Comment investir dans les FPI

L'ajout de biens immobiliers à un portefeuille d'investissement a toujours été un choix judicieux. Avec l'appréciation de la propriété observée au cours des deux dernières décennies, cela peut sembler une évidence.

Cependant, bien que les propriétés physiques puissent vous procurer des flux de trésorerie, une appréciation du capital et la capacité de mobiliser des fonds, il existe certains inconvénients majeurs. Les investissements immobiliers physiques peuvent prendre beaucoup de temps et d'efforts, des coûts initiaux élevés et les fonds investis deviennent extrêmement illiquides.

Heureusement, il existe un autre produit d'investissement qui capture la plupart des avantages de l'immobilier sans qu'il soit nécessaire d'acheter des briques et du mortier physiques. Ces produits sont connus sous le nom de fiducies de placement immobilier, plus communément appelées FPI.

Qu'est-ce qu'une FPI ?

Une fiducie de placement immobilier, ou REIT (prononcé reet ), est une société qui possède, finance et parfois exploite un ensemble de biens immobiliers. Ces propriétés peuvent prendre diverses formes allant des appartements aux entrepôts.

Les investisseurs achètent des actions dans une FPI et, par conséquent, apportent des fonds au portefeuille immobilier global. Ces fonds sont investis dans des projets appropriés décidés par des gestionnaires immobiliers professionnels au sein de l'entreprise.

Le processus de combinaison de fonds d'investisseurs peut être considéré comme comparable aux FNB ou aux fonds communs de placement. Cependant, contrairement aux ETF et aux fonds communs de placement qui collectent un panier d'actions, les FPI se concentrent uniquement sur les investissements immobiliers. Certains achètent et louent des propriétés. D'autres se concentrent sur les opportunités de financement.

Les FPI permettent à l'investisseur moyen d'obtenir une exposition à des propriétés auxquelles il n'aurait autrement pas accès. Par exemple, les particuliers peuvent avoir du mal à investir directement dans le développement d'un centre commercial. Cependant, en regroupant des fonds individuels, l'influence pour conclure des transactions millionnaires en dollars devient beaucoup plus forte.

Pour les fonds contributeurs, les FPI offrent aux investisseurs des rendements de dividendes importants.

Comment fonctionnent les FPI ?

Pour qu'une société obtienne la classification d'un "REIT" et offre un potentiel de revenu de dividende élevé, la société doit se conformer aux règles suivantes :

• Un minimum de 90 % de tous les revenus imposables doit être versé aux actionnaires.
• 75 % du total des actifs de l'entreprise doivent être investis dans l'immobilier ou en espèces.
• Au moins 75 % des revenus doivent provenir de l'immobilier.
• Une fois qu'une FPI est créée, la société dispose d'un an pour réunir plus de 100 actionnaires différents. Il doit en avoir plus de 100 au cours de la deuxième année de sa vie.
• 50 % des actions ne peuvent pas être détenues par moins de 5 investisseurs individuels au cours du second semestre d'une année d'imposition.

Maintenant, les règles ci-dessus sont strictes, mais il y a une bonne raison à cela. Si les règles ci-dessus sont respectées, les FPI n'ont pas à payer tout impôt sur les sociétés. Zéro.

En ne payant pas l'impôt sur les sociétés, cela permet aux REIT d'être plus compétitifs que les autres sociétés d'investissement immobilier. La capacité à saisir de meilleures offres conduit finalement à une augmentation des revenus, dont 90% sont reversés aux investisseurs. L'objectif principal d'un REIT est de générer autant de revenus de dividendes pour les actionnaires, tout en maintenant une augmentation fiable du cours de l'action.

Selon les données tirées de l'indice FTSE NAREIT All Equity REITs - qui suit tous les REIT fiscalement qualifiés détenant 50% du total des actifs dans des biens immobiliers éligibles - le rendement moyen au cours des 5 dernières années a été de 9,4%.

Comment évaluer les FPI

Ainsi, des versements de dividendes importants et réguliers semblent être une bonne affaire à long terme, n'est-ce pas ? Mais vous vous demandez peut-être maintenant comment vous allez choisir la FPI dans laquelle investir. Et vous seriez REIT à…

Les mesures traditionnelles telles que les ratios cours/bénéfice (P/E) et le bénéfice par action (EPS) ne sont pas utiles pour comparer les FPI. Ces paramètres utilisent le bénéfice net, qui est une mesure qui tient compte de la dépréciation des actifs. Cependant, comme la plupart des propriétés ne perdent généralement pas de valeur – en fait, la plupart des propriétés apprécient – ​​ces mesures ne se traduisent pas bien pour les FPI.

Au lieu de cela, les investisseurs doivent rechercher d'autres indicateurs clés. Ceux-ci incluent :

• Fonds provenant des opérations, ou FFO. FFO aide à définir combien d'argent gagne une FPI. Il est souvent supérieur au revenu net parce que les coûts d'amortissement sont rajoutés. Le FFO est calculé en ajoutant les coûts d'amortissement au revenu net, puis en soustrayant les gains des intérêts ou des actifs vendus. Le FFO est généralement fourni dans le compte de résultat d'une FPI.

• Prix à FFO. Cette mesure est utile pour évaluer si une FPI semble chère par rapport au reste du marché. Pour calculer le prix au FFO, vous avez besoin du FFO par action. Heureusement, la plupart des déclarations de revenus fournissent également des FFO sous forme de nombre par action. Le P/FFO est donc calculé en divisant le prix d'une action REIT par le FFO en tant que nombre par action.

• FFO ajusté. Le FFO ajusté est une autre mesure de la performance d'un REIT, cependant, cette mesure prend en compte les ajustements spécifiques à l'entreprise. Chaque réglage est unique. Par conséquent, il n'existe pas de méthode standard pour le calculer. Comme FFO et P/FFO, il est également écrit sur la plupart des comptes de résultat.
• Taux de paiement. Il s'agit d'une mesure utile pour déterminer le montant qu'une FPI a versé en dividendes sur une année. Le ratio de distribution est calculé en divisant le total des dividendes par les fonds provenant des opérations (FFO). Étant donné que 90 % de tous les dividendes sont versés aux investisseurs, ce pourcentage est généralement élevé.

Pourquoi investir dans des FPI ?

Les FPI sont d'excellents véhicules d'investissement pour ceux qui ne souhaitent pas posséder et gérer directement des biens immobiliers, mais qui souhaitent tout de même bénéficier de flux de trésorerie constants. Cependant, bien que la configuration nécessite moins de temps et d'efforts, il y a certains inconvénients à prendre en compte. Pesons les deux côtés en examinant les principaux avantages et inconvénients.

Avantages :

• Revenu constant. Les dividendes sont l'un des principaux attraits des FPI. 90 % de tous les revenus de l'entreprise doivent être versés aux investisseurs. Les dividendes sont donc souvent élevés et très fiables.
• Rendements élevés. En moyenne, les FPI ont tendance à surperformer les actions grâce aux versements de dividendes supérieurs à la moyenne.
• Diversification. Comme les FPI sont techniquement un type d'actions, elles peuvent ajouter de la diversité à un portefeuille d'actions existant. Les FPI sont en phase avec la classe d'actifs immobiliers plutôt qu'avec les actions.
• Actif liquide. Les FPI cotées en bourse offrent une option très liquide pour les investisseurs immobiliers. Les actions peuvent être achetées et vendues rapidement par le biais de courtiers en ligne.
• Faible volatilité. Le prix des FPI est généralement beaucoup moins volatil que celui des actions. Bien qu'ils ne soient pas à l'abri de la volatilité, les dividendes élevés signifient que les cours des actions ont tendance à moins fluctuer.

Inconvénients :

• Taxe sur les dividendes plus élevée. Alors que les FPI sont exonérées d'impôt sur les sociétés, les dividendes perçus par les investisseurs sont soumis à un impôt sur le revenu plus élevé que les actions traditionnelles.
  
• Faible appréciation du capital. Étant donné que les cours des actions de FPI ont tendance à augmenter lentement, l'appréciation du capital d'une FPI a tendance à être inférieure à celle d'autres investissements immobiliers.
• Allocations de dette importantes. En raison de leur capacité à tirer parti des fonds d'investissement, les FPI peuvent s'endetter considérablement. Cependant, cela est généralement facilement compensé par un montant élevé de flux de trésorerie à long terme. Cependant, les dettes importantes peuvent constituer un risque lorsque les récessions économiques frappent et que le nombre de logements locatifs vacants augmente.

FPI publiques vs privées

Les FPI peuvent varier considérablement, ce qui signifie qu'il existe de nombreuses options pour un nouvel investisseur. Cependant, cela peut aussi le rendre écrasant. Ainsi, pour aider à décomposer les options, il est utile d'examiner comment accéder aux FPI. Et la voie d'accès appartient à l'une des trois catégories clés suivantes : 

• Écoté en bourse. Le choix le plus important et le plus populaire pour les investisseurs est les FPI cotées en bourse. Les sociétés cotées en bourse sont cotées sur les bourses mondiales et peuvent être achetées et vendues directement par l'intermédiaire de la plupart des courtiers en ligne.
• Public non répertorié. Bien que toujours public et accessible à tout investisseur, cette deuxième catégorie de FPI ne sont pas cotées sur les bourses mondiales. Par conséquent, il leur faudra peut-être un peu plus de temps pour les trouver.
• FPI privées. Enfin, Les FPI classées comme « privées » sont généralement réservées aux investisseurs accrédités. Les investisseurs accrédités exigent généralement un niveau de revenu élevé ou une valeur nette élevée. Cela signifie que les FPI privées ne sont pas toujours accessibles à tous les investisseurs.

Types de FPI

Après avoir évalué si une FPI est publique ou privée, il est alors nécessaire de déterminer sur quel domaine immobilier la société se concentre. Se concentrent-ils sur les capitaux propres, les hypothèques ou un peu des deux ?

• Équité. La majorité des FPI se concentrent sur les actions immobilières. Les FPI d'actions se concentrent sur l'acquisition d'actions dans une vaste gamme de propriétés. Ceux-ci peuvent varier des immeubles d'appartements aux centres commerciaux. Le revenu est produit à partir du loyer perçu sur les propriétés possédées. Il incombe au FPI de gérer les propriétés et de percevoir les loyers.
• Hypothèque. Le deuxième type de FPI le plus populaire se concentre sur les hypothèques. Ceux-ci sont parfois appelés mREIT. Les mREIT recherchent des opportunités dans le financement de l'immobilier. La fiducie acquiert des hypothèques ou des titres adossés à des hypothèques et génère des revenus à partir des intérêts et des remboursements.
• Hybride. Une FPI hybride, comme son nom l'indique, est une fiducie qui combine à la fois des opportunités d'actions et de prêts hypothécaires. Potentiellement, le meilleur des deux.

Secteurs FPI

Vous avez maintenant déterminé si une FPI est publique ou privée et sur quel secteur du marché immobilier l'entreprise se concentre. La dernière façon dont les FPI sont classées est en fonction de leur industrie. Demandez-vous quel type de propriété acquièrent-ils ou financent-ils ?

• Résidentiel. Les FPI résidentielles se concentrent sur l'acquisition et la gestion de propriétés résidentielles. Les propriétés résidentielles acquises peuvent aller de la maison familiale au logement étudiant. Tout développement qui traite de logements multiples. Les résidents peuvent choisir de se concentrer sur un emplacement géographique ou un type de propriété résidentielle.

• Bureau. Comme leur nom l'indique, les FPI de bureaux se concentrent sur les espaces de bureaux. Ils visent à posséder, gérer et louer autant de bureaux que possible. Pensez aux gratte-ciel.

• Industriel. Les FPI industrielles possèdent et gèrent des immeubles à vocation industrielle. Cela implique souvent des espaces tels que des entrepôts ou des centres de distribution. Les industriels traitent souvent avec de grandes entreprises.

• Commerce de détail. Les FPI de détail louent des propriétés aux entreprises qui ont besoin d'un accès au public. Ces FPI se concentrent sur l'acquisition de grands développements commerciaux tels que des centres commerciaux et des centres de magasins d'usine.

• Infrastructure. Les FPI d'infrastructure ciblent les services requis par les propriétés et les entreprises. Cela peut inclure des câbles à fibres optiques, des lignes électriques, des tours de communication et des services énergétiques.

• Timberland. Timberland est l'un des types les plus uniques de FPI. Ces fiducies se concentrent sur la croissance, la récolte, la gestion et la vente du bois.

• Self-stockage. Les SCPI de self-stockage se concentrent sur l'acquisition de grands espaces pouvant être transformés en unités de stockage. Ces FPI louent des espaces aux entreprises et aux particuliers. Les installations de stockage en libre-service offrent une option nécessitant peu d'entretien.

• Hospitalité. Les FPI hôtelières sont celles qui possèdent et gèrent principalement des hôtels. Cependant, l'hospitalité peut également inclure des restaurants ou des unités de vente au détail s'ils se situent dans les limites d'un grand hôtel.
  

• Diversifié. Les FPI diversifiées sont une classification utilisée si une FPI possède un mélange de propriétés des catégories précédentes.
• Spécialité. Si une FPI est classée comme une spécialité, cela signifie que les propriétés qu'elle possède n'entrent dans aucune des neuf catégories précédentes. Les salles de cinéma, les salles de bowling ou les casinos en sont des exemples.

Comment investir dans les FPI

Tout ce qui est requis pour démarrer avec les FPI est un compte de courtage. Oui, cela peut être aussi simple que cela, surtout si vous souhaitez investir dans des sociétés cotées en bourse.

Une fois que vous avez créé un compte, vous devez choisir le type (actions ou hypothèque) et le secteur sur lesquels votre FPI devrait se concentrer. Prenez votre temps pour peser les options. Y a-t-il un secteur qui, selon vous, aura besoin de propriété au cours des prochaines années?

Alternativement, si vous préférez ne pas sélectionner de FPI individuelles - cela peut être un processus accablant - commencez à chercher des fonds négociés en bourse (FNB) de FPI ou des fonds communs de placement. Il s'agit d'un panier d'actions REIT qui offrent un accès à une large gamme de produits. Pour un portefeuille REIT quasi instantané et diversifié, ce serait le choix optimal.

Enfin, rappelez-vous les implications fiscales. Les FPI évitent tous les impôts sur les sociétés. En conséquence, vous payez un impôt sur le revenu standard sur tous les dividendes. Ainsi, bien que les dividendes puissent être élevés, vous devrez peut-être rembourser un peu plus que les actions standard. Si vous le pouvez, demandez-vous si vous pouvez utiliser un compte fiscalement avantageux, comme un IRA ou un ISA, pour vos investissements en FPI. Plus vous conservez de dividendes, mieux c'est.

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