Comment éviter de payer une assurance hypothécaire privée

Vous avez passé des semaines à préparer des documents pour votre demande de prêt hypothécaire. Maintenant que vous êtes pré-approuvé pour un prêt, il est temps de parler chiffres. Au premier coup d'œil du document détaillant le détail de vos mensualités de crédit immobilier, le terme PMI attire votre attention. C'est un peu plus de 100 $ par mois, et vous n'avez aucune idée de ce que cela signifie.

D'après ce que vous avez lu, c'est la norme sur les prêts si l'emprunteur met peu ou pas d'argent de côté. Mais avant de plonger en mode panique, respirez profondément et lisez la suite pour en savoir plus sur PMI et son fonctionnement :

Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire privée (PMI) ?

Que se passe-t-il lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 % du coût de votre nouvelle maison ? Vous pouvez obtenir une approbation pour un prêt hypothécaire, mais vous poserez plus de risques pour le prêteur hypothécaire puisque vous commencez sans avoir de valeur nette dans votre maison. Et si vous êtes en retard sur les paiements mensuels et que le prêteur saisit la maison, il pourrait perdre la vente.

Mais l'acompte de 20% est un moyen de créer instantanément la valeur nette de votre maison. Cela offre également une couche de protection au prêteur s'il doit vendre à un prix réduit pour récupérer ses pertes.

Alors, comment le prêteur se protège-t-il si vous versez peu ou pas d'acompte ? C'est là qu'intervient l'assurance hypothécaire privée (AMP).

PMI est un type d'assurance hypothécaire qui protège le prêteur contre une perte massive si vous ne parvenez pas à rembourser le prêt. Si le prêteur n'est pas en mesure de récupérer le solde impayé du prêt de la vente, PMI interviendra et paiera la différence. Le PMI ne doit pas être confondu avec l'assurance habitation, qui vous protège contre les dommages causés à votre propriété.

Qui paie l'assurance hypothécaire privée ?

Cette protection a un coût pour les emprunteurs. Mais cela permet à ceux qui ont une mise de fonds inférieure à 20 % d'acheter la maison de leurs rêves. Cela minimise également les risques afin que les prêteurs puissent étendre ces types de prêts hypothécaires aux consommateurs.

Couvre-t-il les prêteurs privés et publics ?

PMI est uniquement disponible pour les prêteurs privés. Les agences gouvernementales et autres prêteurs publics ont leur propre forme d'assurance hypothécaire.

Quand une assurance hypothécaire privée est-elle requise ?

Les prêteurs utilisent le ratio prêt-valeur (LTV) pour déterminer si un emprunteur doit payer le PMI. En règle générale, vous n'aurez à payer des primes PMI que si votre ratio prêt / valeur dépasse 80%. Pour calculer la LTV de l'hypothèque, le prêteur divise le montant de l'hypothèque par la valeur de la maison.

D'autres circonstances peuvent amener le prêteur à exiger une couverture PMI. Cela inclut les saisies passées, une cote de crédit moins que parfaite ou d'autres facteurs qui, selon le prêteur, augmenteront vos risques de défaut de paiement.

Quelques scénarios :

Assurance hypothécaire privée vs primes d'assurance hypothécaire

Comme mentionné précédemment, l'assurance hypothécaire se décline en quelques variantes :

• Assurance hypothécaire privée (PMI) : protège les prêteurs privés qui offrent des prêts conventionnels. Il existe deux types de PMI pour les prêts conventionnels :l'assurance hypothécaire payée par l'emprunteur et l'assurance hypothécaire payée par le prêteur. Dans la plupart des cas, le PMI ne s'applique que jusqu'à ce que votre LTV atteigne 80 %. Mais il existe des situations où le prêteur exigera un pourcentage plus élevé pour que la couverture soit levée du prêt.
• Prime d'assurance hypothécaire (MIP) : protège les prêts VA soutenus par le gouvernement et les prêts FHA. Vous payez une partie de la prime à la clôture d'un prêt VA ou FHA, puis continuez à payer les primes d'assurance hypothécaire sur une base mensuelle pendant toute la durée du prêt, même lorsque le LTV est inférieur à 80 %.

Le ratio LTV est calculé de la même manière pour les produits hypothécaires privés et publics.

Combien coûte une assurance hypothécaire privée ?

Les primes varient selon le prêt. En moyenne, vous pouvez vous attendre à payer entre 0,5 et 1 % du montant du prêt chaque année. Ainsi, si votre prêt hypothécaire s'élève à 350 000 $ et que le taux PMI est de 0,8 %, vos primes annuelles seront d'environ 2 800 $, soit 233,33 $ par mois.

L'assureur analysera votre profil, y compris votre pointage de crédit et votre mise de fonds, afin de déterminer votre taux d'intérêt.

Le type de prêt hypothécaire pourrait également avoir une incidence sur votre prime. Par exemple, si vous souscrivez un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) à intérêt variable, votre prime peut être plus élevée. Pourquoi donc? Si le taux d'intérêt augmente, votre versement hypothécaire mensuel augmentera. Et il est possible que vous ne remboursiez pas le prêt.

L'état du marché immobilier dans votre région pourrait également avoir un impact sur vos primes PMI. Si les projections indiquent que les valeurs des maisons chuteront à l'avenir, vos primes pourraient être plus élevées. Cela est dû à la probabilité que vous partiez une fois que vous êtes à l'envers sur le prêt.

Comment sont payées les primes PMI ?

Il existe trois façons d'effectuer des paiements de primes PMI :

• PMI payé par l'emprunteur : La plupart des prêteurs facilitent la gestion des primes en intégrant l'obligation mensuelle au montant que vous payez déjà pour votre maison. C'est la méthode utilisée par la plupart des emprunteurs.
• PMI à prime unique : Vous pouvez également effectuer un paiement forfaitaire unique au début du prêt en versant de l'argent ou une somme glissante des primes sur le prêt.
• PMI payé par le prêteur : Si vous souhaitez réduire le paiement hypothécaire mensuel, le prêteur payé PMI est également une option. Le prêteur paiera les primes en votre nom. Mais gardez à l'esprit que les coûts seront récupérés en intérêts. Et les primes ne disparaissent pas automatiquement lorsque le prêt hypothécaire atteint 80 %.

Comment éviter de payer une assurance hypothécaire privée

Le moyen le plus simple d'éviter de payer PMI est de verser un acompte plus important. Si vous ne pouvez pas vous permettre de mettre 20 % vers le bas, cela réduit votre ratio LTV. De plus, vous pourrez supprimer la couverture plus rapidement.

1. Souscrire une deuxième hypothèque ou un prêt de ferroutage

Pour utiliser cette stratégie efficacement, vous devrez contracter une hypothèque pour le prix d'achat de la maison, moins 20 %. Le solde restant du prêt, moins l'acompte, est ensuite converti en une deuxième hypothèque ou un prêt de ferroutage.

Donc, si vous achetez une maison pour 200 000 $ et faites une mise de fonds de 15 000 $, la première hypothèque s'élèvera à 160 000 $. La deuxième hypothèque s'élèvera à 25 000 $ puisque vous versez une mise de fonds de 15 000 $.

Avec cette méthode, vous évitez le PMI puisque le ratio LTV sur la première hypothèque est de 80 %. Mais gardez à l'esprit qu'une deuxième hypothèque est assortie d'un taux d'intérêt plus élevé. Donc, vous voudrez le rembourser le plus tôt possible pour éviter de dépenser une fortune en intérêts.

2. Surveiller le ratio prêt-valeur

Lorsque vous avez contracté le prêt hypothécaire, votre prêteur a utilisé le prix d'achat de la maison pour déterminer le ratio LTV. Cependant, une augmentation de la valeur marchande de votre maison pourrait signifier que vous n'êtes plus obligé de payer pour le PMI.

Selon la loi, en vertu de la loi sur la protection des propriétaires, le PMI doit être annulé une fois que le capital restant dû atteint 78 % du montant initial du prêt.

Préparez-vous à fournir une évaluation professionnelle au prêteur pour justifier votre réclamation. Vous pouvez dépenser quelques centaines de dollars pour le faire, mais les économies en valent la peine.

3. Demander l'annulation du PMI

Si vous approchez de la barre des 80 %, le prêteur peut être disposé à retirer l'assurance hypothécaire privée de votre prêt. Cependant, il est également possible que vous ayez déjà rempli d'autres critères justifiant une demande d'annulation de la couverture PMI.

4. Refinancer votre hypothèque

Peut-être que votre pointage de crédit était en ruine et que vous avez été contraint de contracter un prêt garanti par le gouvernement qui vous oblige à porter le PMI pendant la durée du prêt. Ou peut-être êtes-vous coincé avec un prêt conventionnel d'un prêteur privé qui exige un PMI jusqu'à ce que le ratio LTV atteigne 70 %.

Dans tous les cas, le refinancement de votre prêt avec des restrictions PMI plus souples peut être une meilleure option. Mais assurez-vous d'exécuter les chiffres pour confirmer que le nouveau prêt ne vous coûtera pas plus cher au fil du temps. (N'oubliez pas que prolonger ou réinitialiser la durée du prêt donnera au prêteur plus de temps pour percevoir les intérêts auprès de vous).

5. Faites vos recherches

Certains prêteurs proposent des produits hypothécaires qui vous permettent de faire un petit acompte et de ne pas avoir à payer pour le PMI. Le produit hypothécaire "Affordable Loan Solution" de Bank of America en est un excellent exemple.

6. Renseignez-vous sur les exemptions

Si vous êtes médecin ou vétéran, vous pourriez également être exempté de PMI, même si vous ne versez pas 20 %. Demandez à votre prêteur plus de détails pour déterminer si vous êtes admissible.

7. Consultez le prêteur

Toujours pas de chance ? Contactez le prêteur pour vous renseigner sur d'autres moyens d'arrêter de payer PMI. Ils peuvent connaître des trucs et astuces sur la façon de se débarrasser des PMI qui peuvent ne pas être évidents pour l'emprunteur moyen.

Enfin, si vous avez encore des questions ou si vous ne comprenez pas le fonctionnement de l'assurance hypothécaire, demandez des éclaircissements avant de signer sur la ligne pointillée. De cette façon, vous n'aurez pas de surprises plus tard.