Amortissement hypothécaire :qu'est-ce que c'est et comment le calculer

Lorsque vous effectuez des versements sur votre hypothèque, votre solde diminue avec le temps. Ces paiements sont une combinaison de principal et d'intérêts. L'amortissement hypothécaire est un concept qui permet à votre paiement mensuel de rester le même tandis que la combinaison du capital et des intérêts change tout au long de la durée du prêt.

Dans cet article, nous définirons ce qu'est l'amortissement hypothécaire, Comment ça fonctionne, et comment vous pouvez le calculer. Plus, nous allons passer en revue un exemple pour montrer ses avantages et comment un prêt à plus court terme pourrait vous faire économiser de l'argent.

Dans cet article

• Qu'est-ce que l'amortissement hypothécaire?
• Comment fonctionne l'amortissement hypothécaire
• La formule d'amortissement hypothécaire
• Un exemple d'amortissement hypothécaire
• Amortissement hypothécaire :prêts à court terme vs prêts à long terme
• Pourquoi il est important de comprendre l'amortissement hypothécaire
• FAQ
• En bout de ligne

Qu'est-ce que l'amortissement hypothécaire?

Lorsque vous cherchez comment obtenir un prêt, vous rencontrerez le terme « amortissement hypothécaire ». Ce concept décrit comment vos versements hypothécaires mensuels sont un mélange de capital et d'intérêts. Ce mélange est basé sur le solde restant sur le prêt.

Au début du prêt, la majorité de votre paiement est constituée d'intérêts, avec une petite partie du paiement réduisant votre solde principal. Heures supplémentaires, la partie principale de votre paiement augmente tandis que les intérêts diminuent, mais le paiement global de votre prêt reste le même.

Vos paiements suivent un calendrier d'amortissement hypothécaire détaillé qui est inclus dans la pile de documents que vous avez signés lorsque vous avez finalisé votre prêt. Ce tableau d'amortissement, aussi parfois appelée table d'amortissement hypothécaire, définit le montant de chaque versement représentant le principal et le montant des intérêts pendant la durée de votre hypothèque.

Comment fonctionne l'amortissement hypothécaire

L'amortissement hypothécaire détermine la part de votre paiement qui va au principal par rapport aux intérêts chaque mois à mesure que le solde de votre prêt hypothécaire diminue. La formule d'amortissement hypothécaire n'affecte que le capital et les intérêts de votre hypothèque mensuelle. Si vous avez d'autres coûts inclus dans votre versement hypothécaire, comme l'assurance hypothécaire privée (PMI), impôts, cotisations HOA, assurance habitation — ceux-ci ne sont pas touchés par cette formule.

Chaque mois, une partie de votre versement réduit le solde de votre hypothèque. À mesure que le solde hypothécaire diminue, les frais d'intérêt deviennent plus faibles. Cela permet de plus en plus de votre mensualité de réduire le solde hypothécaire.

Même s'il peut sembler que votre solde hypothécaire ne diminue pas aussi rapidement au début, le processus est comme la construction d'un bonhomme de neige. Il commence petit et devient de plus en plus gros au fil du temps jusqu'à ce que vous ayez atteint votre objectif.

La plupart des versements hypothécaires sont conçus pour rembourser le montant du prêt à la fin du terme. Cela signifie que votre paiement final est proche de 100 % du principal et se traduit par un solde nul. Dans de rares cas, le paiement final est un montant fixe connu sous le nom de paiement forfaitaire. Les paiements forfaitaires sont les soldes restants qui doivent être remboursés ou refinancés à la fin de la durée de votre prêt.

La formule d'amortissement hypothécaire

Bien qu'il existe de nombreuses calculatrices hypothécaires gratuites en ligne, cela aide à comprendre les mathématiques derrière le concept d'amortissement. Vous aurez besoin de quelques informations de base à partir de vos documents de prêt immobilier ou de votre relevé mensuel, et ensuite vous pouvez calculer combien de votre paiement est l'intérêt par rapport au principal.

La formule pour déterminer la répartition entre le capital et les intérêts est la suivante :

Paiement du principal =Paiement mensuel total - [Solde impayé du prêt x (Taux d'intérêt / 12 mois)]

Pour créer un plan d'amortissement complet, vous devrez faire ce calcul pour chaque mensualité pendant la durée de votre prêt. Ce processus peut devenir compliqué, il est donc beaucoup plus facile d'utiliser une calculatrice en ligne au lieu de la calculer à la main.

Vous pouvez faire une recherche sur Internet pour "calculatrice d'amortissement hypothécaire" ou utiliser les calculatrices trouvées chez Credit Karma, Prêts Quicken, ou d'autres sites Web populaires.

Un exemple d'amortissement hypothécaire

Prenons un exemple concret basé sur un prêt de 250 $ sur 30 ans, 000. Il s'agit d'une hypothèque à taux fixe avec un taux d'intérêt de 3%, donc le paiement mensuel est de 1 $, 054.01.

Sur ce montant de la mensualité, la portion des intérêts est calculée en multipliant le solde hypothécaire par le taux d'intérêt, puis en divisant par le nombre de mois dans une année.

Dans notre scénario, les 250 $, 000 solde hypothécaire multiplié par 3 % est ensuite divisé par 12. La formule est de 250 $, 000 x 3 % / 12 =625,00 $. Cela correspond à la partie des intérêts du premier paiement dans le tableau d'amortissement ci-dessous.

Par conséquent, nous pouvons également déterminer que le montant en capital du premier versement est de 429,01 $ après avoir soustrait 625,00 $ d'intérêts de la mensualité de 1 $, 054.01.

Après le premier paiement, le nouveau solde hypothécaire est de 249 $, 375, qui est de 250 $, 000 moins 625 $. Pour déterminer la répartition des intérêts par rapport au principal pour le deuxième mois, répéter le processus en commençant par le nouveau solde de 249 $, 375.

Comme vous pouvez le voir dans le tableau d'amortissement ci-dessous, la partie intérêt du paiement commence à un niveau élevé mais diminue avec le temps à mesure que le solde diminue.

Date de paiement Paiement Principal L'intérêt Total des intérêts payés Solde hypothécaire Sept 2021 $1, 054,01 429,01 $ 625,00 $ 625,00 $ 249 $, 570.99 oct. 2021 $1, 054,01 430,08 $ 623,93 $ 1 $, 248,93 $ 249, 140,91 nov. 2021 1 $, 054,01 431,16 $ 622,85 $ 1 $, 871,78 248 $, 709,75 déc. 2021 1 $, 054,01 432,24 $ 621,77 $ 2 $, 493,55 248 $, 277,51 janv. 2022 1 $, 054,01 433,32 $ 620,69 $ 3 $, 114,25 $ 247, 844,20 ... mai 2051 1 $, 054.01 $, 043,54 10,47 $ 129 $, 427,89 $, 146,29 juin 2051 1 $, 054.01 $, 046,14 7,87 $ 129 $, 435,75 2 $, 100.14 juil. 2051 $1, 054.01 $, 048,76 5,25 $ 129 $, 441,00 $, 051.38 août 2051 1 $, 054.01 $, 051,38 2,63 $ 129 $, 443,63 0,00 $

Amortissement hypothécaire :prêts à court terme vs prêts à long terme

La durée de votre prêt impacte grandement le calendrier d'amortissement de votre prêt hypothécaire. De nombreuses personnes choisissent un prêt immobilier sur 30 ans car il étale le remboursement du prêt. Cependant, lorsque vous choisissez un prêt hypothécaire de 15 ans, le prêt est remboursé plus rapidement et vous paierez moins d'intérêts.

Avoir une durée de prêt plus courte réduit considérablement le montant des intérêts que vous payez de deux manières :

1. Vous payez plus de capital chaque mois, donc le solde hypothécaire diminue plus rapidement, ce qui signifie qu'il y a un solde plus petit pour facturer des intérêts chaque mois.
2. Parce que la durée du prêt est plus courte, vous ferez moins de paiements qui incluent des intérêts.

L'inconvénient d'avoir une hypothèque plus courte est que votre paiement sera plus élevé pour une hypothèque de même taille. Mais obtenir un prêt sur 15 ans pourrait vous faire économiser beaucoup d'argent si vous pouvez vous permettre les paiements. Lorsque l'on compare le total des paiements d'intérêts d'un montant de 250 $, 000 prêt à 3% sur 15 ou 30 ans, vous économiserez plus de 68 $, 000.

Montant du prêt Taux d'intérêt Terme Paiement mensuel Paiements totaux Intérêt total 250 $, 000 3 % 30 ans 1 $, 054.01 379 $, 443,60 129 $, 443,63 250 $, 000 3 % 15 ans 1 $, 726,45 310 $, 761,00 $ 60, 761.74 Différence des intérêts payés 68 $, 681.89

Choisir une hypothèque de 15 ans ou de 30 ans

Les meilleurs prêteurs hypothécaires vous expliqueront vos options et vous aideront à décider quelle hypothèque convient le mieux à votre situation, y compris le nombre d'années pour lesquelles vous financez. Certaines personnes préfèrent la tranquillité d'esprit d'avoir leur maison payée rapidement. D'autres acheteurs de maison préféreraient investir la différence de paiement en bourse pour tenter d'obtenir des rendements supérieurs au montant qu'ils pourraient économiser sur leur prêt. Il n'y a pas une seule bonne façon de le faire, car la décision peut souvent être plus émotionnelle que mathématique et dépendra également des objectifs financiers de chaque ménage.

Si vous êtes déjà propriétaire, gardez à l'esprit que lorsque les taux d'intérêt actuels sont bien inférieurs à votre taux hypothécaire initial, c'est une bonne raison d'envisager un refinancement. Certaines personnes profitent des taux plus bas pour raccourcir la durée restante de leur prêt hypothécaire de 30 ans et contracter un prêt hypothécaire de 15 ans à la place. Les économies réalisées grâce à la baisse des taux peuvent aider à compenser l'augmentation du remboursement du principal avec le prêt plus court. Ces types de marchés peuvent être une chance d'économiser à la fois sur votre taux et sur l'intérêt global que vous payez sur la durée du prêt.

Ma famille a fait ça avec notre maison à Nashville, Tennessee. Nous avons acheté la maison avec une hypothèque de 30 ans à 4%. Nous l'avons refinancé quelques années plus tard en un prêt de 15 ans à 2 %. Notre paiement mensuel a augmenté de quelques centaines de dollars, mais l'hypothèque sera remboursée plus de 10 ans plus tôt que prévu initialement. Plus, cela nous permet d'économiser des dizaines de milliers de dollars en paiements d'intérêts.

Pourquoi il est important de comprendre l'amortissement hypothécaire

L'amortissement hypothécaire est un concept important à comprendre lorsque vous achetez ou refinancez votre résidence principale ou si vous apprenez à investir dans l'immobilier. En réalité, L'amortissement hypothécaire est l'un des cinq principaux moyens de créer de la richesse grâce à l'immobilier. Voici les cinq façons, brièvement expliqué :

• Appréciation forcée : Réhabiliter le bien pour augmenter sa valeur
• Appréciation du marché : Lorsque toutes les propriétés de la région augmentent en valeur en raison des tendances économiques
• Des flux de trésorerie: Les bénéfices restants après soustraction des dépenses et des versements hypothécaires des revenus locatifs
• Avantages fiscaux: Les propriétaires peuvent déduire leurs intérêts hypothécaires et leurs impôts fonciers, cependant, la déduction forfaitaire est si élevée que la plupart des propriétaires ne bénéficieront pas de la ventilation de leurs déductions. Les propriétaires peuvent déduire l'amortissement d'un bien locatif pour réduire les impôts dus sur les bénéfices de votre location
• Amortissement hypothécaire : Rembourser le solde de votre hypothèque chaque mois pour augmenter la valeur nette de la propriété

Comprendre le calendrier d'amortissement hypothécaire et le fonctionnement du concept vous permet de vous constituer un patrimoine plus rapidement. Vous pouvez augmenter la valeur nette de votre maison en payant un supplément pour le solde de votre prêt hypothécaire. La réduction du montant dû réduit également le montant des intérêts que vous paierez pendant la durée de votre hypothèque.

Payer un supplément sur votre prêt hypothécaire réduit non seulement le montant des intérêts que vous devrez, mais il peut aussi rembourser votre prêt par anticipation. Une stratégie consiste à effectuer l'équivalent d'un versement hypothécaire supplémentaire chaque année en plus de vos versements réguliers. À la fin, cette stratégie peut réduire de plus de quatre ans une hypothèque de 30 ans.

Faire un versement hypothécaire supplémentaire par an peut se faire de plusieurs façons :

• Divisez votre paiement normal de principal et d'intérêts par 12 et ajoutez ce montant à chaque paiement mensuel.
• Payer un supplément de votre épargne, prime, remboursement d'impôt, ou une autre manne chaque année.
• S'inscrire pour des paiements aux deux semaines (de nombreux prêteurs offrent ce service pour une somme modique).

Certains propriétaires choisissent une hypothèque de 15 ans au lieu de 30 ans en raison de l'« épargne forcée » qui consiste à se constituer une valeur nette plus rapidement et à rembourser leur maison plus tôt. D'autres choisissent l'hypothèque de 30 ans pour avoir une mensualité minimale moins élevée. Puis, ils calculent ce que serait le paiement sur 15 ans et versent ce montant chaque mois. Par ici, ils paient la propriété plus tôt, mais avoir la possibilité de payer un montant inférieur au cas où l'un des conjoints perdrait son emploi, des dépenses importantes surviennent, ou quelqu'un tombe malade.

Mais derrière toutes ces stratégies de paiement, il y a une compréhension du fonctionnement de l'amortissement et de la façon dont il peut être utilisé pour vous aider financièrement.

FAQ

Tous les prêts hypothécaires sont-ils amortis ?

La plupart des prêts hypothécaires ont éventuellement un calendrier d'amortissement. Certains prêts comportent des paiements d'intérêts uniquement pendant une période de temps avant qu'ils ne commencent à s'amortir ou qu'ils doivent être payés en totalité. Les prêts non amortissables sont assez rares sur le marché actuel, mais ils peuvent convenir à certains emprunteurs dans les bonnes circonstances.

Pouvez-vous modifier votre calendrier d'amortissement?

Le calendrier d'amortissement de votre prêt hypothécaire définit le montant du capital et des intérêts que vous paierez chaque mois pendant la durée de votre prêt hypothécaire si vous effectuez chaque paiement à temps. Chaque paiement de capital supplémentaire que vous effectuez modifie le calendrier d'amortissement, car il réduit le solde hypothécaire sur lequel est basé votre paiement d'intérêt mensuel. Que vous effectuiez un paiement supplémentaire ou payiez un supplément chaque mois, vous modifiez votre calendrier d'amortissement et accélérez votre hypothèque.

Est-ce que payer 100 $ de plus par mois sur un prêt hypothécaire aide?

Oui, en payant un supplément sur votre hypothèque chaque mois, vous réduisez votre solde plus rapidement. Plus le solde de votre prêt hypothécaire est petit, moins vous payez d'intérêts chaque mois. Avec moins d'intérêts payés, qui laisse une plus grande partie de votre paiement mensuel pour réduire le solde hypothécaire encore plus rapidement. Selon le solde de votre prêt hypothécaire, des paiements supplémentaires pourraient vous faire gagner des années sur la durée de votre prêt. Cependant, Gardez à l'esprit que payer un supplément pour réduire votre solde ne changera pas votre paiement mensuel. Ce même paiement mensuel minimum est dû jusqu'à ce que le prêt soit remboursé.

En bout de ligne

Un calendrier d'amortissement hypothécaire indique le montant du solde de votre prêt hypothécaire que vous rembourserez chaque mois si vous effectuez tous les versements requis à temps. Vous pouvez calculer facilement quelle partie de votre paiement mensuel correspond aux intérêts par rapport au capital à l'aide d'une calculatrice en ligne.

Payer un supplément pour le solde de votre prêt peut réduire le montant des intérêts que vous payez et la durée de votre prêt. Cela est particulièrement vrai au début, lorsque la majorité de votre paiement sert à payer des intérêts. Comprendre le fonctionnement de l'amortissement et utiliser une stratégie bien pensée pour accélérer le remboursement de votre prêt vous rapprochera de la libération de vos dettes hypothécaires.