Investir dans des propriétés locatives à College Town :avantages, inconvénients et stratégies

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Que vous investissiez actuellement dans l'immobilier ou que vous soyez nouveau dans l'idée, l'achat d'un bien locatif dans une ville universitaire vous a peut-être traversé l'esprit.

Une grande partie des conseils standards en matière d’investissement immobilier s’applique aux propriétés situées dans les villes universitaires. Mais il y a quelques différences clés à prendre en compte avant de commencer à acheter des propriétés locatives à proximité d'une université.

Alors que vous continuez à développer votre stabilité financière et votre richesse, il est sage de prendre le temps de vous assurer que les opportunités d'investissement immobilier sont la bonne décision.

Ci-dessous, nous abordons les bases pour vous aider à déterminer si investir dans l'immobilier dans une ville universitaire est la meilleure décision pour vous.

Avantages et inconvénients de posséder une propriété locative dans une ville universitaire

Avantages

Il peut y avoir plusieurs avantages à acheter un immeuble de placement dans une zone universitaire.

Gardez à l'esprit que chaque propriété et chaque emplacement sont uniques et produiront des résultats différents pour les investisseurs immobiliers.

1. Un plus grand bassin de locataires.

Chaque année, de nouveaux étudiants entrent à l’université et ont besoin d’un logement à proximité du campus. Beaucoup d'entre eux rechercheront des locations hors campus.

De plus, les grands collèges emploient un nombre considérable de personnes, notamment des professeurs, du personnel administratif et du personnel de soutien, ce qui augmente le bassin potentiel de locataires.

2. Les tarifs de location sont cohérents.

Les tarifs de location n'ont pas tendance à fluctuer autant dans les villes universitaires en raison de la demande constante et élevée de logements de la part des étudiants locataires.

3. Appréciation stable.

Bien que les petites villes universitaires puissent être plus variables, les grands collèges créent souvent une économie locale stable et en croissance. Cela s'accompagne d'une appréciation plus cohérente.

4. Accès facile aux magasins et aux restaurants et d'autres services attirent les locataires.

Les collèges et les universités ont généralement presque tout ce que vous voulez à distance de marche.

De plus, les grandes villes scolaires ont tendance à disposer d'excellents systèmes de transports publics.

5. Les parents paient souvent un loyer.

De nombreux étudiants reçoivent un soutien financier de leurs parents, ce qui signifie que ces derniers participent au bail et paient un loyer.

Mais, dans certaines circonstances, le collège travaillera avec vous pour vous aider à fournir un logement étudiant.

Lorsque les parents ou l'établissement d'enseignement paient le loyer mensuel, vous n'avez pas à vous soucier autant de la réception des paiements.

Inconvénients

Comme pour tout investissement, posséder des locations dans les zones universitaires peut aussi avoir ses inconvénients. N'oubliez pas que chaque propriété et situation locative est unique.

1. La gestion immobilière est plus pratique (c'est-à-dire non passive).

Avec les locations universitaires, il y a plus de risques de problèmes et de conflits entre colocataires, de services publics impayés, de plaintes de voisins, d'appels de maintenance et de dommages matériels.

Certains locataires étudiants sont jeunes et présentent un niveau d'immaturité. Ils pourraient avoir leur propre logement pour la première fois de leur vie. Certains organisent des fêtes et ne s'occupent pas de la propriété (surtout s'ils ne paient pas leur propre loyer).

2. L'entretien, les dommages matériels et l'usure peuvent vous coûter cher.

Comme mentionné ci-dessus, certains locataires ne prendront pas soin de la propriété et vous devrez effectuer des réparations. Si les réparations coûtent plus cher que la caution, cela peut réduire vos bénéfices.

3. Forte rotation des locataires.

De nombreux étudiants quittent la ville pendant l'été ou à la fin d'un semestre. Même ceux qui restent quelques années déménagent souvent dans un nouveau logement chaque année à mesure que leurs besoins évoluent.

4. Baux à plus court terme. Les baux d'un an peuvent être plus difficiles à établir dans certaines régions.

Certains étudiants voudront louer uniquement pendant qu'ils suivent des cours aux semestres d'automne et de printemps.* D'autres demanderont une option mensuelle s'ils ne sont pas sûrs de leurs projets.

*Dans certaines villes universitaires, les baux d'un an sont une pratique courante, les baux à court terme ne posent donc pas un tel problème.

5. Plus de postes vacants pendant les mois d'été. Les locations vides sont plus courantes pendant l'été, lorsque de nombreux étudiants ne assistent pas aux cours.

Gérer les propriétés locatives dans les villes universitaires

La gestion d'un immeuble de placement dans une ville universitaire n'est généralement pas aussi passive que la location dans d'autres régions.

Gestion immobilière pratique

Bien que toutes les propriétés locatives ne nécessitent pas une approche pratique, beaucoup le nécessitent.

Qu'est-ce qui rend la gestion d'une location dans une zone universitaire plus longue ?

• Vous avez besoin de plusieurs baux pour une propriété dans des logements comportant plus d'une chambre. Les étudiants auront besoin de contrats séparés pour payer plus facilement leur part du loyer.

• Les litiges et conflits entre colocataires peuvent entraîner des factures impayées, des perturbations, des plaintes et des baux rompus.

• Les demandes de maintenance et de service sont plus fréquentes. Des problèmes tels que des canalisations et des toilettes bouchées, des robinets qui fuient, des verrouillages, etc. peuvent survenir à toute heure de la journée.

• Les fêtes ou la négligence peuvent entraîner d'importants dégâts matériels.

Location ou bricolage ?

Gérer une propriété à proximité d’un collège peut présenter des défis uniques. Vous devez décider si vous êtes à la hauteur de la tâche de gérer la propriété vous-même ou si vous embaucherez un gestionnaire immobilier.

Si vous décidez de gérer vous-même votre propriété :

• Personnalisez votre bail pour résoudre des problèmes potentiels, tels que la sous-location, les retards de loyer, le stationnement et d'autres règles.

• Mettez en place des procédures écrites pour tout (demandes de maintenance, verrouillages, etc.).

• Fixez des limites avec les locataires (qu'est-ce qu'une véritable urgence, heures auxquelles vous pouvez appeler)

• Élaborer un plan sur la façon de gérer les problèmes de maintenance (comment sont-ils soumis, qui les gérera et quand).

• Fournir des informations pour aider les locataires à résoudre eux-mêmes certains problèmes (comme changer le filtre de la fournaise, couper l'eau et fournir des numéros de téléphone en cas d'urgence).

Si vous décidez d'embaucher un gestionnaire immobilier :

• Mettez par écrit tous vos besoins en matière de gestion immobilière
• Interrogez plusieurs gestionnaires immobiliers avant d'en embaucher un
• Vérifier les références et les références

Questions à vous poser lorsque vous envisagez de louer une propriété dans les villes universitaires

• Avez-vous votre situation financière en ordre ?

• Quel type de bien envisagez-vous d'acheter (multifamilial, duplex, maison unifamiliale, studio) ?

• Avez-vous fait des recherches sur l'investissement immobilier dans une ville spécifique ? Êtes-vous en contact avec d'autres investisseurs dans la région ?

• Quel est le ratio d'étudiants vivant sur le campus et hors campus ?

• Que devez-vous faire pour prendre une décision éclairée concernant l'investissement dans cette ville et cette propriété ?

• Gérerez-vous la propriété vous-même ou embaucherez-vous un gestionnaire immobilier ?
  • Si vous vous débrouillez vous-même, qui s'occupera de l'entretien et des réparations ?

• Quelle est votre stratégie de sortie si la propriété ne fonctionne pas ?

Prochaines étapes : Faites preuve de diligence raisonnable

Si vous décidez qu'acheter une propriété locative dans une zone universitaire vous convient, vous pouvez trouver un financement et commencer votre recherche.

Une fois que vous avez trouvé un bien immobilier qui vous intéresse, faites preuve de diligence raisonnable pour vous assurer qu'il s'agit d'un investissement judicieux.

Vous souhaiterez étudier plusieurs aspects de la propriété :

• Assurez-vous que cet investissement est financièrement judicieux :analysez tous les chiffres et réexécutez-les !

• Si la propriété a été ou est actuellement louée, recherchez un certificat de location et demandez aux propriétaires les revenus de location, les dépenses et les informations sur le bail (y compris les contrats de location, le loyer moyen, les dépôts de garantie, la rotation des locataires, etc.).

• Vérifiez les risques environnementaux (tels que le radon).

• Faites inspecter la propriété.

• Lisez les clauses et restrictions du quartier/HOA (Association des propriétaires) et vérifiez que la propriété peut être louée.

• Effectuez une recherche de titre (si vous obtenez un prêt hypothécaire, votre prêteur l'exigera).

Réflexions finales

Comme pour tout investissement, il est judicieux de faire vos recherches avant d’acheter une propriété pour obtenir un revenu locatif.

• Lecture supplémentaire :
  • Investissement dans l'immobilier commercial :guide pour constituer un portefeuille CRE
  • Devriez-vous investir dans une propriété de vacances ?

Enquêtez sur le marché locatif de la région. Les inscriptions sont plus élevées dans les collèges publics que dans les collèges privés et les besoins en matière de logement sont différents.

En outre, certaines écoles offrent de nombreuses options de logement et ont des règles concernant la vie hors campus, tandis que d'autres écoles publiques auront une forte demande de locations pour étudiants.

Enfin, pesez les avantages et les inconvénients, tenez compte des facteurs financiers et décidez comment vous allez gérer la propriété.

L’achat d’un bien locatif dans une ville universitaire peut être différent d’un bien locatif typique.

Mais si vous faites vos recherches, tenez compte de tous les facteurs et avez un plan pour obtenir un retour sur investissement, cela peut être un excellent investissement financier pour vous aider à créer de la richesse.

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Article écrit par Amanda

Amanda est membre de l'équipe Women Who Money et la fondatrice et blogueuse de Why We Money. Elle aime écrire sur le bonheur, les valeurs, l'argent et l'immobilier.

Les femmes qui ont de l'argent

Amy Blacklock et Vicki Cook ont cofondé Women Who Money en mars 2018 pour fournir des informations utiles sur des sujets liés aux finances personnelles, à la carrière et à l'entrepreneuriat afin que vous puissiez gérer votre argent en toute confiance, augmenter votre valeur nette, améliorer votre santé financière globale et éventuellement atteindre votre indépendance financière.