5 façons d'investir dans les FPI

Les investisseurs à la recherche de croissance et de revenus de dividendes peuvent envisager les FPI comme une solution à long terme. Les FPI – abréviation de fiducies de placement immobilier – ont généré un rendement annuel moyen de 10,6% au cours des 10 années précédant le 31 août. 2021. Cela se compare bien au rendement moyen du marché d'environ 10 % au fil du temps.

Les FPI sont bien connues pour leurs dividendes charnus, et le revenu en espèces peut aider à assurer la stabilité des investisseurs pendant les périodes plus difficiles sur les marchés. Ces paiements les rendent populaires, surtout avec les investisseurs plus âgés. Les FPI offrent généralement les rendements les plus élevés du marché.

Voici cinq façons d'investir dans des FPI, comment ils gagnent de l'argent et leurs avantages et inconvénients.

Comment fonctionnent les FPI

Une FPI est un nom fantaisiste pour une société fiscalement avantageuse qui investit dans l'immobilier. En échange de ne pas payer d'impôt au niveau de l'entreprise, Les FPI sont tenues de verser 90 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes, elles ont donc généralement des dividendes beaucoup plus importants que les sociétés ordinaires.

Par la loi, Les FPI doivent investir au moins 75 pour cent de leurs actifs dans l'immobilier et tirer au moins 75 pour cent de leur revenu brut des loyers ou des intérêts hypothécaires pour l'immobilier.

Les FPI gagnent de l'argent de deux manières fondamentales :en investissant et en gérant des biens, et en finançant des hypothèques pour l'immobilier. Sur la base de cette distinction, Les REIT sont divisés en deux grands types :

• FPI actions – Ces REIT détiennent directement une participation dans l'actif réel et le gèrent, percevoir les loyers régulièrement et entretenir la propriété comme un propriétaire traditionnel.
• FPI hypothécaires – Ces FPI détiennent des hypothèques sur l'actif immobilier et perçoivent des intérêts ou d'autres paiements sur le financement de cette propriété.

Les FPI empruntent généralement beaucoup d'argent pour acheter leurs propriétés, tout comme le propriétaire typique. Mais les flux de trésorerie constants provenant des loyers ou d'autres paiements leur permettent d'emprunter des montants substantiels de manière relativement sûre. Cet emprunt leur permet de gagner plus d'argent qu'autrement.

Les FPI opèrent dans pratiquement tous les secteurs de l'immobilier, comprenant:

• Maisons unifamiliales
• Tours d'appartements
• Vendre au détail
• Entrepôts
• Centres de données
• Bâtiments médicaux
• Centres commerciaux
• Hôtels
• Tours de téléphonie cellulaire

Ce sont quelques-unes des principales catégories, mais les FPI peuvent posséder presque tous les types de biens immobiliers. Cependant, ils ont tendance à se spécialiser dans certains secteurs, préférant se concentrer sur un ou deux domaines, parce que les cadres peuvent utiliser leurs connaissances approfondies et leurs relations professionnelles. Plus, les investisseurs ont tendance à valoriser davantage les entreprises ciblées que les entreprises diversifiées.

5 façons d'investir dans les FPI

Vous trouverez ci-dessous cinq façons différentes d'entrer dans le jeu FPI, bien que pour trois d'entre eux, vous aurez d'abord besoin d'un compte de courtage.

1. FPI privées

Bien qu'il présente les autres caractéristiques d'un FPI, les FPI privées ne se négocient pas en bourse et ne sont pas enregistrées auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC) des États-Unis. Parce qu'ils ne sont pas enregistrés, ils n'ont pas à divulguer le même niveau élevé d'informations aux investisseurs qu'une entreprise publique le ferait. Les REIT privés ne sont généralement vendus qu'à des investisseurs institutionnels, tels que les grands fonds de pension et les investisseurs accrédités - ceux dont la valeur nette est supérieure à 1 million de dollars ou dont le revenu annuel dépasse 200 $, 000.

Les FPI privées peuvent avoir un investissement minimum, et cela va généralement de 1 $, 000 à 25 $, 000, selon NAREIT, l'Association nationale des sociétés de placement immobilier.

Risque: Les FPI privées sont souvent très illiquides, ce qui signifie qu'il peut être difficile d'accéder à votre argent lorsque vous en avez besoin. Seconde, parce qu'ils ne sont pas enregistrés, les FPI privées n'ont pas besoin d'avoir de politiques de gouvernance d'entreprise. Cela signifie que l'équipe de direction peut faire des choses qui montrent un conflit d'intérêts sans trop, si seulement, surveillance.

Durer, de nombreuses FPI privées sont gérées en externe, ce qui signifie qu'ils ont un gestionnaire qui est payé pour gérer le FPI. La rémunération des gestionnaires externes est souvent basée sur le montant d'argent géré, et cela crée un conflit d'intérêts. Le gestionnaire peut être incité à faire des choses qui augmentent ses frais plutôt que de faire ce qui est dans votre meilleur intérêt en tant qu'investisseur.

2. FPI non négociées

Les FPI non cotées occupent une position intermédiaire :à l'instar des sociétés cotées en bourse, ils sont enregistrés auprès de la SEC, mais comme les FPI privées, ils ne négocient pas sur les grandes bourses. Parce qu'ils sont enregistrés, ce type de FPI doit faire des déclarations financières trimestrielles et de fin d'année, et les archives sont accessibles à tous. Les FPI non cotées sont également appelées FPI publiques non cotées.

Risque: Les FPI non cotées peuvent facturer des frais de gestion élevés, et comme les FPI privées, ils sont souvent gérés en externe, créer des conflits d'intérêts potentiels avec votre investissement.

En outre, comme les FPI privées, les FPI non cotées sont généralement très illiquides, et il est difficile de récupérer votre argent si vous en avez soudainement besoin. (Voici quelques autres choses auxquelles vous devez faire attention avec les FPI non négociées.)

3. Actions de FPI cotées en bourse

Ce type de FPI est enregistré auprès de la SEC et se négocie publiquement sur les principales bourses, et il offre probablement la meilleure chance aux investisseurs publics de tirer profit des investissements individuels. Les FPI cotées en bourse sont considérées comme supérieures aux FPI privées et non cotées car les sociétés ouvertes offrent généralement des coûts de gestion inférieurs et une meilleure gouvernance d'entreprise, en raison de la nature des sociétés ouvertes soumises à la divulgation et à la surveillance des investisseurs.

Risque: Comme pour tout stock individuel, le prix des actions de FPI peut baisser, surtout si leur sous-secteur spécifique perd la faveur, et parfois sans aucune raison discernable. Et il existe également de nombreux risques typiques d'investir dans des actions individuelles - mauvaise gestion, mauvaises décisions commerciales et endettement élevé, ces derniers étant particulièrement prononcés dans les REIT. (Voici l'accord complet sur la façon d'acheter des actions.)

4. Fonds de FPI cotés en bourse

Un fonds de FPI coté en bourse offre les avantages des FPI cotées en bourse avec une sécurité supplémentaire. Les fonds REIT offrent généralement une exposition à l'ensemble de l'univers des REIT publics, vous pouvez donc acheter un seul fonds et obtenir une participation dans environ 200 FPI cotées en bourse. Ces fonds comprennent tous les sous-secteurs des FPI, comme résidentiel, commercial, hébergement, tours et plus.

En achetant un fonds, les investisseurs bénéficient des avantages du modèle REIT sans le risque des actions individuelles. Ils profitent ainsi du pouvoir de la diversification pour réduire leur risque tout en augmentant leurs rendements. Les fonds sont plus sûrs pour de nombreux investisseurs, surtout s'ils ont une expérience limitée en investissement.

Risque: Alors que les fonds de FPI diversifient principalement le risque d'une entreprise spécifique, ils n'éliminent pas les risques qui pourraient être typiques des FPI dans leur ensemble. La hausse des taux d'intérêt, par exemple, augmenter le coût d'emprunt pour les FPI. Et si les investisseurs décident que les FPI sont risquées et ne paieront pas des prix aussi élevés pour eux, bon nombre des actions du secteur pourraient baisser. En d'autres termes, un fonds REIT est étroitement diversifié, pas globalement dans tous les secteurs comme un fonds indiciel S&P 500.

5. Actions privilégiées du FPI

Les actions privilégiées sont un type inhabituel d'actions, et cela fonctionne beaucoup plus comme une obligation que comme une action. Comme un lien, une action privilégiée verse un dividende en espèces régulier et a une valeur nominale fixe à laquelle elle peut être rachetée. Aussi comme les obligations, les actions privilégiées évolueront en réponse aux taux d'intérêt, avec des tarifs plus élevés conduisant à un prix inférieur, et vice versa.

Cependant, au-delà de son dividende en espèces, les actions privilégiées ne reçoivent pas de participation dans les bénéfices continus de l'entreprise, ce qui signifie qu'il est peu probable qu'il s'apprécie au-dessus du prix auquel il a été émis. Ainsi, le rendement annuel d'un investisseur est susceptible d'être la valeur du dividende, à moins que les actions privilégiées n'aient été achetées à un prix inférieur à leur valeur nominale. Cela contraste fortement avec une FPI typique, où le stock peut continuer à s'apprécier au fil du temps.

Risque: Les actions privilégiées ont tendance à être moins volatiles que les actions ordinaires ordinaires, ce qui signifie que sa valeur ne rebondira pas autant que la puissance d'une action ordinaire. Cependant, si les taux d'intérêt augmentent sensiblement, les actions privilégiées seraient probablement affectées, autant que le seraient les obligations.

Les actions privilégiées se situent au-dessus des actions ordinaires (mais en dessous des obligations) dans la structure du capital, ce qui signifie qu'elle doit recevoir des dividendes avant que l'action ordinaire ne reçoive un dividende, mais seulement après que les obligations de la société aient reçu leur intérêt. En raison de cette structure, les actions privilégiées sont généralement considérées comme plus risquées que les obligations, mais moins risqué que les actions ordinaires.

Avantages et inconvénients des FPI

Les REIT offrent plusieurs avantages aux investisseurs, de leur bilan attrayant de croissance à long terme à leurs dividendes élevés, et ils restent un favori parmi les investisseurs à la recherche de revenus.

« Presque tous les investisseurs bénéficieraient d'une exposition aux FPI, " dit Morris Armstong, stratège financier et fondateur de Morris Armstrong EA, LLC dans le Cheshire, Connecticut.

Mais comme tout investissement, Les REIT présentent certains inconvénients, trop. Voici les principaux avantages et inconvénients de cette classe d'actifs.

Avantages des FPI

Outre leurs solides antécédents de performance, Les investisseurs ont plusieurs raisons d'aimer les REIT :

• Rendements de dividendes élevés , qui découlent du mandat légal de verser des revenus et sont soutenus par des flux de trésorerie constants provenant des biens locatifs.
• Moins corrélé avec le marché plus large , ce qui signifie que les FPI sont motivées par différents facteurs de la plupart des actions, afin qu'ils puissent offrir des avantages de diversification.
• Pas de soucis de gestion , vous permettant de dormir plus facilement en sachant que vous n'avez pas à réparer un climatiseur cassé à 3 h du matin ou à faire face à des locataires qui hurlent.
• Diversification immobilière , ce qui signifie qu'un FPI est souvent investi dans des dizaines voire des centaines de propriétés, son succès ne dépend donc pas de quelques atouts, contrairement aux portefeuilles de nombreux propriétaires indépendants.

Ces avantages sont parmi les plus importants pour investir dans des FPI, par rapport aux stocks et aux investissements directs dans l'immobilier locatif.

Inconvénients des FPI

Les investisseurs veulent payer en particulier les problèmes suivants lorsqu'ils investissent dans des FPI :

• Un endettement élevé , ce qui est typique dans l'industrie puisque les FPI financent des biens avec un effet de levier important, tout comme les propriétaires ordinaires. Les investisseurs doivent être sûrs que l'entreprise est en mesure de gérer la dette et de continuer à payer son dividende.
• Hausse des taux d'intérêt , ce qui peut affecter les actions des REIT à court terme, alors que les investisseurs les vendent sur la base du consensus populaire selon lequel une hausse des taux signifie une baisse des FPI, dit Eric Rothman, gestionnaire de portefeuille chez CenterSquare Investment Management à Bryn Mawr, Pennsylvanie. Mais souvent, cela ne leur a pas fait de mal au cours d'un long marché haussier, il dit.
• Des dividendes potentiellement insoutenables , ce qui doit être évité si vous investissez dans des FPI individuelles. Si une FPI réduit son dividende, son cours de bourse va baisser ou peut avoir déjà baissé en prévision d'une baisse.
• Prix ​​de l'immobilier élevés , qui peut aider à gonfler la valeur d'un FPI, mais ces valeurs peuvent éventuellement chuter, nuire au prix du FPI.
• FPI non cotées et FPI privées , qui n'ont pas les mêmes normes de gouvernance élevées que les FPI cotées en bourse.

Bien qu'Armstrong aime les FPI cotées en bourse, d'autres types "sont vendus avec des commissions élevées et sans marché secondaire liquide - avec le fardeau supplémentaire de l'absence de transparence des prix".

Les vendeurs sont incités à vendre des FPI non négociées, et donc ces FPI facturent souvent une commission élevée, qui sort directement de votre investissement avant même que vous ne commenciez à gagner de l'argent. Et parce qu'ils ne sont pas échangés, il est souvent très difficile (presque impossible) pour les investisseurs de les vendre s'ils ont un besoin urgent de liquidités. Les investisseurs ne recevront une évaluation mise à jour de leur investissement que périodiquement, contrairement aux actions cotées en bourse.

Comment trouver des listes de FPI

Les investisseurs peuvent accéder à une liste de FPI sur le site Web de NAREIT. Vous pouvez trier et suivre les entreprises par type - privé, non négociés et cotés en bourse – ainsi que par sous-secteur.

En outre, les investisseurs peuvent trouver des informations sur les FPI enregistrées auprès de la SEC, y compris les FPI non cotées et les FPI cotées en bourse. Chacune de ces FPI est tenue de déposer des informations financières afin que les investisseurs et les investisseurs potentiels puissent voir comment la FPI se comporte.

Tous les dépôts peuvent être trouvés dans la base de données EDGAR de la SEC, qui est une archive consultable remontant à de nombreuses années.

En bout de ligne

Vous possédez peut-être déjà des FPI sans même le savoir, surtout si vous possédez un fonds indiciel basé sur l'indice boursier Standard &Poor's 500.

« Gardez à l'esprit que l'immobilier représente environ 3 % du S&P 500, donc juste en ayant ce fonds, vous avez une exposition, mais beaucoup de gens préfèrent quelques points de pourcentage de plus, " dit Armstrong.

Pour ceux qui recherchent cette exposition supplémentaire, ils ont plusieurs façons d'investir dans des FPI, une classe d'actifs qui a affiché de solides performances. La plupart des investisseurs potentiels en FPI seraient mieux servis s'ils s'en tenaient aux FPI et aux fonds de FPI cotés en bourse, car ils offrent une diversification et les meilleures chances de surperformance grâce à une gestion solide et à la surveillance des marchés publics.