Comment investir dans une propriété locative hors de l'État

Bienvenue dans la série d'interviews Side Hustle Success Stories où nous discutons avec de vraies personnes à propos de vraies activités annexes !

Aujourd'hui, nous en apprenons davantage sur les investissements immobiliers locatifs hors de l'État et sur la construction d'un empire immobilier.

Nous sommes ravis d'avoir Rick (ils ont demandé à rester anonymes) sur la série pour discuter : Comment gagner de l'argent en investissant dans des biens locatifs hors de l'État.

J'ai rencontré Rick pour la première fois dans un bar à Los Angeles. Un groupe d'entre nous parlait du coût élevé de la vie dans les villes et des moyens de gagner de l'argent supplémentaire. Rick a mentionné qu'il détenait des propriétés dans plusieurs États, et mes oreilles se sont dressées.

Il y a des années, J'ai touché au jeu de l'immobilier hors de l'État, mais à très petite échelle. J'avais une propriété en Caroline du Sud, mais j'avais du mal à optimiser son potentiel de revenus. Avec les frais de gestion immobilière, et hors taxes d'état, Je ne faisais qu'entre 50 et 100 $ de bénéfice net par mois. Quelques mois, Je verrais une perte due aux coûts d'entretien.

Clairement, mon jeu de propriété locative hors de l'État n'était pas optimisé, j'ai donc fini par vendre la propriété.

J'aurais aimé rencontrer Rick plus tôt.

Voici l'histoire à succès de Rick.

Investissements immobiliers à l'extérieur de l'État

Quel est votre travail de jour?

Je travaille dans la publicité. Travail standard W2. Mon objectif est de générer un jour suffisamment de revenus avec des revenus passifs pour pouvoir quitter le monde du 9-5.

Parlez-nous de votre activité secondaire ?

Acheter et conserver l'immobilier à long terme ! Cela signifie que j'investis dans des biens locatifs hors de l'État. j'achète des propriétés, les louer, et les tenir pour le long terme. Généralement pour cinq ans ou plus, ou jusqu'à ce que je les possède complètement.

L'achat et la conservation de biens immobiliers est un type courant de stratégie immobilière car il est plus facile que de réparer et de renverser des propriétés (la plupart du temps !). Pour la plupart, aucune expérience n'est nécessaire, et vous pouvez engager des professionnels pour gérer vos propriétés. L'objectif est de créer de la richesse au fil du temps à partir de l'appréciation de la propriété et de l'accumulation de capitaux propres.

Où habites-tu, et où sont situées vos propriétés ?

Je vis actuellement en Californie, et posséder une propriété en Californie, Texas, Nevada, et Ohio. Je suis ouvert à toutes les géographies, toutefois. Je recherche le meilleur retour sur mon investissement immobilier. Étant donné que l'immobilier en Californie est assez élevé, Je recherche hors de l'état pour des investissements locatifs.

Comment vous êtes-vous impliqué pour la première fois ?

Bien, J'ai commencé par acheter une maison unifamiliale sur place et la louer. Je voulais commencer à gagner de l'argent avec AirBnB. Être juste, J'ai profité de l'effondrement du marché immobilier en 2008.

J'avais un travail à temps plein à l'époque, et la propriété était extrêmement bon marché. Pour d'autres personnes qui souhaitent commencer à investir dans l'immobilier, Je recommande d'économiser autant d'argent que vous le pouvez. Dernièrement, il est préférable d'avoir un travail W2 normal pour aider à sécuriser le financement.

Gestion de l'immobilier à distance

Comment gérez-vous vos biens s'ils sont situés hors de l'état !?

C'est l'une des parties les plus difficiles de l'investissement immobilier. Personne ne prendra jamais autant soin de votre propriété que vous, mais gérer vous-même à travers le pays n'est pas une bonne idée. Surtout quand vous n'avez pas une équipe solide sur le terrain (et même alors cela peut être très difficile).

Je travaille actuellement avec un manager ou une société de gestion sur chaque marché, et je m'autogère en Californie. C'est différent dans chaque marché, comme certains États exigent que vous soyez un agent immobilier agréé pour gérer, et d'autres États ne le font pas.

Je préfère travailler avec quelqu'un qui me permet d'être un peu plus pratique, mais recommander une plus grande société de gestion aux nouveaux arrivants, comme il est plus facile d'avoir quelqu'un de plus expérimenté, en cas de problèmes (expulsions, grosses réparations, etc.)

Combien de temps as tu fais cela?

J'ai commencé à gérer une propriété au début de la vingtaine, en tant que gestionnaire sur place dans l'immeuble où j'habitais (18 unités).

Comment trouver et investir dans des propriétés d'investissement immobilier

Est-il difficile de trouver un bien locatif à distance ?

C'est pour moi la question la plus difficile à répondre, mais je ferai de mon mieux. Tout commence par l'identification de mes objectifs. Pour certaines propriétés, mon objectif principal est le cash on cash return. Pour certaines propriétés, le rendement est moins important puisque je recherche une croissance des actions plus élevée au fil du temps. Parfois, c'est une combinaison.

Une fois que j'ai un objectif, J'identifie le marché qui, selon moi, conviendra à cet objectif. C'est ce que je considère comme l'étape de la recherche. Je regarde la démographie, chômage, Développement des affaires, etc. Une fois que j'ai choisi un marché global, Je commence à chercher dans les quartiers.

J'ai tendance à essayer d'identifier 3 à 4 quartiers cibles qui répondent à mes objectifs et respectent mon budget. Typiquement, J'aime les zones C+ ou plus, et recommande fortement aux nouveaux investisseurs de rester à l'écart des maisons bon marché dans les quartiers populaires. Bien qu'il y ait des gens qui peuvent gagner de l'argent dans ce genre d'investissement, vous perdrez de l'argent si vous essayez d'investir de l'extérieur de l'État dans les zones D/F.

Comment procédez-vous réellement pour acheter le bien ?

Une fois les zones identifiées, Je commence à contacter les agents immobiliers du marché. J'envoie généralement un e-mail à 4 à 5 agents avec ce que j'essaie de faire et j'établis des appels avec celui qui répond. Au téléphone, Je pose beaucoup de questions sur leur expérience avec les investisseurs, etc. Une fois que j'ai identifié un agent immobilier que j'aime, Je leur demanderai de m'installer sur un portail ou de m'envoyer des mises à jour hors du MLS.

Prochain, Je commence à courir des numéros sur les maisons. Une fois que j'ai une liste suffisamment longue de propriétés potentielles, Je réserve un voyage sur le marché cible et rencontre l'agent immobilier pour qu'il me montre des maisons. Ceci est crucial pour avoir les pieds sur terre et avoir une idée des maisons et des zones. Même si je ne fais aucune offre, il établit une relation avec l'agent et vous donne également une idée de ce qui est disponible dans quelle gamme de prix. Alors je fais une offre, ou deux.

Une fois qu'une propriété est sous contrat, Je commence à rechercher des sociétés de gestion. J'en contacte une tonne et leur demande des exemples de contrats. J'ai une liste de contrôle des choses que je recherche, et bien que je ne trouve jamais quelqu'un qui coche toutes les cases, Je recherche la société de gestion qui coche le plus de cases.

Apprendre encore plus:

• Comment louer votre maison avec un agent

Le revenu passif est l'objectif

Décrivez votre portefeuille actuel.

J'ai acheté ma première propriété à revenus il y a une dizaine d'années. Je possède ou gère maintenant 15 maisons unifamiliales.

Combien de revenus passifs gagnez-vous chaque mois ?

Il varie par la porte d'entrée, mais je gagne généralement entre 200 $ et 700 $ par porte et par mois. Gardez à l'esprit que c'est net, mais fluctue également en fonction des réparations et de l'inoccupation. Donc au total, Je gagne environ 5 $, 000 par mois dans toutes les propriétés. Je suis proche de la liberté financière.

Que pensez-vous des plateformes de crowdfunding immobilier ?

Pour être honnête, Je n'ai pas fait beaucoup de recherches sur le crowdfunding immobilier, mais c'est certainement une opportunité à venir pour les nouveaux investisseurs.

Conseils d'investissement immobilier

Quelques conseils rapides si vous envisagez de vous lancer :

• Exécutez vos numéros, et surestimer les dépenses. Il y a de fortes chances qu'il y ait plus de problèmes que prévu. Assurez-vous donc que vous pouvez vous permettre de payer les dépenses au début. J'estime généralement au moins 25% pour les dépenses comme tampon.
• N'achetez pas dans les quartiers populaires de l'extérieur de l'État.
• Réalisez que vous ne pouvez pas tout stresser ou tout contrôler. Être capable de rouler avec les coups de poing, et sachez qu'à long terme, cela devrait être rentable (si vous avez exécuté vos chiffres correctement - et même si cela coûte beaucoup d'argent au départ).
• Le piratage de maison est un excellent moyen d'entrer dans le jeu au départ.

Dernièrement, c'est une affaire difficile, si c'était facile, tout le monde le ferait. Mais cela en vaut la peine et si vous avez un intérêt pour l'investissement immobilier et que vous vivez dans une ville chère. Vous pouvez obtenir des offres incroyables en dehors de l'État. Vous pouvez facilement acheter des maisons unifamiliales dans certains États pour moins de 50 $, 000, facilitant grandement l'acquisition d'un bien immobilier et la constitution de votre portefeuille. Nous avons en fait dressé une liste des États les moins chers pour acheter une maison.

Vous pouvez également consulter notre article complet sur la façon d'obtenir une hypothèque sur un bien locatif.