10 conseils pour acheter un bien locatif

Si vous avez regardé des rediffusions de "Income Property" de HGTV et que vous vous demandez s'il est temps d'acheter un bien locatif et de devenir propriétaire, tu n'es pas seul.

Entre notre économie à croissance lente, des taux d'intérêt historiquement bas, et l'humeur des millennials à louer plutôt qu'à posséder, l'immobilier à revenu est en hausse depuis la Grande Récession.

En réalité, l'immobilier est désormais l'investissement à long terme préféré des américains, selon une étude récente de Bankrate. La popularité de l'immobilier est à son plus haut niveau depuis que Bankrate a lancé l'enquête il y a sept ans.

Faut-il sauter le pas sur un bien locatif ? Les experts offrent un oui qualifié, à condition de faire d'abord vos devoirs. Voici 10 choses à considérer avant de plonger dans un immeuble à revenus.

1. Ce n'est pas aussi facile qu'il n'y paraît

Oubliez les stéréotypes des sitcoms télévisés des propriétaires désemparés. Pour tirer le meilleur parti d'un immeuble à revenus, il faut le sens du détail d'un comptable, la compréhension d'un avocat des lois propriétaire-locataire, la prévoyance d'une diseuse de bonne aventure et, si vous choisissez de gérer vous-même votre bien locatif, la disposition ferme mais amicale du propriétaire.

"Là où les gens qui veulent devenir propriétaires échouent, c'est, ils ne réalisent pas combien de travail y est consacré, " dit Diana George, fondateur du groupe Vault Realty, fait maintenant partie de Century 21.

Alors avant de vous lancer, vous voudrez déterminer si vous avez le temps et les compétences nécessaires pour gérer une location. Bien que l'immobilier locatif soit considéré comme un investissement passif, cela ne signifie pas que vous êtes totalement passif dans sa gestion.

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2. Le succès nécessite une vision à long terme

Jérémy Kisner, conseiller en patrimoine senior chez Surevest Wealth Management à Phoenix, possède deux locations à Las Vegas. L'unité qu'il a occupée pendant 13 ans a eu deux locataires et peu d'entretien, tandis que l'autre a eu trois locataires en quatre ans - le dernier une expulsion coûteuse.

Il suit les mêmes conseils qu'il donne à ses clients.

« La façon dont les gens ont des problèmes avec presque tous les investissements est, ils ne s'accrochent pas assez longtemps aux choses, " il dit. « Avec les locations, si vous atteignez le seuil de rentabilité sur la base des flux de trésorerie, ce n'est en fait pas trop grave parce que vous remboursez le capital et construisez des capitaux propres de cette façon. Puis, avec un peu de chance, vous verrez également une certaine appréciation.

Donc, si vous cherchez à gagner de l'argent dans l'immobilier, vous voudrez penser à long terme. Au fur et à mesure que vous remboursez ou éliminez le capital au fil des ans, vous devriez être en mesure d'augmenter votre trésorerie.

3. Il est facile (et coûteux) d'enfreindre la loi

Les lois des États propriétaires-locataires peuvent agir comme une plaque d'égout ouverte pour les propriétaires qui les ignorent, selon Kathy Hertzog, propriétaire d'Erie, Association des propriétaires basée en Pennsylvanie.

C'est le cas des dépôts de garantie des locataires. Ce n'est pas aussi simple que de collecter et de conserver l'argent.

«Il y a certainement une comptabilité impliquée. Vous devez avoir ce compte pour chaque locataire et garder cet argent dans ce compte et l'économiser, ", dit Hertzog. « Les lois sur les dépôts de garantie régissent le délai dont vous disposez pour restituer un dépôt de garantie à la fin de la location, moins les frais de nettoyage et de réparation, tout cela doit être détaillé.

« Dans certains États, si vous ne le rendez pas, le locataire peut réclamer au propriétaire le double de son dépôt de garantie s'il ne l'a pas restitué dans le délai imparti, " elle dit.

Bien sûr, ce n'est qu'un aspect des lois entourant la propriété locative, et il y en a bien d'autres que les propriétaires doivent connaître pour éviter de se heurter à eux. Vous voudrez vous familiariser avec les règles relatives à l'expulsion, logement équitable et autres exigences réglementaires.

4. Assurez-vous que vous êtes le propriétaire du matériel

Si vous achetez un bien locatif, devriez-vous être votre propre propriétaire ou verser plus de 6 à 10 % de vos revenus locatifs à un service de gestion ? Bien qu'il n'y ait pas de bonne réponse pour tout le monde, George et Kisner préfèrent sous-traiter le travail.

« Ils font la vérification des antécédents de votre locataire, s'assurer qu'ils signent le bail et paient leur loyer à temps, ", dit Georges. « Cela vous libère pour gérer votre argent, pas votre propriété et vos locataires.

Hertzog dit qu'il y a un inconvénient potentiellement important à être son propre propriétaire.

« Si vous vous approchez trop de vos locataires et que les locataires ont des problèmes financiers, vous pouvez vous retrouver coincé parce que vous ne voulez pas les expulser, " elle dit. « Il faut être très professionnel là-dessus, parce que si quelqu'un ne paie pas son loyer, ils te volent.

En plus de ce problème, êtes-vous à l'aise de prendre les décisions exécutives qui doivent être prises dans la gestion d'une propriété ? Allez-vous réparer ou finir par remplacer ce climatiseur défaillant ou ce lave-vaisselle qui fuit ? Vous devrez faire l'appel pour savoir quelle est la meilleure ligne de conduite.

5. Analysez s'il est préférable d'acheter ou de financer

Alors que certains experts financiers insistent sur le fait que vous ne devriez jamais acheter une location à moins de pouvoir la payer en espèces, Kisner de Surevest Wealth n'est pas d'accord.

« L'effet de levier (c'est-à-dire une hypothèque) amplifie généralement les rendements, à la fois à la hausse et à la baisse, " il dit.

Par exemple, imaginez un bien locatif acheté 100 $, 000 en espèces. La maison rapporte un loyer de 12$, 000 annuellement et est taxé à 1 $, 000. Avec un plan d'amortissement de 27,5 ans et un taux d'impôt sur le revenu de 20 %, un investisseur gagnerait un peu plus de 9 $, 500 en espèces par an. Ainsi, le rendement annuel en espèces de l'investisseur est d'environ 9,5%. Pas mal.

Voici comment l'investisseur utilisant l'effet de levier s'est comporté, en supposant la même maison. Cet investisseur a une hypothèque pour 80 pour cent de la maison, qui se compose à 4 pour cent. Après avoir soustrait les charges d'exploitation ainsi que les charges d'intérêts supplémentaires, cet investisseur gagne près de 5 $, 580 en espèces par an. Avec 20$, 000 investis, le rendement annuel en espèces de l'investisseur est d'environ 27,9 pour cent.

En réalité, la situation du propriétaire à effet de levier est en fait un peu meilleure que ne le suggèrent ces chiffres. C'est parce qu'une partie du loyer sert à rembourser le principal de l'hypothèque. Ainsi, bien que l'investisseur ne puisse pas empocher le flux de trésorerie car il a été utilisé pour payer le prêt, l'investisseur a encore profité (et payé des impôts) sur cet argent.

C'est le pouvoir de l'effet de levier pour faire varier le rendement d'un investisseur.

George est d'accord :« Je suis tout à fait d'accord avec le passage au conventionnel (hypothèque). C'est un très bon moyen de maximiser vos dollars.

6. Budget pour l'inattendu

Ne pas planifier les innombrables dépenses liées à la possession d'une location peut devenir une voie rapide vers un désastre.

« En tant que propriétaire, vous souhaitez économiser environ 20 à 30 % de vos revenus locatifs pour l'entretien, maintenance et urgences, », explique Hertzog de la Landlord Association.

« Vous voulez vous assurer que vous ne vivez pas seulement de cela, " elle dit, "parce qu'alors quand quelque chose de grand arrive, vous n'aurez pas d'argent pour le réparer, et maintenant vous êtes coincé parce que vous êtes un propriétaire avec une propriété qui doit être réparée rapidement, et vous n'avez pas cet argent.

Kisner ne pouvait pas être plus d'accord :« D'après mon expérience, vous sous-estimez toujours toutes les différentes dépenses qui ont une façon d'arriver et surestimez toujours à quel point le flux de trésorerie sera positif, " il dit.

7. Pensez à renouveler vos baux

Si les propriétaires maman-et-pop ont un angle mort flagrant, c'est le non-renouvellement des baux des locataires dans les délais, selon Georges.

« Vous seriez surpris du nombre de propriétaires qui ne renouvellent pas leurs baux chaque année, donc ils laissent leurs locataires prendre des baux au mois, " elle dit. "Qu'est-ce qui ne va pas avec ça? Ce qui ne va pas, c'est toute leur pensée est que maintenant, si je veux faire sortir mon locataire, Je ne peux pas parce que maintenant ils ne sont plus liés par un bail.

"Aussi, ils ne peuvent pas augmenter le loyer, " dit Georges. « La seule façon de modifier le loyer est de leur faire signer un formulaire de changement de bail chaque année. C'est ainsi que vous contrôlez vos locataires. Quand tu le laisses glisser comme ça, il peut être très difficile de remettre vos locataires sur la bonne voie, ", dit Georges.

Selon l'état, les propriétaires peuvent donner un avis d'expulsion pour une période déterminée. En Californie, où George est basé, l'État autorise les propriétaires à donner un préavis de 60 jours pour les locataires qui vivent dans la propriété depuis plus d'un an (ou 30 jours depuis moins d'un an), bien que la situation puisse être différente dans les villes à loyer contrôlé. Le propriétaire peut également proposer un nouveau contrat de bail en même temps.

8. Tout est une question d'emplacement, emplacement, emplacement - en quelque sorte

Ce vieux mantra de l'agent immobilier sur l'importance de l'emplacement prend une tournure intéressante lorsqu'il est appliqué à un immeuble à revenus.

« Les meilleurs emplacements les plus appréciés sont ceux où vous aurez potentiellement le pire flux de trésorerie avec une location, », dit Kisner.

Pourquoi? Les investisseurs peuvent obtenir un rendement de deux manières :les flux de trésorerie et l'appréciation. Dans certains domaines, les investisseurs peuvent souhaiter des flux de trésorerie plus élevés afin de compenser une appréciation plus lente. Mais si les investisseurs s'attendent à ce qu'une zone s'apprécie considérablement, ils peuvent être disposés à renoncer à une partie des flux de trésorerie afin de profiter de cette appréciation. Résultat :la plus-value des maisons dépasse la croissance des loyers, et les maisons s'apprécient tout en dégageant des flux de trésorerie relativement faibles.

"Par conséquent, la propriété doit s'apprécier davantage afin de rivaliser en tant qu'investissement avec des propriétés dans des zones moins recherchées, », dit Kisner.

Sa solution :pécher par appréciation. C'est ce qu'il fait avec ses deux locations, lequel, dans un bon mois, à peine le seuil de rentabilité. « Mais si je les garde jusqu'à mes 60 ans lorsqu'ils sont payés, même après impôts fonciers et assurances, Je doublerai mes revenus de la Sécurité sociale, " il dit.

9. Vous voulez des locataires à long terme ? Considérez la section 8

La vacance soudaine des locataires est le fléau de tout propriétaire locatif.

« Chaque mois qu'une location est vacante, vous devez payer une hypothèque, utilitaires et entretien hors de votre poche, le redressement est donc l'une des choses que vous devez régler très rapidement, ", dit Hertzog.

Une solution populaire ? Essayez les locataires de la section 8.

Article 8, alias le programme de bons de choix pour le logement du ministère du Logement et du Développement urbain, plafonne généralement le loyer pour les Américains à faible revenu qui se qualifient à 30 pour cent de leur revenu mensuel ajusté. Alors que certains propriétaires sont sceptiques quant à la paperasse et aux problèmes d'entretien potentiels présentés par certains locataires de la section 8, Hertzog considère favorablement les locataires de la section 8.

« Les personnes âgées et les personnes handicapées sont généralement d'excellents locataires. Ils prennent grand soin de la propriété car c'est leur maison. C'est là qu'ils veulent être. Plus, s'ils ne paient pas leur loyer ou ruinent votre maison, ils risquent de perdre leur bon article 8, " elle dit.

10. N'oubliez pas les biens locatifs au moment des impôts

Il y a un rayon de soleil singulier qui rayonne sur les propriétaires d'immeubles à revenus chaque printemps alors qu'ils se penchent avec leur comptable pour préparer leur déclaration de revenus fédérale.

« Quand vous avez votre propre maison, vous pouvez annuler l'intérêt et c'est à peu près tout, ", dit Georges.

« Mais lorsque vous possédez un immeuble de placement, votre formulaire d'impôt de l'annexe E vous permet d'amortir presque tout sous le soleil, de la peinture de la maison au changement des ampoules.

"Donc, même si vous avez des revenus de location à déclarer, vous pouvez afficher un revenu inférieur à celui que vous percevez réellement et radier votre versement hypothécaire et les intérêts tout en constituant des capitaux propres en même temps, ", dit Georges.

C'est cette puissante combinaison d'avantages fiscaux et de rendement des investissements qui aide les investisseurs à rester intéressés par les propriétés locatives.

En bout de ligne

L'immobilier locatif peut être un excellent investissement si vous l'abordez de manière commerciale. Mais vous voudrez comprendre (autant que possible) dans quoi vous vous engagez avant de déposer votre argent. Alors que l'attrait de générer un revenu mensuel passif avec l'immobilier est élevé, il est important de se rappeler qu'il faut souvent beaucoup de travail pour que ce revenu continue de couler.

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— Jay McDonald a écrit la version originale de cette histoire.