Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire?

Comprendre le processus hypothécaire est la première étape vers l'accession à la propriété.

Le prix d'achat médian d'une maison aux États-Unis est de 428 700 $. De nombreux Américains n'ont pas les moyens de payer leur maison directement, ils comptent donc sur un prêt immobilier pour financer l'achat. Ces prêts immobiliers, ou hypothèques, sont des fonds que la banque vous prête en échange de l'utilisation de votre propriété en garantie.

À quoi sert une hypothèque ?

Il existe deux raisons principales pour contracter une hypothèque sur votre propriété. La première raison est d'emprunter de l'argent pour acheter une nouvelle maison. La deuxième raison est de refinancer les termes d'une hypothèque existante sur une maison que vous possédez déjà.

Qu'est-ce qu'un refinancement hypothécaire ?

Il existe deux principaux types d'opérations de refinancement :un refinancement en espèces ou un refinancement à taux et à terme. Un refinancement par encaissement signifie simplement que vous retirez de l'argent de la valeur nette de votre maison. Cependant, cela ne signifie pas toujours que la banque vous envoie un chèque directement.

Étant donné qu'une hypothèque est adossée à une garantie, les taux d'intérêt sont inférieurs à ceux des prêts personnels et des cartes de crédit. Ce qui en fait une meilleure option pour les emprunteurs qui cherchent à rembourser ou à rembourser d'autres dettes. Les emprunteurs peuvent également se retrouver à utiliser cet argent pour effectuer des rénovations domiciliaires ou d'autres achats importants.

Un refinancement à taux et à terme est généralement utilisé par les propriétaires qui ont leur hypothèque existante en place depuis au moins un an. C'est assez longtemps pour qu'ils aient accumulé des fonds propres et peut-être changé leur situation financière.

Ou peut-être que les taux d'intérêt actuels sont plus favorables qu'au moment où ils ont contracté leur hypothèque. Mais ne vous attendez pas à obtenir un taux inférieur et à retirer une grande partie des capitaux propres. Le montant de la remise en argent est limité au moindre de 2 % du montant du prêt ou de 2 000 $.

Quelle est la différence entre un prêt hypothécaire à taux fixe et ajustable ?

Il existe deux principaux types de taux d'intérêt, les prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable (ARM). Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, vous et le prêteur convenez d'un taux initial. Ce taux ne change pas pendant la durée du prêt hypothécaire. Avec un prêt hypothécaire à taux révisable, le taux d'intérêt fluctuera dans le temps.

Par exemple, vous pouvez avoir un prêt hypothécaire à taux variable qui commence par un prêt hypothécaire fixe. Après la période fixe initiale (généralement 2 ans), le taux s'ajustera chaque année pendant toute la durée de l'hypothèque. Ce taux viendra avec une marge qui vous permet de connaître le seuil du taux d'intérêt. Il ne descendra jamais en dessous ou ne dépassera jamais ce montant.

Qu'est-ce qui est inclus dans un versement hypothécaire ?

Votre versement hypothécaire mensuel est composé de deux parties principales, le principal et les intérêts. Le principal est la partie du paiement qui sert à rembourser le montant de votre prêt. L'intérêt est le coût d'emprunt de l'argent.

Beaucoup de gens sont surpris de voir à quel point les intérêts sont ajoutés à leur paiement et ne sont pas appliqués à leur capital. Vous pouvez également décider d'inclure vos impôts fonciers et votre assurance habitation dans votre versement hypothécaire mensuel. C'est ce qu'on appelle le dépôt fiduciaire, et le prêteur distribue ces paiements en votre nom à mesure qu'ils deviennent exigibles.

Hypothèque conventionnelle vs hypothèque FHA

Il existe différents types de prêts hypothécaires. Une hypothèque conventionnelle et une hypothèque FHA sont deux programmes courants que de nombreux emprunteurs utilisent.

Prêts conventionnels

Les hypothèques conventionnelles ont généralement des directives de qualification plus strictes, telles qu'une cote de crédit plus élevée et un rapport prêt-valeur (LTV) inférieur. Une hypothèque FHA est assurée par le gouvernement et est généralement plus flexible avec ses exigences de pointage de crédit.

Prêts FHA

Les prêts FHA, soutenus par la Federal Housing Administration, vous permettent également d'emprunter plus d'argent pour acheter votre maison. Généralement, les programmes de prêts conventionnels ne vous permettent d'emprunter que jusqu'à 80 % du prix d'achat de votre maison. Cela signifie que pour un achat, vous devrez verser vous-même un acompte de 20 %.

Avec un prêt FHA, vous pouvez emprunter jusqu'à 97 % de la valeur de la maison. Bien que cela puisse vous permettre d'économiser sur votre mise de fonds, cela vous coûtera plus cher chaque mois. Les prêts avec un LTV supérieur à 80% doivent souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI). Le PMI est la prime mensuelle que vous paierez dans le cadre de votre paiement mensuel pour garantir votre prêt contre les défauts de paiement.

Soumettre un prêt hypothécaire est-il déjà une mauvaise idée ?

Si la crise des subprimes du milieu des années 2000 nous a appris quelque chose, c'est qu'il ne faut jamais se dépasser. Cela est particulièrement important lorsque vous considérez combien vous pouvez vous permettre de payer chaque mois pour votre versement hypothécaire. Différents prêteurs hypothécaires ont des exigences différentes quant à ce qu'ils prendront en compte pour approuver votre prêt.

Cependant, la règle générale est que vous ne voulez pas dépenser plus de 28 % de votre revenu mensuel pour vos dépenses de logement. Même si votre prêteur hypothécaire vous approuve pour un montant plus élevé que cela, envisagez d'emprunter moins. Vous pouvez toujours utiliser l'argent restant à la fin du mois pour réduire votre solde principal.

Comprendre la terminologie hypothécaire

Une partie de la démystification du processus hypothécaire consiste à comprendre la terminologie. Cela peut être accablant lorsque votre agent de crédit utilise des termes tels que DTI et APR alors que vous ne les connaissez pas. Nous avons décomposé certains termes hypothécaires couramment utilisés que vous devrez connaître pour naviguer dans votre première demande de prêt hypothécaire.

Préqualification ou Préapprobation

C'est votre première étape lorsque vous envisagez d'acheter une maison. Vous parlerez avec un agent de prêt ou un courtier en hypothèques et passerez en revue toutes vos dettes et vos revenus. Ils utiliseront ces informations pour estimer le montant auquel vous pouvez vous attendre à être approuvé.

N'oubliez pas qu'il ne s'agit pas d'une garantie, mais seulement d'une estimation de ce que vous pouvez vous permettre. Mais c'est suffisant pour que vous et votre agent immobilier commenciez à trouver des propriétés dans votre gamme de prix.

Taux annuel effectif global (APR)

C'est un peu différent du taux d'intérêt, qui détermine le montant de votre paiement mensuel. Ce nombre comprend ce que serait votre taux si tous les coûts étaient intégrés au prêt. Il vous permet de comparer le coût de votre prêt hypothécaire entre différents prêteurs qui peuvent facturer des frais et des points différents.

Il vous aide à comparer des pommes à des pommes avec les points et les frais facturés par d'autres prêteurs pour le même produit. De cette façon, vous pouvez voir qui a la meilleure offre sans avoir à parcourir les frais ligne par ligne.

Score de crédit

Votre pointage de crédit est basé sur votre dossier de crédit émis par les trois principales agences d'évaluation du crédit. Ils incluent Experian, TransUnion et Equifax.

Ce chiffre brosse un tableau de la santé globale de votre crédit. Le score peut varier de 350 à 850. Il est basé sur de nombreux facteurs, notamment le montant de votre dette.

Ratio d'endettement (DTI)

Il s'agit du pourcentage de votre revenu qui sert à payer vos obligations mensuelles. La chose à retenir avec ce nombre est que le revenu est basé sur vos revenus bruts. Les dettes qu'ils utilisent sont celles qui rapportent aux agences de crédit. Ainsi, des choses comme votre facture de téléphone portable ou votre assurance automobile ne sont pas incluses. C'est pourquoi cette règle empirique des 28 % est si importante à retenir.

Loan-to-Value (LTV)

C'est ce que votre prêteur hypothécaire veut dire quand il parle de ce que vous pouvez emprunter par rapport à votre mise de fonds. Si votre rapport prêt-valeur est de 80 %, cela signifie que vous avez emprunté 80 % de la valeur de la maison. Vous devrez trouver les 20% restants de votre poche. Pour un refinancement, le rapport prêt-valeur fait référence à la valeur nette que vous avez accumulée dans votre propriété.

Si votre maison vaut 100 000 $ et que vous ne devez que 40 000 $ sur votre prêt hypothécaire, vous disposez de 60 000 $ en valeur nette. Cela signifie qu'avec un prêt conventionnel, vous pouvez emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de votre maison. Dans cet exemple, vous pourriez obtenir une remise en argent de 40 000 $ (hors frais et coûts associés au refinancement).

Acompte

Ce n'est pas seulement le chèque que vous écrivez une fois que votre offre a été acceptée par les vendeurs. L'acompte comprend ce chèque initial et le solde de ce qui est dû à la clôture. Vous pouvez faire un chèque de 500 $ à l'avance, puis un autre de 500 $ la semaine suivante.

Il peut également y avoir un troisième ou un quatrième dépôt dû en fonction de la formulation de votre contrat. Pour la plupart des transactions d'achat, l'agent immobilier vous donnera un calendrier des chèques à rédiger et à quel moment.

Fermeture

C'est là que vous signez les documents hypothécaires. Que vous refinanciez ou achetiez votre maison, vous devrez signer des documents juridiques garantissant votre propriété contre le prêt. Ces documents comprendront un billet à ordre et un acte de propriété indiquant comment le titre de propriété est détenu.

Frais de clôture

Les frais de clôture sont les dépenses que les acheteurs et les vendeurs sont tenus de payer à la clôture pour mener à bien une transaction immobilière. Ces coûts peuvent inclure les frais de montage de prêt, les points de remise, les frais d'évaluation, l'assurance titres, les recherches de titres, les frais de rapport de solvabilité, les enquêtes, les taxes foncières et les frais d'enregistrement des actes.

Si vous êtes prêt à parler à quelqu'un de l'achat d'une maison, consultez notre liste de prêteurs recommandés.