Dans quelle mesure les engagements de l'association des propriétaires sont-ils exécutoires ?

La copropriété est une forme d'accession à la propriété dans laquelle chaque propriétaire d'unité, en plus d'être propriétaire de son logement, possède également une part des parties communes comme les routes, installations de loisirs, places de parking, couloirs et ascenseurs. Un acheteur de condo devient automatiquement membre d'une association de propriétaires avec ses règles et ses responsabilités. Les règles de copropriété sont établies par les lois et la jurisprudence des États et varient donc selon les États, mais en général, les règles exigent que les propriétaires d'unités paient des frais pour couvrir l'entretien des aires communes et qu'ils obéissent aux règlements et aux règles.

Ils font les règles

Le conseil d'administration de l'association des propriétaires, ou HOA, établit les règles - appelées alliances, conditions et restrictions, ou CC&R -- qui réglementent les activités des résidents. Ces CC&R et souvent un ensemble de règles distinct couvrent tout, du nombre d'animaux autorisés, si seulement, à savoir si un propriétaire peut peindre son unité, garer un camion sur le terrain ou installer une antenne parabolique. Les règles traitent aussi généralement du bruit et des perturbations qui empêchent les voisins de « profiter paisiblement » de leur logement.

Défaut d'application

Tous les conseils d'association de propriétaires n'ont pas les mêmes pouvoirs d'exécution. Il pourrait être laissé à la discrétion du conseil d'administration de déterminer si une violation réelle des règles a lieu. La première étape qu'un propriétaire doit prendre pour obliger un conseil à appliquer une règle est de rencontrer le conseil de l'association et de présenter la preuve, ainsi que la disposition appropriée des CC&R. Appeler l'infraction à l'attention du conseil peut être tout ce qui est nécessaire pour faire appliquer la règle.

Pouvoirs d'exécution

Les règlements de la HOA et les CC&R doivent énoncer les procédures à suivre avant de prendre des mesures contre un propriétaire d'unité pour violation des règles. Le processus commence généralement par une lettre au propriétaire lui laissant le temps de régler le problème. Le conseil d'administration de la HOA peut avoir le pouvoir d'imposer une amende à un contrevenant pour chaque jour où la violation se produit. Le conseil ou son représentant peut également pénétrer dans la propriété pour enquêter sur la violation alléguée ou la supprimer. Le conseil pourrait également lever le droit du propriétaire d'utiliser des installations telles que la piscine ou les courts de tennis. Dans les cas graves, le conseil peut poursuivre le propriétaire pour réparer la violation et payer les frais de justice également. Le tribunal peut accorder des dommages-intérêts, appeler à l'action de la police et même ordonner l'enlèvement des biens personnels. Le HOA peut mettre un privilège sur le logement qui doit être payé avant que la maison puisse être vendue.

Dérogations et application sélective

Un conseil de copropriété ne doit pas appliquer une règle contre un résident tout en ignorant les violations de la même règle par d'autres résidents. Une telle application sélective est discriminatoire. Cependant, si une planche ignore une violation de règle pendant une période de temps considérable, il a renoncé, ou abandonné, le droit d'appliquer cette règle à l'encontre du propriétaire de l'unité contrevenant ou de tout autre propriétaire coupable de la même infraction. Un état « statut de limitations » définit la durée pendant laquelle une violation de règle peut être ignorée avant qu'elle ne puisse plus être appliquée. Un conseil d'administration qui a permis à une règle d'être appliquée de manière sélective ou d'y renoncer peut rétablir la règle en annonçant aux membres de la HOA son intention de commencer à appliquer strictement la règle.

Rendez-vous au tribunal

Alors qu'un conseil d'administration HOA peut intenter une action en justice contre un propriétaire, les propriétaires de condos ont le même droit de poursuivre en justice contre un HOA. Une association de propriétaires a l'obligation d'agir dans le meilleur intérêt de la communauté et d'exercer ses fonctions de manière équitable et sans discrimination. Si un conseil de copropriété ne respecte pas ses propres règles ou lois de l'État, un propriétaire ou un groupe de résidents peut déposer une plainte alléguant que le HOA manque à ses devoirs. De telles poursuites sont coûteuses et chronophages, et toute personne envisageant une telle poursuite devrait demander l'avis d'un avocat expérimenté dans les litiges HOA.