Guide ultime de l'acheteur d'une première maison (10 étapes faciles)

L'achat de votre première maison peut être fastidieux et écrasant.

Bien qu'il soit excitant de visiter des propriétés et de rêver de la maison de vos rêves, surmonter les obstacles financiers est une autre histoire. Mais ne vous inquiétez pas.

Ce guide complet pour les acheteurs d'une première maison vous guidera tout au long du processus, du début à la fin.

Avant de commencer la recherche

Vérifiez votre crédit

Non seulement votre pointage de crédit jouera un rôle considérable dans l'approbation de votre prêt hypothécaire, mais il déterminera également votre taux d'intérêt.

Une légère augmentation ou diminution des taux d'intérêt peut ne pas sembler grave. Cependant, les prêts hypothécaires sont pour une somme considérable et pour une longue période de temps. Ainsi, une légère augmentation ou diminution équivaut à des milliers de dollars supplémentaires dépensés ou économisés sur la durée du prêt.

Pour avoir les meilleures chances d'être approuvé pour un prêt immobilier, vous devez viser un pointage de crédit d'au moins 620. Il est possible d'être approuvé pour certains programmes de prêt immobilier avec un score aussi bas que 580, mais vous pouvez avoir moins de prêts à choisir.

Exécutez les chiffres

Il est tentant pour les acheteurs d'une première maison de commencer à chercher une maison lorsqu'ils savent que leur pointage de crédit est à la hauteur. Mais ce n'est probablement pas une bonne décision tant que vous n'aurez pas déterminé combien de maison vous pouvez vous permettre. Oui, l'agent de crédit vous donnera un chiffre lorsque vous obtiendrez une pré-approbation, mais ce montant n'est pas toujours indicatif de ce que vous pouvez vous permettre.

Pourquoi donc? Eh bien, ils se concentrent sur le ratio dette / revenu (DTI) pour avoir une idée du montant du prêt auquel vous êtes admissible. Selon le Consumer Financial Protection Bureau, les prêteurs préfèrent un ratio d'endettement de 43 % ou moins avec votre nouveau versement hypothécaire. Pour illustrer :

Remarque : Ratio dette/revenu =montant total de la dette mensuelle/revenu brut

Le problème est qu'il ne tient pas compte des dépenses non liées à la dette. Et si vous avez de grosses factures d'assurance, de garde d'enfants ou même d'épicerie, cela pourrait être un problème majeur.

Donc, votre meilleur pari est de regarder votre budget actuel et de trouver un chiffre réaliste pour votre nouveau versement hypothécaire. Mais n'oubliez pas de garder à l'esprit le ratio DTI recommandé.

Explorer les options hypothécaires

Il existe plusieurs options hypothécaires sur le marché pour les acheteurs d'une première maison, mais les plus répandues sont :

• Hypothèques conventionnelles : nécessite généralement une cote de crédit de 620 ou plus et un ratio DTI de 36% ou moins. Si le montant du prêt est supérieur à 417 000 USD, il devient un prêt Jumbo et nécessite un acompte plus élevé.
• Prêts FHA : assuré par la Federal Housing Administration et nécessite généralement une cote de crédit d'au moins 580, un faible acompte et est moins strict que les prêts hypothécaires conventionnels.
• Hypothèques VA : assuré par le ministère des Anciens Combattants et ne nécessite pas d'acompte et est plus facile à qualifier que les produits de prêt conventionnels, mais vous devez être un membre actif des forces armées. Certains conjoints survivants sont également éligibles.

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Meilleurs prêteurs hypothécaires

La plupart des prêts hypothécaires ont une durée de 30 ou 15 ans. Ce dernier vous coûtera plus cher par mois, mais vous économiserez beaucoup d'argent sur les intérêts.

Vous pouvez également choisir entre une hypothèque à taux fixe ou à taux variable (ARM). Les prêts hypothécaires à taux fixe ont le même taux d'intérêt pendant toute la durée du prêt. Mais les ARM commencent généralement avec un taux d'intérêt inférieur pendant une durée déterminée. En fait, ils s'étendent généralement sur cinq à dix ans, puis s'ajustent en fonction du marché.

Certains acheteurs d'une première maison choisissent les ARM plutôt que les prêts hypothécaires à taux fixe, car cela leur donne la possibilité d'effectuer un paiement mensuel moins élevé au cours des premières années. Cela pourrait également signifier que vous pouvez vous qualifier pour une maison plus chère. Cependant, veillez à ne pas trop vous étendre, car un comportement erratique du marché pourrait faire monter en flèche le taux.

Obtenir une pré-approbation

C'est l'une des parties les plus chronophages de l'ensemble du processus hypothécaire pour un acheteur d'une première maison. La bonne nouvelle, c'est que vous n'avez pas à vous contenter de la première offre qui vous parvient de peur que votre pointage de crédit n'en pâtisse.

"Les scores FICO ignorent les demandes [d'hypothèque] effectuées dans les 30 jours précédant la notation", selon myFICO. Ainsi, vous ne serez pas pénalisé pour plusieurs demandes.

Alors, commencez par rechercher les prêteurs avec lesquels vous pourriez être intéressé à travailler. Vous pouvez également solliciter l'aide d'un courtier en hypothèques si vous manquez de temps ou si vous souhaitez que quelqu'un fasse le travail à votre place.

Une fois que vous avez sélectionné quelques prêteurs, soyez prêt à fournir les éléments suivants pour obtenir une pré-approbation :

• Relevés financiers pour confirmer vos actifs, y compris les comptes de retraite et l'immobilier
• Relevés bancaires récents
• Deux derniers bulletins de paie
• W-2 des deux dernières années

Si vous êtes admissible, le prêteur hypothécaire vous fournira alors une lettre d'approbation préalable, valide pour une certaine période de temps, qui précise le montant auquel vous êtes admissible.

Économisez pour un acompte et les frais de clôture

Au cours du processus d'approbation préalable, le prêteur devrait avoir discuté des options de prêt qui pourraient vous convenir. Ils devraient également avoir communiqué le montant dont vous aurez besoin pour un acompte et les frais de clôture.

Bien que certains vendeurs puissent être disposés à couvrir les frais de clôture, soyez prêt à fournir une arrhes pour garantir votre offre. Et si un gros acompte est requis parce que vous contractez un prêt jumbo ou que vous n'êtes pas admissible au programme de prêt FHA ou VA, il est maintenant temps de faire un plan pour vous amener à la ligne d'arrivée avant la clôture.

Si le vendeur ne paie pas les frais de clôture, attendez-vous à payer entre 2 et 5 % du prix de vente. Et si un gros acompte n'est pas requis, ce n'est pas une mauvaise idée d'apporter de l'argent à la table. Cela vous permet de réduire le prêt à la valeur, ce qui vous positionne comme moins risqué pour le prêteur.

Vous pouvez également éviter l'assurance hypothécaire privée (PMI), qui est requise jusqu'à ce que vous atteigniez 20 % de capitaux propres et que vous puissiez éventuellement bénéficier d'un taux d'intérêt réduit.

Comment trouver la maison idéale

Faire du shopping à domicile

Le tout au carré avec une pré-approbation et prévu d'économiser l'argent dont vous avez besoin ? Maintenant, il est temps d'aller faire les courses à domicile. Mais avant de partir, vous devez décider si vous souhaitez faire appel à un agent immobilier.

Il est possible de trouver une multitude d'annonces dans votre fourchette de prix sur le Web avec un minimum d'effort, mais les agents immobiliers ont accès à un système qui pourrait étendre votre portée. Mieux encore, ils pourraient jouer un rôle essentiel pour vous aider à choisir une maison qui constitue un bon achat et à négocier le prix d'achat final.

Et l'agent du vendeur paie sa commission, donc pas besoin de s'inquiéter de débourser de l'argent supplémentaire. Assurez-vous simplement d'embaucher un professionnel de l'immobilier chevronné et réputé.

Passons maintenant à la partie amusante :les achats à domicile. Attention à ne pas juger une maison uniquement sur son apparence. Quelques autres facteurs importants à garder à l'esprit :

• Taxes : les taxes foncières sont-elles abordables ou au-delà de ce que vous pouvez vous permettre confortablement ? (Vous pouvez transférer les impôts fonciers et l'assurance habitation sur un compte séquestre, mais ils peuvent facilement faire ou défaire votre budget si les chiffres sont élevés).
• Emplacement : la maison se trouve-t-elle dans une zone qui a historiquement conservé sa valeur ? L'emplacement est-il optimal pour vos trajets domicile-travail ?
• Criminalité : est-ce une zone à forte criminalité ou est-ce relativement sûr ?
• Condition : Quel âge a la propriété ? A-t-il besoin de tonnes de réparations ou est-il sur le point d'être prêt à emménager ?
• Plan d'étage : le plan d'étage est-il faisable ou idéal pour votre situation ? Serait-il attrayant pour d'autres acheteurs si vous deviez vendre ?
• District scolaire : comment sont les écoles? Ont-ils reçu une bonne note ou ont-ils du mal à rester à flot ?

Tous ces facteurs peuvent avoir un effet sur la valeur de la propriété au fil du temps.

Soumettre une offre

Vous avez trouvé la maison idéale et vous êtes prêt à signer sur les pointillés. Avant de pouvoir finaliser les documents et emménager, il reste une étape importante. Et c'est faire l'offre. Même si le prix de vente semble juste, vous devrez peut-être faire une offre supérieure ou inférieure pour accrocher la maison.

Pourquoi donc? Eh bien, il pourrait y avoir une guerre d'enchères légère ou drastique, et la seule façon pour vous de gagner est de battre la concurrence. Ou peut-être que votre agent immobilier a fait des recherches et a déterminé que le prix demandé était un peu élevé en fonction de propriétés similaires dans la région ou de l'état actuel de la maison.

Dans tous les cas, vous souhaitez soumettre une offre qui se démarque et qui soit acceptée. Votre agent immobilier pourra le faire en votre nom. Mais si vous n'avez pas d'agent immobilier, consultez ces lettres de Trulia pour vous aider à démarrer.

Le processus hypothécaire

Même après l'acceptation de votre offre, il reste encore du travail à faire. Vous n'avez pas encore fini ! Il est temps de passer au processus hypothécaire.

Vous souvenez-vous de cette lettre d'approbation préalable ? Le prêteur s'assurera que toutes les informations que vous avez initialement fournies sont exactes grâce à un processus appelé souscription.

Il se peut que l'on vous demande de fournir quelques documents supplémentaires, y compris des copies mises à jour de vos relevés bancaires ou de vos fiches de paie, si cela fait un moment que vous n'avez pas été pré-approuvé.

Plus vite vous soumettez les informations demandées, plus vite vous obtiendrez une réponse. Alors, ne traînez pas les pieds si vous voulez une date de clôture plus tôt que plus tard.

Inspections et évaluations de maisons

Avant de fermer la maison, vous devrez faire effectuer une inspection et une évaluation de la maison.

L'inspection de la maison, qui ne devrait pas vous coûter plus de 500 $, vous donnera une évaluation globale de la propriété et identifiera tout problème potentiel.

L’évaluation joue également un rôle essentiel car elle vous donnera une idée précise de la juste valeur marchande de la maison. Le prêteur l'exigera, mais ce n'est pas une mauvaise idée de faire faire une évaluation indépendante pour servir de deuxième opinion.

L'inspection et l'évaluation peuvent vous sauver la vie, car vous découvrirez peut-être que le prix de l'offre devrait être inférieur, ou qu'il peut être préférable de vous éloigner complètement de la maison.

Souscrire une assurance habitation

Votre prêteur vous demandera de souscrire une assurance habitation. Donc, vous voulez commencer à chercher des devis et sélectionner une police avant la clôture.

Fermer votre prêt

Enfin! Vous avez atteint la ligne d'arrivée et il est temps de conclure votre prêt. Lors de la clôture, attendez-vous à :

• Signer un tas de documents.
• Indiquez tout montant dû pour l'acompte.
• Payer les frais de clôture, qui peuvent inclure les obligations fiscales foncières, les primes d'assurance habitation et les cotisations d'association, l'assurance titres et tout autre coût associé à la finalisation du prêt.
• Payer des points de remise ou des intérêts prépayés qui peuvent réduire le taux d'intérêt.

Mais avant de vous présenter à la clôture, c'est une bonne idée de parler avec le prêteur, afin que vous sachiez à quoi vous attendre. Vous pouvez également demander une copie du document de clôture final, ou divulgation de clôture, pour voir une ventilation détaillée des dépenses.

Quelques conseils supplémentaires

Voici quelques suggestions supplémentaires pour les acheteurs d'une première maison afin de vous aider à obtenir l'approbation de votre premier prêt :

• Abstenez-vous de demander un nouveau crédit avant de fermer. Cela pourrait perturber votre ratio d'endettement, réduire votre pointage de crédit et, en fin de compte, vous empêcher de conclure le prêt.
• Des programmes nationaux et locaux peuvent être disponibles pour vous aider à verser l'acompte. Si vous manquez de fonds, assurez-vous d'explorer les options qui s'offrent à vous.
• Plusieurs constructeurs offrent des incitations aux acheteurs, comme des indemnités pour les mises à niveau et les frais de clôture. Donc, si vous n'avez pas envisagé une nouvelle construction, ce n'est peut-être pas une si mauvaise idée de jeter un coup d'œil si les prix sont dans votre budget.

Devez-vous plutôt louer ?

Peut-être avez-vous fait quelques démarches, parcouru les chiffres et êtes-vous sur la clôture de l'achat d'une maison. Souvent, vous constaterez qu'il est moins cher de faire des versements hypothécaires que de payer un loyer.

Vous pouvez également profiter de déductions fiscales et constituer des capitaux propres au fur et à mesure que vous effectuez des paiements. La valeur nette peut être empruntée pour un prêt ou mettre de l'argent supplémentaire dans votre poche si vous décidez de vendre avant la fin de la période de remboursement.

Cependant, la location d'une maison vous donne la possibilité de déménager si la maison n'est pas tout à fait ce à quoi vous vous attendiez, si vous n'aimez pas le quartier ou si vous voulez quelque chose de plus abordable.

De plus, la location permet de répercuter les frais d'entretien de la maison sur le propriétaire. Mais en tant que propriétaire, vous serez responsable des coûts associés à l'entretien et aux réparations.

Une autre raison pour laquelle certains choisissent de louer plutôt que d'acheter sont les coûts initiaux. La plupart des propriétaires exigent un dépôt de garantie, mais celui-ci peut être considérablement inférieur à l'argent que vous devrez peut-être apporter pour l'acompte et les frais de clôture.

En fin de compte, vous devez décider ce qui vous convient le mieux :investir dans un actif qui pourrait créer de la richesse ou continuer à payer un loyer jusqu'à ce que vous sentiez que le moment est venu. Il n'y a pas de réponse juste ou fausse; cela dépend de vos préférences personnelles et de votre situation financière.

Conclusion

En prenant le temps de vous renseigner sur le processus d'achat d'une maison, vous serez bien préparé et vous épargnerez du temps et des maux de tête. Mieux encore, vous augmenterez vos chances d'obtenir la maison de vos rêves grâce au produit hypothécaire le plus compétitif sur le marché.