Qu'est-ce que le financement de projet immobilier ?

Le financement de projet est le financement à long terme d'un investissement en capital indépendant, qui sont des projets avec des flux de trésorerie État des flux de trésorerie L'état des flux de trésorerie (également appelé état des flux de trésorerie) est l'un des trois principaux états financiers qui présentent les liquidités et les actifs. Les exemples incluent la propriété, plante, et l'équipement. Les actifs corporels sont ceux qui peuvent être distinctement identifiés. Le financement de projets immobiliers en est un exemple classique. D'autres exemples de financement de projets incluent l'exploitation minière, pétrole et gaz, et bâtiments et constructions.

Les flux de trésorerie des financements de projets immobiliers doivent être suffisants pour couvrir les dépenses d'exploitation et pour financer les besoins de remboursement du financement. Typiquement, le financement est composé de detteSenior et Subordinated Dette afin d'appréhender la dette senior et subordonnée, nous devons d'abord revoir la pile de capital. La pile de capital classe la priorité des différentes sources de financement. Les dettes senior et subordonnées font référence à leur rang dans la pile de capital d'une entreprise. En cas de liquidation, la dette senior est payée en premier et les capitaux propres sont adaptés à la durée de vie de l'actif.

Financement de projet immobilier vs Financement d'entreprise

Lorsqu'une personne moraleSociétéUne personne morale est une personne morale créée par des particuliers, actionnaires, ou actionnaires, dans le but d'opérer dans un but lucratif. Les sociétés sont autorisées à conclure des contrats, poursuivre et être poursuivi, propres actifs, verser les taxes fédérales et étatiques, et emprunter de l'argent auprès d'institutions financières. entreprend un nouvel investissement, il peut utiliser les flux de trésorerie provenant d'autres activités d'exploitation pour financer le nouveau projet. Il peut également utiliser sa solvabilité générale pour emprunter de l'argent et financer le projet. La société peut également émettre des actions avec un horizon temporel indéfini. En financement de projets immobiliers, les capitaux propres utilisés pour financer le projet sont généralement remboursés à la fin d'un horizon temporel spécifique.

Pile de capital dans le financement de projets immobiliers

Lorsqu'il s'agit de financer le financement de projets immobiliers, la pile de capital comprend plusieurs considérations, comme suit:

• Tirer sur les prêts à la construction pour le financement
• Sécurité et priorité pour divers prêteurs dans la pile de capital
• Durée correspondant au temps nécessaire pour développer et vendre le projet
• Arbitrages entre taux d'intérêt fixe et flottant
• Tarification autour de l'équité

La pile de capitaux, qui se compose de tous les différents types de financement pouvant être utilisés, comprend généralement les éléments suivants :

• Dette senior
• Dette subordonnée
• Équité

La dette senior est le capital le plus sécurisé, tandis que l'équité est la plus risquée des trois.

Termes et définitions de l'industrie du financement de projets immobiliers

Pour construire un modèle financier, nous devons comprendre les termes et définitions importants fréquemment utilisés dans le financement de projets immobiliers :

• Ratio prêt/valeur (LTV) :Le montant du financement par emprunt qu'un prêteur fournira en pourcentage de la valeur marchande du bien immobilier.

• Prêt au coût (LTC) :Le montant du financement par emprunt qu'un prêteur fournira en pourcentage du coût d'un développement.

• Résultat net d'exploitation (NOI) :Revenus locatifs bruts diminués des charges d'exploitation (taxes foncières, Assurance, maintenance, etc.).

• Taux de capitalisation :NOI divisé par la valeur du bien, exprimé en pourcentage.

• Période d'amortissement :Le nombre de périodes (mois ou années) que les remboursements du principal d'un prêt prennent pour être achevés.

• Terme :La durée pendant laquelle le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire est convenu.

• Associé commandité (GP) :Propriétaire d'une société de personnes à responsabilité illimitée – généralement un gestionnaire qui participe activement aux opérations.

• Associé commanditaire (LP) :Un investisseur passif qui a une capacité limitée, en fonction du montant qu'ils ont investi dans le projet.

• Prêt de terrain :Financement utilisé pour acquérir un terrain sans NOI. La valeur à long terme sera bien inférieure à celle d'un bien productif de revenus.

• Ratio de surface au sol (FSR) :Utilisé pour déterminer la taille d'un bâtiment et contrôler la densité d'aménagement sur une parcelle de terrain.

• Superficie brute du bâtiment (SGB) :La somme de tous les espaces du bâtiment d'un mur à l'autre.

• Surface locative brute (SMB) :La somme de tout l'espace habitable clos.

• Superficie brute du site :Les mesures bidimensionnelles d'un site, en fonction de ses limites de propriété .

• Déductions :Une partie de la surface brute du site qui ne peut pas être construite, comme les zones d'accès public, routes, voies, etc.

• Superficie nette du site :La surface brute du site, moins toutes les déductions.

• ACS max. :La surface brute du bâtiment, calculé sur la base du FSR.

• ACS Construction :La surface brute du bâtiment, sur la base des plans de construction.

• Surface vendable :La surface brute du bâtiment basée sur la construction, moins tous les espaces communs ou autres zones non vendables.

Financement de projets immobiliers – Calendrier de développement

Comprendre le processus de développement et le calendrier nous aide à obtenir une carte claire lors de la construction d'un modèle de financement de projet immobilier. Il y a plusieurs étapes dans un projet de développement immobilier :

Différents types de financement sont utilisés à chaque étape du cycle de vie du financement d'un projet immobilier. Par exemple, une entreprise peut utiliser des capitaux propres pour financer la recherche de transactions. C'est parce qu'il y a un risque élevé dans les premières étapes d'un projet et, donc, il peut être difficile d'obtenir des prêts bancaires. Dans les étapes ultérieures, tels que le rezonage et le pré-développement, les projets sont généralement financés à la fois par des prêts et des fonds propres.

Financement de projets immobiliers – Modèle financier et évaluation

Vous trouverez ci-dessous une capture d'écran du cours de modélisation financière immobilière de CFI, où vous pouvez apprendre à créer un modèle de développement à partir de zéro dans Excel. Instructions pas à pas.

Davantage de ressources

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• Modèle de budget de projetModèle de budget de projetCe modèle de budget de projet vous fournit un outil pour résumer le budget des coûts d'un projet. Le budget de projet est un outil utilisé par les chefs de projet pour estimer le coût total d'un projet. Un modèle de budget de projet comprend une estimation détaillée de tous les coûts susceptibles d'être engagés avant la fin du projet
• Coentreprise immobilièreCoentreprise immobilièreUne coentreprise immobilière (JV) joue un rôle crucial dans le développement et le financement de la plupart des grands projets immobiliers.