Qu'est-ce qu'un échange 1031 pour l'immobilier?

L’investissement immobilier est depuis longtemps un moyen populaire d’investir pour faire croître votre patrimoine. Il y a des raisons pour lesquelles l'investissement immobilier est populaire, y compris les avantages fiscaux qui vous permettent de bénéficier de déductions fiscales, dépréciation, et dans certains cas, même reporter vos gains lorsque vous vendez un bien, en utilisant un échange 1031.

Si vous possédez un investissement ou un immeuble d'affaires, vous pourriez être intéressé par la façon de le vendre sans payer de taxes. L'IRS offre un excellent moyen de différer l'impôt sur les plus-values ​​immobilières en effectuant un échange à imposition différée de 1031. Je vais vous donner un aperçu de qui est admissible à cette exonération fiscale et quel type de propriété est admissible.

Qu'est-ce qu'un échange 1031 ?

Chaque fois que vous vendez un immeuble d'affaires ou un immeuble d'investissement, vous avez généralement un gain ou une perte. Un gain est le montant qui dépasse la base rajustée du bien et une perte est la base rajustée du bien qui dépasse le montant que vous réalisez. La base ajustée est votre coût initial plus certains ajouts ou moins certaines déductions. Voir la publication IRS 551 pour plus de détails sur la façon dont la base ajustée est calculée.

Les plus-values ​​de cession immobilière sont soumises à l'impôt sur les plus-values ​​; pourtant, L'article 1031 du code des impôts vous permet de différer le paiement de l'impôt si vous réinvestissez le produit de la vente dans un investissement similaire, propriété de même nature. Vous vendez une propriété et achetez une propriété de remplacement dans un certain délai.

Qu'est-ce qu'une propriété de même nature ?

Les propriétés sont similaires si elles sont similaires dans leur caractère ou leur utilisation, même si elles ne sont pas de la même qualité. Les deux propriétés doivent être utilisées à des fins commerciales ou à titre d'investissement - aucune ne peut être une résidence personnelle ou une maison de vacances.

L'article 1031 exclut spécifiquement les échanges de :

• actions, obligations, ou d'autres titres
• dette ou billets
• intérêts de partenariat
• certificats de confiance
• inventaire

Qui est admissible à un échange 1031 ?

Personnes, sociétés, sociétés à responsabilité limitée, partenariats, fiducies, et toute autre entité assujettie peut procéder à un échange 1031 d'immeubles d'affaires ou d'investissement.

Quelles sont les règles pour un échange 1031?

Il existe 3 façons de structurer une bourse immobilière 1031 :

1. Échange simultané – c'est lorsqu'une propriété est immédiatement échangée contre une autre.
2. Echange différé – c'est lorsque vous vendez une propriété puis achetez une ou plusieurs propriétés de remplacement à l'aide d'un facilitateur d'échange.
3. Échange inversé – c'est lorsque vous achetez le bien de remplacement en premier, en utilisant un titre d'échange, puis vendez votre propriété abandonnée.

Un intermédiaire qualifié ou un facilitateur d'échange doit toujours être utilisé pour les échanges différés ou inversés, car vous ne pouvez pas prendre possession d'espèces ou d'autres produits de la vente avant la fin de l'échange.

Vous ne pouvez pas agir comme votre propre facilitateur, vous ne pouvez pas non plus faire appel à un professionnel qui a travaillé avec vous au cours des 2 dernières années. Enfreindre ces règles peut rendre tous les gains de la vente immobilière imposables.

Quels sont les délais pour un échange 1031 ?

Vous pouvez également déclencher des taxes si vous ne respectez pas les délais de l'IRS pour effectuer un échange 1031. Il y a 2 délais à connaître :

La période d'identification :Vous disposez d'un délai de 45 jours à compter de la date de vente d'un bien cédé pour identifier des biens de remplacement potentiels. Ces informations doivent être écrites et remises soit à un intermédiaire d'échange qualifié, soit aux vendeurs des propriétés de remplacement que vous souhaitez acheter.

La période d'échange :Vous devez acheter le bien de remplacement et effectuer un échange différé dans les 180 jours suivant la vente du bien échangé OU à la date d'échéance (avec prolongations) de la déclaration de revenus de l'année où vous avez vendu le bien échangé, selon la première éventualité. Pour un échange inversé, vous avez 180 jours pour vendre votre propriété abandonnée.

Exemple d'un échange 1031

Disons que j'ai un bien locatif près de ma maison actuelle à Orlando, mais je veux déménager à la plage. Je ne souhaite pas gérer la location à distance, alors je décide de le vendre et de l'échanger contre un bien locatif près de la plage. Si ma base ajustée dans l'immeuble locatif est de 50 $, 000, et je réalise 125$, 000 de la vente, cela donnerait normalement 75 $, 000 gain imposable. Mais si j'investis mon produit de 125 $, 000 dans une location à la plage dans un échange 1031, Je n'ai pas à payer d'impôts sur les 75 $, 000 gains.

Quand payez-vous l'impôt sur un échange 1031 ?

Vous pouvez faire 1031 échanges indéfiniment, mais quand la musique s'arrête et que le bien de remplacement est vendu sans faire l'objet d'un échange, la plus-value différée doit être réalisée et les impôts payés. Rappelez-vous que le gain est différé, mais jamais pardonné dans un échange 1031 !

Vous devez payer de l'impôt sur le gain initial plus tout gain supplémentaire depuis l'achat du bien de remplacement. Vous déclarez un échange 1031 sur le formulaire IRS 8824 et le soumettez avec votre déclaration de revenus pour l'année au cours de laquelle l'échange a été effectué. Si vous êtes intéressé à faire un échange 1031, assurez-vous de consulter un fiscaliste pour vous assurer de suivre les règles et de ne pas vous retrouver avec un échange raté.