Avec des taux hypothécaires record ici,

est maintenant le bon moment pour investir dans l'immobilier?

Les taux hypothécaires record ont rendu l'immobilier plus attrayant, mais avec tant d'autres incertitudes économiques, est-ce le bon moment pour se lancer dans le marché de l'immobilier ?

« La question séculaire de savoir quand acheter un bien immobilier est plus fréquemment posée aujourd'hui qu'avant la pandémie, " dit David Tuyo, PDG de University Credit Union à Los Angeles. "Comme de nombreux Américains sont confrontés à l'emploi et à l'incertitude économique, les taux presque historiquement bas rendent l'achat d'une maison très attrayant.

Avec une économie en récession à cause du coronavirus et des millions de personnes au chômage, certains investisseurs potentiels se demandent ce qu'ils devraient faire. Et les faibles taux d'intérêt ne sont pas tous de bonnes nouvelles non plus pour les acheteurs. Bien que des taux bas puissent rendre une propriété abordable au début, les vendeurs peuvent également augmenter leur prix demandé pour saisir une partie de la valeur créée par les taux bas.

Ce n'est qu'une des choses que vous voudrez considérer avant d'investir dans l'immobilier.

6 choses à surveiller lorsque vous investissez dans l'immobilier

1. Vous investissez pour occuper ou louer ?

Investir dans l'immobilier peut signifier acheter pour l'occuper ou pour le louer. Cela peut sembler une distinction triviale, mais c'est important dans la façon dont vous pensez à votre achat et comment il est financé.

Si vous achetez une propriété parce que vous prévoyez y habiter, déterminer s'il est logique d'acheter plutôt que de louer. Vivrez-vous dans la région à long terme afin qu'il soit logique de bloquer votre argent dans un acompte et de payer les frais de clôture et autres frais de transaction ? De nombreux experts suggèrent que vous devez occuper la propriété pendant au moins sept ou huit ans pour qu'elle commence vraiment à avoir un sens à l'achat.

Si vous êtes propriétaire occupant, vous voudrez également considérer la taille d'une maison dont vous pourriez avoir besoin à l'avenir. Votre famille va-t-elle bientôt s'agrandir et avoir besoin de plus d'espace ? Il peut être judicieux d'acheter une maison plus grande que ce dont vous avez besoin maintenant et de vous assurer un faible versement hypothécaire pendant des années.

Si vous achetez pour louer, vos considérations sont différentes. Il s'agit de combien d'argent la propriété peut générer. Vous devez donc comprendre le marché locatif ainsi que les dépenses d'entretien du bien. En outre, vous devrez probablement mettre plus d'argent, souvent 25 ou 30 pour cent, que si vous étiez propriétaire occupant, où 20 pour cent (ou même moins) est commun.

« Les investisseurs doivent être conscients du chômage dans le domaine de leurs immeubles de placement, " dit Tuyo. « Vous voulez évidemment parier que les locataires seront en mesure de payer le loyer autant que possible. Si le bien se trouve dans une zone… fortement impactée par la pandémie, ce n'est peut-être pas une bonne pièce à court terme.

"Jusque là, si bon, " dit Gary Beasley, PDG de Roofstock, une plateforme immobilière basée à Oakland, Californie. « La plupart des propriétaires déclarent des perceptions de loyers largement conformes aux niveaux pré-COVID. »

Quel que soit le chemin que vous suivez, vous voudrez savoir combien de maison vous pouvez vous permettre.

2. Des taux hypothécaires bas

Les taux hypothécaires sont à des niveaux historiquement bas, et maintenant, certains prêteurs offrent même des hypothèques sur 30 ans inférieures à 3 % pour les logements occupés par leur propriétaire. Il est difficile de voir des taux aussi bas et de ne pas atteindre votre chéquier, si une maison a déjà du sens pour vous.

Des taux aussi bas peuvent rendre la possession d'une maison plus abordable que la location, selon votre situation. Et comme l'hypothèque est probablement le coût le plus élevé pour un acheteur, les taux bas vont certainement stimuler les achats.

Mais les taux peuvent baisser dans les deux sens, trop. Si les taux hypothécaires augmentent à l'avenir - certainement un grand "si" à court terme, comme la Fed a promis de maintenir ses taux bas jusqu'en 2022, cela pourrait nuire aux prix de l'immobilier. Mais avec des taux bas qui rendent les maisons plus abordables aujourd'hui, les acheteurs peuvent voir une future hausse des taux comme quelque chose dont il faut s'inquiéter quand elle arrivera, si jamais c'est le cas.

3. Les maisons sont plus abordables, Ou sont-ils?

Les faibles taux hypothécaires peuvent rendre la propriété initialement plus abordable, mais ils peuvent aussi faire grimper les prix des maisons, annuler l'effet des taux bas. Cet effet peut être aggravé par un faible inventaire dans certaines régions, faire en sorte que les acheteurs se bousculent pour savoir quelles maisons restent disponibles.

Par exemple, prendre un 100 $, 000 Prêt hypothécaire de 30 ans à un taux d'intérêt de 5 %. Le paiement mensuel entièrement amorti s'élèverait à environ 537 $. Avec un taux de 3,5 pour cent, le nouveau paiement mensuel serait de 449 $. Si vous étiez simplement en train de refinancer cela, vous captureriez toute la valeur.

Cependant, lorsque les vendeurs constatent que les maisons sont plus abordables en raison des taux bas, ils peuvent augmenter leur prix demandé. À un taux de 3,5 pour cent, le même acheteur pouvait désormais s'offrir 120 $, 000 et payer environ la même mensualité (539 $) qu'auparavant au taux le plus élevé.

Ici, les vendeurs peuvent expliquer des taux plus bas en augmentant les prix demandés jusqu'à 20 %. Non seulement la hausse annule la baisse du taux hypothécaire, cela signifie également que l'acheteur doit apporter plus d'argent. Cependant, dans le monde réel, ce processus ne se produit pas instantanément, les acheteurs peuvent donc encore avoir le temps d'obtenir une valeur réelle avant que le marché ne reflète pleinement les effets des taux bas.

Selon les circonstances, les faibles taux ne sont pas toujours la panacée qu'ils semblent être.

4. Méfiez-vous d'un marché chaud

"Il n'y a jamais de mauvais moment pour acheter une maison, ou un appartement ou un terrain, ", dit Jessica Levine, un courtier immobilier chez Douglas Elliman dans la région de New York. « Les taux sont à nouveau au plus bas, le sentiment des acheteurs est fort et le niveau de la demande refoulée est actuellement assez élevé. »

Les acheteurs plus circonspects - et ceux qui n'ont pas à acheter aujourd'hui - peuvent douter de telles affirmations, toutefois. Les forces du marché qui font grimper les prix durent rarement longtemps, parce que le marché du logement réagit aux incitations, comme la faible offre, et s'ajuste. Cela dit, les investisseurs immobiliers doivent examiner les tendances à long terme, pas seulement si le marché est chaud aujourd'hui.

« L’immobilier résidentiel est de plus en plus perçu comme une valeur refuge tant pour les investisseurs que pour les acheteurs propriétaires-occupants, " dit Beasley. En tant que facteurs clés de la hausse des prix, Beasley nomme des taux bas, une pénurie de stocks, l'accent accru mis sur une résidence à mesure que le travail à domicile se normalise et les inquiétudes des investisseurs concernant d'autres secteurs immobiliers tels que les bureaux et le commerce de détail.

Pourtant, malgré les incertitudes économiques – des dizaines de millions de chômeurs soudains, par exemple – le marché reste étonnamment robuste, bien que cela dépende de la région.

« Les prix ont-ils énormément baissé ? Non, pas du tout, car il y a encore de l'espoir que les choses s'améliorent, ", dit Alina Trigub, associé directeur chez SAMO Financial, un conseiller immobilier dans la région de New York.

"En Floride, les prix se sont maintenus, mais de nombreux autres marchés aux États-Unis sont des marchés d'acheteurs, ce qui en fait un moment opportun pour investir dans l'immobilier, " dit Chris Franciosa, agent principal chez Compass Real Estate à Delray Beach, Floride.

« Dans l'ouest intermontagneux, les investisseurs continuent d'affluer, " dit Lee Gientke, associé directeur chez Pontifex Capital, un promoteur immobilier à Boise, Idaho. « Les investisseurs déplacent généralement l'argent des villes côtières - San Francisco, Seattle et Portland - et en moins cher, réglementation moins stricte, des états intermontagnards à haute qualité de vie comme l'Idaho, Montana, et l'Utah.

5. Vérifiez votre situation financière et votre capacité à effectuer des paiements

Un gros investissement immobilier nécessite une situation financière solide. Si vous possédez pour occuper, alors vous voudrez vous assurer que vous êtes en mesure d'effectuer les paiements, tandis que les propriétaires veulent suffisamment d'argent pour effectuer des réparations et couvrir une hypothèque, si un locataire n'est pas en mesure de payer le loyer.

Tuyo suggère que c'est le bon moment pour acheter si vous avez la sécurité d'emploi et trouvez une maison que vous voulez.

Cependant, même une interruption temporaire de vos revenus peut ne pas vous retenir, dit Françoise. "Les prêteurs sont conscients des lacunes dans l'emploi et veulent que les acheteurs temporairement mis en congé sachent que cela ne les empêche pas de se qualifier pour un prêt hypothécaire, " il dit.

Mais vu les incertitudes, ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier peuvent être plus prudents à la fois dans la façon dont ils financent une propriété et dans le type de propriété qu'ils achètent.

« La leçon la plus importante que les investisseurs potentiels peuvent tirer de la quarantaine COVID-19 est d'être plus prudent dans leur utilisation de l'effet de levier et de maintenir des réserves de liquidités plus élevées afin qu'ils résistent à tout type de problème de défaut des locataires, " dit Gientke.

En des temps incertains, Il est bon de s'en tenir aux industries qui relèvent de votre « cercle de compétence, " dit James Richman, PDG de JJ Richman, un gestionnaire d'actifs. « Il est beaucoup plus facile de comprendre les industries et les domaines dans lesquels vous avez été exposé plutôt que d'essayer de déchiffrer les industries nouvelles et à venir dans lesquelles vous n'avez peut-être pas d'exposition et d'expertise dans le passé, " il dit.

6. Faire des investissements passifs dans l'immobilier

Alors que beaucoup de gens entendent les mots « investissement immobilier » et pensent aux maisons et aux appartements coûteux, les investisseurs peuvent également se lancer de nombreuses autres manières qui offrent des rendements attrayants. L'un des plus populaires est d'être un investisseur passif dans l'immobilier.

Un tel investissement passif comprend l'achat d'une participation dans une fiducie de placement immobilier, ou FPI, et en utilisant une plateforme en ligne pour investir. Les deux approches évitent les maux de tête liés à la possession et à la gestion de la propriété physique, et ils offrent d'autres avantages, trop.

Par exemple, en investissant dans une FPI cotée en bourse, vous pouvez commencer avec aussi peu que 20 $ ou 30 $, en fonction du prix du FPI. Il n'y a pas de commissions sur la négociation de vos investissements, contrairement aux frais substantiels pour l'immobilier. Plus, les investissements sont généralement incroyablement liquides et versent généralement des dividendes trimestriels réguliers, sans que vous ayez à gérer une propriété de quelque façon que ce soit.

(Voici cinq façons d'investir dans l'immobilier, y compris comment maximiser les profits sur chacun.)

En bout de ligne

Malgré les incertitudes créées par la conjoncture économique et le coronavirus, l'immobilier peut encore s'avérer un investissement attractif aujourd'hui, en partie à cause des taux historiquement bas. Mais n'oubliez pas qu'une grande partie de la valeur de l'investissement dans l'immobilier vient à long terme, détenir une propriété et laisser le temps faire fructifier votre investissement. Les investisseurs qui cherchent à faire un score à court terme sont souvent déçus.

Image vedette Ariel Skelly de Getty Images.