Cotes de crédit hypothécaire :comprendre ce que les prêteurs utilisent

Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, votre pointage de crédit est l’une des premières choses que les prêteurs vérifient. Mais toutes les cotes de crédit ne sont pas identiques. Les prêteurs hypothécaires utilisent des versions spécifiques des scores FICO :des modèles plus anciens que vous ne verrez généralement pas sur les applications de crédit ou les tableaux de bord bancaires.

Savoir quelles cotes de crédit ils obtiennent et comment ils les utilisent peut vous aider à détecter les problèmes plus tôt, à améliorer vos chances d'approbation et à obtenir un taux d'intérêt plus bas. Voici ce que vous devez savoir pour vous préparer.

Principaux points à retenir

• Les prêteurs hypothécaires utilisent les modèles FICO Score 2, 4 et 5 d'Experian, TransUnion et Equifax. Ils correspondent généralement à votre score moyen, ou au score moyen inférieur si vous postulez conjointement.
• Les facteurs de crédit importants incluent l'historique des paiements, l'utilisation du crédit, l'âge du crédit, les demandes récentes et le ratio dette/revenu. Une combinaison de types de crédit et un DTI inférieur à 43 % peuvent améliorer vos chances.
• Les prêteurs examinent également les relevés bancaires, les fiches de paie et les déclarations de revenus. Fannie Mae et Freddie Mac testent de nouveaux modèles de notation qui pourraient élargir l'accès à l'avenir.

Les cotes de crédit que les prêteurs utilisent réellement pour les prêts hypothécaires

Les prêteurs hypothécaires n’utilisent pas les cotes de crédit que vous voyez sur les applications de crédit gratuites. Au lieu de cela, ils obtiennent votre crédit auprès des trois principales agences d'évaluation du crédit (Experian, TransUnion et Equifax) en utilisant des versions plus anciennes et spécifiques aux prêts hypothécaires du score FICO.

Voici ce qu'ils utilisent :

• Experian :Score FICO 2
• Equifax :FICO Score 5 (également appelé Beacon 5)
• TransUnion :Score FICO 4

Les prêteurs commandent généralement un rapport de crédit « tri-fusion » qui inclut les trois scores. Si vous postulez en solo, ils utilisent la score moyen. . Si vous postulez avec un co-emprunteur, celui-ci utilise le taux inférieur. des deux scores intermédiaires.

Comment votre pointage de crédit affecte votre taux hypothécaire

Votre cote de crédit a un impact direct sur votre taux hypothécaire. Plus votre score est élevé, plus le risque pour le prêteur est faible et plus votre taux d'intérêt est bas.

Voici un exemple simplifié de la façon dont les scores affectent les taux d'un prêt hypothécaire fixe sur 30 ans :

Pointage de crédit Taux estimé Paiement mensuel (sur 300 000 $) 760+6,25%1 847700-7596,50%1 896660-6996,75%11946620-6597,25%2047

Même une petite différence dans votre score peut vous coûter des centaines de dollars par mois ou vous faire économiser autant.

Ce que les prêteurs hypothécaires recherchent dans votre pointage de crédit

Votre pointage de crédit n’est pas qu’un simple chiffre. Il repose sur plusieurs facteurs, et les prêteurs accordent une attention particulière à chacun :

• Historique des paiements :Le facteur le plus important. Les paiements en retard ou manqués nuiront à votre cote de crédit et à vos chances d'approbation.
• Utilisation du crédit  :Quelle part de votre crédit disponible vous utilisez. L'idéal est moins de 30 %.
• Durée des antécédents de crédit :Plus c'est long, mieux c'est. Cela montre aux prêteurs que vous avez de l'expérience dans la gestion du crédit.
• Répartition des crédits  : Une combinaison saine de prêts et de cartes de crédit peut aider, mais cela ne vaut pas la peine d'ouvrir de nouveaux comptes juste pour varier.
• Demandes de crédit récentes  :Trop d'efforts sur une courte période peuvent faire baisser votre score et déclencher des signaux d'alarme.

Tous ces éléments déterminent la façon dont les prêteurs vous perçoivent en tant qu’emprunteur et le type de conditions de prêt qu’ils sont prêts à offrir. Si vous débutez en matière de crédit, envisagez de devenir un utilisateur autorisé sur le compte d'un membre de votre famille ou d'ouvrir une carte de crédit sécurisée pour établir un crédit.

Voir aussi :  L'achat d'une maison nuit-il à votre crédit ?

Qu'est-ce qu'une bonne cote de crédit pour un prêt hypothécaire

La plupart des prêteurs considèrent que toute cote supérieure à 740 constitue une bonne cote de crédit pour un prêt hypothécaire. Cela vous donne généralement accès aux meilleurs taux et conditions de prêt.

Cela dit, le pointage de crédit minimum dépend du type de prêt :

• Prêts FHA :Il vous faut généralement au moins 580 pour être admissible avec un acompte de 3,5 %. Certains prêteurs FHA peuvent approuver des scores inférieurs, mais cela nécessite souvent un acompte plus important.
• Prêts conventionnels  :La plupart des prêteurs recherchent au moins 620. Un pointage de crédit plus élevé peut vous aider à éviter des taux d'intérêt plus élevés ou une assurance hypothécaire privée.
• Prêts VA  : Il n'y a pas de minimum officiel de la part de la VA, mais la plupart des prêteurs souhaitent voir une cote de crédit de 620 ou plus.

Même une petite amélioration de votre cote de crédit peut vous faire économiser des milliers de dollars sur la durée d'un prêt hypothécaire. Il vaut donc la peine de vérifier où vous en êtes avant de présenter une demande.

Voir aussi : Prêt FHA ou prêt conventionnel :lequel vous convient le mieux ?

Pourquoi le ratio dette/revenu est important

Votre ratio d’endettement, ou DTI, est un élément clé de votre demande de prêt hypothécaire. Il montre aux prêteurs quelle part de vos revenus est consacrée à l'endettement chaque mois.

Pour le calculer, additionnez tous vos remboursements mensuels de dettes (cartes de crédit, prêts automobiles, prêts étudiants et prêt hypothécaire projeté) et divisez ce montant par votre revenu mensuel brut. Multipliez par 100 pour obtenir votre pourcentage DTI.

La plupart des prêteurs veulent que votre DTI soit inférieur à 43 %. Certains peuvent autoriser des ratios plus élevés, surtout si votre cote de crédit est solide ou si vous disposez de réserves de liquidités. Un DTI inférieur signifie plus de flexibilité, moins de conditions et un processus d'approbation plus fluide.

Autres choses que les prêteurs vérifient en plus de votre pointage de crédit

Une bonne cote de crédit est utile, mais ce n’est pas la seule chose qui intéresse les prêteurs. Ils veulent également s'assurer que vos finances sont stables et que vos revenus sont fiables.

Voici ce qu'ils examinent habituellement :

• Relevés bancaires – pour vérifier les réserves de trésorerie et les habitudes de dépenses récentes
• Les fiches de paie – pour vérifier le revenu actuel et la cohérence de l'emploi
• Déclarations fiscales – pour confirmer l'historique de vos revenus, surtout si vous êtes indépendant
• Historique professionnel – pour assurer la stabilité de vos revenus

Certains prêteurs examinent également l’historique des paiements de loyer ou des actifs tels que les comptes de retraite. L'objectif est d'obtenir une image complète de vos finances, et pas seulement de votre cote de crédit.

Modèles FICO et VantageScore

Vous pouvez consulter votre pointage de crédit via des applications affichant VantageScore, mais la plupart des prêteurs hypothécaires n’utilisent pas ce modèle. Ils s'en tiennent généralement aux anciennes versions de la cote de crédit FICO, qui évaluent différemment certains facteurs.

Les deux modèles de notation utilisent les mêmes données de base (historique des paiements, utilisation du crédit, âge du crédit, combinaison de comptes et demandes de renseignements), mais calculent les résultats différemment. Cela peut conduire à un écart de 20 à 40 points entre les deux.

Si vous vous préparez à un prêt hypothécaire, vérifiez toujours vos cotes de crédit FICO, en particulier auprès des trois principales agences d'évaluation du crédit.

Futurs changements apportés à la notation du crédit hypothécaire

Fannie Mae et Freddie Mac testent de nouveaux modèles de notation de crédit, notamment FICO 10T et VantageScore 4.0. Ces nouveaux modèles visent à être plus prédictifs et inclusifs.

FICO 10T comprend des données de tendance, qui examinent votre comportement de paiement au fil du temps, et pas seulement votre solde actuel. VantageScore 4.0 utilise l'apprentissage automatique et s'appuie sur des sources de données plus récentes, ce qui peut potentiellement aider les personnes ayant des dossiers de crédit légers.

Si ces modèles sont officiellement adoptés, davantage d'emprunteurs pourraient être admissibles à de meilleurs prêts, mais pour l'instant, les prêteurs hypothécaires utilisent toujours les anciennes versions de cote de crédit FICO.

Comment améliorer votre pointage de crédit avant de postuler

Améliorer votre cote de crédit avant de demander un prêt hypothécaire peut vous faire économiser de l'argent et élargir vos options de prêt. Voici par où commencer :

• Vérifiez votre pointage de crédit – Utilisez une source qui montre votre pointage de crédit FICO, pas seulement VantageScore.
• Consultez votre rapport de solvabilité – Obtenez votre rapport de crédit gratuit auprès des trois agences d'évaluation du crédit et contestez toute erreur.
• Payer vos factures à temps – Configurez des rappels ou un paiement automatique pour éviter les paiements manqués.
• Réduisez le solde de vos cartes de crédit – Maintenir l'utilisation du crédit en dessous de 30 %, idéalement en dessous de 10 %.
• Retardez l'obtention d'un nouveau crédit – Évitez d'ouvrir de nouveaux comptes dans les mois précédant votre candidature.
• Gardez les anciens comptes ouverts – Un historique de crédit plus long joue en votre faveur.

De petits changements peuvent désormais avoir un impact important lorsque les prêteurs vérifient votre crédit.

Réflexions finales

Les prêteurs hypothécaires utilisent des modèles de pointage de crédit FICO spécifiques et ils se soucient le plus de votre score intermédiaire. Plus ce chiffre est élevé, meilleur est votre tarif.

Mais votre cote de crédit n’est qu’une partie de l’équation. Les prêteurs examinent également vos revenus, vos dettes et votre situation financière globale. Nettoyez votre crédit, réduisez votre ratio d'endettement et vérifiez vos rapports de crédit pour détecter les erreurs avant de faire une demande.

Comparez ensuite les prêteurs hypothécaires pour voir qui offre les meilleures conditions en fonction de votre profil de crédit. Un peu de préparation maintenant pourrait signifier de sérieuses économies pour les années à venir.

Rencontrez l'auteur

Rachel Myers est une rédactrice en finances personnelles qui estime que la liberté financière doit être pratique et non écrasante. Elle partage des conseils concrets sur la budgétisation, le crédit, l’endettement et l’épargne, sans le jargon. Avec une expérience en coaching financier et une passion pour aider les gens à progresser, Rachel rend la gestion financière réalisable, peu importe d'où vous partez.