Qu'est-ce qu'un bon rapport prêt/valeur ?

Le ratio prêt/valeur compare le montant d'une nouvelle demande de prêt ou d'un solde hypothécaire existant au prix d'achat ou à la valeur estimative d'une maison. Que vous ayez affaire à une nouvelle hypothèque ou à une situation de refinancement de votre maison, un faible ratio LTV est préférable pour vous et votre prêteur. Cependant, dans certaines situations, ce qui est considéré comme « bon » peut être très différent de ce qui est considéré comme acceptable.

Comprendre la LTV

La formule de calcul de la LTV diffère selon qu'il s'agit d'un nouveau prêt hypothécaire ou d'un refinancement immobilier.

• Pour une nouvelle hypothèque , diviser le montant de la demande de prêt après soustraction de l'acompte par le moindre du prix d'achat ou de la valeur estimative de la maison. Par exemple, si la demande de prêt est de 200 $, 000 et la maison a une valeur estimative de 250 $, 000, le LTV est de 200 $, 000/250$, 000 ou 80 pour cent.
  
• Pour un refinancement , divisez le solde impayé du prêt par la valeur de votre maison. Par exemple, si vous devez actuellement 75 $, 000 sur une maison d'une valeur de 200 $, 000, le ratio LTV est de 75 $, 000/200$, 000 ou 37,5 pour cent.
  

Conseil

Un certain nombre de sites Web de finances personnelles et de prêts immobiliers proposent des calculateurs LTV gratuits.

LTV vs. équité

Il peut parfois être plus facile de comprendre pourquoi un faible LTV est toujours meilleur en incluant un terme connu sous le nom de " équité " dans la conversation. La LTV et la valeur nette sont exactement l'opposé l'une de l'autre. La valeur nette fait référence au pourcentage de votre maison que vous possédez réellement. Par exemple, si votre LTV est de 80 %, vous en fait 20 pour cent de la maison. En revanche, si LTV est de 37,5 %, vous possédez 62,5% de votre maison.

Un prêteur considérera généralement une nouvelle demande de prêt ou de refinancement avec une faible LTV comme moins risquée car vous avez plus de valeur nette dans votre maison et sont donc moins susceptibles de faire défaut sur le prêt. Combiné à d'autres facteurs, comme vos revenus, dépenses mensuelles et cote de crédit, un faible LTV contribue souvent à un taux d'intérêt plus bas.

LTV et prêts d'achat

Avec un crédit achat classique, un LTV d'au moins 80 pour cent répond à la « bonne » norme. Il s'agit de la référence, car un prêteur ne vous obligera pas à souscrire une assurance hypothécaire privée avec une LTV de 80 % ou moins.

Avec un prêt de la Federal Housing Authority, un LTV allant jusqu'à 96,5 pour cent répond à la « bonne » norme. Les prêts FHA ne sont pas assortis d'une exigence PMI, quel que soit le LTV.

Avec certains programmes de garantie de prêt, y compris les prêts immobiliers ruraux de l'USDA et les prêts du ministère des Anciens combattants, une LTV allant jusqu'à 100 % répond à la « bonne » norme car ces programmes de garantie de prêt n'exigent pas d'acompte. Tout comme avec un prêt FHA, ils n'ont pas non plus besoin d'une assurance hypothécaire privée.

Prêts LTV et refinancement

À moins que vous ne demandiez un refinancement avec retrait, il n'y a peut-être pas de "bon" ou de "mauvais" LTV ici. Bien que le programme fédéral de refinancement à un prix abordable exige une LTV d'au moins 80 %, de nombreux autres prêts de refinancement n'incluent pas la LTV comme facteur d'éligibilité. Ceci est particulièrement utile si vous avez peu de valeur nette dans votre maison ou si vous êtes "à l'envers", ce qui signifie que le solde actuel de votre prêt hypothécaire actuel est supérieur à la valeur de votre maison.

Pour un refinancement cash-out, un bon LTV peut être jusqu'à 90 pour cent , selon le prêt.