Comment acheter une maison saisie

L'investissement immobilier n'est souvent pas simple. Peut-être avez-vous trouvé le quartier parfait, mais les prix sont hors de votre budget. Ou peut-être vous êtes-vous installé sur une propriété, mais les prêteurs disent que les remboursements se feraient à travers le toit. Cependant, il existe un autre moyen d'acquérir une maison de valeur équivalente.

Pour économiser des fonds initiaux et potentiellement augmenter les rendements, les maisons saisies sont un excellent moyen pour les investisseurs de percer sur le marché immobilier. Pourquoi? Parce que les maisons saisies peuvent être acquises pour bien moins que le prix réel du marché.

Voyons pourquoi et comment vous pouvez tirer parti de cette opportunité.

Qu'est-ce qu'un logement saisi ?

Une maison saisie est une propriété qui a été reprise par une banque ou un prêteur financier. Lorsqu'un propriétaire ne peut pas faire face aux remboursements hypothécaires, la propriété est reprise et passe sous la propriété des fonds de prêt de l'institution financière.

Pour récupérer les pertes éventuellement subies par le prêteur, le bien est mis sur le marché – et rapidement. Le prêteur souhaite souvent collecter les fonds le plus rapidement possible. Ainsi, pour attirer les acheteurs, les maisons saisies sont répertoriées avec une forte remise. Et c'est là le principal avantage. Des remises importantes créent plus de marge de profit.

Le processus de forclusion peut varier légèrement selon la propriété. Parfois, avant la saisie, le propriétaire peut demander de conclure une vente à découvert. La propriété est toujours cotée à prix réduit mais le propriétaire s'occupe du processus. Cela peut être bénéfique pour le propriétaire car cela lui donne un peu plus de contrôle.

Alternativement, si la maison est reprise, la propriété sera répertoriée par le prêteur. Celles-ci sont parfois appelées propriétés immobilières ou REO. Ils sont généralement vendus via un service d'annonces multiples ou proposés à la vente via des sites d'enchères.

Dois-je acheter une maison saisie ?

C'est une question à laquelle il est difficile de répondre, et qui est probablement subjective pour la plupart des investisseurs. Cependant, cela dépendra en fin de compte du niveau de risque que vous êtes prêt à prendre. Ainsi, lorsque vous vous demandez si une propriété saisie pourrait vous convenir, voici quelques facteurs à prendre en compte.

Premièrement, si le propriétaire décide d'opter pour une vente à découvert, il devra obtenir une autorisation écrite du prêteur de la propriété. L'obtention de cette autorisation peut être un long processus, ce qui signifie que vous pourriez attendre sur la touche pendant que les choses progressent. Même dans ce cas, rien ne garantit que le prêteur sera d'accord, ce qui pourrait rendre le processus encore plus long.

De plus, il n'y a généralement aucune divulgation du vendeur sur laquelle s'appuyer. Cette divulgation contient généralement tous les problèmes connus qui peuvent affecter la valeur d'une propriété. Sans cela, un acheteur est laissé dans l'ignorance des problèmes dont la propriété a souffert dans le passé. Et vous pensez peut-être maintenant que ces problèmes peuvent être détectés avec une inspection de la propriété, eh bien…

Dans certaines situations, vous n'aurez peut-être pas la chance de faire une inspection de la maison ou une enquête sur le bâtiment avant l'achat ; une pratique courante lors de l'achat de toute autre propriété. Même avec une inspection, les propriétés saisies sont généralement vendues « telles quelles ». Toutes les réparations tombent instantanément avec vous.

Bien que vous deviez être conscient des risques ci-dessus, chaque situation est unique. Certaines propriétés peuvent ne pas comporter ces risques. Mais, indéniablement, les maisons saisies nécessitent un peu plus de prudence que votre achat résidentiel standard. Cependant, il pourrait y avoir de bonnes affaires à trouver.

Regardez la vidéo :Keith Jurow :l'illusion de la reprise du logement

Acheter une maison saisie en 6 étapes

L'achat d'une propriété peut être une pensée intimidante, en particulier pour les nouveaux investisseurs. Il y a généralement beaucoup de paperasse impliquée et vous devez être chaud sur vos chiffres. Cependant, le processus n'a vraiment pas besoin d'être difficile.

Bien que l'achat d'une maison saisie soit similaire à l'achat d'une propriété résidentielle moyenne, il existe quelques différences clés que nous allons maintenant vous montrer. Abordez chacune de ces sept étapes logiques et vous serez bien placé pour commencer à générer un profit sain.

Étape 1 :Effectuez vos propres recherches (DYOR)

La recherche est essentielle pour choisir la bonne propriété. Vous devez connaître votre emplacement et votre propriété potentielle sur le bout des doigts.

Il est utile de commencer par vous poser quelques questions de base. Où souhaitez-vous que votre bien soit situé ? Voulez-vous qu'il soit près de chez vous? Ou en êtes-vous satisfait dans une autre ville ou un autre état si cela signifie que les rendements pourraient être plus élevés ?

Pour vous donner le meilleur départ, lisez "Comment acheter un bien locatif", en particulier les étapes 2 et 3 (le lien se trouve au bas de cette section). Ces deux étapes vous guideront à travers toutes les macro-analyses qui vous aideront à choisir une ville, puis à rechercher les meilleurs quartiers de cette ville. Ce sont des étapes de recherche clés que chaque investisseur doit suivre pour faire fonctionner un investissement immobilier aussi dur que possible.

Après avoir choisi un emplacement, il vous appartient maintenant de rassembler autant d'informations que possible sur le marché immobilier local. Familiarisez-vous avec les revenus locatifs, les impôts locaux et, surtout, les prix de l'immobilier. Plus vous accumulerez de connaissances au cours de cette première étape du processus, mieux vous serez préparé lors de l'achat d'une maison saisie.

Lire le guide :Comment acheter un bien locatif

Étape 2 :Organisez vos finances

Même si vous n'aimez pas les chiffres, vous ne pouvez certainement pas écrémer vos finances. Les finances sont l'endroit où un accord saisi peut être gagné ou perdu.

Commencez par déterminer combien d'argent vous pouvez vous permettre d'utiliser pour les frais initiaux tels qu'un dépôt, les frais juridiques et tout entretien qui pourrait être nécessaire. Allez-vous acheter la propriété directement ou aurez-vous besoin d'un financement supplémentaire ?

Si vous n'achetez pas directement une maison saisie, vous devriez obtenir une préapprobation hypothécaire. Cela permet aux vendeurs de voir que vous êtes un acheteur engagé et non pas un acheteur à la légère. De nombreuses maisons saisies sont achetées en espèces, par d'autres investisseurs immobiliers, donc avoir une pré-approbation prouve à un vendeur que vous pouvez vous déplacer tout aussi rapidement. Commencez à travailler sur votre pointage de crédit le plus tôt possible pour vous donner les meilleures chances d'obtenir une préapprobation hypothécaire.

Étape 3 :rechercher comment et où acheter la saisie

Bien que l'achat d'une maison saisie soit similaire à l'achat d'une propriété résidentielle, la recherche d'opportunités est l'endroit où les deux processus commencent à diverger. Les maisons saisies peuvent être répertoriées aux mêmes endroits que les propriétés résidentielles, mais ce n'est pas le seul endroit où vous pouvez chercher.

• Directement du propriétaire. Comme mentionné précédemment, certains propriétaires peuvent opter pour une vente à découvert s'ils ont besoin de trouver des fonds pour rembourser une hypothèque. Bien qu'elles ne soient pas techniquement classées comme une forclusion, les ventes à découvert peuvent toujours offrir une remise importante par rapport aux prix du marché. Ces propriétés peuvent être répertoriées directement par le propriétaire ou par l'intermédiaire d'un agent immobilier.
• Acheter aux enchères. Les enchères sont l'option la plus populaire que les prêteurs utilisent pour vendre les maisons saisies le plus rapidement possible. Le processus est rapide, mais les maisons de vente aux enchères demandent souvent aux investisseurs de payer en espèces. L'achat par le biais d'une vente aux enchères signifie également qu'une évaluation ou une inspection du bâtiment ne peut pas être effectuée au préalable.

Du côté positif, les maisons de vente aux enchères devront généralement commercialiser une propriété, soit en ligne, soit par d'autres moyens. Ils peuvent répertorier les propriétés saisies sur leur propre site Web, par l'intermédiaire d'un journal local ou en plaçant une pancarte devant la propriété. Découvrez les maisons de vente aux enchères à proximité de votre zone d'intérêt.

• Acheter à la banque. Pour récupérer efficacement les pertes, les banques peuvent souvent vendre elles-mêmes des propriétés. Comme mentionné précédemment, ces propriétés sont souvent appelées « REO » ou Real Estate Owned. Une fois qu'une banque a revendiqué la propriété en tant que REO, le propriétaire sera expulsé et la propriété sera répertoriée auprès d'un agent immobilier local.
• Acheter au gouvernement. Les maisons saisies peuvent également être vendues par le gouvernement. Certains prêts hypothécaires sont garantis par le gouvernement, ce qui signifie que le gouvernement en assume la propriété si le propriétaire ne peut pas rembourser. Le processus est très similaire à celui d'une banque ou d'un prêteur. Bien que les reventes soient ciblées sur les premiers acheteurs, cela ne signifie pas que les investisseurs ne peuvent pas s'impliquer.

Habituellement, un courtier immobilier enregistré par le gouvernement est requis pour finaliser l'achat. Cependant, il existe également des exemples de propriétés vendues sur les marches des palais de justice locaux. Appelés «journées de forclusion», ces jours se déroulent comme un événement de type vente aux enchères avec des investisseurs enchérissant sur différentes propriétés. Vérifiez s'il y a des jours de forclusion dans votre État.

Étape 4 :Engagez une expertise

Naviguer dans les ventes à découvert, les maisons de vente aux enchères, les banques et potentiellement les palais de justice peut être écrasant pour un premier investisseur. C'est là qu'un agent immobilier professionnel peut vous faciliter la vie. Avec des liens locaux et une connaissance à jour du marché, un bon agent peut souvent valoir son pesant d'or.

Cependant, cela ne signifie pas que vous pouvez choisir n'importe qui. Assurez-vous que votre agent immobilier est bien expérimenté dans les maisons de forclusion et les propriétés REO. Ont-ils un bilan que vous pouvez voir? Y a-t-il des avis d'autres investisseurs ? Connaissez-vous quelqu'un qui peut recommander un agent?

Il s'agit d'un investissement important, ce qui signifie que vous devez être à l'aise avec la personne avec qui vous travaillez. Si après la première conversation vous ne vous sentez pas bien, faites confiance à votre instinct. Prenez le temps et essayez de trouver quelqu'un d'autre.

Étape 5 :Faites une offre compétitive

Après avoir travaillé avec votre agent pour trouver une propriété appropriée, la prochaine étape consiste à vous présenter une offre qui correspond à votre budget. Lorsque l'on investit dans l'immobilier, dépasser son budget n'est jamais une bonne idée.

Si la propriété a été inscrite auprès d'un agent immobilier, contactez-le pour faire une offre. La banque ou le prêteur aura une bonne idée de ce que devrait être la juste valeur de la propriété et ne passera probablement pas sous une certaine limite. De même, un propriétaire de vente à découvert peut également ne pas vouloir bouger s'il a besoin d'un certain montant pour rembourser les fournisseurs de prêts hypothécaires. Faites une offre raisonnable. Si vous le pouvez, ajoutez une clause indiquant que vous souhaitez du temps pour effectuer une inspection avant de conclure la transaction.

Alternativement, si vous vous attaquez à une vente aux enchères, mettez votre visage de jeu. Souvenez-vous de votre budget et respectez-le. Ne vous laissez pas entraîner par la chaleur de l'événement. Parfois, votre budget peut ne pas atteindre le prix de réserve placé sur la propriété. Si cela se produit, passez à l'opportunité suivante.

Étape 6 :Faites inspecter votre maison

Une fois qu'une offre a été faite, il y aura, espérons-le, une période où des inspections pourront être effectuées. Si vous ne vous êtes pas déjà engagé dans la propriété, c'est votre chance de trouver des lacunes et de repartir avec des fonds d'investissement toujours intacts.

Les propriétés saisies nécessitent une vérification approfondie avec un inspecteur certifié. Il peut également être utile de mettre en place les contrôles supplémentaires qu'ils proposent, tels que l'évaluation de la structure, de l'eau et des égouts internes et externes, ainsi que de la sécurité du gaz et de l'électricité.

Même si vous n'avez pas eu la chance d'effectuer une inspection de la maison avant d'acheter la propriété, il est toujours recommandé d'en effectuer une. Cela ne vous laissera aucun doute quant à ce à quoi vous avez affaire pour aller de l'avant. N'oubliez pas que, par l'un ou l'autre processus, vous achetez la propriété «telle quelle». Toutes les réparations reposeront sur vos épaules.

Au cours de cette étape, il est également utile de résoudre les privilèges en suspens. Les privilèges sont des réclamations ou des droits légaux sur un actif. Parfois, un propriétaire peut contracter un autre prêt pour rembourser le premier, souvent appelé « prêt complémentaire ». À ce stade, assurez-vous qu'il ne reste aucun prêt en cours auprès d'autres prêteurs.

Étape 7 :Bénéfice 

Une fois que vous avez démêlé toutes les réclamations sur la propriété et que vous êtes satisfait des inspections, vous êtes maintenant prêt à fermer. Ce processus est généralement géré par votre courtier immobilier.

Une fois que la propriété est passée à votre nom, c'est maintenant à vous de décider comment vous réaliserez un profit. Y a-t-il des réparations clés à effectuer ? Commencez par eux pendant que vous déterminez ce que vous allez faire de la propriété ensuite.

La plupart des investisseurs immobiliers choisissent l'une des trois options :

• Location à court terme. La location d'une propriété est un choix populaire pour les investisseurs. Il fournit des flux de trésorerie mensuels tout en vous permettant de profiter d'une appréciation du capital à long terme.

La location à court terme peut être attrayante en raison du niveau de contrôle accru qu'elle donne à un investisseur. Les locations peuvent durer d'une semaine à plusieurs mois. Vous souhaitez peut-être avoir la possibilité d'utiliser la propriété vous-même, peut-être comme location de vacances ou base de travail ? Les revenus locatifs peuvent parfois être plus élevés sur les locations à court terme et vous évaluez fréquemment l'entretien de la propriété.

• Location longue durée. D'autre part, les locations à long terme offrent aux investisseurs un ensemble d'avantages différents. Premièrement, les locations à long terme offrent la tranquillité d'esprit que les flux de trésorerie continueront d'affluer dans votre poche pendant une période prolongée. Vous pouvez également être plus sélectif sur le locataire que vous avez vivant dans votre propriété. Cela peut aider à réduire les coûts de réparation à l'avenir.
  

Une fois qu'un locataire est trouvé, tous les services publics et les petits frais d'entretien peuvent lui être transférés. Très peu de frais de marketing sont nécessaires et il y a également un risque moindre d'avoir des postes vacants à long terme. Après tout, si la propriété est vide, elle ne vous rapporte rien.

• Retournez-le. La dernière option pour la plupart des investisseurs immobiliers saisis est l'option de retournement de maison. Cela implique de réparer la maison et de la ramener à son ancienne gloire. Ce processus fonctionne particulièrement bien avec des propriétés plus en détresse.
  

L'idée est d'ajouter suffisamment de valeur à la propriété pour pouvoir ensuite la revendre avec profit. Les maisons saisies peuvent être particulièrement bien adaptées à cette option en raison des rabais offerts.

Réflexions finales

Les maisons saisies sont une excellente option pour les investisseurs qui ont du mal à faire face aux coûts d'investissement initiaux requis pour des propriétés résidentielles similaires.

Bien que le processus ne soit pas différent de l'investissement immobilier résidentiel, les investisseurs devront chercher dans des endroits légèrement différents pour trouver les meilleures opportunités.

Alignez-vous avec un courtier immobilier saisi expérimenté et discutez de vos finances tôt. Familiarisez-vous avec les ventes à découvert, les propriétés REO et n'ayez pas peur de vous attaquer à une maison de vente aux enchères ou deux.

Les maisons saisies comportent sans aucun doute un niveau de risque accru, mais il y a de bonnes affaires à trouver. Suivez Real Vision pour plus de conseils sur l'immobilier et les macro-investissements.

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