Comment acheter une maison saisie ou une propriété mise aux enchères

Lorsqu'un propriétaire ne fait pas ses versements hypothécaires en temps opportun, le prêteur hypothécaire - généralement, une banque -- peut saisir sur la propriété. La forclusion est un processus légal dans lequel le propriétaire perd le titre de la maison et le prêteur reçoit la propriété ou une somme d'argent de la vente de la propriété. Les prêteurs doivent annoncer publiquement quand ils commencent la procédure de forclusion, qui sont des informations que vous pouvez utiliser si vous souhaitez acheter la propriété. Vous pouvez acheter une maison saisie avant, pendant ou après une vente aux enchères.

Se préparer à acheter

Vous devrez faire certains préparatifs si vous voulez acheter une propriété saisie, comprenant:

1. Identification des propriétés disponibles : Vous pouvez consulter un service d'annonces multiples en ligne, ou MLS, pour les maisons en phase de saisie avant l'enchère, les maisons sur le point d'être mises aux enchères ou les maisons à vendre directement du prêteur. Un MLS dispose de fonctions de recherche qui vous permettent de spécifier le statut, emplacement, type et gamme de prix des propriétés en forclusion.

2. Mise en place du financement : Vous aurez besoin d'argent pour acheter une propriété saisie. Les enchères se font toujours en espèces uniquement.

3. Contacter la partie appropriée : Cela peut être le prêteur, le propriétaire ou son mandataire. Prenez des dispositions pour inspecter les propriétés qui vous intéressent.

Acheter des propriétés avant le verrouillage

Normalement, plusieurs mois s'écoulent entre un dépôt de forclusion et une vente aux enchères. Pendant l'intérim avant le verrouillage, vous pouvez acheter la maison en faisant une offre au propriétaire. Si le montant que vous offrez est inférieur au solde hypothécaire restant, la transaction est qualifiée de vente flash et doit être approuvé par le prêteur. Les propriétés vendues à découvert sont généralement vendues "en l'état, " ce qui signifie que vous assumez la responsabilité financière de toutes les réparations nécessaires à la propriété. En plus d'obtenir l'autorisation du prêteur pour une vente à découvert, un achat avant l'enchère est similaire à un processus d'achat d'une maison ordinaire.

Acheter aux enchères

Lorsque la procédure de forclusion est terminée, la maison est mise aux enchères, généralement par un fonctionnaire local tel qu'un shérif de comté. Le prêteur fixe généralement un réserve montant - le montant minimum qu'il acceptera pour la propriété. Lors de l'achat d'une maison saisie aux enchères, vous devriez:

1. Comprendre le processus d'appel d'offres utilisé dans votre état. Certains états exigent que vous apportiez le montant total en espèces ou en chèque de banque, tandis que d'autres n'exigent qu'un petit dépôt en espèces qui peut être non remboursable. Faites des recherches sur les lois de verrouillage de votre état et observez une ou deux enchères pour vous familiariser avec le processus.

2. Consulter les registres du comté sur les propriétés qui vous intéressent pour trouver des aubaines potentielles. Vous pouvez connaître la valeur estimée de la propriété et les hypothèques éventuelles, privilèges ou arriérés d'impôts dus. Vous pouvez être responsable du paiement de tout ou partie des privilèges si votre offre est gagnante.

3. Vérifiez la date de l'enchère avec le syndic du bien que vous souhaitez, car ces dates peuvent changer pour diverses raisons. Vous devrez peut-être vous inscrire à la vente aux enchères pour pouvoir enchérir.

4. Définissez votre limite d'enchère , surtout dans les états où vous devez apporter le montant total en espèces. Votre recherche doit informer votre limite, et cela devrait vous éviter d'être entraîné dans l'excitation d'une guerre d'enchères qui réduit ou élimine le marché. RealtyTrac, une agence de référencement MLS, vous recommande de fixer votre limite d'enchère à 80 % de la valeur marchande de la propriété, y compris les privilèges et les travaux de réparation nécessaires.

5. Si vous débutez dans les enchères, Inspirez-vous des enchérisseurs expérimentés, mais ne vous laissez pas intimider par eux. Respectez votre limite d'enchère.

6. Si votre offre est gagnante, le commissaire-priseur vous fournira des documents de vérification. Vérifier la procédure de prise de possession . Certains États autorisent la possession immédiate, tandis que d'autres peuvent nécessiter des jours ou des semaines. Découvrez si vous êtes responsable de l'expulsion des occupants actuels par le shérif.

Quand l'enchère échoue

Si l'enchère la plus élevée sur une maison ne respecte pas l'exigence de réserve du prêteur, la banque devient propriétaire du logement, maintenant classé comme propriété immobilière, ou REO, biens. La banque peut louer une maison de vente aux enchères et remettre le bien aux enchères, et les offres en ligne peuvent être acceptées. Vous pouvez inspecter la propriété avant la vente aux enchères pour vous aider à définir votre limite d'enchère. Vous devez vous inscrire pour enchérir à une enchère REO et fournir le montant du dépôt - généralement 5 à 10 pour cent - immédiatement si votre enchère est gagnante, bien que vous puissiez vivre dans un état qui exige le paiement intégral à la fois. Sachez que le bien est vendu "en l'état, " et vous devrez peut-être expulser des occupants peu coopératifs. Alternativement, la banque pourrait mettre la maison REO en vente en tant que propriété conventionnelle par l'intermédiaire d'un agent immobilier.