Comment acheter une maison sans acompte

Beaucoup de gens veulent acheter une maison, mais pensent que ce n'est pas possible parce qu'ils n'ont pas d'argent pour verser une mise de fonds. Traditionnellement, les prêteurs exigent un acompte de 20 % sur votre prêt hypothécaire.

Mais un acompte de 20% représente beaucoup d'argent. Cela signifie que si vous envisagez d'acheter une maison de 150 000 $, vous devrez verser un acompte de 30 000 $. C'est hors de portée pour beaucoup de gens, mais heureusement, la règle des 20 % est beaucoup moins courante que vous ne le pensez.

Est-il possible d'acheter une maison sans mise de fonds ?

Selon la National Association of Realtors (NAR), 39 % des non-propriétaires estiment avoir besoin d'un acompte d'au moins 20 % ou plus et 22 % pensent qu'ils ont besoin d'un acompte de 10 % à 14 %.

Mais aucun de ceux-ci n'est vrai. De nombreux prêteurs vous permettront d'acheter une maison en versant aussi peu que 3 %. Et certains prêteurs vous permettront de sauter complètement l'acompte.

NAR a également constaté que 61 % des accédants à la propriété ont versé un acompte compris entre zéro et 6 %. Il est donc prudent de dire qu'un acompte de 20% n'est plus la norme. Mais malheureusement, de nombreux consommateurs choisissent de ne pas devenir propriétaires parce qu'ils croient à ce mythe de la mise de fonds.

Est-ce qu'un prêt hypothécaire sans mise de fonds est une bonne idée ?

Étant donné que la plupart des acheteurs achètent une maison avec une mise de fonds inférieure à 20 %, y a-t-il une raison de viser une mise de fonds de 20 % ? Si vous pouvez vous le permettre, oui, la règle des 20 % reste un choix judicieux.

Évidemment, plus vous investissez dans votre prêt hypothécaire, moins vous aurez de dettes à rembourser et moins vos mensualités seront élevées. De plus, il y a plusieurs inconvénients à déposer moins de 20 % :

• Tarifs moins avantageux : Si vous payez moins de 20 %, les prêteurs vous considéreront probablement comme un investissement risqué. Et ils en tiendront compte lors du calcul de vos taux hypothécaires. En général, vous pouvez vous attendre à payer un taux d'intérêt plus élevé si vous versez un acompte moins élevé.
• Frais de clôture plus élevés : Les frais de clôture sont basés sur la taille de votre hypothèque. Ainsi, plus votre acompte est petit, plus vos frais de clôture seront élevés. Cependant, vous pourrez peut-être contourner ce problème si vous vivez dans un État où il est courant que le vendeur paie les frais de clôture.
• Assurance hypothécaire privée (PMI) : L'assurance prêt hypothécaire privée est un type d'assurance prêt hypothécaire conçu pour les emprunteurs qui versent une mise de fonds inférieure à 20 %. Il protège votre prêteur hypothécaire en cas de défaut de paiement de votre prêt.

L'assurance hypothécaire privée peut coûter jusqu'à 1 % de votre versement hypothécaire total, et vous le paierez sur une base mensuelle. Ainsi, pour une hypothèque de 150 000 $, vous finirez par payer 150 $ par mois.

Cependant, ce n'est peut-être pas si mal, surtout si vous avez une hypothèque moins chère. Et une fois que vous atteignez 20 % de la valeur nette de votre maison, vous pouvez annuler votre PMI et vous débarrasser de ces paiements supplémentaires.

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Comment acheter une maison sans acompte

Heureusement, il existe plusieurs programmes de prêt qui ne nécessitent pas d'acompte. Voici cinq programmes d'aide au paiement qui vous aideront à acheter une maison avec peu ou pas de mise de fonds.

Prêts hypothécaires LTV à 97 %

Les hypothèques LTV à 97 % sont un programme de prêt proposé aux acheteurs d'une première maison par Fannie Mae. Il nécessite un acompte de 3 % et une assurance hypothécaire privée.

Voici les lignes directrices du programme :

• Vous aurez besoin d'un pointage de crédit d'au moins 680
• L'un des emprunteurs doit être propriétaire pour la première fois
• Les maisons préfabriquées ne sont pas autorisées
• Les cadeaux, subventions et autres fonds peuvent être utilisés pour l'acompte

Prêts VA

Les prêts VA sont une bonne option pour les vétérans militaires. Ils offrent un financement à 100% afin que vous n'ayez pas à verser d'acompte. Et les prêts VA ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire privée.

Cependant, les prêts VA facturent des frais de financement uniques, qui représentent 2,15 % du montant total du prêt. Ces frais peuvent être financés dans le prêt. Les emprunteurs peuvent demander un certificat d'admissibilité sur le site Web du ministère des Anciens Combattants.

Union de crédit fédérale de la Marine

Le programme de prêt de la Navy Federal Credit Union est similaire à ce que propose la VA. Il offre un financement à 100% sans mise de fonds et sans assurance hypothécaire. Et les frais de financement de Navy Federal ne sont que de 1,75 %.

Navy Federal propose un prêt sur 30 ans et un prêt jumbo sur 30 ans. Les prêts sur 30 ans ont une limite de prêt de 424 100 $ tandis que les prêts jumbo sont disponibles jusqu'à 1 million de dollars. Cependant, vous devrez être un membre fédéral de la Marine pour être admissible.

Prêts de l'administration fédérale du logement (FHA)

La Federal Housing Administration a été créée en 1934 pour réduire les conditions d'admissibilité à un prêt hypothécaire. Ce programme de prêts hypothécaires soutenu par le gouvernement a des exigences flexibles et constitue une bonne option pour les acheteurs d'une première maison.

Voici les directives que vous devrez respecter pour être admissible à un prêt FHA :

• Un pointage de crédit de 500 ou plus est requis.
• Si votre pointage de crédit est de 500 ou plus, vous aurez besoin d'un acompte de 10 %.
• Si votre pointage de crédit est de 580 ou plus, vous aurez besoin d'un acompte de 3,5 %.
• Les vendeurs peuvent payer jusqu'à 6 % des frais de clôture.
• Une assurance prêt hypothécaire est obligatoire, mais une fois que vous avez accumulé 20 % de valeur nette dans la maison, vous pouvez refinancer un prêt conventionnel.
• Des ratios dette/revenu élevés sont acceptés.

Prêts USDA

Si vous cherchez à déménager dans une zone rurale, vous pourriez être admissible à un prêt USDA. Le programme de logement du Département de l'agriculture des États-Unis a été conçu pour aider au développement rural et s'adresse aux familles à faible revenu. Les prêts USDA offrent un financement à 100 % avec des taux d'intérêt bas.

Voici les critères d'éligibilité que vous devez remplir pour bénéficier d'un prêt USDA :

• Lors de l'achat d'une maison, celle-ci doit se situer dans les limites de l'USDA : Bien que ce prêt cible les zones rurales, certaines zones suburbaines peuvent encore être éligibles. Vous pouvez consulter cette carte sur le site Web du département américain de l'Agriculture pour voir si votre emplacement se situe dans les limites géographiques de l'USDA.
• Les revenus de votre foyer ne peuvent pas dépasser un certain seuil : Cela s'applique à toutes les personnes vivant dans le ménage, même si elles ne seront pas inscrites sur l'hypothèque. Par exemple, si vous avez un parent vivant avec vous qui perçoit la sécurité sociale, cela compte dans le revenu brut de tous les membres d'un ménage. Le revenu maximum du ménage varie selon l'état et le comté, vous pouvez donc savoir si vous êtes éligible ici.

Étapes suivantes

Le montant d'argent que vous choisissez de verser pour un acompte est un choix personnel. Si vous vous sentez prêt à devenir propriétaire, mais que vous savez qu'une mise de fonds de 20 % n'est pas envisageable pour vous, de nombreuses options s'offrent à vous pour vous aider.

Le meilleur endroit pour commencer est de regarder votre budget mensuel et de voir ce que vous pouvez raisonnablement vous permettre. Utilisez une calculatrice hypothécaire pour effectuer une ingénierie inverse de votre objectif et trouver votre achat de maison idéal.