Combien coûtent les frais de clôture d'une maison ?

L'achat d'une maison est un investissement majeur. Non seulement c'est quelque chose que vous payez potentiellement au cours des décennies, mais cela s'accompagne également de la nécessité de disposer d'importants fonds initiaux. Bien que vous n'ayez pas à payer votre agent immobilier lorsque vous achetez une maison, la plupart des prêts immobiliers vous obligent à payer un certain type d'acompte.

Mais quels autres coûts accompagnent l'achat d'une maison ?

Frais de clôture - et ils peuvent vraiment s'additionner. Bien qu'ils ne vous fassent pas changer d'avis sur l'achat d'une maison, ils devraient être dans vos pensées. De cette façon, vous pouvez vous préparer à la fois financièrement et stratégiquement lors de la soumission d'une offre immobilière.

Voici tout ce que vous devez savoir sur les frais de clôture hypothécaire pour éviter les surprises de dernière minute.

Qui paie les frais de clôture ?

Les frais de clôture sont payés au moment du règlement lors de l'achat d'un bien immobilier. Il s'agit d'une accumulation de divers frais payés à plusieurs parties, souvent pour des services rendus avant la transaction. Ils peuvent être payés soit par l'acheteur, soit par le vendeur (ou parfois, les deux).

Cependant, vos frais de clôture ne devraient pas être un choc total. Votre prêteur hypothécaire est tenu de vous fournir une ventilation estimée à plusieurs étapes du processus de prêt. L'estimation du prêt décrit les frais de clôture estimés et répertorie tous les différents frais, ainsi que qui est responsable de les payer.

À la fin, vous verrez le montant total d'argent que vous êtes censé apporter à la clôture. Ce montant comprend votre acompte et soustrait tout crédit vendeur ou prêteur.

Quels sont les frais inclus dans les frais de clôture ?

Les frais de clôture peuvent être répartis en plusieurs catégories :les frais du prêteur, les frais immobiliers et les frais d'assurance hypothécaire.

Frais du prêteur

Ces frais peuvent varier en fonction du prêteur que vous choisissez, mais voici un aperçu de base de chaque coût de clôture pour vous donner une idée de ce à quoi vous pouvez vous attendre.

Frais de candidature – Les prêteurs facturent généralement des frais de dossier pour le traitement de votre demande de prêt hypothécaire. Il peut également y avoir des frais de rapport de solvabilité, que le prêteur facture pour l'extraction de votre rapport de solvabilité auprès de l'un des trois principaux bureaux de crédit.

Frais d'avocat - Dans certains États, un avocat doit examiner les documents au nom de l'acheteur et du prêteur. Les frais peuvent être facturés à l'heure ou sous forme de taux forfaitaire, alors parlez à votre prêteur de ce à quoi vous attendre.

Frais de courtage – Si vous faites appel à un courtier en hypothèques pour garantir votre hypothèque, il peut vous facturer des frais de commission. Habituellement, cela coûte entre 1 % et 2 % du prix d'achat de votre maison.

Frais de création – Certains prêteurs facturent des frais de montage, d'autres non. Il indemnise le prêteur pour les tâches administratives et s'élève généralement à 1 % du montant du prêt.

Points de réduction – Vous pouvez choisir de payer des points sous forme d'intérêts prépayés pour bénéficier d'un taux d'intérêt inférieur et, généralement, réduire votre paiement mensuel. Un point fait référence à un point de pourcentage de votre prêt.

Intérêts prépayés – Légèrement différent des points payants. En règle générale, vous ne commencez pas à effectuer des versements hypothécaires juste après la clôture de votre prêt. Ces frais couvrent donc les intérêts courus entre la clôture et votre premier versement.

Frais de souscription – Des frais de souscription compensent le prêteur pour le processus d'approbation du prêt.

Frais immobiliers

Les frais immobiliers sont liés aux coûts entourant la propriété elle-même. Certains sont des frais uniques, tandis que d'autres sont récurrents.

Frais d'évaluation – Une évaluation est nécessaire pour déterminer la valeur marchande de la maison que vous achetez afin de s'assurer qu'elle vaut le prix d'achat. Selon votre prêteur, vous devrez peut-être payer avant l'évaluation, ou cela peut être intégré à vos frais de clôture. Attendez-vous à payer environ 500 $ à 600 $.

Taxe foncière - Les impôts fonciers sont généralement un paiement annuel ou semestriel à votre ville ou comté local, mais vous payez par anticipation la facture dans le cadre de votre paiement hypothécaire mensuel. Cependant, la plupart des prêteurs exigent au moins deux mois prépayés sur votre compte séquestre à la clôture.

Police d'assurance habitation – Votre prime d'assurance habitation est un autre coût annuel requis pour garantir un prêt immobilier. Habituellement, la facture annuelle totale est payée dans le cadre de la clôture, puis vous commencerez à payer la facture de l'année suivante dans le cadre de votre facture hypothécaire.

Recherche de titre et assurance - La recherche de titre garantit que vous serez en mesure de posséder la propriété et qu'il n'y a pas de privilèges en suspens d'autres parties. L'assurance titres du prêteur protège le prêteur au cas où quelqu'un d'autre tenterait de revendiquer la propriété. Vous pouvez également souscrire une assurance titres du propriétaire, qui vous protège en cas de problème après la fermeture de la maison.

Taxe de transfert – Une taxe de mutation est généralement versée à la commune locale pour couvrir les frais de transmission de l'acte.

Frais HOA – Si votre nouvelle maison fait partie d'une association de propriétaires, vous devrez peut-être payer des frais de transfert. Votre évaluation annuelle peut également être exigée à l'avance, selon le HOA spécifique.

Frais d'assurance hypothécaire

Lorsque vous payez moins de 20 % du prix d'achat de votre maison dans le cadre de votre mise de fonds, vous êtes généralement tenu de payer une assurance hypothécaire. Votre prime d'assurance prêt hypothécaire privée (PMI) est généralement évaluée sous forme de frais mensuels dans le cadre de votre versement hypothécaire, mais vous pouvez également avoir des frais à la clôture.

Frais d'assurance hypothécaire initiaux – Selon votre type de prêt et votre prêteur, vous devrez peut-être payer des frais de dossier supplémentaires pour un prêt avec assurance hypothécaire. De plus, certains prêts exigent que vous payiez des frais uniques au moment de la clôture en plus de vos frais annuels tout au long du prêt hypothécaire.

Frais de prêt garantis par le gouvernement – Si votre prêt provient de la FHA, de l'USDA ou de la VA, vous pouvez avoir des frais d'assurance hypothécaire supplémentaires si votre acompte est inférieur à 20 %. Les prêts FHA nécessitent une prime d'assurance hypothécaire initiale (MIP) de 1,75% et des frais mensuels. La VA et l'USDA ne facturent pas d'assurance hypothécaire, mais ont plutôt des frais de garantie. Les frais de VA se situent entre 1,25 % et 3,3 %, tandis que les frais de l'USDA sont fixes de 2 %.

Comment est calculé le coût de clôture d'un prêt hypothécaire ?

Cette liste peut sembler énorme et écrasante, mais vous pouvez prendre quelques raccourcis pour estimer vos frais de clôture avant même de faire une offre sur une maison. Les frais de clôture moyens sont généralement d'environ 2 % à 5 % du montant du prêt.

Regardons cela en chiffres réels.

Disons que vous achetez une maison pour 200 000 $. Vous pouvez raisonnablement vous attendre à ce que vos frais de clôture (sans compter votre acompte) s'étendent entre 4 000 $ et 10 000 $. C'est une fourchette assez large, alors utilisez-la comme point de départ lorsque vous commencez à comparer les offres de prêt.

Mais n'attendez pas d'être tombé amoureux d'une maison pour planifier financièrement les frais de clôture.

Utilisez plutôt un calculateur de frais de clôture en ligne au début du processus pour obtenir une estimation plus précise. Vous voudrez utiliser des informations réelles telles que les taxes foncières moyennes dans votre région et les coûts associés à votre type de prêt.

Vous n'êtes toujours pas sûr du montant des frais de clôture ? Un bon prêteur peut s'asseoir avec vous en personne ou au téléphone et vous expliquer les variables, y compris la manière dont les différents types de prêt peuvent affecter les liquidités dont vous avez besoin pour conclure.

Pouvez-vous négocier les frais de clôture ?

Comme vous pouvez le voir sur la liste des frais, certains frais de clôture sont négociables tandis que d'autres sont immuables. Les principaux éléments à comparer entre les offres de prêt sont les variables du prêteur, telles que les frais de montage, les frais de dossier et les frais de courtage. Ne présumez pas qu'un courtier est automatiquement plus cher; vous pourrez peut-être négocier un crédit auprès du prêteur pour vous aider à réduire vos frais de clôture.

L'autre façon de négocier vos frais de clôture est avec le vendeur de votre nouvelle maison. Il est de plus en plus courant que les vendeurs paient les frais de clôture, car il est difficile pour de nombreux acheteurs éligibles d'économiser suffisamment d'argent pour acheter une maison.

Votre stratégie de négociation avec le vendeur dépend vraiment du marché immobilier dans lequel vous vivez. Si vous achetez une maison dans une zone plus lente (ou à une période de l'année), vous êtes plus susceptible de faire payer vos frais de clôture par un vendeur.

Mais si vous êtes dans une zone beaucoup plus compétitive avec un faible inventaire de logements, il peut être plus difficile d'obtenir le montant que vous souhaitez. Néanmoins, même les frais de clôture partiellement payés peuvent être utiles pour économiser de l'argent lors du règlement.

Les frais de clôture peuvent-ils être inclus dans un prêt immobilier ?

Dans certains cas, vous pouvez intégrer vos frais de clôture au prêt immobilier, mais vous devez répondre à certaines exigences de base. Tout d'abord, cela dépend de votre type de prêt puisque tous les prêts ne vous le permettent pas. La plupart des prêts garantis par le gouvernement, comme les prêts FHA et USDA, offrent la possibilité de les ajouter à votre prêt immobilier.

Quel est l'inconvénient de cette idée ?

Un montant de prêt plus élevé signifie un paiement mensuel plus élevé et un plus grand montant d'intérêts payés sur la durée de votre prêt hypothécaire. De plus, votre nouvelle maison doit être évaluée pour le montant plus élevé que vous souhaitez financer. De plus, votre ratio d'endettement doit être en mesure de supporter ce paiement plus important pour être admissible à un tel prêt.

Si vous obtenez un prêt qui ne permet pas d'intégrer les frais de clôture dans l'hypothèque, vous pouvez toujours le contourner - si vous remplissez les critères dont nous venons de parler.

Demandez simplement au vendeur (par l'intermédiaire de votre agent immobilier) de payer les frais de clôture en échange du paiement du montant supplémentaire dans le cadre du prix d'achat. Voici un exemple.

Si votre offre de 200 000 $ est acceptée, mais que vous devez payer 5 000 $ en frais de clôture, demandez au vendeur de contribuer 5 000 $ à la clôture et modifiez votre offre à 205 000 $. À la fin de la journée, le vendeur repart toujours avec la même somme d'argent.

Encore une fois, cette stratégie dépend des chiffres qui fonctionnent pour vous, de votre situation financière et de votre demande de prêt hypothécaire.

Comment payer les frais de clôture lors du règlement

Lorsque vous arrivez enfin au jour de la fermeture, il est presque temps de vous détendre et d'emménager dans votre nouvelle maison. Mais d'abord, n'oubliez pas de mettre en place un moyen de payer les frais de clôture.

Vous pouvez demander à votre prêteur ou à votre société de règlement le mode de paiement préféré, mais dans la plupart des cas, vous pouvez soit obtenir un chèque de banque de votre banque, soit mettre en place un virement bancaire. Il y a généralement des frais mineurs associés à chacun. C'est un processus simple et rapide, mais il ne faut pas l'oublier avant de conclure.