23 questions à poser aux acheteurs d'une première maison avant de soumettre une offre

L'achat d'une maison est souvent une étape importante. Outre la fierté d'être propriétaire, Posséder une maison contribue à constituer un patrimoine à long terme à chaque versement hypothécaire. Et avec des taux d'intérêt à des plus bas historiques, ce pourrait être un bon moment pour acheter un bien immobilier.

Si vous achetez une maison pour la première fois, vous pouvez grandement bénéficier de vous familiariser avec le processus d'achat d'une maison. Plus vous en savez, plus vous avez de chances d'éviter des revers majeurs. Et si vous rencontrez des problèmes, vous aurez au moins une idée de ce qu'il faut faire ensuite.

Nous allons passer en revue plusieurs questions que vous pourriez vous poser au début de votre parcours vers l'achat de votre première maison. Voici 23 questions sur les acheteurs d'une première maison, répondu.

Réponses à 23 questions sur les accédants à la propriété

Vous apprendrez beaucoup au cours du processus d'achat de votre première maison. Ces réponses, y compris comment obtenir un prêt, vous donnera une compréhension de ce qui vous attend au fur et à mesure de votre recherche, achat, et emménagez dans votre nouvelle maison.

1. Comment fonctionne une hypothèque ?

Une hypothèque est essentiellement un prêt garanti qui est utilisé pour acheter une maison. En vertu de l'accord entre vous et le prêteur, le prêteur a le droit de saisir votre maison si vous ne remboursez pas l'argent que vous avez emprunté. Pour ceux qui possèdent déjà une maison, une hypothèque peut également être utilisée pour emprunter de l'argent contre la valeur de cette propriété.

2. Combien de temps faut-il pour obtenir un prêt hypothécaire?

L'ensemble du processus hypothécaire - de la préapprobation à l'obtention du prêt réel - peut prendre entre trois et six semaines lorsque le marché est stable. Pendant les mois de pointe où les meilleurs prêteurs hypothécaires reçoivent un volume plus élevé de demandes, le processus d'hypothèque peut prendre plus de temps. Le processus d'hypothèque comporte plusieurs parties, et le processus peut être encore plus ralenti si le prêteur découvre des problèmes financiers lors de son examen.

3. Prêt à taux fixe vs. prêt à taux révisable :quelle est la différence ?

Les prêts hypothécaires sont offerts à taux fixe ou à taux révisable.

Prêt hypothécaire à taux fixe

Comme le nom le suggère, le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire à taux fixe reste le même — ou fixe — pendant toute la durée du prêt. Cela vous permet de bloquer un taux d'intérêt qui n'augmentera pas si les taux du marché augmentent. Mais cela signifie également que votre taux d'intérêt ne diminuera pas si les taux du marché baissent.

Les conditions les plus courantes pour une hypothèque à taux fixe sont les hypothèques de 15 et 30 ans, mais des durées plus courtes et plus longues sont disponibles. Selon Freddie Mac, 96% des acheteurs de maison en 2016 ont choisi un crédit immobilier à taux fixe.

Prêt hypothécaire à taux révisable

Avec un prêt immobilier à taux révisable, le taux d'intérêt peut varier en fonction des taux du marché. Cela signifie que votre paiement mensuel peut changer.

Le prêt commence avec un taux fixe pour une période de temps prédéterminée - qui peut être des mois, un ans, ou quelques années - puis s'ajuste chaque année par la suite. Le taux ajusté dépend des taux du marché et de ce qui est décrit dans le contrat de prêt hypothécaire.

4. Qu'est-ce qu'un bon taux hypothécaire ?

Actuellement, les taux d'intérêt pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans sont à leur plus bas niveau historique à 3,18 % (au 4 juin 2020). L'hypothèque à taux fixe de 15 ans et l'hypothèque à taux variable de 5/1 an sont également à des niveaux parmi les plus bas, à 2,62 % et 3,1 % (au 4 juin, 2020), respectivement. Les taux hypothécaires sont en constante évolution. Si vous voulez savoir si les taux hypothécaires actuels sont considérés comme bons, visitez Freddie Mac pour comparer les taux actuels et passés.

Bien que les taux hypothécaires soient à des niveaux historiquement bas, ce ne sont pas les taux d'intérêt exacts que vous recevriez en tant qu'emprunteur. Bien que les taux hypothécaires suivent vaguement le billet de référence du Trésor à 10 ans, les prêteurs tiennent également compte du risque de crédit et du risque de remboursement anticipé dans leurs décisions de tarification des prêts, ainsi que leurs attentes en matière d'inflation et de taux d'intérêt futurs. La différence entre les taux plus élevés que vous recevez en tant qu'emprunteur et le bon du Trésor de référence à 10 ans est connue sous le nom de spread.

5. Qu'est-ce qu'un prêt primo-accession à la propriété ?

Des programmes de subventions et de prêts pour les acheteurs d'une première maison éligibles sont disponibles aux niveaux local et national dans l'ensemble des États-Unis. réduction des frais de clôture, et une qualification de crédit plus facile.

L'un de ces programmes est le prêt de l'Administration fédérale du logement du ministère du Logement et du Développement urbain. Ces prêts sont proposés par des prêteurs privés mais sont assurés par la FHA, ce qui permet aux prêteurs de vous offrir une meilleure offre. Cela peut signifier une exigence de pointage de crédit inférieure, réduction des frais de clôture, et un acompte aussi bas que 3,5% du prix d'achat, au lieu des 20 % requis avec de nombreux prêts conventionnels.

Un autre programme de prêt immobilier populaire est le programme de prêt immobilier d'Anciens Combattants pour les militaires et les anciens combattants. Semblable à un prêt FHA, un prêt VA est garanti par la VA. Cela aide les militaires et les anciens combattants admissibles à acheter une maison avec des tarifs plus compétitifs, un acompte inférieur, ou aucune assurance hypothécaire privée.

6. De quoi avez-vous besoin pour être admissible à un prêt hypothécaire?

Lorsque vous êtes prêt à demander un prêt hypothécaire, un prêteur exigera certains renseignements et documents pour déterminer si vous êtes admissible à un prêt.

Les informations exactes requises peuvent varier d'un prêteur à l'autre. Mais selon le ministère du Logement et de l'Urbanisme, vous devriez avoir les informations et la documentation suivantes lorsque vous visitez votre prêteur :

• Numéros de sécurité sociale pour ceux qui demandent le prêt
• Six mois de relevés de comptes chèques et d'épargne
• Preuve de tout autre actif, comme les actions et les obligations
• Un talon de paie récent pour chaque candidat détaillant vos revenus
• Une liste de tous les comptes de carte de crédit et combien vous devez chaque mois
• Une liste de tous les comptes et soldes dus sur les prêts en cours, comme les prêts automobiles
• Copies des comptes de résultat des deux dernières années
• Le nom et l'adresse d'une personne qui peut vérifier votre emploi

7. De quelle cote de crédit aurai-je besoin pour obtenir un prêt hypothécaire?

La cote de crédit minimale dont vous aurez besoin pour obtenir un prêt hypothécaire dépend du prêteur, le type de prêt, et l'état dans lequel vous achetez la maison. Par exemple, pour bénéficier d'un prêt FHA, vous avez besoin d'une cote de crédit minimale de 500. Votre cote de crédit devra probablement être plus élevée pour être admissible à un prêt conventionnel.

En général, plus votre pointage de crédit est élevé, meilleurs seront les tarifs que vous recevrez. Ceux dont les cotes de crédit se situent entre le milieu et les 700 supérieurs verront les meilleurs taux.

8. Qu'est-ce qu'un ratio dette/revenu ?

Votre ratio dette/revenu mesure la part de votre revenu brut mensuel consacrée au remboursement de vos dettes. Ce pourcentage est une façon pour les prêteurs de juger de votre capacité à rembourser le prêt hypothécaire. Pour calculer votre ratio d'endettement, divisez le total de vos paiements mensuels de dettes par votre revenu mensuel brut.

Par exemple, disons que vous avez un versement hypothécaire de 1 $, 300 par mois, un paiement de voiture de 200 $, et vous payez 300 $ de plus par mois pour la dette de carte de crédit. Vos paiements mensuels de dette sont de 1 $, 800.

1 $, 300 + 200 $ + 300 $ =1 $, 800

Si votre revenu mensuel brut est de 5 $, 000, alors votre ratio dette/revenu est de 36 %.

1 $, 800 ÷ 5 $, 000 =36%

Selon le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB), un ratio dette/revenu de 43 % est généralement le ratio le plus élevé qu'un emprunteur puisse avoir tout en obtenant un prêt hypothécaire admissible. Un prêt hypothécaire admissible est un type de prêt hypothécaire qui répond à certaines directives fédérales pour garantir que l'emprunteur sera en mesure de payer son prêt.

9. Comment choisissez-vous un prêteur hypothécaire?

Pour obtenir la meilleure offre de financement, il est important de magasiner et de comparer les prêteurs. Il existe plusieurs types de prêteurs, et différents prêteurs vous citeront des prix différents. Magasiner et négocier avec plusieurs personnes peut vous aider à obtenir le meilleur prix pour votre prêt hypothécaire.

Vous ne devriez pas choisir un prêt avant de savoir que c'est une bonne affaire pour vous. Demandez des estimations de prêt à plusieurs prêteurs pour voir quel prêteur vous offre la meilleure offre. Comparez ces estimations, négocier de meilleures conditions, puis choisissez le prêteur hypothécaire qui offre la meilleure offre.

10. Que sont les points hypothécaires ?

Points hypothécaires, également appelés points de réduction, vous permettent de faire un compromis pour réduire le taux d'intérêt de votre hypothèque. En échange d'un paiement initial, votre taux d'intérêt — et donc votre mensualité — est réduit. Les points sont payés à la clôture et augmentent vos frais de clôture.

Chaque point équivaut à 1% du montant du prêt. Par exemple, un point sur 200 $, 000 prêt serait 1% du prêt, ou 2 $, 000. Les points ne sont pas toujours des nombres ronds non plus. Vous pouvez payer 1,25 point, 0,5 point, voire 0,125 point.

11. Pouvez-vous acheter une maison sans mise de fonds ?

Le montant de votre mise de fonds dépendra du type de prêt que vous choisissez et des exigences spécifiques du prêteur. En général, la plupart des prêteurs offrant des prêts hypothécaires conventionnels exigeront un acompte. Les emprunteurs qui choisissent un prêt conventionnel et qui ne sont pas en mesure de verser une mise de fonds d'au moins 20 % du prix d'achat de la maison peuvent être tenus de souscrire une assurance hypothécaire privée (nous en parlerons bientôt).

Si vous ne parvenez pas à économiser un acompte de 20 %, vous voudrez peut-être examiner les prêts immobiliers offerts par le gouvernement américain, dont deux que j'ai mentionnés ci-dessus (prêts FHA et VA). Ces programmes sont plus cléments et peuvent nécessiter un acompte plus petit.

12. Comment économiser pour un acompte ?

Plus tôt vous commencez à épargner pour une maison, le meilleur. Des acomptes sont généralement requis pour de nombreux prêts hypothécaires conventionnels, et un acompte d'au moins 20 % du prix d'achat de la maison est généralement requis si vous voulez éviter de souscrire une assurance hypothécaire privée. Cela peut être beaucoup, selon le prix de la maison. Par exemple, 20% d'un 200 $, 000 maison est de 40 $, 000.

Pour économiser rapidement et efficacement, vous voudrez peut-être envisager de créer un budget. Cela vous permettra de trouver et d'arrêter les dépenses inutiles et de déterminer combien d'argent vous pouvez allouer à l'épargne pour un acompte chaque mois.

En fonction de la période dans laquelle vous envisagez d'acheter, vous devrez décider où économiser de l'argent pour votre maison. Un compte d'épargne à haut rendement ou un certificat de dépôt (CD) peut être intéressant si vous envisagez d'acheter dans les cinq prochaines années.

13. Que sont les frais de clôture et combien coûtent-ils ?

Les frais de clôture sont les frais et charges associés à l'achat d'une maison. Ils peuvent inclure :

• Frais d'évaluation
• Assurance titres
• Impôts gouvernementaux
• Frais de prêteur
• Frais prépayés, comme les taxes foncières et l'assurance habitation

Les acheteurs paient généralement la majorité des frais de clôture. Cependant, les acheteurs et les vendeurs peuvent parvenir à un accord où le vendeur assume une partie des frais de clôture. Qui paie quoi à la clôture dépend également de la loi de l'État.

14. Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire privée (PMI) ?

L'assurance hypothécaire privée est un type d'assurance que vous pourriez être tenu de souscrire si vous avez un prêt hypothécaire conventionnel. Les acheteurs qui versent un acompte inférieur à 20% du prix d'achat de la maison sont généralement tenus d'acheter PMI. PMI est destiné à protéger le prêteur, et les aide à atténuer certains des risques si vous cessez de rembourser votre prêt.

Le PMI est organisé par le prêteur et est fourni par une compagnie d'assurance privée. Dans de nombreux cas, Le PMI est ajouté à votre versement hypothécaire, bien que votre prêteur puisse avoir des options pour payer votre PMI en une prime initiale payée à la clôture ou une combinaison de primes initiales et mensuelles.

15. Devriez-vous obtenir une préapprobation hypothécaire?

Une préapprobation hypothécaire est une lettre d'un prêteur qui dit qu'il est prêt à vous prêter. Une lettre de préapprobation de prêt hypothécaire signifie qu'un agent de crédit a examiné vos finances - revenus, dette, et l'historique de crédit - et déterminé combien d'argent vous pouvez emprunter, quelles pourraient être vos mensualités, et quel serait votre intérêt.

Bien qu'il ne s'agisse pas d'une garantie que vous obtiendrez un prêt, cette lettre est importante lorsqu'il s'agit de faire une offre sur une maison, comme il le montre aux vendeurs, vous pourrez obtenir un financement pour acheter la propriété.

16. Qu'est-ce qu'un agent d'acheteur ?

L'agent d'un acheteur est un agent immobilier qui est légalement tenu d'aider l'acheteur dans une transaction immobilière. Un agent immobilier ayant une obligation fiduciaire d'aider le vendeur de la maison est connu sous le nom d'agent inscripteur.

Les agents de l'acheteur assistent le processus d'achat d'une maison de plusieurs manières, de la recherche du bien immobilier à la négociation de l'offre en passant par la mise en relation avec d'autres professionnels, comme les avocats en droit immobilier, inspecteurs en bâtiment, et même les déménageurs.

En bref, l'agent d'un acheteur est censé vous aider à naviguer vers l'accession à la propriété.

17. Les agents immobiliers facturent-ils des frais ?

La plupart des agents immobiliers gagnent de l'argent sur la transaction immobilière au lieu d'un taux horaire. Il s'agit généralement d'un pourcentage du prix de vente de la maison. Bien que le pourcentage exact varie, des frais typiques sont de 5% à 6% du prix de vente final de la maison.

Par exemple, sur une maison qui se vend 200 $, 000, un agent immobilier facturant une commission de 5% s'élèverait à 10 $, 000.

Si vous achetez une maison, vous n'avez généralement pas à payer de commission d'agent immobilier. Généralement, le vendeur paie l'intégralité de la commission pour les services de son agent inscripteur et de l'agent de l'acheteur.

18. Qui doit payer pour une inspection de maison?

En tant qu'acheteur, vous payez vous-même l'inspection d'une maison potentielle. Un inspecteur responsable uniquement devant vous vous aidera à obtenir une inspection complète et une opinion honnête de l'état physique de la propriété.

Demandez à des amis ou à des membres de votre famille s'ils ont un inspecteur à recommander. Si vous regardez en ligne, vérifiez les avis et choisissez uniquement un inspecteur qui, selon vous, vous donnera une évaluation honnête. Vous pourrez peut-être négocier avec le vendeur ou annuler complètement la vente si votre inspecteur en bâtiment constate que la propriété a besoin de réparations coûteuses.

19. Un vendeur peut-il refuser d'effectuer des réparations ?

Selon les réparations et les termes du contrat d'achat, un vendeur peut accepter ou non de payer les réparations. Les réparations courantes requises après une inspection de la maison sont des choses telles que les défauts de fondation et de structure, violations du code du bâtiment, et d'autres problèmes de sécurité. Si un inspecteur découvre de tels problèmes, le vendeur sera probablement responsable d'effectuer les réparations nécessaires. Dans ce cas, le vendeur peut soit résoudre ces problèmes, soit accorder un crédit à l'acheteur afin qu'il puisse payer lui-même les réparations.

Selon le CFPB, « si votre contrat d'achat est subordonné à une inspection satisfaisante, vous avez le droit d'annuler la vente sans pénalité si vous n'êtes pas satisfait des résultats de l'inspection.

20. Que se passe-t-il lors d'une clôture immobilière ?

Le processus de clôture, ou règlement, est la dernière étape de l'achat d'une maison. La clôture, c'est lorsque vous et toutes les autres parties à la transaction de prêt hypothécaire — agents immobiliers, Avocats, votre compagnie d'assurance titres — signez les documents nécessaires pour conclure la transaction. À ce moment-là, vous devenez légalement responsable du prêt hypothécaire. Pour cette raison, il est important de lire attentivement et de comprendre vos documents de prêt. Assurez-vous que le contrat de prêt décrit les termes et conditions que vous avez convenus, et ne signez aucun document contenant des erreurs ou que vous ne comprenez pas.

21. Dans combien de temps pouvez-vous emménager après avoir acheté une maison ?

Dans certains cas, la possession de la propriété passe à l'acheteur à la clôture. Dans d'autres cas, vous pouvez accepter de donner au vendeur un certain nombre de jours après la clôture pour quitter la propriété. Les détails exacts doivent être décrits dans le contrat d'achat entre l'acheteur et le vendeur.

22. Que faire après avoir emménagé ?

Vous devez faire plusieurs choses lorsque vous emménagez dans votre nouvelle maison. Plus important encore, vous voulez sécuriser votre maison. Cela signifie changer tous les verrous et codes d'accès sur les systèmes de sécurité. Vous ne voulez pas que le propriétaire précédent ait la possibilité d'entrer dans votre maison.

Voici quelques autres choses que vous devriez faire lors de votre emménagement :

• Passez en revue la garantie de la maison reçue par le propriétaire précédent, ou envisagez d'en acheter un nouveau pour couvrir les principaux systèmes ou appareils de votre maison
• Connectez les utilitaires, comme l'eau, gaz, et l'électricité
• Localisez votre boîte de circuit et vos arrêts d'urgence
• Faire un nettoyage en profondeur
• Vérifiez les détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone pour vous assurer qu'ils fonctionnent correctement
• Faire une liste de tâches de maintenance
• Repeindre pour faire de votre maison votre chez-vous

23. Devriez-vous souscrire une assurance-vie lorsque vous contractez un prêt hypothécaire?

Votre maison est probablement l'un de vos plus grands atouts, et c'est aussi probablement votre plus grande responsabilité financière. Si vous avez une famille et que vous voulez vous assurer qu'elle peut rester dans votre maison en cas de décès, Découvrez les différents types d'assurance-vie. Typiquement, la couverture vie temporaire est l'option la plus abordable et est suffisante pour la plupart des gens.

Les meilleures compagnies d'assurance-vie offrent plusieurs termes de police, allant généralement de 5 à 20 (voire 30) ans. Si vous souscrivez une assurance-vie temporaire pour au moins le montant de votre prêt hypothécaire, votre famille peut rembourser l'hypothèque avec le produit de votre police d'assurance-vie si vous décédez pendant la durée de la police. S'ils ne veulent pas rembourser l'hypothèque, votre famille aura au moins l'argent pour pouvoir continuer à vivre dans votre maison. Cela peut vous donner une tranquillité d'esprit bien nécessaire lorsque vous achetez votre première maison.

Questions relatives aux accédants à la propriété :le dernier mot

L'achat d'une maison est une étape importante pour de nombreuses personnes. Aussi excitant soit-il, le processus d'achat d'une maison peut sembler compliqué à naviguer. Alors que vous vous préparez à acheter une maison, prenez le temps de vous familiariser avec le processus. Cela vous permettra d'éviter les erreurs et les contretemps, et cela vous aidera à obtenir la meilleure offre possible.