Investir dans des propriétés locatives

Investir dans un bien locatif (ou plusieurs) peut être un excellent moyen à long terme de faire croître votre patrimoine. Il fournit un certain montant de revenu passif, et la propriété peut s'apprécier au fil du temps dans les bonnes conditions du marché.

Cependant, faites vos recherches avant de décider si vous voulez suivre cette voie. Si vous pensez que vous voulez y aller, Voici 14 éléments à considérer lorsque vous examinez les options de location de biens.

Comment investir dans des propriétés locatives

Investir dans un bien locatif n'est pas forcément une promenade dans le parc, mais cela peut être un excellent choix pour les investisseurs avertis et qui comprennent le processus.

Voici 13 choses que vous devez savoir avant d'investir dans un bien locatif :

1. Calculer le retour sur investissement d'un bien locatif
2. Identifiez vos dépenses d'exploitation
3. Mener une évaluation des risques
4. Rembourser d'autres dettes
5. Choisissez le meilleur emplacement de location
6. Vérifiez le système CVC
7. Inspecter la plomberie
8. Rechercher des fuites sur le toit
9. Évaluer la propriété entière
10. Vérifier l'isolation
11. Recherchez les réparations nécessaires
12. Préparez-vous pour la maintenance continue
13. Engagez un gestionnaire immobilier si nécessaire

Les finances de l'investissement locatif

Tout d'abord :vous devez savoir si investir dans un bien locatif est un choix financièrement sain à ce stade de votre vie.

1. Calculez le retour sur investissement de la propriété locative

Pour savoir à quoi vous pouvez vous attendre pour un retour sur investissement, commencer par collecter des informations sur les loyers moyens dans la région. Vous pouvez penser que vous pouvez facturer un loyer plus élevé en raison de certaines caractéristiques, mais il vaut mieux se fier aux taux du marché en vigueur que ce que vous espérez obtenir.

Familiarisez-vous ensuite avec la règle du 1%, qui stipule que le revenu mensuel brut de la propriété doit être d'au moins 1% du prix de la propriété pour couvrir suffisamment les dépenses potentielles de location. Si vous n'êtes pas sûr que ce sera le cas, passer sur la propriété.

Pour calculer le retour sur investissement, vous n'avez besoin que de deux chiffres :le gain sur investissement et le coût de l'investissement. Soustraire le coût du gain, puis diviser par le coût. La clé est de vous assurer que vous avez pris en compte tous les coûts, des dépenses d'entretien aux taux d'intérêt des prêts aux impôts fonciers, et plus.

Bien que vous souhaitiez mesurer cela chaque année pour vous assurer que votre investissement en vaut la peine et ajuster au besoin, projeter le ROI potentiel est également un bon moyen de décider si vous souhaitez investir dans l'immobilier. Les normes de l'industrie disent généralement qu'un rendement de 8 à 12 % est raisonnable.

2. Identifiez vos dépenses d'exploitation

Il est facile de simplifier à l'excès les réalités de la propriété d'un bien locatif. Assurez-vous d'avoir une liste de toutes les dépenses que vous pourriez encourir afin de savoir si vous y êtes préparé. Supposons que vos dépenses représenteront environ 50 % de votre revenu annuel brut.

Les immeubles locatifs comprennent les dépenses d'exploitation et les dépenses en capital. Le premier comprend les loyers perdus pour cause de vacance, Assurance, impôts fonciers, l'entretien courant et les réparations, et les coûts de gestion immobilière ou les coûts pour votre temps à effectuer ces tâches. Les dépenses en capital comprennent les dépenses imprévues qui se produisent isolément, comme un besoin soudain de remplacer un chauffe-eau, Système CVC, toit endommagé, ou plomberie défectueuse.

3. Mener une évaluation des risques

L'un des risques les plus évidents de la possession d'un bien locatif est la possibilité de vacance. Renseignez-vous donc sur les taux d'inoccupation dans votre région et réfléchissez à ce que vous pouvez faire pour que votre propriété se démarque des locataires potentiels. Il est possible que vous ayez un mauvais locataire et que vous deviez dépenser de l'argent pour l'expulsion et éventuellement la réparation des dommages matériels. Si vous ne pouvez pas du tout trouver de locataire, vous êtes coincé avec des dépenses.

Par rapport aux investissements en actions, la propriété locative a moins de flexibilité. Vous ne pouvez pas vendre rapidement si les marchés tournent, et vous ne pouvez pas vendre juste une partie - c'est un jeu tout ou rien. Et, comme pour tout autre investissement, il y a le risque de perdre de l'argent sur un bien locatif si vous devez emprunter beaucoup ou si le bien perd de la valeur.

4. Rembourser d'autres dettes

Bien que vous puissiez avoir des dettes si vous obtenez une hypothèque pour votre bien locatif, cela est considéré comme une bonne dette. Créances irrécouvrables, d'autre part, comprend les prêts étudiants ou les paiements par carte de crédit. Ce type de dette a généralement un taux d'intérêt élevé et ne contribue pas à votre patrimoine au fil du temps.

Les experts disent que rembourser votre prêt étudiant (ou toute autre dette irrécouvrable) avant d'investir est la voie à suivre.

Évaluer la valeur d'un bien locatif

Si vous avez compris que vos finances sont saines, l'étape suivante consiste à examiner la propriété elle-même.

5. Choisissez le meilleur emplacement

L'emplacement peut être un gros problème en ce qui concerne votre taux d'inoccupation et la qualité des locataires. Avant de vous décider à investir dans une propriété, regarder dans la région. Comment sont les écoles ? A proximité :épiceries, Restaurants, achats, vie nocturne, les cafés, et autres commodités ? Dans quelle mesure les transports en commun sont-ils accessibles ?

Tenez compte de l'emplacement lorsque vous recherchez un tarif de location compétitif, pas seulement la ville, mais le quartier. Aussi, pensez à qui pourrait être votre marché. Par exemple, y a-t-il un hôpital universitaire ou une grande université à proximité ?

6. Assurez-vous que le système CVC fonctionne

Dans le cadre de l'inspection de votre maison, il est impératif de savoir si le CVC et/ou la fournaise de la propriété fonctionnent correctement. Vous pourrez peut-être dépanner le four vous-même, mais sinon, essayez d'obtenir une estimation de votre spécialiste local en CVC.

Si vous comptez inclure les frais de chauffage et de climatisation dans le loyer, vous économiserez pas mal d'argent en vous assurant que ce système fonctionne bien. Si vous ne les incluez pas, vos futurs locataires apprécieront la baisse des coûts de chauffage/climatisation, ce qui rendra votre propriété plus attrayante.

7. Inspectez la plomberie

Même si une inspection de la maison inclura la plomberie, vous voudrez peut-être demander l'avis d'un professionnel de la plomberie en plus, parce que la plomberie peut être assez coûteuse à réparer lorsqu'il y a un problème à l'échelle du système. Cette personne pourrait faire une inspection par caméra de la conduite d'égout principale, par exemple.

Vous pouvez également faire des recherches vous-même en vérifiant la pression de l'eau et le temps de drainage dans la cuisine et la salle de bain. Inspectez visuellement les tuyaux partout où vous les voyez pour la décoloration, ce qui est un signe d'humidité là où il n'appartient pas.

8. Vérifiez les fuites sur le toit

Il est facile d'oublier ce qui est hors de vue, mais l'état de la toiture est une information essentielle lorsque l'on envisage un immeuble de placement. Un toit qui fuit et les dégâts d'eau qui en résultent peuvent causer un certain nombre de problèmes à l'intérieur, y compris la moisissure, intégrité structurelle compromise, et un risque d'incendie dû à des composants électriques endommagés.

Et si vous vivez quelque part avec de fortes pluies ou un temps hivernal, l'état de ce toit est critique. N'oubliez pas que tout problème de toit ne signifie pas seulement sortir un seau pour vous; la moisissure ou les dégâts d'eau pourraient amener un locataire à déposer une réclamation contre vous.

9. Évaluer la propriété entière

Le bâtiment lui-même n'est pas la seule partie importante de cet investissement. Tous les terrains de la propriété, et parfois même des considérations sur les propriétés voisines, doit faire partie de votre considération.

S'il y a une cour, remarquez-vous des points de drainage problématiques? Comment est la santé des arbres? Dans quel état est l'allée ? Y a-t-il des structures autres que le bâtiment qui pourraient nécessiter des réparations ou un entretien afin qu'elles ne présentent pas de danger ? Quand tu vis quelque part, vous pouvez vous en tirer en ignorant le vieux garage affaissé; non, lorsque vous gérez un bien locatif.

10. Assurez-vous qu'il est bien isolé

Comme pour le système CVC, l'isolation aura un impact significatif sur les coûts de chauffage et de refroidissement, peu importe qui paie. De nombreux bâtiments plus anciens n'ont pas d'isolation; d'autre part, si vous achetez une propriété à quelqu'un qui y a vécu, il peut être mieux isolé.

Tout au moins, vous voudrez vous assurer que les cadres de fenêtres et de portes sont bien scellés pour éviter les fuites d'air. Ceci est facile à vérifier en allumant une bougie et en la déplaçant lentement le long des bords des fenêtres et des portes - si elle scintille, il y a une fuite. Vous devriez également envisager d'investir dans l'isolation des combles si ce n'est pas déjà fait, car c'est la plus grande source de perte de chaleur.

11. Vérifiez les réparations nécessaires

Évidemment, si vous envisagez cet investissement, vous obtiendrez une inspection en bâtiment, qui devrait vous alerter de tout besoin de réparation immédiat. Avoir une idée claire du coût des réparations initiales vous donne un outil de négociation avec le vendeur et vous permet de décider plus facilement si vous pouvez vous permettre cet investissement. Rappelles toi, bien que, que même les propriétés en bon état au moment de leur achat auront éventuellement besoin de réparations, alors assurez-vous de bien comprendre l'état et la durée de vie de tout sur la propriété (quel âge a le chauffe-eau, par exemple?).

Entretien de la propriété

Finalement, Tenez compte de vos coûts au fil du temps et du travail que vous êtes prêt à consacrer à la possession d'un bien locatif.

12. Préparez-vous aux coûts de maintenance continus

Déterminez le type d'entretien régulier que vous devrez payer, qui fera partie de vos dépenses en capital. S'il y a de la pelouse ou de l'aménagement paysager, combien cela coûtera-t-il à entretenir? Qu'en est-il du nettoyage des parties communes intérieures ? Les systèmes CVC et les chauffe-eau fonctionnent mieux avec un entretien régulier.

Si vous avez des planchers de bois franc et acceptez les animaux, ils peuvent avoir besoin d'attention après la fin de chaque bail. Si vous avez de la moquette, il aura besoin d'un nettoyage professionnel (certains propriétaires l'intègrent dans les baux et exigent que les locataires le fassent lorsqu'ils déménagent). Selon la région, une extermination régulière pourrait être nécessaire.

13. Voulez-vous un gestionnaire immobilier ?

Si vous achetez un bien locatif loin de chez vous, vous voudrez presque certainement un gestionnaire immobilier. Mais si vous êtes local, vous pouvez envisager de le faire vous-même. Vous devez peser la valeur de votre propre temps par rapport aux coûts de payer quelqu'un d'autre pour gérer la location et l'entretien/les réparations continus.

Quelques questions à vous poser :Avez-vous du temps libre ? Êtes-vous organisé? Est-il facile pour vous de vous arrêter rapidement dans votre bien locatif ? Savez-vous comment commercialiser? Pouvez-vous vous le permettre avec le budget que vous avez établi (les dépenses de gestion immobilière se situent entre 4 et 10 % du revenu brut mensuel, selon la taille de la propriété)? Si vous êtes enthousiasmé par le projet d'investir dans un bien locatif et que vous aimez généralement être pratique, cela peut valoir la peine pour vous de le gérer vous-même. Si vous considérez cela comme un autre investissement à long terme, vous voudrez peut-être envisager un gestionnaire, tout comme vous travaillez avec un conseiller financier pour vos autres investissements.

Les avantages de posséder un bien locatif

L'un des principaux avantages d'investir dans un bien locatif est de recevoir un revenu passif. Cela peut être un excellent moyen de créer de la richesse pendant que vous êtes au travail et de planifier une retraite anticipée. La cohue devient une tradition bien respectée, et c'est une activité secondaire potentiellement lucrative. Cette forme d'investissement augmente vos revenus, et ce qui est plus, les revenus locatifs ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.

Posséder un bien locatif, c'est aussi diversifier son portefeuille d'investissements, que tout expert recommandera. Si vous choisissez bien, le bien est susceptible de s'apprécier dans le temps, augmenter votre retour sur investissement à long terme. Et avec ce type d'investissement, vous bénéficiez de déductions fiscales, comme les dépenses d'exploitation et les intérêts que vous payez sur un prêt, pour réduire votre fardeau fiscal. Les investissements immobiliers sont considérés comme l'un des investissements les plus stables que vous puissiez faire.

Pour plus d'informations sur l'investissement immobilier, vous pouvez également consulter ces livres d'investissement immobilier.