Comment acheter une maison HUD

Si vous êtes activement à la recherche d'une maison depuis un certain temps, il y a de fortes chances que vous soyez tombé sur une annonce immobilière appelée maison HUD. Mais qu'est-ce que cela veut vraiment dire? Est-ce que ce type de maison vaut la peine d'être considéré comme votre prochain achat?

Nous avons tout ce que vous devez savoir sur les maisons HUD et si ce type de maison vous convient. Bien qu'il y ait un certain risque, le potentiel de récompense est également important. Alors lisez la suite et voyez si vous devriez commencer à rechercher des maisons HUD dans votre région.

Qu'est-ce qu'une maison HUD ?

Propriété du Département américain du logement et du développement urbain (HUD), une maison HUD est un type de saisie résidentielle. Les saisies traditionnelles se produisent lorsqu'un propriétaire ne respecte pas son prêt immobilier.

S'ils ne parviennent pas à un accord de remboursement avec leur prêteur, le prêteur devient propriétaire de la propriété. Ensuite, le prêteur répertorie la propriété à vendre pour obtenir le solde dû sur le prêt hypothécaire.

Assuré par la FHA

Les propriétés saisies se vendent souvent bien en dessous du montant dû au prêteur, qui subit alors une perte sur la propriété. Cependant, si la maison est assurée par la Federal Housing Administration (FHA), le processus de saisie se déroule un peu différemment.

La Federal Housing Administration est en fait un département au sein du HUD. Il n'accorde pas de prêts directement, mais il aide à garantir aux emprunteurs un type de prêt spécifique pour encourager l'accession à la propriété. La FHA fournit également une assurance hypothécaire aux prêteurs agréés par la FHA.

Les hypothèques FHA incitent les prêteurs à initier et à financer le prêt puisque les normes de souscription sont légèrement moins strictes qu'un prêt conventionnel.

Cependant, lorsqu'une maison financée par un prêt FHA fait l'objet d'une saisie, le prêteur initial est remboursé par HUD pour le solde impayé du prêt. HUD en prend ensuite la propriété et la revend pour compenser le coût qu'elle a payé au prêteur.

Acheter une maison HUD

Lorsqu'une maison ordinaire est mise en vente, le vendeur travaille avec son agent immobilier pour proposer un prix basé sur des maisons comparables dans la région.

Lorsqu'une maison HUD est mise sur le marché, elle passe par un processus d'évaluation pour déterminer sa juste valeur marchande. Le prix catalogue prend également en compte toutes les réparations nécessaires qui sont nécessaires dans la maison.

Processus d'appel d'offres HUD

Avec une annonce normale, vous feriez le tour de la maison et feriez une offre au vendeur via vos agents immobiliers respectifs. Il est utile de travailler spécifiquement avec un agent qui a de l'expérience avec les maisons HUD, mais ce n'est pas nécessaire.

Pendant que vous visitez toujours les maisons HUD avec votre agent immobilier, le processus d'offre est complètement différent. Plutôt que de faire une offre traditionnelle, vous placez une enchère. Si votre agent est enregistré auprès du HUD, il peut soumettre l'offre en ligne pour vous.

Il y a une période d'offre désignée. Une fois la vôtre soumise, ils la compareront à toutes les autres offres reçues. Si la vôtre est l'offre la plus élevée, vous recevrez un accusé de réception du HUD.

À ce moment-là, votre agent vous enverra un contrat que vous aurez 48 heures pour soumettre à votre bureau régional du HUD. C'est le seul moyen de verrouiller la maison et d'en devenir propriétaire. Sinon, ils pourraient le remettre sur le marché. Alors soumettez toujours vos documents en temps opportun.

Processus d'achat d'une maison HUD

Vous n'avez souvent qu'une seule chance de placer une offre sur une maison HUD, il est donc important de développer une stratégie éclairée à l'avance. Bien que vous puissiez penser que cela justifie une offre lowball automatique, ce n'est pas nécessairement le cas, surtout si vous vivez dans un marché immobilier concurrentiel.

En plus de regarder les comps dans la région et l'état de la maison, vous pouvez également baser votre offre sur la durée de la maison sur le marché. S'il est nouveau sur le marché, vous ne souhaitez probablement pas proposer un prix trop bas, à moins que vous ne soyez intéressé par le bien qu'à un certain prix.

Combien coûte l'achat d'une maison HUD ?

HUD accepte souvent des offres entre 85% et 88% du prix catalogue. C'est un bon cadre de référence lors de l'élaboration de votre offre à moins, bien sûr, que quelqu'un présente une offre plus élevée. Si la propriété est sur le marché depuis plusieurs mois, vous avez certainement plus de poids pour faire une offre inférieure.

Votre dépôt sera généralement compris entre 500 $ et 2 000 $. Vos versements hypothécaires dépendront du montant de votre mise de fonds. Plus le montant de votre mise de fonds est élevé, plus vos versements hypothécaires seront faibles. Les frais de clôture représentent généralement environ 3 à 4 % du prix d'achat d'une maison. Cependant, si vous achetez une maison HUD, HUD peut payer la plupart de vos frais de clôture.

Vendu "tel quel"

En effet, contrairement à la plupart des annonces régulières, les maisons HUD sont vendues telles quelles. Ainsi, peu importe les travaux à effectuer, HUD ne s'en chargera pas pour vendre la maison. Mais, bien sûr, cela est généralement vrai pour toute maison de forclusion.

C'est pourquoi il est essentiel de faire effectuer une inspection avant de faire une offre. Contrairement à d'autres processus d'achat, vous devez d'abord procéder à l'inspection, puis l'utiliser pour informer votre offre, car vous ne pouvez pas renégocier en fonction des résultats.

Cela vaut vraiment la peine de dépenser quelques centaines de dollars pour vous assurer que les rénovations nécessaires sont à votre portée.

Comment obtenir un prêt pour une maison HUD ?

Vous n'avez pas besoin de votre prix d'offre complet en espèces ; en fait, vous pouvez utiliser à peu près n'importe quel type de prêt. L'astuce consiste à s'assurer que l'état de la maison remplit les conditions d'éligibilité du type de prêt.

Les prêts garantis par le gouvernement tels que les prêts FHA, VA et USDA ont des exigences plus strictes que les prêts conventionnels. Par exemple, un évaluateur de prêts FHA recherche les éléments suivants :

• Terrain en pente loin de la maison
• Fenêtres dans chaque chambre
• Peinture au plomb écaillée (dans les maisons d'avant 1978)
• Mains courantes dans les escaliers
• Système de chauffage suffisant
• Toit et fondation solides

Si la propriété HUD ne répond pas à ces exigences de base, vous devrez trouver un financement alternatif. Une évaluation de prêt conventionnelle se soucie davantage de la valeur marchande de la maison et s'accompagne d'exigences plus strictes en matière de crédit et de revenu.

Il existe cependant des options pour financer les réparations. L'un est un prêt 203(B), qui vous permet de financer jusqu'à 5 000 $ en réparations. L'autre est un prêt 203(K), qui finance jusqu'à 35 000 USD de réparations.

Où pouvez-vous trouver des maisons HUD locales à vendre ?

Votre agent immobilier peut vous aider à localiser les maisons HUD dans votre région, surtout si c'est leur domaine d'expertise. Cependant, pour commencer à chercher par vous-même, vous pouvez accéder à la base de données de maisons à vendre de HUD. Cet outil en ligne vous permet de rechercher plusieurs critères pour trouver la maison que vous souhaitez à un endroit précis.

Vous pouvez effectuer une recherche par état, comté ou ville, ainsi que par gamme de prix et caractéristiques de la maison. En plus du nombre de chambres, de salles de bains et de pieds carrés, vous avez la possibilité de rechercher un nombre limité de fonctionnalités spéciales, notamment :

• Cheminée ou poêle à bois
• Histoires simples ou multiples
• Aménagements extérieurs, comme un patio, une piscine, un porche ou une clôture
• Type de stationnement
• Type de logement
• Âge de la propriété

Bien qu'il ne soit certainement pas aussi convivial qu'un site Web comme Zillow, le portail HUD fait un très bon travail en vous permettant de parcourir les listes pour trouver quelque chose qui répond à vos besoins.

Les investisseurs peuvent-ils acheter des propriétés HUD ?

L'achat d'une propriété saisie en tant qu'investissement peut être une excellente idée, en supposant que vous ayez fait de nombreuses recherches sur votre marché local.

Si vous êtes prêt à vous lancer dans le jeu immobilier en tant que propriétaire ou hôte Airbnb, vous devez certainement ajouter le portail HUD à votre liste de sources de propriété. Cependant, il est important de réaliser qu'il existe quelques restrictions pour les investisseurs.

Comme nous l'avons mentionné précédemment, les propriétés HUD sont répertoriées dans les périodes d'enchères. La première période est une "période d'annonce exclusive" et n'accepte que les offres des propriétaires occupants, des organisations à but non lucratif et des entités gouvernementales.

Après cette période de 15 jours, si aucune offre n'a été soumise, HUD ouvre une période d'enchère prolongée aux investisseurs. À ce stade, vous pouvez soumettre une offre pour acheter la propriété en tant que type d'investissement.

Que se passe-t-il si une propriété HUD n'est pas vendue ?

HUD répertorie ses maisons de forclusion pendant six mois avant de prendre d'autres mesures. Si la maison n'est pas vendue dans ce délai, ils peuvent vendre la propriété à un organisme à but non lucratif ou gouvernemental pour 1 $. La maison doit ensuite être transformée en logement abordable pour les familles de la communauté ou profiter à la région d'une autre manière.

HUD propose également des programmes pour les fonctionnaires tels que les enseignants et les policiers. Ce programme, appelé Good Neighbor Next Door, offre aux enseignants, aux policiers, aux pompiers et aux ambulanciers une remise de 50 % sur le prix catalogue des maisons HUD éligibles.

Ce programme vise à revitaliser et à renforcer les communautés en permettant aux fonctionnaires de vivre et de travailler au même endroit.

Devez-vous acheter une maison HUD ?

Soyez conscient du potentiel de risque et de récompense. Commencez par évaluer votre liste de souhaits dans une maison, que ce soit pour vous-même ou comme investissement.

Si vous cherchez une maison prête à emménager, elle ne vous conviendra peut-être pas. Ce n'est pas non plus une bonne idée si vous êtes peu enclin à prendre des risques. Même si vous effectuez une inspection de la maison, elle peut ne pas détecter tous les problèmes d'une maison.

Même après que l'ancien propriétaire a quitté la propriété, il faut du temps au prêteur d'origine pour traiter les documents et transférer la propriété à HUD. Ensuite, HUD doit effectuer une évaluation et passer par le processus d'inscription. Ce long processus peut entraîner une négligence supplémentaire et des dommages causés à la propriété.

Propriétés en détresse

Sur le plan positif, vous pouvez avoir la possibilité d'acquérir une équité rapide, en fonction de l'emplacement, de l'état et du prix de vente final. Cela est particulièrement vrai si vous êtes prêt à acheter un réparateur.

Tant que vous comprenez le processus et les risques associés à l'achat d'une maison HUD, vous pouvez potentiellement vous mettre dans une meilleure situation financière. Cela inclut un paiement hypothécaire mensuel inférieur et une plus grande valeur nette de la propriété.

Soyez simplement réaliste quant à ce que vous êtes prêt à investir dans une maison (en temps et en argent). En outre, jouez les pires scénarios et assurez-vous que vous êtes d'accord avec chacun d'eux. Avec un esprit ouvert et informé, vous pourriez obtenir une excellente offre de logement avec HUD.