5 conseils pour financer un investissement immobilier

Le krach immobilier est devenu un lointain souvenir, et les prix des maisons semblent à nouveau sains. Et une économie plus forte a aidé à attirer de nouveaux investisseurs qui cherchent à intégrer l'immobilier à leur portefeuille d'investissement.

Bien qu'il soit déjà assez difficile de choisir un bon immeuble d'investissement, une fois que vous avez trouvé la maison ou l'appartement parfait, comment faites-vous pour le financer? Un peu de créativité et de préparation peut mettre le financement à la portée de nombreux investisseurs immobiliers.

Voici cinq conseils pour financer un investissement immobilier :

• Faire un acompte important
• Être un « emprunteur solide »
• Se tourner vers une banque locale
• Demander un financement propriétaire
• Penser de manière créative

Si vous êtes prêt à emprunter pour un immeuble de placement résidentiel, ces conseils peuvent vous aider à améliorer vos chances de réussite.

1. Faites un acompte important

Étant donné que l'assurance hypothécaire ne couvre pas les immeubles de placement, vous devrez généralement verser au moins 20 % pour obtenir un financement traditionnel auprès d'un prêteur. Si vous pouvez déposer 25 pour cent, vous pouvez bénéficier d'un taux d'intérêt encore meilleur, selon le courtier hypothécaire Todd Huettner, président de Huettner Capital à Denver.

Un acompte plus important vous donne « plus de peau dans le jeu » et donc plus à perdre si l'investissement ne fonctionne pas. Cela peut être une incitation puissante, et un acompte plus important offre également à la banque une plus grande sécurité contre la perte de son investissement. Si l'investissement se passe mal, vous perdrez toute votre mise avant que la banque ne commence à perdre de l'argent dans la propriété.

Si vous n'avez pas l'argent de l'acompte, vous pouvez essayer d'obtenir une deuxième hypothèque sur la propriété, mais ce sera probablement une lutte difficile.

[LIRE: Combien de maison pouvez-vous vous permettre ? ]

2. Soyez un « emprunteur solide »

Bien que de nombreux facteurs, parmi lesquels le ratio prêt/valeur et les politiques du prêteur avec lequel vous faites affaire, puissent influencer les conditions d'un prêt sur un immeuble de placement, vous voudrez vérifier votre pointage de crédit avant de tenter une transaction.

« En dessous de [un score de] 740, cela peut commencer à vous coûter de l'argent supplémentaire pour le même taux d'intérêt, », dit Huettner. « En dessous de 740, vous devrez payer des frais pour que le taux d'intérêt reste le même. Cela peut aller d'un quart de point à 2 points pour garder le même taux.

Un point est égal à un pour cent du prêt hypothécaire. Donc un point sur 100$, 000 prêt équivaudrait à 1 $, 000. (Voici quand cela vaut la peine d'acheter des points.)

L'alternative au paiement de points si votre score est inférieur à 740 est d'accepter un taux d'intérêt plus élevé.

En outre, avoir des réserves en banque pour payer toutes vos dépenses - personnelles et liées à l'investissement - pendant au moins six mois est devenu une partie de l'équation du crédit.

« Si vous avez plusieurs immeubles locatifs, (les prêteurs) veulent maintenant des réserves pour chaque propriété, », dit Huettner. "De cette façon, si vous avez des postes vacants, tu n'es pas mort.

3. Adressez-vous à une banque ou à un courtier local

Si votre mise de fonds n'est pas aussi importante qu'elle devrait l'être ou si vous avez d'autres circonstances atténuantes, envisagez de vous adresser à une banque de quartier pour obtenir du financement plutôt qu'à une grande institution financière nationale.

« Ils vont avoir un peu plus de flexibilité, », dit Huettner. Ils peuvent également mieux connaître le marché local et avoir plus d'intérêt à investir localement.

Les courtiers en hypothèques sont une autre bonne option, car ils ont accès à une large gamme de produits de prêt, mais faites quelques recherches avant de vous décider pour un.

« Quel est leur parcours ? demande Huettner. « Est-ce qu'ils ont un diplôme universitaire ? Appartiennent-ils à des organisations professionnelles ? Vous devez faire un peu de diligence raisonnable. »

[LIRE: Voici combien d'argent vous économiserez en achetant un prêt hypothécaire auprès de plusieurs prêteurs ]

4. Demandez un financement propriétaire

À l'époque où presque tout le monde pouvait prétendre à un prêt bancaire, une demande de financement propriétaire utilisée pour rendre les vendeurs méfiants vis-à-vis des acheteurs potentiels. Mais maintenant, c'est plus acceptable parce que le crédit s'est resserré et les normes pour les emprunteurs ont augmenté.

Cependant, vous devriez avoir un plan de match si vous décidez d'emprunter cette voie.

"Tu dois dire, ‘Je voudrais faire du financement propriétaire avec cette somme d’argent et ces conditions, ’ », dit Huettner. « Il faut vendre le vendeur sur financement propriétaire, et sur toi.

Ce plan de match montre au vendeur que vous êtes sérieux au sujet de la transaction et que vous êtes prêt à conclure une vraie affaire sur la base des hypothèses pratiques que vous avez présentées.

5. Pensez de manière créative

Si vous cherchez une bonne propriété avec une forte probabilité de profit, envisager d'obtenir une mise de fonds ou de l'argent pour les rénovations au moyen d'une marge de crédit sur valeur domiciliaire, à partir de cartes de crédit ou encore via certaines polices d'assurance-vie, dit Ben Spofford, un rénovateur de maisons de l'Ohio et ancien investisseur immobilier.

Le financement de l'achat effectif de la propriété pourrait être possible par le biais de particuliers, les prêts personnels de sites de prêt peer-to-peer comme Prosper et LendingClub, qui relient les investisseurs aux prêteurs individuels.

Sachez simplement que vous pouvez être accueilli avec un certain scepticisme, surtout si vous n'avez pas une longue histoire d'investissements immobiliers réussis. Certains groupes peer-to-peer exigent également que vos antécédents de crédit répondent à certains critères.

« Lorsque vous empruntez à une personne plutôt qu'à une entité, cette personne sera généralement plus conservatrice et plus protectrice en donnant son argent à un étranger, », dit Spofford.

Utiliser l'immobilier pour créer un revenu de retraite

L'immobilier est un moyen populaire pour les particuliers de générer un revenu de retraite. En réalité, c'est désormais l'investissement à long terme préféré des américains, selon une étude récente de Bankrate. La popularité de l'immobilier est à son plus haut niveau depuis que Bankrate a commencé à mener l'étude il y a sept ans.

Cette popularité repose en partie sur l'immobilier produisant un flux régulier de revenus, car les investisseurs perçoivent un loyer mensuel régulier de leurs locataires. Pour les retraités, un revenu stable est exactement le genre de sécurité qu'ils recherchent lorsqu'ils ne sont pas pleinement employés.

Et les retraités ont un avantage sur ce revenu. Avec le temps, une propriété bien gérée peut augmenter ses loyers, mettre plus d'argent dans les poches des investisseurs chaque mois. Le bien peut également prendre de la valeur, alors quand vient le temps de vendre ou même d'investir dans un autre bien, il y a des capitaux propres qui peuvent être exploités. Bien sûr, l'immobilier de placement a d'autres avantages, surtout autour des impôts.

Si vous ne souhaitez pas vous lancer directement dans la gestion immobilière, vous pouvez l'acheter via des fiducies de placement immobilier (FPI) en bourse et laisser un gestionnaire professionnel s'occuper de tous les problèmes. Les FPI sont extrêmement populaires auprès des retraités en raison de leurs dividendes constants.

[LIRE: 5 façons d'investir dans les FPI ]

En bout de ligne

L'immobilier est généralement un jeu à long terme où les gains ont tendance à venir au fil du temps. Mais quelle que soit la manière dont vous investissez dans l'immobilier, vous pouvez gagner de l'argent si vous suivez des principes d'investissement intelligents. Lors du financement d'un bien immobilier, assurez-vous que vous pouvez vous permettre les paiements lorsque vous contractez le prêt. Ensuite, au fur et à mesure que vous remboursez le prêt au fil du temps, réfléchissez à la façon dont vous pourriez réduire encore davantage les frais d'intérêt en fonction de vos antécédents d'emprunt solides et de votre solde impayé inférieur.

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— Jennifer Acosta Scott a écrit la version originale de cette histoire.