Un nouveau propriétaire doit-il honorer un bail ?

Bien que les lois propriétaires-locataires varient à travers les États-Unis, dans tous les États, un bail survit à une vente, sauf indication contraire dans le bail lui-même. Les droits des locataires ne changent en aucune façon avec la vente du bien qu'ils louent. Cela ne veut pas dire, cependant, que le nouveau propriétaire agira de la même manière que l'ancien propriétaire, simplement qu'il doit respecter les termes du bail.

Bail à durée déterminée :la meilleure protection du locataire

Un bail à terme précise la période pendant laquelle le bail reste en vigueur. Cela peut être pour six mois, un an ou entre des dates spécifiées. Selon sa formulation, le bail peut conclure à la fin du terme, ou il peut devenir automatiquement un bail au mois. Pendant la durée du bail, aucun propriétaire – ancien ou nouveau – ne peut résilier le bail, augmenter le loyer ou modifier les conditions sans le consentement du locataire, sauf indication contraire dans le bail. A la fin du bail, cependant, le propriétaire peut augmenter le loyer et modifier les conditions du bail en fonction des lois nationales et locales. Dans la plupart des endroits, la loi exige un préavis de 30 jours pour résilier le bail. Ces règles s'appliquent que le propriétaire actuel ait écrit et signé le bail, ou l'immeuble a été vendu une douzaine de fois depuis que le locataire a signé le bail.

Bail au mois ou pas de bail

Si vous avez un bail au mois ou pas de bail, un propriétaire peut augmenter le loyer, modifier les conditions du bail ou résilier le bail conformément à la législation nationale ou locale sous-jacente. La plupart des États exigent un préavis de 30 jours pour augmenter le loyer, modifier les conditions ou résilier le bail. Certains États, comme la Californie, 60 jours si le locataire habite l'immeuble depuis plus d'un an. Dans le New Jersey et le New Hampshire, l'expulsion ne peut se faire que par juste cause, comme le non-paiement du loyer. Dans ce cas, un nouveau propriétaire ne peut pas expulser un locataire simplement parce qu'il a acheté l'immeuble du propriétaire qui a engagé la location.

Contrôle local des loyers

De nombreuses villes dans plusieurs états, notamment la Californie, New York et New Jersey, ont des ordonnances locales de contrôle des loyers. Dans ces villes, qu'il y ait ou non un bail, la loi limite les augmentations de loyer, souvent des montants à peu près au taux d'inflation, et nécessite un juste motif d'expulsion. Ces règles s'appliquent quel que soit le changement de propriétaire. Un nouveau propriétaire dans une ville à loyer contrôlé pourrait modifier certaines conditions de bail, comme les règles de la maison, avec un préavis de 30 jours en l'absence de bail à durée déterminée, mais ne peut augmenter le loyer plus que l'ordonnance ne le permet ni expulser sans juste cause.

Forclusion

Des règles spéciales s'appliquent lorsqu'une propriété a un nouveau propriétaire en raison d'une forclusion. La loi nationale de 2009 sur les locataires lors de la forclusion oblige le prêteur saisi à honorer un bail et, pour les baux au mois ou les locations sans baux, de donner un préavis de 90 jours avant de résilier les baux. Si la loi nationale ou locale exige une expulsion pour motif valable, cette loi s'applique, trop.