Comment devenir un acheteur d'une première maison réussi :le guide ultime en 8 étapes

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Devenir acheteur d'une première maison est un mélange d'excitation et de confusion. Trop de gens s'y plongent vraiment sans avoir fait de recherche au préalable, ce qui n'est vraiment pas une bonne idée.

Aussi excitant que cela puisse être d'acheter votre première maison, c'est trop facile de se prendre la tête, prendre une mauvaise décision d'achat, et préparez-vous à des difficultés financières (ou pire) sur la route.

Afin d'éliminer une partie de la confusion, J'ai compilé mes meilleurs conseils et créé un plan ultime en huit étapes à suivre de ce que chaque acheteur d'une première maison doit savoir, pour vous assurer de tirer le meilleur parti de cette période passionnante de votre vie!

Questions fréquemment posées aux acheteurs d'une première maison

Tout le monde a des questions avec tous maison qu'ils achètent, qu'ils soient à la maison numéro un, ou le numéro de maison 100. Lisez-les pour vous assurer que vous êtes au courant !

Que signifie « acheteur d'une première maison » ?

Vous n'avez peut-être pas pensé à cette question vous-même, mais cela vaut la peine d'être évoqué ici.

Saviez-vous que dans certaines circonstances, vous pouvez être considéré comme un « acheteur d'une première maison » en ce qui concerne les diverses lignes directrices du programme, même si vous possédiez une maison dans le passé?

C'est vrai, certains programmes conçus pour aider les gens à acheter leur première maison peuvent également être utilisés par ceux qui ont NE PAS possédait une maison au cours des 3 dernières années, selon Bankrate.

Quelles sont les qualifications d'acheteur d'une première maison?

Cela va différer au moins quelque peu en fonction de l'endroit où vous avez l'intention d'acheter et du prêteur hypothécaire avec lequel vous avez l'intention de travailler.

Différents marchés auront des exigences différentes pour les acheteurs d'une première maison, qui peut être basé sur des éléments tels que le coût de la vie local, l'économie de la région (et du pays dans son ensemble), et la taille du prêteur.

En général, puisque les détails seront différents, vous aurez envie d'avoir :

• Une bonne cote de crédit (tout ce qui dépasse 700 a de fortes chances de réussir à obtenir un prêt hypothécaire). Mais même un pointage de crédit aussi bas que 500 pourrait éventuellement être admissible, bien qu'avec de nombreuses conditions et un taux d'intérêt élevé.
• Finances disponible faire un acompte considérable. La plupart des hypothèques conventionnelles nécessitent au moins 10 % de mise de fonds (bien que ce nombre puisse souvent être de 20 % à la place), quelle que soit la cote de crédit, mais il est possible de trouver des options avec des exigences d'acompte plus petites, comme 0% vers le bas avec un prêt VA ou aussi bas que 3,5% vers le bas avec un prêt FHA.
• Un emploi à temps plein avec un revenu stable. À moins que vous n'ayez exercé votre travail rémunéré à 100 % à la commission pendant un certain nombre d'années et que vous ayez des antécédents fiables en termes de revenus (ou peut-être des actifs considérables), vous aurez du mal à prouver à une banque que vous serez capable d'effectuer les paiements en totalité et à temps.
• Ratio dette/revenu (DTI) faible. Quel que soit votre niveau de revenu, si vous payez une part importante de votre revenu pour vous endetter chaque mois, votre demande de prêt immobilier peut être mal vu, quel que soit votre pointage de crédit. Le simple ratio mathématique que les banques suivent est que votre ratio dette totale/revenu ne devrait pas être plus que 50%, selon le programme de prêt que vous utilisez. Vous pouvez utiliser cette calculatrice de Wells Fargo pour déterminer votre DTI actuel et voir ce que cela signifie. Plus votre DTI est bas, le meilleur!

Quels sont les programmes/subventions pour les acheteurs d'une première maison ?

Il existe un certain nombre de programmes privés et gouvernementaux pour les premiers acheteurs ou de rabais pour les acheteurs de maison, dans le but de rendre l'accession à la propriété plus accessible à un plus grand nombre de personnes.

Les programmes spécifiques auxquels vous êtes admissible varient en fonction de divers facteurs, tel que:

• Votre état de résidence actuel.
• Indiquez dans lequel vous allez acheter (si différent de l'endroit où vous vivez).
• Statut militaire.
• Votre profession.
• Votre prêteur choisi (certains offrent leurs propres programmes ou subventions).
• Votre statut socio-économique.

Puis-je acheter une maison sans acompte ?

La réponse courte pour presque tous ceux qui lisent ceci est :non.

Bien qu'il existe des programmes disponibles pour certains membres de la société (comme nous venons de le voir), en général, l'acheteur moyen devra mettre une partie de son propre argent pour acheter sa nouvelle maison.

La seule exception improbable mais théoriquement possible à cela est de trouver un prêteur qui vous permette d'être un premier acheteur avec un cosignataire, comme un parent pour que son enfant achète sa première maison, et qui accepte l'acompte du cosignataire au lieu de l'acheteur de la maison (bien que ce soit un scénario peu probable car un cosignataire est différent d'un co-emprunteur).

Qu'est-ce que l'argent arrhes vers le bas, ou un « dépôt de bonne foi ? »

Alors que la plupart des gens pensent que vous offrez simplement une maison, demander un prêt hypothécaire, et vous recevez un chèque bancaire pour l'acompte à la clôture, ce n'est pas toujours/tout à fait vrai.

Dans la plupart des situations, votre contrat d'offre vous fera déposer des arrhes, parfois appelé « dépôt de bonne foi ». C'est essentiellement comme mettre de l'argent de côté sur la maison que vous achetez - vous donnez au vendeur une sorte de garantie comme indication que vous respecterez votre parole et que vous mènerez les choses jusqu'à la clôture.

La bonne nouvelle, bien que, est que cet argent est essentiellement un pourcentage d'avance de votre acompte - tout ce que vous déposez pour votre dépôt de bonne foi est appliqué à votre acompte total.

Vous pouvez en savoir plus sur les arrhes, ici.

Qu'est-ce que le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation ?

C'était un programme qui n'existait que de 2008 à 2010, dans un effort pour stimuler et réparer la récession et la bulle immobilière à l'époque.

Actuellement, les seuls crédits d'impôt pour un premier acheteur sont à peu près les mêmes que ceux disponibles pour les propriétaires existants, tels que les impôts fonciers et les paiements d'intérêts hypothécaires. Vous pouvez trouver une liste assez complète des déductions fiscales possibles de TurboImpôt.

Un acheteur d'une première maison peut-il acheter une forclusion, enchères, ou maison de vente à découvert?

En une réponse courte :oui, c'est théoriquement possible. Ce n'est probablement pas possible ou conseillé pour plus accédants à la propriété, pourtant.

Le hic, c'est que l'acheteur moyen d'une première maison trouvera probablement cela beaucoup plus difficile, à cause de:

• les acheteurs concurrents (c'est-à-dire les investisseurs) désireux également de s'emparer d'un bien moins cher,
• délai d'exécution plus lent pour obtenir un financement (si vos finances vous permettent même de prétendre à une hypothèque pour la propriété en question), et
• manque général de fonds (souvent, ces propriétés peuvent être vendues en espèces uniquement, ce qui rend simplement difficile pour un acheteur d'une première maison d'économiser suffisamment d'argent pour un achat de cette taille en une seule fois).

Ces propriétés, étant souvent plus délicat à acheter en général, nécessitent une coopération étroite à la fois avec un agent immobilier expérimenté et un avocat immobilier expérimenté, si vous n'êtes pas familier avec cette situation d'achat particulière.

La plus grande considération avant d'acheter une maison dans ce genre d'état est le nombre de réparations potentielles qui peuvent être nécessaires après l'achat. La plupart de ces maisons seront visiblement négligées et en mauvais état.

S'ils sont vendus en l'état, il n'est pas impossible qu'une maison soit déclarée inhabitable lors d'une inspection après l'achat. Un certain nombre d'autres problèmes pourraient survenir, comme la découverte d'un problème de moisissure intense, cela pourrait signifier que les autorités mettent entièrement la maison en quarantaine, nécessitant une démolition.

Parole au sage : procéder avec une extrême prudence lorsque vous cherchez à acheter une maison saisie ou similaire, surtout si vous êtes tout nouveau dans le monde de l'immobilier !

Conseils pour les acheteurs d'une première maison

Tout en poursuivant votre cheminement vers l'accession à la propriété pour la première fois, les conseils suivants vous aideront à vous préparer à l'avance, pour que l'ensemble du processus d'achat et de clôture se déroule en douceur !

Commencez à planifier l'achat d'une maison le plus tôt possible.

Si vous venez de louer votre premier appartement et que vous savez que vous voulez acheter à la fin de ce bail, vous vous rendriez un grand service pour commencer à réparer votre situation financière et/ou à économiser pour l'acompte dès le premier jour dans votre nouvel appartement.

Calculez le prix d'achat d'une maison que vous pouvez vous permettre pour un versement hypothécaire mensuel en fonction de votre revenu actuel - ne basez pas votre plan sur des augmentations hypothétiques - et planifiez d'économiser au moins 5 % de ce montant.

Vous aurez besoin d'assez pour couvrir l'acompte minimum absolu de 3 à 3,5 % pour certains prêts, plus quelques extras pour des choses comme les frais de dossier. Viser 20% de ce montant est sage, si c'est possible, pour minimiser votre taux d'intérêt, paiement mensuel, et la probabilité d'avoir besoin de tout type d'assurance hypothécaire.

Connaître l'emplacement dans lequel vous souhaitez acheter.

Si vous n'avez jamais regardé les valeurs immobilières dans la ville de vos rêves, c'est le moment de le faire.

Dire que vous allez économiser un acompte de 10 % pour 100 $, 000 maison, comme dans le conseil précédent, ça sonne bien - jusqu'à ce que vous découvriez que même les pires maisons de la pire partie de la ville ont toujours des prix plus élevés !

D'accord, ce n'est pas nécessairement vrai dans la plupart des domaines, mais il est possible que vos objectifs d'épargne ne correspondent pas à la réalité.

Faites-vous une faveur et assurez-vous d'étudier la région dans laquelle vous espérez vivre et notez des choses comme le temps de trajet pour vous rendre au travail, coût de la vie (si ce n'est pas votre ville/comté actuel), distance à l'épicerie la plus proche, qualité du district scolaire (aura une incidence sur vos impôts, tout au moins), etc. Tous ces éléments peuvent et devrait facteur dans votre décision finale quant à la maison à acheter.

Avoir un plan sur 5 ans, mais aussi avoir une confrontation avec la réalité.

Des emplois peuvent être perdus, des problèmes médicaux peuvent survenir, et l'économie est hors de vos mains.

Avoir un plan sur 5 ans pour sortir d'un mauvais quartier, acheter une maison plus grande, ou refinancer pour un meilleur taux est une chose intelligente à avoir.

Cela dit, si vous êtes sûr à 100% de vouloir des enfants dans le futur (surtout dans 5 ans ou moins), il serait sage d'acheter une maison dans un quartier scolaire décent, c'est assez grand pour accueillir un bébé (500 pieds carrés avec une chambre n'est pas idéal), et ce n'est pas dans une zone où vous vous mettriez au lit en craignant pour votre sécurité tous les soirs.

A noter également, est-ce que si vous êtes actuellement sans enfant mais que vous prévoyez qu'un conjoint reste à la maison avec les enfants, Je ne saurais trop insister sur le fait que vous devriez planifiez l'achat d'une maison avec UN SEUL revenu en tête ! Ne tombez pas dans le piège d'être pré-qualifié pour un prêt immobilier sur la base de deux revenus, si un seul revenu ne peut pas couvrir le paiement hypothécaire de votre maison ! La dernière chose dont tout nouveau parent a besoin est la menace de forclusion qui plane au-dessus de sa tête !

Trouvez un juste milieu entre aujourd'hui et vos projets futurs, ce ne sera pas exagéré, mais ce sera également au moins tolérable si vos grands rêves rencontrent quelques problèmes en cours de route.

Sachez ce que vous pouvez vous permettre ET ce que vous êtes prêt à se permettre.

Juste parce que vous POUVEZ vous permettre 500 $, 000 maison ne signifie pas que vous êtes prêt à payer ce prix. Si vous étendez votre versement hypothécaire sur une trop grande partie de votre revenu net, vous finirez par vivre une vie misérable dans une maison chère sous un stress financier constant.

Soyez averti maintenant que les banques adorent qualifier les demandeurs de prêts hypothécaires pour des montants qui augmenteraient absolument vos revenus au maximum.

Choisissez un numéro qui convient à votre budget, et trouver une maison qui correspond à la facture.

Sachez à quels prêts vous pouvez prétendre, en avance.

Cela ne fait de bien à personne (et en fait fait perdre beaucoup de temps) si vous vous adressez à tous les prêteurs possibles pour n'avoir aucune idée du prêt qui vous convient le mieux, ou de se retrouver dans l'incapacité de se qualifier pour l'un en raison de l'incapacité de répondre à l'une des exigences.

Vous pouvez consulter une liste des exigences hypothécaires actuelles (en date de 2019) ici. Utilisez-le pour obtenir une base pour votre planification financière.

Connaître le processus général pour obtenir un prêt hypothécaire.

Ce n'est pas comme ouvrir un compte courant - vous ne pouvez pas simplement entrer, demander une hypothèque, et repartez 30 minutes plus tard avec un numéro de compte et un sourire sur votre visage.

En général, vous devrez procéder comme suit (nous les développerons ci-dessous) :

• Faites le point sur votre situation financière et obtenez gratuitement votre dossier de crédit.
• Commencez à corriger les mauvaises notes sur votre rapport de crédit, et s'efforcer de rembourser les dettes (un obstacle considérablement plus important à l'approbation d'un prêt hypothécaire que presque tout le reste).
• Travailler pour atteindre les qualifications hypothécaires minimales générales, si besoin.
• Trouvez un agent immobilier et/ou un courtier hypothécaire en qui vous avez confiance. Ils seront un atout clé pour trouver un prêteur avec qui vous pourrez obtenir les meilleurs taux pour votre situation. Ils peuvent également indiquer à l'avance quel(s) prêteur(s) vous devez contacter pour une pré-qualification.
• Commencez à rassembler tous les dossiers qui seront nécessaires pour la demande de prêt hypothécaire. Votre agent immobilier ou votre courtier hypothécaire peut vous aider.
• Avoir de la patience. Trouver une maison peut parfois prendre beaucoup de temps, faire accepter votre offre sur une maison, et passez en revue les documents requis avant la fermeture. Vous y arriverez!

Erreurs d'acheteur d'une première maison

De même qu'il y a quelques « pépites d'or » à connaître pour faciliter le processus d'achat d'une maison, il existe également des pièges courants qui peuvent rapidement gâcher l'expérience (et éventuellement vous coûter très cher).

Vérifiez les Jones pendant que vous recherchez.

Sûr, presque tout le monde veut un manoir. C'est juste ce petit problème de leur coût qui tient la plupart d'entre nous à distance.

En suivant le conseil ci-dessus pour savoir à la fois ce que vous pouvez vous permettre et ce que vous êtes disposé dépenser pour une maison, utilisez ce deuxième nombre comme prix maximum lorsque vous faites vos achats à domicile.

Il serait sage de ne pas mettre les pieds dans des maisons au-dessus de ce prix, et peut-être même pas les regarder en ligne, ou vous courez le risque de tomber amoureux du vieux « eh bien, nous FAIT obtenir l'approbation d'une hypothèque plus élevée que celle-ci… » astuce.

Soit ferme. Faire un budget, s'y tenir, être plus heureux que les Jones à long terme.

Verser un acompte trop élevé.

Bien que mettre autant que possible soit absolument la bonne mentalité lorsqu'il s'agit d'acheter une maison, il y a une chose telle que mettre trop de côté.

Vous êtes-vous laissé de l'argent pour couvrir les frais de clôture et divers frais, si nécessaire?

Qu'en sera-t-il après votre emménagement – ​​pourrez-vous vous permettre d'acheter des fournitures de rénovation/mise à jour (peinture, nouveaux tapis, etc) dès le départ, ou devrez-vous attendre quelques mois pour vous constituer un petit tampon avant de pouvoir acheter ces articles ?

(Si vous avez acheté une maison décorée entre 1960 et la fin des années 1980, vous regretterez probablement d'avoir dépensé chaque centime pour l'acompte et de ne pas pouvoir remplacer ce tapis vert vif ou orange vif dans votre chambre…)

Ne pas prendre de risque avec leur offre.

L'exception à cette règle est si vous habitez dans une région où votre marché immobilier est très élevé sur les acheteurs et très bas sur les maisons disponibles, et vous avez une date limite pour BESOIN d'être dans une maison à une certaine date (comme la fin de votre bail d'appartement actuel) - dans ce scénario, vous ne voulez probablement pas beaucoup jouer au jeu de la négociation, ou vous risquez de manquer de stock sur le marché.

La plupart des acheteurs d'une première maison, pourtant, achètent dans des zones où l'offre et la demande sont assez bien assorties, et ils ont la possibilité de proposer une offre inférieure au prix demandé, et peut-être même le pousser un peu plus loin que prévu. Si ces acheteurs ne font pas tout leur possible pour négocier la meilleure offre pour eux-mêmes dans l'ensemble, alors ils manquent sérieusement.

Si la maison que vous proposez, par example, est sur et hors du marché depuis 3 ans, il y a de très bonnes chances que vous puissiez vous en tirer en offrant 20 $, 000 en dessous du prix demandé et le vendeur accepte. Discutez-en avec votre agent immobilier, car ils sauront quelles sortes d'offres (par rapport au prix demandé) sont plus ou moins susceptibles d'être acceptées.

Si la maison moyenne à vendre sur votre marché ne dure que 3 jours, pourtant, gardez votre offre un peu plus proche du prix demandé ou vous êtes sûr de manquer.

Ne pas faire leurs recherches de diligence raisonnable, en dehors de la portée de l'inspection de la maison.

De nombreux acheteurs d'une première maison prévoient de faire inspecter leur maison avant de fermer, comme cela est souvent exigé par les prêteurs avant d'accorder l'approbation finale du prêt hypothécaire (bien que cela ne soit généralement pas requis dans le cadre de l'achat autrement).

Il y a 2 problèmes avec ce plan :

1. Vous n'aurez probablement pas terminé l'inspection de la maison avant d'avoir fait l'offre. Cela signifie que vous n'êtes peut-être pas au courant de certains problèmes avant d'être déjà en train de fermer, et certains contrats sont très difficiles à sortir. Vous pouvait faire faire une inspection avant d'acheter, mais vous le paierez de votre poche et courrez également le risque que votre offre sur la maison ne soit pas acceptée de toute façon, ce qui signifie que vous avez gaspillé quelques centaines de dollars sur l'inspection.
2. Quel que soit le moment de l'inspection, il peut ne pas couvrir tout ce que vous devez savoir sur la maison que vous espérez acheter. Certaines sociétés d'inspection de maison peuvent être beaucoup plus détaillées que d'autres, mais vous ne pouvez pas obtenir d'informations sur des choses telles que si la maison se trouve dans une zone inondable jusqu'à ce que vous ayez fermé et acquis tous les actes. Vous serez un peu déçu si vous découvrez après l'achat que vous devez dépenser plus d'argent en assurance habitation pour la couverture nécessaire.

Ne pas faire assez de démarches personnelles avant de faire une demande de prêt hypothécaire.

Comme mentionné ci-dessus, il est sage de retirer votre rapport de crédit (gratuit) lorsque vous démarrez le processus de recherche de maison, pour voir s'il y a des erreurs, dettes anciennes, "mauvaises notes, ” etc. contre votre nom, et vous donner suffisamment de temps pour réparer tout dommage avant de demander un prêt hypothécaire.

En outre, ne pensez pas que simplement parce que les taux peuvent sembler similaires chez presque tous les prêteurs, signifie que VOTRE taux sera le même chez tous les prêteurs.

Mais c'est juste basé sur mes comptes bancaires, le revenu, et cote de crédit, à droite?

Tort. Chaque prêteur hypothécaire veut que vous financiez avec lui parce qu'il veut que les intérêts soient payés !

Souvent, vous constaterez que chaque prêteur a également ses propres programmes d'incitation pour encourager davantage de personnes à y détenir leurs prêts hypothécaires. Cela peut être quelque chose comme un excellent taux sur un compte d'épargne, un programme spécial à durée limitée offrant une remise sur le taux d'intérêt ou une aide à votre mise de fonds, ou cela peut être aussi simple que la taille de la banque signifie qu'elle a un taux d'intérêt meilleur ou pire, tout bien considéré, qu'une autre banque sur la route.

Travaillez avec votre agent immobilier et/ou votre courtier hypothécaire pour « faire le tour » et assurez-vous d'obtenir les meilleurs taux possibles.

Demande de nouveau crédit trop proche de la demande de crédit immobilier.

S'il y a une chose que les prêteurs hypothécaires détestent, ironiquement, c'est la dette.

Vous avez trop de dettes ? Une hypothèque vous sera refusée.

Avoir trop/trop élevé un total de récent dettes? Vous serez probablement refusé.

Vous n'avez aucune dette autre qu'une voiture neuve (ou même d'occasion) que vous venez d'acheter au cours des deux dernières semaines ou mois et que vous avez financée ? Il y a en fait de bonnes chances qu'un certain nombre de prêteurs vous refusent, de peur que vous ne fassiez attention à ne pas trop dépenser.

En plus de réparer votre rapport de crédit si nécessaire, et rembourser les dettes, en évitant d'ajouter Nouveau dettes au cours des mois et des semaines précédant votre demande est très important!

Le guide ultime du succès en 8 étapes pour l'acheteur d'une première maison (en bref)

Beaucoup de ces points ont été mentionnés ci-dessus, mais ici, nous allons plonger dans ces 8 étapes cruciales à suivre pour vous assurer que votre premier achat de maison se passe bien.

Étape 1 - Passez en revue vos finances personnelles

Avant même de commencer à chercher des maisons ou de parler à des courtiers en hypothèques, vous devriez revoir vos finances personnelles. Être familier avec votre propre situation financière vous donne un sentiment de contrôle pendant le processus de prise de décision. Voici quelques éléments spécifiques pour vous assurer de savoir :

• Combien d'argent vous avez économisé pour un acompte (et au moins une idée approximative de combien vous pourriez avoir besoin d'économiser, le cas échéant).
• Combien de dettes vous avez (y compris les cartes de crédit et les prêts étudiants).
• Combien de revenus vous gagnez par mois.
• Combien d'argent vous dépensez par mois (en moyenne, y compris les services publics, facture de téléphone portable, divertissement, etc).
• Combien tu peux confortablement consacrer à un versement hypothécaire par mois.

Prenez note du quatrième élément de cette liste, « combien d'argent vous dépensez par mois. » Déterminer cela peut impliquer de revoir vos relevés bancaires, sauf si vous êtes diligent avec la budgétisation, mais cela peut également impliquer l'utilisation d'un logiciel ou d'une feuille de calcul pour suivre vos dépenses pendant 1 à 3 mois avant de passer à l'étape suivante. Avoir un budget prêt et utilisé, en avance, facilitera considérablement ce petit calcul !

Remarque T$C - Si vous n'utilisez pas déjà des applications comme Personal Capital et Mint, les ajouter à votre timonerie de planification financière rendra le suivi de votre flux de trésorerie mensuel très simple. L'utilisation de ces deux sociétés est gratuite !

Tout le monde sait que la budgétisation, analyser vos dépenses, et regarder attentivement ce qui doit changer n'est pas amusant. Mais c'est un aspect crucial de l'achat de votre première maison.

• Si vous ne pouvez pas vous en tenir à un budget, vous ne pourrez jamais économiser un acompte. Au revoir, rêves d'accession à la propriété.
• Si vous ne pouvez pas contrôler vos dépenses maintenant, il est peu probable que vous fassiez le bon choix quant au montant de la maison que vous pouvez pratiquement vous permettre (c'est-à-dire quel paiement mensuel correspond parfaitement à votre budget). Autrement, vous allez acheter un très petite maison pas chère.
• Si vous n'avez aucune idée de votre niveau d'endettement, et s'il se trouve au-dessus des ratios DTI (dette/revenu) des prêteurs, alors vous serez très probablement privé d'un prêt hypothécaire.
• Si vous ne trouvez pas de budget, à présent, qui peut correspondre à un versement hypothécaire et à un fonds mensuel de « réparations domiciliaires » pour les choses qui surgiront de nulle part pendant la propriété (un robinet qui fuit, un four mort, etc), alors vous vous retrouverez dans une situation délicate lorsque vous vivez dans votre maison et que vous avez du mal à joindre les deux bouts et à garder le chauffage (soit pour une raison de ne pas pouvoir payer mes factures ou pour un -cassé-et-ne-peux-pas-se-permettre-de-le-réparer).

Étape 2 – Éliminez autant de dettes que possible, avant de acheter votre première maison.

Nous avons déjà parlé de commencer à intensifier vos efforts pour être un candidat de prêt idéal à la minute où vous décidez, avec certitude, que vous allez acheter une maison.

Il y a deux raisons pour lesquelles je recommande de rembourser votre dette avant d'acheter une maison, et je vous exhorte à considérer ces raisons avant de rejeter cette étape.

D'abord, vous savez probablement déjà qu'il est difficile de rembourser les dettes de cartes de crédit et de prêts étudiants tout en ayant à payer des frais de subsistance tels que le loyer, gaz, et la nourriture. Lorsque vous ajoutez un versement hypothécaire et des frais d'accession à la propriété (comme l'assurance, impôts, et réparations occasionnelles) en plus de cela, vous vous endetterez encore plus vite qu'avant. Rembourser votre dette éliminera (ou au moins réduira) ce problème avant qu'il ne se produise.

La deuxième raison pour laquelle je suggère de rembourser votre dette en premier est que moins vous avez de dettes, meilleur sera votre taux hypothécaire. À long terme, reporter l'achat de votre maison de 6 à 12 mois en vaut la peine si cela vous permet d'être plus à l'aise avec vos finances et d'obtenir un meilleur taux hypothécaire.

Pendant que vous prenez quelques mois pour rembourser votre dette, vous pouvez également profiter de ce temps pour améliorer votre cote de crédit (une autre façon d'élargir vos options hypothécaires). Utilisez cette période pour prendre l'habitude de toujours payer vos factures à temps et éviter d'accumuler de nouvelles dettes de carte de crédit.

Étape 3 - Économisez pour votre acompte

Plus votre acompte est élevé, plus vous serez à l'aise, financièrement. Bien qu'il soit possible d'acheter une maison avec aussi peu que 3 % de mise de fonds, le taux hypothécaire qui vous sera accordé ne vous sera pas favorable à long terme. Je recommande toujours aux propriétaires d'essayer d'avoir 20 % d'acompte sur leur premier achat de maison, selon les normes de prêt conventionnelles traditionnelles.

Malheureusement, économiser pour un acompte plus important pourrait signifier reporter votre recherche de maison de 6 à 12 mois, mais ça vaut le coup sur le long terme.

Si vous constatez que vous avez du mal à économiser beaucoup d'argent (ou à faire beaucoup de progrès contre les dettes) pendant cette période, vous pourriez envisager de gagner de l'argent en parallèle ( et le documenter complètement et soigneusement ! ) comme moyen d'augmenter le montant de votre acompte.

Gardez à l'esprit qu'un prêteur aime voir un emploi stable menant à l'achat d'une maison, ce n'est donc certainement pas le moment de changer complètement de travail, quelle que soit l'augmentation de salaire qui peut en découler (une promotion chez le même employeur est généralement acceptable, pourtant).

Voici quelques options pour augmenter votre pouvoir d'économie pendant que vous commencez le processus d'achat de votre maison :

• Commencer une petite agitation latérale.
• Démarrer une entreprise (ne pas accumuler de dettes pour le faire).
• Gagnez de l'argent sur Facebook.
• Soyez payé pour prendre des sondages.

Étape 4 – Familiarisez-vous avec les termes hypothécaires courants

Cette étape n'est certainement pas excitante, mais je crois que les acheteurs d'une première maison devraient faire une petite recherche sur Internet sur les conditions hypothécaires courantes afin qu'ils puissent se sentir plus en confiance lorsqu'ils rencontrent des banques ou des courtiers en hypothèques. Une meilleure compréhension de la signification des termes vous mettra également dans une meilleure position pour négocier.

Recherchez simplement sur Google des éléments tels que « termes hypothécaires courants expliqués » pour vous renseigner. Vous n'avez pas besoin de tout savoir, mais avoir une compréhension de la base vous aidera beaucoup.

Étape 5 – Recherchez toutes vos options hypothécaires

Toutes les hypothèques ne sont pas créées de la même manière, c'est pourquoi vous devriez rechercher toutes vos options avant de vous engager. L'un des meilleurs outils que vous pouvez utiliser est un calculateur de prêt hypothécaire en ligne gratuit.

Certains prêts hypothécaires sont bloqués à des prix inférieurs pendant une longue période, ce qui vous donne très peu de flexibilité par la suite. Il est également important de noter ici qu'une fois que vous êtes pré-qualifié pour un prêt hypothécaire, ils vous donneront généralement une durée après laquelle les taux d'intérêt indiqués ne s'appliquent plus, et vous auriez besoin de requalifier ou de demander l'hypothèque pure et simple.

D'autres types de prêts hypothécaires peuvent être un peu plus chers à l'avance/par mois, mais ils vous permettent de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement. Vous devez réfléchir à vos besoins futurs, pas seulement ce que vous pouvez vous permettre en ce moment.

Si vous anticipez un changement de revenu considérable, comme la retraite ou un partenaire quittant le marché du travail pour rester à la maison avec de futurs enfants, Ensuite, tenez-en compte dans vos décisions. Allez-vous postuler avec les deux noms sur l'application? Allez-vous postuler avec un seul nom, limiter le montant de l'approbation et vous assurer de ne pas sur-acheter ?

Étape 6 - Obtenez une pré-approbation pour un prêt hypothécaire

Si vous cherchez une maison dans un marché particulièrement concurrentiel, alors avoir une hypothèque pré-approuvée montrera aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux.

Si vous êtes un acheteur avec un budget plus élevé, cela peut aussi être une exigence (quelque peu arbitraire) avant que certains agents immobiliers ne programment même des visites pour les maisons les plus chères, pour simplement ne pas perdre leur temps à montrer une maison plus chère à ceux qui veulent juste se promener et rêver "et si".

Avoir cet avantage sera bénéfique lors de la négociation, ou lorsque vous êtes dans une situation où la maison que vous voulez a plusieurs offres. Prendre soin de cette étape avant de faire une offre sur une maison vous fera gagner du temps pendant le processus d'offre, et si un vendeur cherche à conclure l'affaire dans un court laps de temps, votre offre peut être privilégiée.

Bien sûr, L'une des autres raisons d'être pré-approuvé est d'affiner votre connaissance de la somme d'argent avec laquelle vous travaillez et de ce que vous pouvez vous permettre. Bien qu'il soit important de savoir combien la banque ou le prêteur est prêt à vous donner, comme nous en avons discuté plus tôt, vous devez également garder à l'esprit que vous ne devez pas vous étirer trop mince.

Par example, si vous êtes pré-approuvé pour un 500 $, 000 hypothèque qui ne signifie pas que vous devriez automatiquement chercher des maisons qui coûtent 500 $, 000. N'oubliez pas de baser votre « prix d'achat acceptable/maximum » sur ce que votre budget peut gérer, confortablement, pour un versement hypothécaire mensuel (plus taxes, Assurance, etc. s'il n'est pas déjà inclus), pas sur ce que la banque vous dit.

Étape 7 - Répertoriez tous vos frais/coûts d'accession à la propriété

Il est facile de se laisser emporter par l'excitation de l'achat d'une maison, ce qui peut facilement vous amener à ne pas tenir compte des autres coûts auxquels vous serez confronté. Vos coûts ne se limitent pas à votre mise de fonds et à vos versements hypothécaires mensuels; vous devrez également budgétiser les frais juridiques, les frais de déménagement et les frais d'accession à la propriété.

Ces frais incluent (mais ne sont pas limités à) :

• Frais d'inspection à domicile
• Frais de clôture
• Frais juridiques
• Taxe de propriété
• Assurance habitation
• Frais de location de fourgon (pour le jour du déménagement)
• Réparations et rénovations domiciliaires (de la peinture à l'arrachage d'une salle de bain)
• Ameublement de votre maison (y compris éventuellement des appareils électroménagers)
• HOA (Homeowners’ Association) coûte si le quartier de votre choix en a un.

Afin d'avoir une idée précise de ce que seront vos frais d'accession à la propriété, Je vous suggère d'appeler pour des devis. Vous pouvez également demander à votre agent immobilier, copains, et la famille pour connaître leurs dépenses.

La raison pour laquelle il est important de bien comprendre ces frais est de vous donner un aperçu précis de vos finances futures. Vous avez votre acompte sauvegardé ou en cours, disparition des dettes, et un nombre assez solide de la banque quant à ce que vous pouvez vous permettre et à quoi vous attendre pour un paiement mensuel.

Utilisez cette liste de frais d'accession à la propriété pour ajuster le montant de votre « paiement mensuel tolérable » à un nombre confortable.

Étape 8 - Soyez réaliste sur ce dont vous avez besoin

Tout le monde rêve à quoi ressemblera sa première maison, et cela implique souvent des attentes irréalistes telles que de grands dressings et des îlots de cuisine. Pour effectuer un achat de maison intelligente, Je te suggère d'acheter avec ta tête, pas ton cœur ».

Afin de respecter cette règle, vous devriez faire une liste de ce que vous avoir besoin avoir et une liste de ce que vous voudriez aime avoir . Si vous pouvez être réaliste avec vous-même pendant cette étape, alors vous éviterez la déception sur la route.

Voici quelques choses que beaucoup de gens pourraient mettre sur le avoir besoin liste:

• Nombre minimum de chambres/salles de bain (surtout si vous avez déjà des enfants)
• Taille minimale de la cour pour être à l'aise (par exemple, si vous avez 2 gros chiens, une pelouse de 1/10 acre se sentira probablement à l'étroit !)
• Si un garage est une nécessité, la taille de la voiture (comme au moins 1, ou « un garage 2 voitures pour nos 2 véhicules »)
• Préférences/besoins du district scolaire
• Exigences de confort (climatisation en Arizona, par example)
• Avoir ou ne pas avoir un HOA
• Une aire de jeux pour enfants à proximité (si votre jardin est trop petit pour une balançoire, peut-être)
• Un sous-sol pour le stockage

Quelques exemples de choses que vous voudriez aime avoir:

• Dressings « pour elle et lui » dans une suite parentale complète
• Jacuzzi dans la salle de bain principale
• Comptoirs de granit
• Salle de bain séparée pour chaque chambre
• Salle multimédia/théâtre
• Piscine creusée avec cascade, rivière tranquille, et bain à remous séparé

(Vous obtenez l'image).

Seulement lorsque vous avez terminé cette étape (et avez été honnête sur vos besoins réels), alors vous pouvez commencer la meilleure partie de ce processus - regarder les maisons !

Ressources

Voici une liste rapide de certaines ressources que vous voudrez avoir à portée de main pour commencer et parcourir votre chemin vers l’accession à la propriété. Best of luck!

Information

• Minimum mortgage requirements (2019) – LendingTree
• “First time home buyer” qualifications – Bankrate
• Mortgage terms glossary – Bank of America
• First time home buyer programs/grants, by state – NerdWallet
• HUD Grants information page – HUD.gov
• FHA homepage (multiple resources and knowledge base, regardless of loan you end up with) – FHA.gov
• Negotiation Tips – US News &World Report
• Flood Zone Identification – Realtor.com

Financier

• Debt-to-income (DTI) ratio calculator – Wells Fargo
• Free mortgage calculator – DaveRamsey.com
• Mortgage lenders &rates (2019) – US News &World Report
• Homeowner tax deductions – TurboTax
• Side hustles to boost your down payment amount – TheSavvyCouple.com

Home-Search/Purchase

• Realtor.com
• Zillow.com
• MLS.com
• Find a real estate agent – DaveRamsey.com (ELP Program)

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