Combien de maison puis-je me permettre ?

L'achat d'une maison entraîne toute une gamme d'émotions, de l'excitation nerveuse à la peur pure de l'engagement financier que vous êtes sur le point d'entreprendre. Il peut être facile de simplement proposer une offre au prix fort sur la première maison dont vous tombez amoureux, mais ce n'est pas nécessairement la meilleure décision que vous puissiez prendre.

Tout comme le type de maison que vous achetez affecte la façon dont vous vivez votre vie, il en va de même pour le montant d'argent que vous dépensez. Ce versement hypothécaire mensuel est probablement votre facture la plus importante à payer chaque mois, et s'il est trop élevé, vous pourriez avoir du mal à respecter vos autres obligations financières.

Ou vous pourriez être d'accord pour payer les nécessités mais ne pas avoir la marge de manœuvre pour les achats amusants que vous aimez habituellement. Avant de commencer à vous gaver de recherches sur Zillow, prenez quelques instants pour bien réfléchir au prix de la maison que vous pouvez vous permettre.

Évaluer votre budget existant

Lorsque vient le temps de demander un prêt hypothécaire, il est essentiel que vous vous souveniez de vous défendre.

Les agents de crédit utilisent des directives de souscription strictes pour approuver les montants des prêts. Cependant, même avec ceux en place, vous ne souhaitez pas nécessairement emprunter le montant total auquel vous avez droit.

Assurez-vous de poser des questions même après avoir obtenu un montant initial pré-approuvé. Où en sont les taux d'intérêt pour votre catégorie de crédit en ce moment ? Quels autres types de frais et charges pouvez-vous vous attendre à payer ?

Découvrez nos meilleurs choix pour 2022 :

Meilleurs prêteurs hypothécaires

Taxes foncières et assurance des propriétaires

N'oubliez pas les taxes foncières annuelles et l'assurance habitation ; ces dépenses sont également incluses dans le montant mensuel de votre prêt hypothécaire.

Un bon prêteur décompose tous ces coûts associés afin que vous puissiez avoir une idée globale de ce à quoi ressemble un certain prix en termes de paiements réels. Ensuite, vous pouvez jouer avec un calculateur d'abordabilité d'une maison ou un calculateur d'hypothèque pour trouver des chiffres qui vous mettent à l'aise.

Revenu du ménage et niveau actuel d'endettement

Alors, qu'est-ce qui est confortable lors de l'achat d'une maison? Cela dépend vraiment de deux choses :le revenu de votre ménage et votre niveau d'endettement actuel. La plupart des prêteurs autorisent un ratio dette/revenu total de 43 %. Cela signifie que seulement 43 % de votre revenu mensuel avant impôt peut être utilisé pour le paiement mensuel de vos dettes. Cela inclut la dette de carte de crédit, les remboursements de prêts étudiants, les prêts automobiles et votre nouveau paiement hypothécaire.

Si vous avez beaucoup d'autres types de dettes, vous ne pourrez peut-être pas vous permettre une grande maison. Mais même si vous n'avez pas beaucoup de dettes, il n'est toujours pas prudent de consacrer 43 % de votre revenu mensuel brut à votre prêt hypothécaire.

Après tout, vous ne voulez pas maximiser votre capacité à emprunter de l'argent au cas où vous auriez besoin d'un autre type de prêt à l'avenir. Certaines estimations prudentes recommandent de ne pas budgétiser plus de 25 % de votre revenu après impôt pour votre paiement hypothécaire.

Déterminer vos dépenses initiales

Il est facile d'obtenir un prêt sans utiliser beaucoup d'argent pour un acompte, mais vous avez presque toujours besoin d'un certain type de fonds à l'avance. Les prêts FHA ne permettent qu'un acompte de 3,5 %. Cela signifie que si vous achetez une maison de 200 000 $, vous aurez besoin d'un acompte de 7 000 $. Les prêts USDA et VA sont généralement assortis d'un acompte de 0 %, vous n'avez donc pas besoin d'argent supplémentaire à cette fin.

Cependant, l'inconvénient est que, à l'exception des prêts VA, tout prêt hypothécaire avec un acompte inférieur à 20% est soumis à une assurance prêt hypothécaire. Il s'agit d'une dépense annuelle qui vous est facturée et qui protège le prêteur contre les défaillances puisque vous n'avez pas beaucoup de valeur nette dans la maison.

Le taux d'intérêt annuel dépend de votre type de prêt et est réparti entre vos mensualités chaque année. Il peut facilement ajouter 100 $ ou plus à votre versement hypothécaire.

Frais d'assurance hypothécaire

En plus des frais mensuels, la plupart des programmes de prêt facturent des frais d'assurance hypothécaire uniques en plus de vos autres frais de clôture. Pour les prêts FHA, 1,75 % du montant de votre prêt vous sera facturé.

Si vous avez une hypothèque de 193 000 $ (en supposant que vous versez 3,5 %), votre prime d'assurance hypothécaire privée (AMP) à la clôture coûterait 3 377,50 $. Cela s'ajoute à vos autres frais de clôture, comme les frais d'évaluation de la maison, les avocats, le séquestre, l'assurance habitation et autres.

La plupart des acheteurs paient entre 2 % et 5 % du prix d'achat de leur nouvelle maison. Cela pourrait représenter jusqu'à 10 000 $ pour une maison de 200 000 $. Vous pouvez essayer de négocier les frais de clôture dans le cadre des concessions du vendeur, mais ce n'est pas toujours possible, en particulier sur les marchés immobiliers concurrentiels. Vous pourrez peut-être les financer dans le cadre de votre prêt hypothécaire, mais cela augmentera encore une fois vos versements hypothécaires mensuels.

Pensez à l'avenir

Bien qu'il soit important de tenir pleinement compte de vos finances actuelles lorsque vous décidez du montant à dépenser pour une maison, vous devez également penser à votre avenir. Vous avez peut-être un emploi stable maintenant, mais s'il y a quelque chose que 2008 nous a appris, c'est que rien n'est jamais certain (sauf, bien sûr, la mort et les impôts). Effectuez un audit mental rapide et déterminez dans quelle mesure vous êtes préparé à une perte d'emploi inattendue.

Avez-vous suffisamment d'économies pour payer votre prêt hypothécaire et les autres dépenses nécessaires? La plupart des experts financiers recommandent d'avoir au moins trois à six mois de revenu de côté pour se préparer à ce type de situation.

Que vous perdiez un emploi, que vous subissiez une blessure soudaine ou que vous deveniez le soignant d'un parent, vous avez besoin d'un plan pour ne pas risquer de perdre votre maison en cas de saisie en cas d'urgence.

Épargne-retraite

Une autre considération est votre retraite, même si c'est dans des décennies. Vous pariez peut-être que vous pouvez vendre votre maison et réduire la taille lorsque vous serez prêt, mais il n'y a aucun moyen de prédire les tendances immobilières. La meilleure façon de réussir sa retraite est de limiter vos dépenses nécessaires afin de pouvoir vous permettre de vivre avec un revenu annuel inférieur.

Si vous avez confiance en votre épargne-retraite actuelle, vous pourrez peut-être payer votre prêt hypothécaire le moment venu. Ou peut-être êtes-vous assez jeune pour vous attendre à ce que cette hypothèque de 30 ans soit remboursée avant d'être prêt à prendre votre retraite.

Mais la vie est si bouleversante qu'il est impossible de vraiment savoir à quoi ressembleront vos finances dans la soixantaine. Bien sûr, vous ne voulez pas vivre toute votre vie dans la peur, mais ayez toujours plusieurs plans de match à l'esprit, plutôt que de vous fier à une seule "chose sûre".

Comment s'offrir une maison plus chère

Après avoir recherché et effectué votre diligence raisonnable, vous pourriez toujours vous trouver prêt à acheter une maison plus chère. Peut-être avez-vous besoin d'espace pour votre famille grandissante, ou peut-être vivez-vous dans une ville où le coût de la vie est élevé.

Après tout, dans de nombreux endroits, le coût du loyer mensuel est tout aussi cher, voire plus, qu'un versement hypothécaire réel. Il existe plusieurs façons de réduire ce paiement mensuel.

3 façons de se qualifier pour un meilleur taux d'intérêt

Commencez par essayer de se qualifier pour un meilleur taux d'intérêt. Vous pouvez le faire en augmentant vos cotes de crédit, en réduisant votre dette ou en augmentant vos revenus.

Ce n'est un secret pour personne que votre historique de crédit affecte grandement votre capacité à emprunter. Votre dette et vos salaires ont également un impact sur le ratio dette/revenu toujours important. La plupart de ces étapes ne peuvent pas être cochées un week-end, mais peuvent vous mettre sur une meilleure voie vers la stabilité financière.

Économisez plus d'argent

Vous avez également la possibilité d'économiser plus d'argent. Avoir de l'argent supplémentaire en main vous permet de faire un acompte plus élevé. Cela, à son tour, réduit le montant du prêt, réduit votre paiement mensuel et vous donne également plus de valeur nette dans la maison. Si vous pouvez vous permettre un acompte de 20 %, vous bénéficiez en plus d'une économie sur l'assurance hypothécaire.

Avec encore plus d'argent, vous pouvez payer tous vos frais de clôture à l'avance afin que vous n'ayez pas à vous soucier d'ajouter ce montant (plus les intérêts correspondants) à votre paiement mensuel. Encore une fois, c'est plus facile à dire qu'à faire, mais cela peut valoir la peine d'accepter un emploi temporaire à temps partiel pour obtenir la maison qui vous convient.

Refinancer votre prêt hypothécaire sur la route

La bonne nouvelle est qu'une fois que vous avez un prêt hypothécaire, les conditions de votre prêt ne doivent pas rester les mêmes pour toujours. Vous avez la possibilité de refinancer, ce qui implique de rembourser votre prêt hypothécaire avec un nouveau prêt assorti de conditions différentes.

Les refinancements ont été populaires récemment en raison des taux d'intérêt historiquement bas. Cependant, la Réserve fédérale a récemment commencé à mettre en place des hausses de taux, qui devraient se poursuivre progressivement. Bien que vous ne devriez pas compter sur des taux d'intérêt plus bas pour un futur refinancement, ce processus peut vous aider d'autres façons.

Refinancement de retrait et HELOCs

Si vous avez la valeur nette de votre maison (généralement 20 % ou plus), vous pouvez effectuer un refinancement en espèces ou une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). Les deux vous permettent d'accéder à des liquidités en fonction de l'évaluation de votre maison pour une certaine valeur. Vous avez alors soit une hypothèque plus élevée avec le refinancement, soit vous remboursez le HELOC comme vous le feriez avec une carte de crédit.

L'inconvénient d'un refinancement hypothécaire est qu'il s'accompagne de tous les coûts associés à un nouveau prêt immobilier. Par exemple, vous devrez payer l'évaluation de votre maison, qui s'élève généralement à quelques centaines de dollars. Il y aura également des frais de clôture, qui peuvent être payés d'avance ou intégrés au nouveau prêt hypothécaire.

En raison de ces nouvelles dépenses, vous devrez faire des calculs pour déterminer si le nouveau prêt vous convient financièrement. Cela dépend bien sûr de vos objectifs, qu'il s'agisse de réduire vos mensualités, de résilier votre assurance prêt hypothécaire ou d'encaisser votre capital.

Un agent de crédit hypothécaire peut vous aider dans ces calculs, mais il est également judicieux de calculer vous-même les chiffres de différentes situations. Après tout, vous n'avez pas de meilleur avocat que vous-même !

Conclusion

L'achat d'une maison coûte cher, peu importe comment vous finissez par le financer. Mais c'est aussi une situation extrêmement personnelle qui influence grandement la façon dont vous vivez votre vie au quotidien. La meilleure façon de déterminer combien de maison vous pouvez vous permettre est de trouver un équilibre entre votre cœur et votre tête.

Évidemment, vous ne voulez pas être pauvre en logement à cause d'un prêt hypothécaire, mais vous voulez aussi vous sentir en sécurité, en sécurité et heureux dans votre maison. C'est un investissement en soi autant qu'un investissement immobilier.

Si vous vous sentez submergé par les listes de propriétés, les calculatrices hypothécaires et les demandes de prêt, n'ayez pas peur de prendre une pause. Parlez à un ami ou à un membre de votre famille qui a déjà acheté une maison et demandez-lui des conseils tirés de son expérience.

Ils n'ont pas à se plonger dans les chiffres personnels, mais ils peuvent vous donner une idée des choses à prendre en compte tout au long de votre propre processus d'achat d'une maison. Lorsque vous êtes prêt, vous pouvez reprendre le processus et vous préparer à vous offrir la maison de vos rêves.