Qu'est-ce qu'un prêt d'argent dur ? Et est-ce une bonne idée ?

Vous cherchez à vous constituer un patrimoine à long terme et à développer une autre source de revenus ? Pour beaucoup, l'investissement immobilier est une option populaire. En réalité, un récent sondage de BiggerPockets a révélé que 28,1 Américains sont des investisseurs immobiliers résidentiels.

Si vous souhaitez rejoindre le club mais ne pouvez pas bénéficier d'un financement traditionnel ou devez conclure un accord rapidement, il existe une autre option de financement :les prêts d'argent dur. Un prêt d'argent dur est une alternative aux hypothèques ordinaires que vous pouvez utiliser pour acheter et rénover des immeubles de placement, mais il vient avec quelques inconvénients.

Voyons ce qu'est un prêt d'argent dur, comment fonctionne un prêt d'argent dur, comment obtenir un prêt comme celui-ci et si c'est une bonne idée pour vos objectifs financiers et immobiliers.

• Comment fonctionne un prêt d'argent dur ?
• Qui devrait utiliser un prêt d'argent dur?
• Comment trouver un prêteur d'argent dur
• Options de financement si l'argent dur n'est pas pour vous
• En bout de ligne

Qu'est-ce qu'un prêt d'argent dur ?

Que vous ayez besoin de financement pour renverser une maison à but lucratif ou que vous ayez besoin de démolir complètement une maison, il y a des moments où une hypothèque d'un prêteur traditionnel peut ne pas être une option. Lorsque vous avez besoin d'argent rapidement, un prêt d'argent dur peut être une alternative utile.

Avec un prêt hypothécaire traditionnel – souvent appelé prêt à taux réduit – les banques ou les coopératives de crédit examinent votre crédit et vos revenus pour déterminer votre admissibilité à un prêt. Leur processus de souscription consiste à examiner ces facteurs pour décider si vous pouvez vous permettre les remboursements du prêt.

Par contre, un prêt d'argent dur est un prêt sur actifs émis par une entreprise privée ou un investisseur privé. Le prêteur vous accorde un financement basé principalement sur la valeur de la garantie plutôt que sur vos antécédents de crédit ou vos revenus. Le processus de demande implique généralement une évaluation de la valeur et du potentiel de la propriété. De cette façon, si vous ne pouvez pas payer vos paiements, le prêteur d'argent dur ira simplement de l'avant avec la vente de la propriété pour récupérer son investissement.

Les prêteurs d'argent dur facturent généralement des taux d'intérêt plus élevés que ceux que vous auriez sur un prêt traditionnel, mais ils financent également leurs prêts plus rapidement et nécessitent généralement moins de documents. Les prêts d'argent dur sont aussi généralement des prêts à court terme avec des conditions de remboursement beaucoup plus courtes que les prêts hypothécaires ordinaires. Au lieu d'avoir 15 à 30 ans pour rembourser le prêt, vous n'aurez généralement qu'un à cinq ans.

Comment fonctionne un prêt d'argent dur ?

Les prêts d'argent dur fonctionnent très différemment des prêts traditionnels, il est donc important de comprendre leurs conditions et les transactions pour lesquelles ils peuvent être utilisés.

Types de biens immobiliers que l'argent dur peut financer

Les prêts d'argent dur sont généralement destinés aux immeubles de placement. Le type de prêts disponibles lorsqu'il s'agit d'argent dur comprend :

• Prêts à taux fixe : Si vous êtes un flipper qui envisage d'acheter une maison, faire des rénovations, et le revendre rapidement à profit, Les prêts à taux fixe vous permettent d'obtenir l'argent dont vous avez besoin pour le prix d'achat et les réparations.
• Prêt d'acquisition : Si vous trouvez un immeuble de placement mais que vous n'avez pas les liquidités pour l'acheter vous-même, vous pouvez utiliser un prêt d'acquisition d'argent dur pour l'acheter.
• Prêt relais : Les prêts relais vous permettent de tirer parti d'autres biens immobiliers que vous possédez actuellement pour créer les liquidités dont vous avez besoin pour acheter des propriétés supplémentaires.
• Prêts à la construction : Si vous devez démolir une propriété ou aménager un terrain, vous pouvez utiliser un prêt d'argent dur pour la construction pour financer votre projet.

Dans la plupart des États, les prêts en argent dur ne peuvent pas être utilisés pour acheter une résidence principale, ils ne constituent donc pas une alternative viable à une hypothèque traditionnelle pour un acheteur régulier. Les lois des États ont des exigences différentes pour les prêteurs de résidences occupées par leur propriétaire que pour les prêteurs d'argent fort, et la plupart des prêteurs d'argent dur ne sont pas en conformité avec ces règles.

Combien d'argent vous pouvez obtenir avec un prêt d'argent dur

Parce que les prêts d'argent dur sont basés sur des actifs, les prêteurs d'argent dur ne sont concernés que par la valeur de la propriété. Lorsque vous demandez un prêt d'argent dur, le prêteur examinera le ratio prêt-valeur de la maison. Le prêteur calculera la LTV en divisant le montant total du prêt par la valeur de la propriété.

Le LTV maximum acceptable pour un prêt d'argent dur est généralement de 65 % à 75 %. C’est le montant du coût de la propriété que le prêteur sera prêt à couvrir. Par exemple, sur un 200 $, 000 maison, le maximum qu'un prêteur d'argent serait prêt à vous prêter est de 150 $, 000.

Pour acheter la propriété, vous devrez fournir un acompte suffisamment important pour couvrir le reste du prix d'achat. Dans notre exemple, vous devrez trouver les 50 $ restants, 000 par vous-même pour acheter la propriété.

Taux d'intérêt, points, et autres conditions de prêt d'argent dur

Vous pouvez vous qualifier pour un prêt d'argent dur plus rapidement qu'avec un prêteur hypothécaire traditionnel, et l'affaire peut être conclue en quelques jours. Cependant, vous paierez une prime pour cette commodité.

Les prêts d'argent dur ont tendance à avoir des taux d'intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires traditionnels. Depuis janvier 2020, le taux d'intérêt moyen sur une hypothèque à taux fixe de 30 ans était de 3,62 %. Par contre, les taux d'intérêt sur les prêts d'argent dur commencent à 6,25% mais peuvent aller beaucoup plus haut en fonction de votre emplacement et de la LTV de la maison.

Il y a d'autres coûts à garder à l'esprit, trop. Les prêteurs d'argent dur facturent souvent des points sur votre prêt, parfois appelés frais d'origination. Les points couvrent les frais administratifs du prêt. En général, un point est généralement égal à un point de pourcentage du prêt.

Les points représentent généralement 2 à 3 % du montant du prêt. Par exemple, trois points sur un 200 $, 000 prêt serait de 3%, ou 6 $, 000. Vous devrez peut-être payer plus de points si votre prêt a une LTV plus élevée ou si plusieurs courtiers sont impliqués dans la transaction.

Bien que certains prêteurs ne facturent que des points et aucun autre frais, d'autres ont des coûts supplémentaires tels que les frais de souscription. Les prêteurs facturent des frais de souscription pour traiter votre demande et examiner votre documentation afin de vous assurer que vous répondez à leurs exigences en matière de prêt. Vous pouvez vous attendre à payer entre 500 $ et 2 $, 500 en frais de souscription.

Certains prêteurs d'argent dur facturent également des pénalités de remboursement anticipé, au fur et à mesure qu'ils gagnent leur argent grâce aux frais d'intérêt que vous leur payez. Cela signifie que si vous remboursez le prêt par anticipation, vous devrez peut-être payer des frais supplémentaires, s'ajoutant au coût du prêt.

Qui devrait utiliser un prêt d'argent dur?

L’utilisation d’un prêt d’argent dur est logique dans les situations suivantes :

• Vous avez une clôture rapide et une banque ordinaire ne peut pas respecter le délai. Une institution financière traditionnelle peut prendre des semaines, voire des mois, pour terminer le processus d'approbation. Par contre, un prêt d'argent dur peut être clôturé en quelques jours. Si un excellent investissement devient disponible et que vous devez conclure l'affaire rapidement, un prêt d'argent dur peut être une option intelligente.
• Vous n'avez pas la cote de crédit nécessaire pour un prêt hypothécaire traditionnel. De nombreux prêteurs traditionnels ont des exigences de crédit strictes. Si votre pointage de crédit n'est pas à la hauteur de leurs normes, vous pouvez avoir du mal à vous qualifier pour un prêt. Bien qu'un prêteur d'argent fort puisse faire une vérification de crédit, ils examineront également l'actif en question pour déterminer votre admissibilité à un prêt. Cela signifie que vous êtes plus susceptible de vous voir proposer un financement que si vous aviez demandé un prêt hypothécaire traditionnel avec des antécédents de crédit douteux ou minces.
• Vous avez besoin d'un financement à court terme. Si vous avez besoin d'argent rapidement pour des rénovations afin de rentabiliser une maison, un prêt d'argent dur peut vous donner l'argent dont vous avez besoin sans les tracas et la paperasse d'une hypothèque traditionnelle.
• Vous envisagez d'utiliser la méthode BRRRR. La méthode BRRRR signifie acheter, désintox, louer, refinancer, et répétez. C'est une stratégie que les investisseurs utilisent pour acheter des investissements tels que des biens locatifs sans utiliser beaucoup de leurs propres actifs, et l'argent dur peut être utile dans ces scénarios.

Bien que les prêts d'argent dur puissent être utiles pour les investisseurs immobiliers, ils doivent être utilisés avec prudence, surtout si vous débutez dans l'investissement immobilier. Les prêteurs d'argent dur exigent que vous versiez des sommes importantes comme mise de fonds et que vous ayez des taux d'intérêt et des frais beaucoup plus élevés que les prêts hypothécaires traditionnels. Avec des délais de remboursement plus courts, vos mensualités seront beaucoup plus chères qu'avec une hypothèque ordinaire.

Finalement, si vous manquez à vos paiements de prêt avec un prêteur d'argent dur, les conséquences peuvent être graves. Certains prêts sont personnellement garantis, ce qui peut nuire à votre crédit. Et parce que le prêt est garanti par le bien en question, le prêteur peut prendre possession et saisir la propriété parce qu'elle sert de garantie.

Comment trouver un prêteur d'argent dur

Les règles de prêt d'argent dur peuvent varier d'un État à l'autre, il est donc important de faire vos devoirs et de trouver un prêteur agréé dans votre région.

Pour trouver un prêteur de bonne réputation, parlez à des agents immobiliers ou à des courtiers hypothécaires de confiance. Ils pourront peut-être vous référer à des prêteurs avec lesquels ils ont travaillé dans le passé. Les prêteurs d'argent dur assistent également souvent à des réunions d'investisseurs immobiliers, ce qui peut être un bon endroit pour se connecter avec des prêteurs près de chez vous.

Avant de soumettre une demande de prêt auprès d'un prêteur d'argent fort, vérifiez auprès du département de l'immobilier de votre état pour vous assurer que le prêteur dispose d'une licence de courtier immobilier valide. Demandez au prêteur des références de clients précédents et vérifiez les plaintes auprès du Better Business Bureau.

Options de financement si l'argent dur n'est pas pour vous

Bien que les prêts d'argent dur puissent être des outils précieux pour les investisseurs immobiliers, ils ne sont pas pour tout le monde. Si vous décidez de ne pas contracter un prêt d'argent dur, considérez ces autres options de financement :

Les prêteurs privés

Une alternative consiste à emprunter de l'argent directement à un particulier. Un prêteur privé peut être un ami, relatif, ou un homme d'affaires local prêt à vous prêter l'argent dont vous avez besoin pour acheter une propriété. Vous leur empruntez de l'argent, et travailler avec eux pour trouver des conditions de prêt, y compris le taux d'intérêt, paiement mensuel, et la durée du prêt.

Travailler avec un prêteur privé peut être une bonne idée si vous avez du mal à obtenir l'approbation d'autres prêteurs et que vous avez besoin d'argent rapidement. Cependant, assurez-vous de tout mettre par écrit, et vous devez vous attendre à payer un taux d'intérêt plus élevé qu'avec d'autres types de financement.

Prêts sur valeur domiciliaire

Si vous possédez un autre bien, comme une résidence principale, et ont constitué des capitaux propres, vous pouvez l'utiliser pour financer votre investissement avec un prêt sur valeur domiciliaire. L'équité est la valeur de la propriété moins ce que vous devez encore sur l'hypothèque.

Comme les prêts d'argent dur, les prêts sur valeur domiciliaire sont des dettes garanties, ce qui signifie que votre propriété sert de garantie. Cependant, la souscription des prêts sur valeur domiciliaire tient également compte de vos antécédents de crédit et de vos revenus, de sorte qu'ils ont tendance à avoir des taux d'intérêt plus bas et des périodes de remboursement plus longues.

Vous pouvez généralement obtenir l'argent dont vous avez besoin sous forme de somme forfaitaire pour financer votre investissement immobilier, et avoir jusqu'à 30 ans pour rembourser le prêt, ce qui en fait une option plus abordable qu'un prêt d'argent dur.

Prêts personnels

Si vous avez besoin d'un montant plus petit — 100 $, 000 ou moins — vous pouvez demander un prêt personnel. Contrairement aux prêts d'argent dur, les prêts personnels ne sont pas garantis et sont basés sur votre crédit. Vous pouvez même facilement demander un prêt personnel en ligne. S'il est approuvé, vous pouvez obtenir le montant du prêt versé sur votre compte bancaire en un jour ouvrable seulement, et vous donne l'argent dont vous avez besoin rapidement.

Les prêts personnels ont généralement des durées de remboursement allant de deux à sept ans, et les taux d'intérêt peuvent être aussi bas que 3,49 %, mais peut atteindre 35,99 %. Si vous n'avez pas un bon crédit, ou avoir trop de dettes sur votre dossier de crédit, vous n'êtes peut-être pas admissible à un prêt personnel.

En bout de ligne

Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier mais que vous ne pouvez pas prétendre à un prêt bancaire traditionnel ou que vous avez besoin d'un financement rapidement, un prêt d'argent dur peut être une solution utile. Cependant, sachez que les prêts d'argent dur sont plus chers que les hypothèques et ont des durées de remboursement plus courtes. Assurez-vous de bien comprendre les conditions du prêt, et faites le tour et comparez les taux de différents prêteurs pour vous assurer de trouver le prêt qui convient à vos besoins.