Feux de forêt,

la sécheresse ne peut pas arrêter le marché immobilier chaud du pays viticole de Californie

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Le président de Corporate Realty, Michael Siegel, donne une vision positive du rebond du marché après la tempête.

Lorsque Jenny Hess a rendu visite à sa sœur à Healdsburg, Californie, en mai 2020 pour sortir de New York pendant la pandémie, elle était fascinée par le climat tempéré de la région, beauté naturelle et culture gastronomique et viticole sophistiquée.

L'attraction a duré – même lorsqu'elle a dû fuir pendant 12 jours en raison d'un incendie de forêt qui faisait rage derrière la maison de sa sœur.

Alors en octobre dernier, semaines après l'évacuation, Hess a acheté un 2, 000 pieds carrés, trois chambres, 3½-bain, entièrement meublé, Cottage victorien rénové à trois pâtés de maisons du centre-ville de Healdsburg pour près de 2,3 millions de dollars.

Hess n'a eu aucun mal à obtenir une assurance incendie abordable, puisqu'elle est au centre de la ville, qui est considéré comme un risque plus faible que les collines environnantes. Mais elle surveille désormais en permanence les cartes d'activité des incendies et les indices de qualité de l'air. Elle a un sac fait, prête au cas où elle aurait besoin de partir.

En juillet, après que la sécheresse actuelle a incité les autorités municipales à restreindre l'utilisation de l'eau, elle a suivi l'exemple de beaucoup d'autres et a trouvé un réservoir pour contenir de l'eau non potable.

"C'est un si bel endroit, " dit Hess, qui ouvre un restaurant et un espace événementiel en ville. "C'est relativement calme, sauf quand vous craignez de manquer d'eau ou qu'un incendie brûle votre maison."

D'autres partagent ses sentiments :la valeur estimative de sa maison a augmenté d'environ 300 $, 000 depuis qu'elle l'a acheté.

Les évacuations et les restrictions d'eau ne sont plus des phénomènes anormaux dans les comtés de Napa et de Sonoma. Depuis l'incendie de Tubbs en 2017, la région a été assiégée par d'énormes feux de forêt , y compris une série de cinq incendies en 2020. La fumée des incendies qui brûlent tout autour de la zone a déjà parfois créé une brume cet été.

Les ventes de maisons ont tendance à s'arrêter pendant et immédiatement après un incendie de forêt, dit Zack Sperow, un agent immobilier avec More Estates, à la fois parce que les acheteurs se retirent et que les compagnies d'assurance ne signent pas. Puis ça reprend au bout de quelques semaines.

Les prix des maisons dans la région viticole de Californie ont atteint des sommets records. Le prix médian de Napa était de 900 $, 000 au deuxième trimestre 2021, en hausse de 23 % par rapport à 695 $, 000 au deuxième trimestre 2019, tandis que le prix médian de Sonoma a augmenté de 17% à 785 $, 000 pendant cette même période, selon les données du MLS. Les ventes sont particulièrement fortes sur le haut de gamme :à Napa, 57 maisons vendues pour plus de 2 millions de dollars au deuxième trimestre 2021 contre 17 au deuxième trimestre 2019.

Les arbres brûlés par le feu couvant de Caldor dans la forêt nationale d'Eldorado, Californie, Vendredi, 3 septembre 2021.  (AP Photo/Jae C. Hong)

"C'est incroyable, " dit Randall Bell, PDG de Landmark Research Group, qui analyse les valeurs immobilières après des événements cataclysmiques.

Les analystes disent que le marché est entraîné par la même demande pandémique, la hausse du marché boursier et les faibles taux hypothécaires qui alimentent la hausse des prix de l'immobilier ailleurs au pays. Les feux de forêt ne font qu'ajouter un autre élément à l'équation en exacerbant la pénurie d'approvisionnement, alors que les propriétaires déplacés cherchent un endroit où vivre.

Il y a aussi un manque d'entrepreneurs disponibles pour construire de nouveaux stocks, dit Frank Nothaft, économiste en chef pour CoreLogic. La perturbation de la construction et la hausse du coût des matériaux de construction ne font qu'ajouter à la pression sur les prix des logements, il dit.

La psychologie joue aussi un rôle.

"Jusque là, les gens ont une mémoire à court terme concernant les catastrophes naturelles, " dit Patrick Carlisle, analyste de marché en chef dans la région de la baie de San Francisco pour Compass.

Avant la pandémie, les prix à Napa et Sonoma étaient en hausse, mais pas aussi vite que les comtés centraux de la Silicon Valley, où était centré le boom de la haute technologie, et les comtés adjacents et beaucoup plus abordables comme Alameda, dit Carlisle. La pandémie a changé cette dynamique, avec les résidents du centre-comté se déplaçant vers des comtés plus ruraux et suburbains, dont certains ont ensuite été touchés par de terribles incendies, il dit.

Dans le bassin du lac Tahoe à l'est, également un lieu de villégiature populaire de la région de la baie où les prix des maisons ont grimpé en flèche depuis la pandémie, la fumée de l'incendie de Caldor qui empiète rend l'environnement toxique et stimule les évacuations. "La météo dramatique a un impact partout, " dit Alain-Martin Pierret, un agent immobilier avec Healdsburg Compass. Ses clients lui disent qu'il s'agit de choisir leur poison - qu'il s'agisse d'incendies, inondation, ouragans ou sécheresse. Le climat de la région viticole et la beauté naturelle, la faible criminalité et la culture sophistiquée l'emportent sur les risques saisonniers et les inconvénients des évacuations d'incendie, pénuries d'eau et baisse de la qualité de l'air, il dit.

Ces traits positifs gardent David Spangenberg et Peggy Matsuda dans les parages. Le couple a acheté une maison à Healdsburg en 2010 pour un peu plus d'un million de dollars afin d'être proche des parents de Mme Matsuda. Quand ses parents sont morts et qu'ils ont décidé de vendre leur maison l'année dernière, ils ont été surpris de trouver une énorme demande.

"Les prix avaient grimpé au-delà de nos rêves les plus fous, " raconte Spangenberg. Le couple avait été évacué à deux reprises pour des incendies, avec des fonctionnaires qui frappent à leur porte en leur disant de sortir. Ils ont été coupés plusieurs fois par mesure de précaution.

"Nous avons dit 'sortons d'ici. Ce n'est qu'une question de temps avant que quelque chose de terrible ne se produise, ' ", dit Matsuda. Ils ont vendu leur maison pour 2,4 millions de dollars, soit plus du double de ce qu'ils avaient payé.

Mais au lieu de quitter la zone, ils ont décidé d'acheter une autre maison dans la ville voisine de Santa Rosa, payer 3,45 millions de dollars en espèces en juin 2020 pour un quatre chambres, six battes, 3, Méditerranée de 500 pieds carrés dans une communauté de clubs de golf considérée comme un risque d'incendie plus faible. Ils ont souscrit une assurance incendie pour 6 $, 000 par an et acheté un groupe électrogène pour toute la maison pour 60 $, 000 pour faire face aux moments où des conditions d'incendie à risque conduisent le service public local à couper le courant.

"Nous nous sommes creusés la tête pour savoir où il y a un endroit meilleur ou même égal où vivre, " dit Spangenberg. " Nous aimerions partir. Nous avons parlé de partir encore et encore. Mais c'est juste un super endroit où vivre."

DOSSIER - En ce 9 juin 2021, fichier photo, un petit ruisseau traverse les séchés, terre craquelée d'une ancienne zone humide près de Tulelake, Californie (AP Photo/Nathan Howard, Déposer)

Spangenberg et Matsuda ont tous deux eu une longue carrière dans l'investissement immobilier commercial. Et ils pensent que les évaluations dans leur quartier continuent d'augmenter, malgré la menace des incendies. Deux maisons similaires à la leur dans leur quartier de Santa Rosa se sont récemment vendues pour environ 5 millions de dollars chacune.

Terry Leanio a également décidé de rester malgré les risques. Sa maison à Santa Rosa a brûlé dans l'incendie de Tubbs en 2017, au cours de laquelle Leanio et son défunt mari Phil ont dû fuir à 1 heure du matin, avec le temps seulement de prendre le chat et quelques papiers, dans un trajet déchirant et terrifiant vers une zone commerçante à 45 minutes.

Au lieu de vendre leur lot, dont on leur avait dit qu'il valait environ 150 $, 000 à l'époque, ils ont décidé de construire un nouveau, légèrement plus grand, quatre chambres, trois bains 2, Maison de 400 pieds carrés au même endroit, un processus qui a pris deux ans pour traiter avec les entrepreneurs et a coûté environ 610 $, 000, quelle assurance couvrait.

Le couple a dû évacuer trois fois après que leur maison a été terminée, séjournant une fois chez leur fille et deux fois à l'hôtel. Après la mort de son mari d'une crise cardiaque en mars, Léanio, 67, envisagé de vendre. Elle a récemment fait évaluer sa maison pour environ 1 million de dollars.

Mais elle aime ses voisins et elle a la foi que la maison ne brûlera plus, en partie parce qu'elle pense que le département californien des forêts et de la protection contre les incendies est devenu plus proactif ces dernières années.

"Je reste ici parce que j'ai vécu tellement de choses, " elle dit.

Donald Goodkin a pris une décision différente. Le médecin à la retraite et son épouse Catherine ont acheté une propriété en 2010 pour 2,6 millions de dollars et ont commencé un vignoble et une chambre d'hôtes . En septembre 2020, ils l'ont vendu plus du double de ce qu'ils ont payé.

La pénurie de pompiers suscite des inquiétudes face aux incendies de forêt

Connell McShane de FOX Business rapporte de Morrison, CO au milieu d'une série d'incendies de forêt qui sévit dans les États de l'Ouest.

"Nous l'avons apprécié jusqu'au début des incendies, " dit Goodkin, 76. Il dit que la région est "incroyablement belle" et que la vie était tranquille, mais il ne s'y sentait plus à l'aise à cause de la menace des incendies. L'odeur de fumée a ruiné une récolte de leurs raisins, et les pannes d'électricité récurrentes sont devenues lassantes.

Les Goodkins ont une maison en France, et ils ont récemment acheté un condo à Seattle, qu'il juge plus à l'abri des effets du changement climatique. "Mon expérience avec la nature humaine est qu'il y a une tendance à rationaliser et à ignorer la possibilité qu'une calamité puisse vous arriver même quand il est incroyablement probable que cela se produise. Ma personnalité n'est pas comme ça, " il dit.

L'assurance a joué un rôle de plus en plus important dans les transactions immobilières dans la région, dit Hillary Ryan, un courtier avec Compass. Elle sait quelles zones sont susceptibles de signaler un risque d'incendie, y compris les endroits venteux, routes à sens unique et beaucoup d'arbres. Elle oriente les acheteurs vers les cartes des incendies et leur conseille d'examiner les modèles historiques d'incendies de forêt. Les zones plus sûres comprennent les fonds de vallée et les propriétés proches des vignobles, qui atténuent les brûlures.

Au cours des deux dernières années, de nombreux assureurs standards ont reculé des communautés californiennes sensibles aux incendies de forêt, envoyer les propriétaires vers les "lignes excédentaires" plus chères et le California FAIR Plan, l'assureur en dernier ressort, ce qui peut être plusieurs fois plus cher. Mais le California Department of Insurance a commencé à approuver certaines augmentations de tarifs et remises d'atténuation, qui devrait augmenter l'offre de polices à moindre coût , dit Janet Ruiz, le directeur de la communication stratégique de l'Insurance Information Institute.

Lorsque Spangenberg et Matsuda cherchaient une assurance pour la maison qu'ils avaient achetée à Santa Rosa en juin, ils ont été cotés une fourchette de 20 $, 000 à 42 $, 000 par an par les compagnies d'assurance excédentaires, mais ils ont finalement pu obtenir une assurance standard auprès d'un grand transporteur pour 6 $, 000 par an.

Toujours, les courtiers disent que les assureurs limitent de plus en plus le nombre de polices qu'ils rédigeront pour chaque domaine, choisissant souvent quelques maisons sur un bloc pour répartir le risque. L'économiste en chef de la California Association of Realtors, Jordan Levine, a déclaré que ces limitations pourraient changer le marché du logement.

Cindy Johnston dit que les acheteurs de sa maison n'ont eu aucun mal à obtenir une assurance incendie abordable.

L'infirmière de 67 ans, qui a déménagé à Sonoma en 2002 pour être avec son mari, mets-lui 3, Ferme de 400 pieds carrés à vendre pour 3,875 millions de dollars en juin dernier. Il s'est vendu en une journée au prix fort.

"La menace des incendies n'a fait aucune différence, " elle dit.