Comment calculer la réduction du capital des prêts hypothécaires

La réduction du capital d'un prêt hypothécaire ne suit pas les mensualités — seule une partie de chaque versement va au capital, tandis que le reste va vers l'intérêt. Avec des mensualités fixes, le rapport entre le capital et le montant des intérêts change chaque mois. Au fur et à mesure que le solde diminue, le montant destiné aux intérêts diminue, et le montant allant vers le principal augmente.

Intérêt et capital

L'intérêt est l'argent facturé pour un prêt en cours. Avec des mensualités fixes, le taux d'intérêt mensuel est utilisé pour les frais mensuels. Le taux d'intérêt mensuel est de 1/12 du taux annuel. Vous payez toujours le solde du mois précédent multiplié par le tarif mensuel. Tout montant au-dessus des frais d'intérêt va vers le principal. Le capital réduit le solde de votre prêt. Le solde du prêt réduit porte moins d'intérêts pour le paiement du mois suivant. La différence d'intérêts s'ajoute au capital.

Taux effectif annuel

Vous ne pouvez pas multiplier le solde initial du prêt par le taux d'intérêt annuel pour le montant des intérêts annuels, sauf si vous avez un prêt à intérêt seulement. Autrement, le solde mensuel décroissant affecte l'intérêt annuel global. Vous pouvez multiplier le taux d'intérêt mensuel par le solde du mois précédent pour le montant des intérêts mensuels; puis additionnez chaque 12 montants mensuels pour le montant annuel de chaque année. Vous divisez ensuite le montant annuel par le solde d'ouverture du taux annuel effectif de chaque année. Vous pouvez également diviser le montant annuel par le solde initial pour le taux effectif du solde d'ouverture de chaque année. Le montant total des intérêts pour l'ensemble du prêt divisé par le montant du prêt vous donne le taux effectif total.

La moyenne d'équilibre

Le taux effectif annuel est inférieur au taux d'intérêt annuel parce que votre solde change en cours de route. Le taux annuel régulier est exact, mais il n'a pas de montant cohérent auquel s'appliquer. Vous pouvez faire la moyenne des soldes des prêts pour chaque année et multiplier cela par le taux d'intérêt annuel pour le montant des intérêts annuels. Si vous faites la moyenne de tous les soldes des prêts et que vous multipliez cela par le taux annuel multiplié par le nombre d'années du prêt, vous obtenez le montant total des intérêts.

Réduction de prêt

Une fois que vous savez combien d'intérêts vous devez payer, vous pouvez déterminer le montant de la réduction du principal. Soustraire les intérêts mensuels du paiement mensuel pour la réduction mensuelle du capital. Alternativement, soustraire les intérêts annuels du paiement annuel pour la réduction annuelle du capital. Soustraire la réduction du solde précédent pour le nouveau solde.