De combien d'acompte ai-je besoin pour une maison ?

Après avoir parcouru les listes et joué avec les calculatrices hypothécaires, vous êtes prêt à commencer à affecter vos paiements mensuels de logement à une maison que vous pouvez appeler la vôtre.

Mais même si cela semble être un meilleur investissement que de payer un loyer chaque mois, cela nécessitera quand même une planification financière importante.

La demande de prêt hypothécaire nécessite une documentation financière substantielle et votre pointage de crédit doit se situer dans une fourchette acceptée par votre prêteur hypothécaire. Pour couronner le tout, dans la plupart des cas, vous aurez besoin d'un acompte pour couvrir le prix de la maison. Mais de combien avez-vous besoin exactement ? Lisez la suite pour le savoir.

Qu'est-ce qu'un acompte sur un prêt hypothécaire ?

Une hypothèque est un prêt utilisé pour acheter une maison. Mais il y a très peu de prêts hypothécaires disponibles qui couvriront le coût total de la maison.

Au lieu de cela, la plupart des prêteurs exigent que vous payiez un pourcentage du prix d'achat de la maison et que vous financiez le reste avec un prêt. Le montant que vous payez s'appelle un acompte.

Cela donne au prêteur l'assurance que vous êtes investi dans la propriété. Sinon, vous pourriez être plus susceptible de ne pas rembourser votre hypothèque parce que vous n'avez pas dépensé votre propre argent pour la maison. Alors que la plupart des gens ne manqueront pas de paiements et ne feront pas l'objet d'une saisie, les banques en font une exigence générale.

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20 % d'acompte

Traditionnellement, les banques exigeaient que les particuliers aient un acompte de 20% sur une maison pour pouvoir prétendre à un prêt. Mais cela a fini par rendre l'accession à la propriété extrêmement exclusive.

Après tout, cela représente 40 000 $ sur 200 000 $, et la plupart des gens n'ont pas ce genre d'argent qui traîne. Ainsi, bien que 20 % reste l'acompte standard préféré par la plupart des prêteurs, ce n'est plus la norme.

En fait, les données montrent que le montant moyen de la mise de fonds diminue en raison des jeunes accédants à la propriété. Mais il y a certains avantages à économiser un acompte plus important de 20 % avant d'acheter une maison, et ils peuvent représenter des économies assez importantes au fil du temps.

Même au-delà des raisons financières, déposer une lettre d'offre avec un acompte de 20 % avec un prêt conventionnel peut faire de vous un acheteur plus attractif lorsque vous êtes en concurrence pour une maison spécifique.

Pourquoi? Parce que cela vous donnera un ratio prêt-valeur (LTV) inférieur. Votre prêt semble moins susceptible d'échouer parce que vous disposez d'un flux de trésorerie et d'actifs plus importants que quelqu'un avec un faible acompte. Toutes choses égales par ailleurs, un vendeur sélectionnera probablement votre offre sur un marché concurrentiel.

Éviter de payer une assurance hypothécaire privée

Un autre avantage majeur d'un gros acompte? Vous évitez de payer une assurance hypothécaire privée (PMI). Toute hypothèque pour une maison que vous possédez avec moins de 20 % de valeur nette est soumise à une assurance supplémentaire pour protéger la banque.

Le montant dépend de votre type de prêt, mais il s'agit généralement d'un montant annuel réparti dans le cadre de vos paiements mensuels. Pour vous débarrasser de l'assurance hypothécaire, vous devez généralement refinancer le prêt, ce qui peut être coûteux.

Vous bénéficiez également d'un meilleur taux d'intérêt avec une mise de fonds plus élevée. En plus de cela, avoir un montant de prêt plus petit réduit votre versement hypothécaire mensuel, ce qui vous laisse plus d'argent dans votre poche chaque mois.

Options hypothécaires à faible mise de fonds

De nos jours, la plupart des prêteurs ne s'attendent pas à ce que vous économisiez un acompte complet de 20 %. Le montant de la mise de fonds dont vous aurez besoin pour une maison dépend du type de prêt que vous choisissez. Le montant exact dont vous aurez besoin varie en fonction de plusieurs facteurs.

Voici un aperçu des types de prêts hypothécaires les plus courants et des exigences de mise de fonds pour chacun. Commencez ici pour commencer votre processus de sélection. Il est également sage de demander aux prêteurs potentiels de fournir différents scénarios pour chaque type de prêt auquel vous êtes admissible.

Prêts conventionnels

Même si vous n'avez pas de mise de fonds de 20 %, vous pouvez bénéficier d'un prêt conventionnel. L'acompte minimum est de 3 %, bien que vous puissiez également verser un montant supérieur à celui-ci.

Sur une maison de 200 000 $, vous paieriez 6 000 $ avec la mise de fonds minimale. Jusqu'à il y a quelques années, un acompte d'au moins 5 % était requis.

Cependant, les études de Fannie Mae ont indiqué qu'économiser autant d'argent constituait un obstacle à l'accession à la propriété pour de nombreuses personnes solvables. Ils ont donc créé une option prêt-valeur à 97 % que les prêteurs peuvent proposer aux demandeurs de prêt hypothécaire.

2% peut ne pas sembler être une énorme différence, mais cela s'additionne rapidement lorsqu'il s'agit de sommes aussi importantes. Dans le scénario ci-dessus, un acompte de 5 % sur la même maison nécessiterait un acompte de 10 000 $, soit 4 000 $ de plus que l'option de 3 %.

Exigences des prêteurs hypothécaires conventionnels

Pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel, vous devrez répondre à certaines exigences du prêteur, qui peuvent être strictes par rapport à d'autres types de prêts. Par exemple, les exigences de pointage de crédit commencent généralement autour de 620, bien que certains prêteurs puissent accepter aussi peu que 580.

Vous recevrez un taux d'intérêt plus élevé avec à la fois une cote de crédit inférieure et un petit acompte, un autre facteur pour déterminer combien économiser pour votre maison. Bien sûr, comme pour tout acompte inférieur à 20 %, vous devrez payer une assurance hypothécaire privée.

Le taux exact peut varier, mais voici un exemple de combien cela pourrait vous coûter. Si le montant de votre prêt est de 194 000 $ (après votre mise de fonds de 3 %) et que votre taux annuel d'assurance hypothécaire privée est de 0,5 %, vous devrez payer 970 $ chaque année. Répartis sur 12 versements hypothécaires mensuels, votre PMI ajouterait un peu plus de 80 $ à votre facture.

Prêts FHA

Un prêt FHA est une autre option pour un prêt avec un faible acompte. Les prêts FHA sont soutenus par la Federal Housing Administration et assurés par le gouvernement fédéral. Ils vous permettent de vous qualifier pour un prêt hypothécaire sans autant de restrictions que les prêts conventionnels.

Avec un prêt FHA, vous n'avez besoin que d'un acompte de 3,5 %. Ainsi, pour cette même maison de 200 000 $, il vous suffirait de fournir 7 000 $ en espèces.

Exigences des prêteurs FHA

Vous bénéficiez également de conditions de crédit inférieures, avec un minimum de seulement 580. De plus, vous pouvez bénéficier d'un ratio d'endettement plus élevé. Les prêteurs conventionnels n'autorisent que 43 % de votre revenu mensuel à servir au remboursement de vos dettes, y compris votre prêt hypothécaire.

D'un autre côté, un prêteur FHA pourrait laisser ce nombre grimper entre 45% et 50%. Voici donc un autre exemple de quelques points de pourcentage qui font une différence dans le prix de la maison que vous pouvez vous permettre.

Taux hypothécaires et assurance hypothécaire privée

Encore une fois, des normes de demande de prêt hypothécaire moins strictes, y compris une mise de fonds moindre, entraînent généralement des coûts plus élevés ailleurs. En conséquence, vous verrez probablement des taux d'intérêt plus élevés et un PMI plus élevé. Avec un prêt FHA, vous devrez payer ce PMI de deux manières différentes.

Le premier est un paiement unique à la clôture. Cela équivaut à 1,75 % du montant de votre prêt. Encore une fois, disons que vous contractez un prêt de 190 000 $; une partie de vos frais de clôture comprendrait un paiement PMI de 3 325 $. En plus de cela, vous paierez environ 0,85 % par an.

Dans cet exemple, cela équivaut à 1 615 $, ce qui ajoute 134 $ à votre versement hypothécaire mensuel. Donc, faire un acompte peu élevé peut vous coûter cher lorsqu'il s'agit de payer le PMI chaque mois ! Néanmoins, cela peut être une meilleure option, surtout si vous pouvez rapidement atteindre un ratio prêt-valeur de 20 % et refinancer le prêt immobilier dans quelques années.

Prêts VA

Si vous êtes un vétéran militaire ou un militaire actif, vous pouvez bénéficier d'un prêt garanti par la VA. L'avantage de ce type de prêt est qu'il ne nécessite aucun acompte.

Il a également des exigences de pointage de crédit moins élevées et aucune assurance hypothécaire n'est requise. Cependant, vous devez payer des frais de financement uniques. Il peut être payé à la clôture ou intégré au montant de votre prêt hypothécaire.

Le montant des frais varie en fonction de quelques facteurs différents, notamment le montant de votre acompte, votre type de service et si vous avez utilisé un prêt VA dans le passé. Mais si vous êtes un militaire régulier et que vous utilisez pour la première fois le prêt VA avec un acompte de zéro dollar, vos frais de financement totaliseront 2,15 % du montant du prêt.

À titre de comparaison, examinons à nouveau le prêt de 190 000 $. Dans ce scénario, vos frais de financement s'élèvent à 4 085 $. Comme il ne s'agit que d'un paiement unique, l'impact sur votre paiement mensuel serait assez minime puisqu'il s'étale sur 30 ans.

Prêts USDA

Un prêt de l'USDA est soutenu par le Département américain de l'agriculture et promeut l'accession à la propriété dans les zones rurales. Mais vous n'avez pas besoin d'acheter une ferme pour être admissible à ce type de prêt. En fait, de nombreuses zones suburbaines périphériques sont incluses.

La grande chose est qu'il n'y a aucun acompte requis pour un prêt USDA. Cependant, vous devez remplir certaines conditions de revenu et ne pouvez gagner qu'un certain montant chaque année, qui varie selon l'endroit où vous vivez.

Comme les prêts VA, les prêts USDA ne nécessitent pas de PMI, mais vous devez payer une prime initiale si votre acompte est inférieur à 20 %. Le montant de la prime est de 2 % du montant de votre prêt. Cela représenterait 3 800 $ sur un prêt de 190 000 $.

Encore une fois, vous pouvez soit le payer à l'avance dans le cadre de vos frais de clôture, soit l'intégrer au montant de votre prêt hypothécaire. Consultez la carte d'admissibilité pour voir si des propriétés près de chez vous sont admissibles à un prêt USDA.

Prêts HomeReady

Notre dernier prêt à faible mise de fonds est le prêt HomeReady, qui aide les propriétaires potentiels dans les zones à faible revenu à obtenir le financement dont ils ont besoin pour un prêt hypothécaire.

La mise de fonds requise n'est que de 3 % et votre ratio d'endettement peut atteindre 50 %. Il n'y a pas de limite de revenu, mais la propriété doit être située dans un secteur de recensement à faible revenu.

Vous devez également suivre un programme de formation en ligne sur l'accession à la propriété. Bien que vous deviez payer une assurance hypothécaire avec un acompte minimum, le programme prétend offrir des primes inférieures par rapport aux autres prêts.

Si vous trouvez une maison que vous aimez dans une zone approuvée, cela vaut vraiment la peine de la comparer aux autres options disponibles.

Quels autres coûts sont associés à l'achat d'une maison ?

Nous avons beaucoup parlé de l'ajout d'une assurance hypothécaire privée au coût total de votre prêt. Mais il est également important de se rappeler qu'il y a des frais et des dépenses à prendre en compte.

Certains doivent être payés à l'avance, tandis que d'autres sont payés au cours du prêt. Mais, d'abord, rappelez-vous que votre paiement mensuel comprend non seulement le principal et les intérêts, mais aussi les taxes et l'assurance.

PITI

Cumulativement, cela s'appelle PITI (capital, intérêts, impôts et assurances), et ces ajouts sont souvent négligés lors de l'utilisation d'une calculatrice hypothécaire. Les taxes municipales ou de comté sont dues chaque année, mais la plupart des prêteurs vous facturent mensuellement et effectuent ensuite le paiement en votre nom.

Assurance habitation

Une assurance habitation est également requise pour un prêt et peut facilement ajouter un supplément de 300 $ à 1 000 $ par an, selon la valeur de votre maison.

Frais de clôture

Vous devez également tenir compte des frais de clôture. De nombreux acheteurs peuvent essayer de négocier pour que le vendeur couvre ces coûts, mais cette tactique ne réussit pas toujours, en particulier sur les marchés immobiliers concurrentiels.

Les frais de clôture couvrent divers services et frais et s'élèvent généralement à 3-5% du prix d'achat de la maison. Ainsi, sur cette maison de 200 000 $, vous pourriez finir par payer entre 6 000 $ et 10 000 $ en frais de clôture.

Si vous n'avez pas d'argent à l'avance, vous pouvez généralement les intégrer au prêt, mais vous vous retrouverez avec des paiements mensuels plus élevés. N'ayez pas peur des frais de clôture ou de tout autre frais associé à un prêt hypothécaire, surtout si vous n'avez pas beaucoup économisé pour un acompte.

L'accession à la propriété peut souvent être un investissement rentable et agréable! Renseignez-vous et exécutez différents scénarios d'acompte pour choisir celui qui convient le mieux à votre budget.