Payez-vous des impôts sur un refinancement en espèces ?

Comprendre les implications fiscales d'un refinancement en espèces est une simple question de comprendre ce que le gouvernement impose. Nous payons des impôts sur les revenus et les gains. Un refinancement en espèces peut sembler être un revenu puisqu'il, par définition, vous donne de l'argent. Cependant, il est, du point de vue de la richesse, au mieux un lavage. Bien que vous ayez plus d'argent dans votre poche, vous avez moins d'argent stocké dans votre propriété. Comme cela n'est pas considéré comme un revenu, aucune taxe n'est due sur le paiement initial en espèces. Refinancement, bien que, peut avoir d'autres implications fiscales.

Raisons de votre refinancement de retrait

L'effet d'un refinancement de retrait sur vos impôts dépend directement de ce que vous ferez avec l'argent. Si vous encaissez pour améliorer votre maison, la nouvelle dette est considérée comme une « dette d'acquisition, " et les intérêts sur votre hypothèque sont déductibles sur le premier 1 $, 000, 000 ou 500 $, 000 du solde de l'hypothèque, selon si vous déposez en tant que couple marié, ou avec un autre statut tel que célibataire ou marié-déposant séparément. Si vous retirez de l'argent à d'autres fins, comme la réduction de la dette, vous ne pouvez déduire les intérêts que sur les premiers 100 $, 000 de la dette « home equity ».

Points et coûts

Tous les points impliqués dans votre refinancement peuvent être déduits au fil du temps, sous réserve qu'elles soient affectées soit à l'acquisition, soit à la dette immobilière déductible. Pour calculer votre déduction annuelle, divisez le montant total que vous avez dépensé en points par la durée du prêt (en années). Par exemple, si vous avez payé deux points pour obtenir 200 $, 000 prêt sur 30 ans, votre coût total serait de 4 $, 000. Vous seriez en mesure d'amortir 133 $ par année, jusqu'à ce que le prêt soit remboursé.

Impact sur la base de vente

Gardez à l'esprit que retirer de l'argent de votre propriété n'a pas d'incidence sur son assiette fiscale. Si un couple marié a acheté une propriété pour 100 $, 000, l'a détenu pendant un certain nombre d'années et l'a vendu pour 1 $, 000, 000, ils auraient un gain en capital imposable de 400 $, 000, après leurs 500 $, 000 exclusions. Même s'ils avaient 800 $, 000 hypothèque sur la propriété au moment de la vente, et n'a reçu qu'environ 130 $, 000 après paiement des commissions de prêt et de courtage, ils devraient quand même payer des impôts sur les gains en capital sur la totalité des 400 $, 000. C'est là que le fait qu'un refinancement cash-out ne soit pas imposable peut revenir sur les propriétaires.

Échanges de propriétés d'investissement

La nature fiscalement neutre des refinancements en espèces peut être utile pour les investisseurs qui vendent leur propriété et achètent plus de propriétés via un échange à imposition différée 1031. Parce que ces échanges ne leur permettent pas de retirer de l'argent des transactions de vente et d'achat, revenir après coup pour retirer de l'argent est une excellente option. Les investisseurs qui envisagent cette stratégie doivent travailler en étroite collaboration avec un comptable et un avocat fiscaliste qui connaît bien les bourses 1031 pour s'assurer que leur calendrier est conforme aux réglementations de l'IRS, qui sont en pleine évolution sur ce sujet.