Comment fonctionne l'amortissement

Si vous avez déjà eu une hypothèque, vous en savez déjà beaucoup sur l'amortissement.

Les racines anciennes du mot "hypothèque" viennent du vieux français :mort pour "mort" et gage pour "gage". Toute personne risquant de ne pas rembourser un prêt hypothécaire sait ce que cela fait d'avoir signé un soi-disant "engagement de mort", mais ce n'est pas ainsi que le mot a été utilisé à l'origine. Au lieu de cela, si l'hypothèque était remboursée avec intérêt, la dette était alors considérée comme "morte". De même, si l'emprunteur faisait défaut, ses droits sur la terre étaient également morts [source :Harper].

Si vous savez comment fonctionnent les hypothèques, vous en savez probablement un peu plus sur l'amortissement. Pour les non-initiés, l'amortissement est une méthode pour rembourser à la fois le principal du prêt hypothécaire et les intérêts en une seule mensualité fixe. L'amortissement est calculé avec précision pour rembourser à la fois le principal et les intérêts sur une période de temps définie, appelée terme du prêt. L'amortissement vient de la même racine en vieux français que « hypothèque » et signifie la « réduction » ou « l'extinction » de la dette au fil du temps.

La beauté de l'amortissement réside dans sa cohérence. Chaque versement hypothécaire mensuel sur la durée de 30 ans du prêt est exactement le même montant. Si vous contractez une hypothèque de 150 000 $ à un taux d'intérêt annuel de 5 %, l'amortissement vous permet de payer 805,23 $ chaque mois. Ce montant vous permet de rembourser à la fois le capital de l'hypothèque (150 000 $) et le total des intérêts composés (139 883,68 $) en 30 ans exactement, en 360 mensualités. La partie intéressante de l'amortissement est que chaque versement hypothécaire, bien qu'il soit égal, contient différents montants de capital et d'intérêts. Mais nous en reparlerons plus tard.

Il y a aussi une deuxième utilisation du mot amortissement, cette fois en comptabilité d'entreprise. Ce type d'amortissement fait référence à la pratique comptable consistant à répartir le coût d'une dépense d'entreprise sur un certain nombre d'années. Pourquoi une entreprise voudrait-elle faire cela ? Elle n'a donc pas à déclarer une grosse perte ponctuelle dans son bilan. Au lieu de cela, il peut atténuer le coup de la dépense - et donner à l'investissement le temps de porter ses fruits - en l'amortissant sur 20 ans. Nous en discuterons également plus en détail, mais pour l'instant, revenons aux hypothèques et voyons comment l'amortissement est à la fois une bénédiction et une malédiction cachée pour les propriétaires.

Amortissement et hypothèques

L'amortissement est le calcul mathématique au cœur d'un prêt hypothécaire à taux fixe qui rend l'achat d'une maison plus abordable. Les prêts hypothécaires n'ont pas toujours été les prêts à faible taux d'intérêt sur 30 ans que nous connaissons aujourd'hui. Lorsque les premières hypothèques ont été émises dans les années 1930, il s'agissait de prêts à court terme (cinq à sept ans) qui ne couvraient que 50 % de la valeur totale de la maison [source :U.S. Department of Housing and Urban Development]. Pour aggraver les choses, la plupart des versements hypothécaires ne couvraient que les intérêts du prêt, ce qui signifiait que l'emprunteur était obligé de faire un énorme "paiement forfaitaire" à la fin du terme pour rembourser le principal.

La Federal Housing Authority (FHA), créée en 1934, a contribué à rendre l'accession à la propriété possible pour des millions d'Américains en introduisant le prêt à taux fixe sur 30 ans, qui est maintenant le prêt hypothécaire standard. Ce type de prêt est dit auto-amortissant , car le taux fixe et la durée fixe permettent de calculer une mensualité fixe qui rembourse régulièrement les intérêts et le principal sur 30 ans.

Pour comprendre comment fonctionne l'amortissement, vous devez vraiment consulter un tableau d'amortissement . Bankrate.com a un calculateur d'amortissement simple avec une option pour afficher le tableau d'amortissement complet. Prenons l'exemple d'un prêt hypothécaire de 150 000 $ avec un taux d'intérêt fixe de 5 % et une durée de 30 ans. Le paiement mensuel fixe sur une telle hypothèque serait de 805,23 $ pour 360 mois. Ce que le tableau d'amortissement vous montre, c'est la répartition exacte de chaque paiement de 805,23 $ :combien représente le principal et combien représentent les intérêts.

En regardant le tableau d'amortissement de notre exemple de prêt hypothécaire, le premier paiement est presque entièrement constitué d'intérêts :625 $ d'intérêts pour 180,23 $ de principal. En fait, l'emprunteur ne commencera pas à rembourser plus de capital que d'intérêts avant 16 ans de l'hypothèque. Le véritable choc du tableau d'amortissement est le total des intérêts payés sur cette période de 30 ans :139 883,68 $. C'est presque le montant total du prêt initial !

C'est pourquoi l'amortissement des prêts hypothécaires est à la fois une bénédiction et une malédiction pour les propriétaires. C'est une bénédiction car cela permet aux emprunteurs de budgétiser un paiement mensuel fixe et de ne pas s'inquiéter des changements de taux soudains intégrés aux prêts hypothécaires à taux variable. Mais étaler les paiements sur une si longue durée signifie également beaucoup d'intérêts composés. De plus, si vous vendez la maison plus tôt, vous n'aurez remboursé que très peu de capital, ce qui signifie une réduction moindre du prix de vente.

Voyons maintenant l'autre sens de l'amortissement.

Amortissement et comptabilité d'entreprise

La comptabilité d'exercice -- une autre forme d'amortissement -- permet aux entreprises de répartir le coût de certaines dépenses sur plusieurs années.

Une entreprise mesure son succès par son bilan. Plus important encore, les investisseurs aussi. Le bilan répertorie tous les revenus et dépenses qui déterminent si l'exercice se termine par un bénéfice ou une perte. Pour plaire aux actionnaires et aux investisseurs potentiels, les propriétaires d'entreprise essaient de rester le plus possible dans la colonne positive et de limiter l'impact négatif des dépenses. Une façon d'y parvenir consiste à appliquer deux principes comptables importants :la dépréciation et l'amortissement.

La dépréciation et l'amortissement sont tous deux des principes de la comptabilité d'exercice. La comptabilité d'exercice est différente de la comptabilité de caisse, qui ne comptabilise que les revenus et les dépenses au moment où l'argent change de mains. Au lieu de cela, la comptabilité d'exercice permet à une entreprise d'étaler le coût d'une dépense d'entreprise (équipement, machinerie, propriété intellectuelle, même les noms de marque et les noms de domaine Internet) sur la durée de l'investissement [source :FinancialWeb].

Amortissement est utilisé pour l'achat d'articles tangibles, comme un camion de livraison, de l'équipement d'usine ou un ordinateur portable utilisé à des fins professionnelles. L'amortissement, cependant, est principalement utilisé pour les "immobilisations incorporelles".

Prenons l'exemple des brevets, un de ces actifs immatériels. Il en coûte de l'argent pour demander et recevoir un brevet, y compris le coût d'un conseil en brevets. La durée de vie légale d'un brevet est de 17 ans [source :Cliffs Notes]. Selon les principes comptables généralement reconnus (PCGR) et l'article 197 du code fiscal américain, une entreprise peut amortir ou répartir le coût du brevet sur ces 17 années. Ainsi, au lieu d'enregistrer une grosse dépense sur le bilan de cette année, il peut enregistrer 17 dépenses beaucoup plus petites sur les 17 prochains bilans. Le résultat est que le bénéfice de cette année semblera plus important.

Les autres actifs incorporels courants sont les droits d'auteur, les marques de commerce, les franchises, les noms de marque, les licences, les permis, les parts de marché, les accords de « non-concurrence » et ce qu'on appelle le « goodwill ». Bonne volonté est le terme comptable pour payer au-dessus de la juste valeur marchande d'un bien ou d'un service. Si une entreprise vaut 1 million de dollars d'actifs, mais que vous l'achetez pour 1,2 million de dollars parce que l'entreprise a une excellente réputation, ces 200 000 $ supplémentaires s'appellent l'achalandage et constituent une dépense intangible que vous pouvez amortir dans votre bilan.

Pour plus d'informations sur les prêts hypothécaires, les budgets et la comptabilité d'entreprise, consultez les liens à la page suivante.

Fonctionnement de l'amortissement :note de l'auteur

C'est un peu fou de penser que l'hypothèque immobilière, telle que nous la connaissons, n'a pas existé avant les années 1930. Avant cela, les gens devaient verser un acompte de 50% et les conditions du prêt immobilier étaient aussi courtes que cinq à sept ans. Combien d'entre nous pourraient s'offrir une maison si nous devions faire un chèque de la moitié de sa valeur juste pour fermer ? C'est pourquoi l'amortissement est un moyen si puissant de faire un gros achat à long terme. Les mensualités restent faibles pendant que vous réduisez lentement le capital. Faites-vous une faveur, cependant, et ne regardez jamais la ligne « total des intérêts payés » sur le calculateur d'amortissement. Cela vous fera pleurer comme un enfant.

Sources

• Cliffsnotes.com. « Immobilisations incorporelles » (consulté le 30 janvier 2011.) http://www.cliffsnotes.com/study_guide/Intangible-Assets.topicArticleId-21081,articleId-21080.html
• Web financier. « An Introduction to Depreciation and Amortization » (consulté le 29 janvier 2011.) http://www.finweb.com/investing/an-introduction-to-depreciation-and-amortization.html#5min
• Harper, Douglas. Dictionnaire d'étymologie en ligne. « Mortgage » (consulté le 30 janvier 2011.) http://www.etymonline.com/index.php?search=mortgage&searchmode=none
• États-Unis Département du logement et du développement urbain. "The Federal Housing Administration (FHA)" (Consulté le 30 janvier 2011.) http://www.hud.gov/offices/hsg/fhahistory.cfm

Amortissement :aide-mémoire

Ce que vous devez savoir :

• L'amortissement est une méthode permettant de rembourser à la fois le principal d'un prêt et les intérêts en un seul paiement mensuel fixe sur une période de temps définie. Une fois que vous avez défini les conditions du prêt (le montant que vous empruntez, le taux d'intérêt et la durée du prêt), vous pouvez facilement calculer votre paiement mensuel.
• L'amortissement des prêts immobiliers (prêts hypothécaires) rend l'achat d'une maison plus abordable. L'inconvénient est que vous payez beaucoup plus d'intérêts totaux sur la durée du prêt.
• L'amortissement est également un terme utilisé en comptabilité d'entreprise. Dans ce cas, l'amortissement fait référence à la pratique comptable consistant à répartir une grosse dépense (perte) sur un certain nombre d'années plutôt que de la déclarer en une seule fois.
• L'amortissement est la méthode comptable permettant de répartir les dépenses d'actifs "corporels" tels que des machines ou des véhicules. L'amortissement est la méthode comptable utilisée pour couvrir les actifs "incorporels" tels que la propriété intellectuelle (droits d'auteur, marques, noms de marque), les franchises, les licences et les permis.

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