Comment fonctionnent les prêts à intérêt seulement

Pour les enseignes de vente à Antioch, en Californie, une communauté durement touchée par les saisies lorsque la bulle immobilière a éclaté. Les prix des maisons ici ont chuté de 15 % entre mai et octobre 2007. Voir plus de photos de l'immobilier.

Si vous lisez cet article dans le confort de votre maison récemment achetée, vous n'êtes pas seul. De 2001 à 2005, les États-Unis ont connu le plus grand boom immobilier depuis les années 1950. Les faibles taux d'intérêt associés à la nouvelle richesse des industries technologiques en croissance ont contribué à inaugurer une vague de restauration de maisons et de nouvelles constructions [source :Chicago Fed]. Des chasseurs de maisons et des investisseurs avides ont acheté et vendu des biens immobiliers comme jamais auparavant. Parallèlement à ces facteurs, les prêteurs ont utilisé des prêts intelligents pour permettre à presque toute personne ayant un emploi rémunéré de réaliser son rêve de posséder une maison. L'une de ces pratiques est le prêt à intérêt uniquement (IO) .

La première chose qu'il est important de comprendre au sujet des prêts immobiliers est la différence entre les intérêts et le principal . Les prêteurs donnent aux acheteurs de maison l'argent nécessaire pour acheter une maison moyennant des frais étalés sur la durée du prêt. C'est l'intérêt. Le principe est le montant réel du prêt.

Beaucoup de gens supposent qu'un prêt à intérêt seulement est un type d'hypothèque. En fait, un prêt IO est une option qui peut être attachée à tout type de prêt immobilier. L'option d'intérêt uniquement signifie que le paiement hypothécaire mensuel prévu ne s'applique qu'à la partie intérêt du prêt, et non au principe. C'est une option car vous pouvez payer une partie du capital si vous le souhaitez sans pénalité. L'option IO s'exécute pendant une période définie, généralement de cinq à 10 ans.

Une autre hypothèse courante est que le prêt IO est une création récente pour aider à démarrer l'après-septembre. 11 économie. Bien que les prêts IO soient certainement devenus très populaires ces dernières années, ils sont loin d'être nouveaux. Le prêt IO existe depuis longtemps, ayant connu son apogée dans les années 1920. À cette époque, les prêteurs accordaient des prêts IO sans durée déterminée, permettant aux propriétaires de ne payer que les intérêts pendant toute la durée du prêt. À la fin du prêt, le montant total serait dû et les emprunteurs refinanceraient généralement. Les Américains étaient désireux d'investir autant d'argent que possible dans le marché boursier en hausse, et le prêt IO a libéré de l'argent pour le faire. Ce que personne ne pouvait prédire, c'était le krach boursier de 1929. Les propriétaires ont vu leurs investissements s'évanouir et n'ont soudainement plus eu les moyens de payer leur note de maison mensuelle. En conséquence, le taux de saisies a grimpé en flèche et de nombreuses familles autrefois stables se sont retrouvées sans abri. Cela a eu un impact dévastateur sur l'économie et, couplé au krach boursier, a conduit à la Grande Dépression [source :MSN Money].

Les prêts à intérêt seulement ont fait un grand retour au début du nouveau millénaire et continuent d'être très populaires aujourd'hui, malgré le nivellement du marché immobilier. Dans cet article, nous verrons comment les prêts IO se comparent aux prêts immobiliers standard. Nous examinerons également si ce type d'option de prêt vous convient ou non.

Intérêts seuls contre taux fixe

Ben Bernanke, président du Federal Reserve Board, fixe le taux préférentiel pour les prêts immobiliers.

À première vue, le prêt IO semble trop beau pour être vrai. Les mensualités avec un prêt IO sont nettement inférieures à celles d'un taux fixe hypothèque (FRM) . Cependant, il est important de comprendre qu'après la fin de la période d'option IO, la note mensuelle augmentera - parfois de manière substantielle. Les FRM ont un taux d'intérêt fixe qui est payé avec le principal sur une longue période.

Pour mieux comprendre comment cela fonctionne, examinons plus précisément comment un prêt IO pourrait se comparer à un FRM :

Si vous avez emprunté 200 000 $ à 6 % en utilisant un FRM de 30 ans, votre paiement mensuel total pour les intérêts et le principal serait de 1 199,11 $. Au début, le paiement sur le principal est minime. Au fil du temps, les intérêts sont remboursés plus rapidement et de plus gros morceaux sont appliqués au principal. Dans ce cas, le premier paiement de 1 199,11 $ a 1 000 $ appliqués aux intérêts et 199,11 $ au principal. Chaque mois, le prêt est essentiellement recalculé. Puisque 199,11 $ ont été payés sur le capital, vous devez maintenant 199 800,89 $. Ainsi, le deuxième mois, le montant qui va vers le principal est de 6 % du nouveau solde, divisé par 12 [source :Washington Post]. Ce processus de paiements périodiques étalés dans le temps est appelé amortissement . A la fin des 30 ans, votre prêt est intégralement remboursé.

Un prêt IO du même montant au même taux fonctionne différemment. Disons que votre option IO est fixée à cinq ans avec un taux fixe. Le paiement mensuel pendant les cinq ans n'est que de 1 000 $, ce qui « fait économiser » à l'emprunteur 199,11 $ par mois. Aucune partie de cela ne va au principal. Les paiements ne s'appliquent qu'aux intérêts. À la fin de cette période de cinq ans, vous devez toujours le montant principal initial de 200 000 $, mais maintenant il est amorti sur 25 ans au taux d'intérêt actuel [source :Washington Post]. Cela augmentera considérablement votre paiement mensuel. Ajoutez à cela que tous les prêts IO n'ont pas un taux fixe, et vous pouvez finir par payer plus par mois plus tôt que vous ne le pensez. Certains taux de prêt IO sont fixes pour aussi peu que six mois, ce que de nombreux emprunteurs négligent dans leur empressement à entrer sur le marché du logement.

Dans la section suivante, nous verrons si une option de prêt à intérêt seulement vous convient ou non.

Choisir un prêt à intérêt uniquement

Certaines personnes investissent en bourse avec l'argent qu'elles économisent grâce à un prêt IO.

Les mensualités initiales plus faibles d'un prêt à intérêt seulement sont bonnes pour les personnes qui anticipent une augmentation de leurs revenus dans les années à venir. Avoir la possibilité de payer le moins possible au départ lorsque vous savez qu'une augmentation de salaire ou une promotion est à l'horizon peut être un véritable atout.

Ils sont également avantageux pour ceux qui ont des revenus fluctuants. L'option de prêt IO offre la possibilité de ne payer que le paiement minimum pendant les mois de vaches maigres ou de payer un supplément lorsque vous avez plus de revenus disponibles. Le paiement supplémentaire est appliqué au principal sans pénalité, ce qui réduit le paiement amorti que vous effectuerez une fois la période d'OI terminée. Si vous avez un prêt IO, c'est une bonne idée de réduire le capital chaque fois que vous le pouvez. Si vous ne le faites pas, vous risquez de subir un "choc de paiement" une fois le prêt recalculé.

Un autre avantage de l'option IO est que vous pouvez obtenir plus de place qu'avec un FRM. Une pratique courante pour les acheteurs d'une première maison est de commencer avec une maison "de départ", puis de la vendre à profit après qu'elle se soit appréciée. À ce stade, ils peuvent obtenir une résidence secondaire plus grande. La durée initiale inférieure d'un prêt IO peut vous permettre de sauter la première maison et d'aller directement à la plus grande maison.

Un propriétaire avisé dans ses investissements pourrait également bénéficier d'un prêt IO. Un flux de trésorerie plus important permet de disposer de plus d'argent pour jouer à la bourse ou investir dans d'autres opportunités lucratives. Pour que cela réussisse, le rendement de vos autres investissements doit être supérieur à votre taux hypothécaire. Si vous avez un prêt IO à 6 % et que vos investissements reviennent à 10 %, vous faites ce qu'il faut.

Les cartes de crédit et autres dettes à taux d'intérêt élevé peuvent être paralysantes pour une famille qui cherche à aller de l'avant. Appliquer le revenu disponible que votre prêt IO fournit à cette dette est un excellent moyen d'atteindre la liberté financière.

Un prêt IO peut également être une bonne idée si vous envisagez de "retourner" votre maison pendant la période d'option pour un retour sur votre investissement. Utiliser l'équité en matière de sueur restaurer une maison plus ancienne est un excellent moyen de maximiser vos profits. Le facteur le plus important ici est que votre maison s'apprécie pendant cette période. Pendant un certain temps, l'immobilier s'appréciait rapidement aux États-Unis et les flippers immobiliers s'enrichissaient. La bulle a quelque peu éclaté maintenant et l'appréciation de la plupart des marchés s'est stabilisée ou a diminué.

Avec tous ces exemples, la discipline budgétaire est le facteur le plus important pour réussir. Si vous n'avez pas assez de maîtrise de soi pour ne pas utiliser votre argent supplémentaire pour ces vacances aux Bahamas, alors vous ne maximisez pas les avantages de votre option IO. Vous voudrez peut-être éviter un prêt IO si :

• Vous n'êtes pas judicieux dans vos autres investissements.
• Vos revenus ne devraient pas augmenter.
• Vous n'êtes pas assez discipliné pour payer le capital.
• La valeur de votre maison ne devrait pas augmenter.
• Vous pensez que le pari sur la hausse des taux d'intérêt n'est pas bon.

Il est important de faire vos devoirs et de demander l'avis de plusieurs conseillers financiers ou courtiers en hypothèques. Comme dans toute industrie à commission, l'intégrité de votre courtier hypothécaire joue un rôle essentiel dans la réussite de votre plan. Certains courtiers feront tout pour vous faire signer sur la ligne pointillée. Faites-vous une faveur :faites le tour, calculez les chiffres et ne vous laissez pas emporter par la recherche de la maison de vos rêves.

Les ARM sont risqués pour l'acheteur, car vous pariez essentiellement que le taux de prêt diminuera. De nombreux acheteurs d'une première maison décident d'opter pour un ARM couplé à une option de prêt IO, car cela peut entraîner de faibles paiements initiaux. Bon nombre de ces mêmes emprunteurs se retrouvent entre le marteau et l'enclume une fois que leurs paiements gonflent - un facteur dans l'augmentation des saisies aux États-Unis [source :Réserve fédérale].