Qu'est-ce qu'un taux plafond dans l'immobilier ? [Plus :Comment calculer le taux plafond]

Avec tout investissement, vous devez suivre certaines mesures pour comprendre les performances de vos actifs. Ces mesures vous aident à déterminer si vous atteignez vos objectifs ou s'il est temps de vendre.

L'un des indicateurs les plus importants pour les investisseurs immobiliers est le taux de capitalisation, communément appelé « taux plafond ». Dans sa forme la plus basique, cette mesure mesure combien d'argent vous gagnez par rapport à la valeur de votre propriété. Mais la formule du taux de capitalisation utilisée pour déterminer cette métrique peut devenir un peu plus compliquée.

Dans cet article, nous vous expliquerons ce qu'est un taux plafond, comment le calculer, et pourquoi il est important de savoir. En outre, vous apprendrez ce qu'est un bon taux de capitalisation et quels facteurs peuvent l'influencer.

Dans cet article

• Qu'est-ce qu'un taux plafond ?
• Pourquoi les taux de capitalisation sont importants
• Formules de taux de capitalisation
• Facteurs pouvant modifier le taux de capitalisation
• Qu'est-ce qu'un bon taux de capitalisation ?
• FAQ
• En bout de ligne

Qu'est-ce qu'un taux plafond ?

Le taux de capitalisation est le taux de rendement estimé qu'un investisseur pourrait s'attendre à recevoir sur la valeur de son bien immobilier. Il est exprimé en pourcentage. Il est basé sur la valeur totale de votre propriété, mais il ne tient pas compte de votre investissement initial ni de la valeur nette que vous avez actuellement après avoir pris en compte une hypothèque.

Que vous appreniez simplement à investir dans l'immobilier ou que vous soyez un investisseur chevronné, le taux de capitalisation est l'une des nombreuses mesures importantes utilisées pour évaluer les propriétés.

Le taux plafond peut être utilisé pour évaluer tout type d'immeuble locatif productif de revenus. Mais il n'est pas conçu pour évaluer la valeur des terres brutes, privilèges fiscaux, ou les propriétés de réparation et de retournement, car ces types de biens immobiliers ne produisent généralement pas de revenus récurrents.

Pourquoi les taux de capitalisation sont importants

Parce qu'il n'y a pas deux biens locatifs identiques, l'utilisation du taux plafond vous permet d'évaluer les propriétés dans une comparaison plus pomme-à-pommes. Cela peut également aider lorsque vous envisagez d'investir dans différents quartiers ou marchés.

Par exemple, les taux plafond vous permettent de comparer le potentiel des propriétés dans différentes villes, comme Los Angeles, Chicago, ou Atlanta. Les taux plafonds vous permettent de déterminer facilement les domaines dans lesquels vous souhaitez investir avant de procéder à une analyse plus approfondie des propriétés individuelles.

Les taux plafonds vous permettent également de comparer une variété de types de biens d'investissement immobilier les uns par rapport aux autres. Il peut être difficile de comparer une propriété résidentielle unifamiliale à un immeuble d'appartements ou à un immeuble commercial. Chaque bien locatif a des nuances différentes, mais l'utilisation du taux de capitalisation offre une vue standardisée des performances potentielles de chaque propriété.

Un investisseur pourrait également utiliser les taux plafonds lorsqu'il compare un bien locatif à d'autres investissements générateurs de flux de trésorerie. Lorsqu'un investisseur compare une obligation ou un CD offrant un rendement de 3 % à un bien locatif avec un taux de capitalisation historique de 8 %, l'investissement locatif pourrait avoir plus de sens.

Lors du refinancement d'investissements immobiliers, une banque utilisera également votre taux de capitalisation et le comparera à des propriétés similaires. Cela pourrait les aider à déterminer si vous exploitez efficacement votre entreprise ou si la valeur estimée de votre propriété est appropriée. Lorsqu'un immeuble est évalué trop bas, les améliorations financées par le produit du prêt pourraient être en mesure d'augmenter les loyers, la valeur du bien, ou les deux.

Formules de taux de capitalisation

Afin de calculer le taux plafond de vos biens locatifs, vous devez comprendre quels nombres sont impliqués dans la formule. La formule de calcul du taux de capitalisation d'une propriété est le bénéfice net d'exploitation (NOI) divisé par la valeur marchande actuelle de la propriété.

Le NOI est le revenu qui reste après avoir payé toutes les dépenses normales d'exploitation de votre propriété chaque année. Pour calculer le NOI, vous devrez soustraire ces dépenses annuelles du revenu annuel. D'abord, additionner tous les revenus de votre propriété pour l'année, tels que les revenus locatifs, frais de retard, et les frais d'animaux. Puis, additionnez toutes vos dépenses d'exploitation pour ces 12 mois, comprenant:

• Frais de gestion immobilière
• Assurance
• Impôts fonciers
• Réparations et entretien

Cependant, vous devez exclure les versements hypothécaires (principal et intérêts), amortissement immobilier, améliorations du capital, et impôts. Les versements hypothécaires sont une dépense de financement, qui n'est pas inclus dans le résultat opérationnel net. Le taux plafond ne change pas si vous financez la propriété ou payez comptant pour l'acheter.

Exemples de taux plafond

Jetons un coup d'œil à deux propriétés et calculons leur taux de plafonnement en fonction des détails suivants de chaque location :

Propriété A Propriété B Solde hypothécaire 60 $, 000 0 $ Capital mensuel et intérêts 450 $ 0 $ Valeur actuelle 90 $, 000 140 $, 000 Revenus locatifs 12 $, 000 $18, 000 Gestion de la propriété 1 $, 200 $, 800 Assurance 850 $ 1 $, 150 Impôts fonciers 1 $, 125 $, 750 Réparations et entretien 750 $ 1 $, 400 NON JE 8 $, 075 11,1 $ 900 Taux de capitalisation 8,97 % 8,50 %

Pour obtenir le taux plafond de la propriété A :

1. Nous calculons le NOI de 8 $, 075 en soustrayant toutes les dépenses des 12 $, 000 revenus locatifs.
2. Ensuite, nous divisons 8 $, 075 par la valeur actuelle de la propriété de 90 $, 000, et le résultat est de 8,97 %.

Pour obtenir le taux plafond de la propriété B

1. Nous calculons le NOI de 11 $, 900 en soustrayant toutes les dépenses des 18 $, 000 revenus locatifs.
2. Ensuite, nous divisons $11, 900 par la valeur actuelle de la propriété de 140 $, 000, et le résultat est de 8,50 %.

Vous remarquerez que la propriété A a une hypothèque et que la propriété B n'en a pas. Le taux plafond ne tient pas compte des soldes hypothécaires et des paiements de principal et d'intérêts qui en résultent sur ces prêts. Seules les assurances et les taxes foncières qui sont généralement payées par la société de prêts hypothécaires sont prises en compte dans le calcul du taux plafond.

La propriété A a une valeur inférieure (90 $, 000), revenus de location (12 $, 000), et bénéfice net d'exploitation (8 $, 075) que la Propriété B. La Propriété B n'a pas non plus d'hypothèque, ce qui augmente son cash-flow global. À cause de ça, de nombreux investisseurs penseraient que la propriété B est la meilleure option. Cependant, lorsque vous calculez les taux de plafond pour les deux propriétés, vous verrez que la propriété A offre le rendement potentiel le plus élevé.

Facteurs pouvant modifier le taux de capitalisation

Le taux de capitalisation d'une propriété est exprimé comme étant à une certaine date car il est basé sur la valeur marchande actuelle de l'immeuble. Ce n'est pas un nombre statique, et on s'attend à ce qu'il change au fil du temps. En effet, les loyers augmentent généralement avec l'inflation et la valeur des propriétés change en fonction des taux d'intérêt, l'économie, et d'autres facteurs locaux.

Chaque année, au fur et à mesure que vous finalisez le résultat opérationnel net annuel de votre immeuble, vos calculs de taux de capitalisation devraient changer. Le loyer changera en fonction des conditions de votre bail et en cas de vacance. L'inoccupation est le terme utilisé pour décrire lorsque vous n'avez pas de locataire en place. La perte de revenus et de dépenses pour rafraîchir une propriété entre locataires peut être un coup dur pour votre résultat net d'exploitation.

L'inflation affecte également plusieurs de vos dépenses, comme l'assurance et l'entretien. Les taxes foncières ont également tendance à changer en fonction de la valeur de votre immeuble. Les coûts d'entretien peuvent varier considérablement d'une année à l'autre en fonction de l'état de votre propriété et des réparations nécessaires.

Les valeurs immobilières ont tendance à augmenter avec le temps, mais les fluctuations de valeur d'une année à l'autre peuvent augmenter ou diminuer. Les maisons unifamiliales sont généralement évaluées en fonction des prix de vente récents dans le quartier, tandis que la valeur des appartements et des bâtiments commerciaux est basée sur les niveaux d'occupation et les revenus locatifs.

Quels changements n'affectent pas le taux de capitalisation

Les calculs du taux de plafonnement sont centrés sur la valeur de l'immeuble et son résultat net d'exploitation. Les autres facteurs ne modifient pas le calcul du taux de capitalisation, tel que:

• Modifications des lois fiscales . Les lois fiscales varient selon les États. Plus, chaque investisseur peut se trouver dans une tranche d'imposition différente en fonction de son niveau de revenu et d'autres circonstances personnelles. Si les taux d'imposition augmentent ou diminuent, cela n'affectera pas le taux de capitalisation d'une propriété.
• Refinancement de votre immeuble . Le refinancement est un moyen populaire de réduire les taux d'intérêt, modifier la durée d'un prêt, ou retirer de l'argent de la valeur nette d'une propriété. Cela peut améliorer votre rentabilité globale, augmenter la trésorerie, ou fournir des liquidités supplémentaires pour d'autres investissements, mais cela ne changera pas votre taux de capitalisation.
• Améliorations des immobilisations . Les améliorations en capital n'affectent pas directement votre taux de capitalisation, mais ils peuvent le changer indirectement si vous êtes en mesure d'augmenter les loyers ou la valeur de votre propriété. Cependant, l'argent réel dépensé pour les améliorations ou la dépréciation qui en résulte ne fait pas partie de la formule du taux de plafonnement.

Qu'est-ce qu'un bon taux de capitalisation ?

Il est généralement préférable d'avoir un taux de capitalisation plus élevé, car cela signifie que vous obtenez un rendement plus élevé sur la valeur de votre propriété. Mais quand vous pensez aux taux de capitalisation, ce qui est considéré comme "élevé, " "meugler, » ou « bon » variera en fonction de divers facteurs.

L'emplacement est toujours le numéro un dans l'investissement immobilier - où vous êtes dans le pays, ainsi que le type de quartier que vous évaluez. Une propriété haut de gamme dans un quartier sera différente d'un immeuble délabré dans un autre. Par exemple, les zones à forte demande comme New York et San Francisco pourraient avoir un taux de plafonnement de 5 %, tandis que les quartiers émergents ou les zones rurales peuvent avoir un taux de plafonnement de 10 % ou plus.

Un taux de capitalisation est mieux utilisé pour déterminer le rendement potentiel de propriétés individuelles au sein d'un marché immobilier particulier. Comme on dit, "tout l'immobilier est local." Dans ce cas, cela signifie qu'un « bon » taux de capitalisation sur un marché peut être considéré comme un faible taux de capitalisation sur un autre marché.

Les taux de plafonnement varient également souvent en fonction du type de propriété. Les propriétés résidentielles ont souvent un taux de capitalisation inférieur à celui des espaces commerciaux. En utilisant les données de l'enquête CBRE Cap Rate Survey Q3 2020, le taux de capitalisation pour les propriétés de banlieue multifamiliales de Denver était de 4,25 % à 4,50 %, tandis que les taux de capitalisation au détail étaient de 5 à 7 %. CBRE est une société cotée en bourse (NYSE:CBRE) et est la plus grande société d'investissement et de services immobiliers commerciaux au monde avec plus de 100, 000 employés. Son enquête sur les taux de capitalisation fournit des tendances localisées à travers les États-Unis pour une variété de types de biens immobiliers.

Alors que la plupart des gens qui investissent de l'argent dans des propriétés locatives cherchent à augmenter le taux plafond de leurs propriétés, cela peut être une épée à double tranchant. Lorsque vous examinez la formule du taux de capitalisation et que vous la décomposez, vous commencerez à voir comment un taux de capitalisation élevé peut potentiellement être un indicateur d'un niveau de risque plus élevé.

Voici trois raisons pour lesquelles un taux de capitalisation élevé peut être trompeur :

• Des loyers supérieurs au marché peuvent être insoutenables . Faire payer un loyer plus élevé que la normale peut être une bonne chose à court terme, mais les prix peuvent être réinitialisés à l'expiration du bail. Cela ferait baisser votre NOI et votre taux de capitalisation.
• Être trop économe avec vos dépenses de fonctionnement . La réduction des dépenses est un autre moyen d'augmenter les taux de NOI et de plafonnement. Mais assurez-vous que cette frugalité ne crée pas de plus gros problèmes, comme repousser les réparations dans les années à venir ou sous-assurer contre des risques qui pourraient vous coûter cher.
• Ne pas savoir combien vaut votre propriété . La moitié de l'équation du taux de capitalisation est la valeur de votre propriété. Lorsque les évaluations sont éteintes, des décisions d'achat ou de vente inappropriées pourraient être prises. Parlez à un agent immobilier spécialisé dans votre type de propriété pour recevoir un « avis de prix du courtier » (BPO) de la valeur actuelle de votre propriété.

Comment obtenir les informations dont vous avez besoin pour formuler le taux de capitalisation

Maintenant que vous comprenez ce que signifie un taux de capitalisation lorsqu'il s'agit de gagner de l'argent dans l'immobilier, vous savez que vous devez vous concentrer sur les taux de capitalisation des investissements potentiels. Mais comment obtenez-vous les informations dont vous avez besoin pour faire le calcul ?

Pour un bien locatif résidentiel

Demandez au vendeur son compte de résultat ou créez vos propres estimations. Les revenus locatifs mensuels potentiels sont généralement disponibles auprès d'un agent immobilier ou de sites Web comme Zillow.

Ces deux sources peuvent également fournir les derniers numéros d'impôt foncier. Une recherche rapide sur Google pour le bureau de l'évaluateur des impôts du comté peut également donner la facture réelle de l'impôt foncier ou les taux annuels utilisés pour calculer les impôts dus.

De nombreux gestionnaires immobiliers facturent 10 % des loyers perçus. Les agents d'assurance locaux ou une demande en ligne fourniront également des estimations sur les coûts d'assurance.

La seule vraie inconnue est la réparation et l'entretien, vous devrez donc estimer cela ou demander à un gestionnaire immobilier de confiance à quoi vous attendre.

Pour un complexe d'appartements ou un immeuble commercial

Le vendeur doit fournir plusieurs années de déclarations de revenus et un rôle de loyer actuel. Vous serez en mesure d'analyser ces chiffres pour rechercher des tendances. Recherchez les anomalies et interrogez le vendeur sur ce qui s'est passé qui a fait grimper ou baisser les chiffres.

Discutez avec votre agent immobilier et votre gestionnaire immobilier pour déterminer si vous pouvez augmenter les loyers et l'occupation pour générer plus de revenus et un NOI plus élevé. L'augmentation de ces chiffres améliorera votre taux de capitalisation.

FAQ

Comment est calculé le taux de capitalisation ?

Le taux de capitalisation est calculé en divisant le revenu net d'exploitation d'un immeuble locatif par sa valeur marchande actuelle. Le revenu net d'exploitation est l'ensemble des revenus annuels moins les dépenses d'exploitation normales, comme l'assurance, utilitaires, gestion de la propriété, impôts fonciers, et réparations. Cependant, vous devez exclure d'autres dépenses, comme le capital et les intérêts hypothécaires, dépréciation, et les impôts sur le revenu.

Un taux de capitalisation plus élevé est-il préférable ?

Oui, plus votre taux de capitalisation est élevé, plus le revenu d'exploitation net que vous tirez de votre propriété est élevé. Cependant, si les valeurs immobilières baissent, vous pourriez être dupe en pensant que votre taux de capitalisation s'améliore. C'est pourquoi la plupart des investisseurs immobiliers sérieux ne se limitent pas au taux de capitalisation de l'immobilier.

Le taux de capitalisation est-il le même que le ROI ?

Non, le taux de capitalisation n'est pas le même que le retour sur investissement (ROI). Bien que le taux de capitalisation soit basé sur la valeur marchande actuelle de la propriété, Le retour sur investissement est basé sur le montant que vous avez investi dans la propriété. De nombreux investisseurs immobiliers utilisent un acompte et une hypothèque pour acheter une propriété, leur investissement est donc généralement inférieur à la valeur marchande actuelle de la propriété.

En bout de ligne

Les investisseurs immobiliers doivent connaître le taux de capitalisation lors de l'analyse des opportunités d'investissement potentielles et lors des évaluations annuelles des performances de leurs actifs immobiliers. C'est l'une des nombreuses mesures immobilières qui peuvent vous aider à prendre des décisions d'achat et de vente de biens locatifs.

Gardez à l'esprit que plusieurs facteurs peuvent influencer le taux de capitalisation d'une propriété, et différents taux de capitalisation seront considérés comme « bons » dans différents domaines, il est donc souvent préférable d'examiner les tendances au fil du temps par rapport à une seule année. En combinant le taux de capitalisation avec d'autres métriques, tels que le retour sur investissement (ROI) et le cash-on-cash return, peut affiner davantage votre processus de prise de décision.