• prêt VA - Les prêts VA sont accordés aux emprunteurs éligibles par des prêteurs privés mais assurés par le ministère des Anciens Combattants. Vous pourrez peut-être verser un acompte faible (ou même aucun acompte). Vous devrez probablement payer des frais initiaux à la clôture, mais les primes mensuelles d'assurance hypothécaire ne sont pas requises.

Quelle est la prochaine étape :un prêt FHA vous convient-il ?

Si vous envisagez un prêt FHA, voici quelques éléments de réflexion supplémentaires avant de postuler.

• Quel est mon budget pour une maison?
• Combien d'argent puis-je mettre pour un acompte?
• À quoi ressemble mon crédit ?
• Est-ce que je veux acheter un fixateur? Une nouvelle construction ?
• Est-ce que je peux payer plus chaque mois pour l'assurance prêt hypothécaire ?
• Ai-je un prêteur préféré?

Vous devez magasiner avec soin parmi les prêteurs pour trouver le prêt qui convient le mieux à votre situation et considérer toutes vos options avant de prendre un engagement à long terme.