De combien d'acompte avez-vous vraiment besoin ?

C'est le plus ancien conseil de finances personnelles du livre - n'achetez pas quelque chose si vous ne pouvez pas vous le permettre. Cette sagesse est tout aussi utile aujourd'hui qu'elle l'était avant que le premier dollar ne soit frappé.

Mais en ce qui concerne le marché du logement, la notion de ce qui est « abordable » varie selon la personne à qui vous parlez. Certaines personnes vous diront de ne même pas commencer le processus de recherche d'un logement avant d'avoir économisé au moins 20 % pour un acompte. Certains disent de mettre le moins possible afin que vous puissiez commencer à gagner de l'équité dès que possible.

La vérité, comme toujours, est quelque part entre les deux.

Le montant que vous devriez verser sur un prêt hypothécaire dépend entièrement de votre situation personnelle. Il est presque toujours préférable d'en déposer le plus possible, mais ce montant peut varier énormément d'une personne à l'autre. Pour certains, un bon 20 % n'est tout simplement pas dans les cartes - et ni l'un ni l'autre n'attend assez longtemps pour le sauver.

Si vous ne savez pas dans quelle direction aller, Vous êtes arrivé au bon endroit. Lisez à l'avance pour tout ce que vous devez savoir sur le choix de la bonne taille d'acompte.

Pourquoi un acompte de 20% est une bonne idée

Les prêteurs n'exigent pas d'acompte de 20 %, mais ils en préfèrent définitivement un. Plus un emprunteur peut déposer, plus ils paraissent stables aux yeux de la banque. Mettre plus peut avoir ses avantages, mais 20% est la norme de l'industrie.

Une mise de fonds importante se traduira par une mensualité plus petite pour deux raisons :le solde hypothécaire sera plus petit, et le prêteur ne vous facturera pas d'assurance hypothécaire privée (PMI).

Le PMI est une sorte d'assurance que le prêteur achète au cas où vous cessez d'effectuer des paiements et que vous ne remboursez pas le prêt. Les emprunteurs qui déposent moins de 20 % ont statistiquement plus de chances de faire défaut, donc PMI les protège ainsi que leur investissement.

Le PMI peut coûter aussi peu que 0,3 % du prêt ou jusqu'à 1 %. Ce pourcentage est calculé sur une base annuelle, payé mensuellement ou en une somme forfaitaire chaque année. Sur un 200 $, 000 hypothèque, Le PMI peut varier entre 50 $ et 166,67 $ par mois.

Voici la bonne nouvelle - PMI ne reste pas éternellement. Certains prêts sont structurés de manière à ce que le PMI diminue automatiquement une fois que vous avez 22 % de valeur nette dans la maison. Vous pouvez également refinancer une fois que vous atteignez 20% de capitaux propres pour supprimer le PMI. Vous pouvez généralement accélérer ce processus en augmentant la valeur de la maison avec quelques retouches mineures, comme ajouter dans l'aménagement paysager ou repeindre l'extérieur.

Les prêteurs récompensent également des acomptes plus importants avec des taux d'intérêt plus bas. En règle générale, plus tu poses, moins vous paierez d'intérêts.

Mindy Jensen, Community Manager chez BiggerPockets et auteur de « How to Sell Your Home, ", a déclaré que peu de gens sont conscients de l'un des principaux avantages des gros acomptes :le vendeur est plus susceptible d'accepter votre offre.

Si une maison a plusieurs offres concurrentes, le vendeur veut choisir celui qui a le plus de chance d'être approuvé par la banque. Une offre qui finit par échouer est un énorme problème pour un vendeur, surtout s'il veut quitter la maison rapidement.

Un petit acompte a plus de chances d'être refusé qu'un acompte traditionnel de 20 %. Dans une ville où les maisons partent comme des petits pains, ça peut être un vrai problème.

Pour faire simple, les emprunteurs qui ont un pointage de crédit moins que parfait ou un revenu inférieur peuvent améliorer leurs chances d'obtenir la maison de leurs rêves en versant 20 % ou plus.

« Un acompte plus important signifie que vous avez plus à perdre, " Jensen a dit, "donc avec crédit douteux, un acompte plus important peut faire la différence entre un oui et un non.

Quand choisir un acompte plus petit

Pour plusieurs personnes, mettre 20 % de moins, c'est consommer le plus, sinon toutes leurs économies. Cela peut rapidement devenir un problème si votre nouvelle maison a besoin de rénovations que vous n'avez pas l'argent pour couvrir. Personne ne devrait avoir à choisir entre des toilettes qui fonctionnent et des versements hypothécaires à temps.

Shannyn Allan de The Wonder Lustre s'est assuré d'avoir un solide fonds d'urgence avant d'acheter sa maison.

« Tout le monde devrait équilibrer ce gros acompte avec quelques grands de dépenses des choses qui se cassent inévitablement ou ont été manquées lors de l'inspection, " elle a dit.

Un autre moment où il est acceptable de déposer moins de 20% est si vous vivez dans un marché chaud, comme San Francisco ou Austin. Dans des domaines comme celui-ci, attendre trop longtemps garantira que votre prix d'achat éventuel sera beaucoup plus élevé.

« Attendre d'économiser suffisamment pour éviter le PMI pourrait vous coûter des milliers de dollars lorsque vous effectuez l'achat initial, ", a déclaré Jensen.

Si vous vivez dans un marché chaud, cela peut aussi vous prendre beaucoup de temps pour économiser jusqu'à 20 %. Par exemple, la valeur moyenne de la maison où j'habite à Denver est de près de 500 $, 000 - donc 20% de ce serait 100 $, 000. À mon taux d'épargne actuel, il me faudrait 4,6 ans pour arriver à 100 $, 000. Si je mets 5% vers le bas, Je n'aurais besoin que de 25 $, 000, ce qui prendrait 14 mois pour économiser.

Pour de nombreux millénaires, abattre 20% est quasiment impossible grâce à la stagnation des salaires, les remboursements de prêts étudiants et les prix élevés des logements. Il peut leur falloir jusqu'à la mi-trentaine pour économiser 20 %, un temps qu'ils pourraient consacrer à la valeur nette de leur propre maison. Avec des loyers qui montent en flèche dans tout le pays, beaucoup de jeunes ne supportent pas d'attendre plus longtemps.

Options d'acompte

Heureusement, ceux qui ne peuvent se permettre qu'une petite mise de fonds ont un certain nombre d'options hypothécaires. Voici quelques-uns des plus courants :

Les prêts hypothécaires adossés à Fannie Mae et Freddie MacFannie Mae et Freddie Mac peuvent nécessiter aussi peu que 3% de mise de fonds, et il y a peu d'obstacles pour en obtenir un. Au moins un des acheteurs doit être un premier propriétaire, il doit s'agir d'une maison unifamiliale, l'acheteur doit y habiter à temps plein et l'hypothèque doit avoir un taux d'intérêt fixe.

Vous pouvez demander à votre prêteur de demander un prêt hypothécaire approuvé par Fannie Mae ou Freddie Mac.

Autorité fédérale du logement

Beaucoup considèrent qu'un prêt FHA est le type de prêt hypothécaire le plus simple à demander, en raison des faibles exigences de pointage de crédit. Destiné aux acheteurs à faible revenu, ceux qui choisissent un prêt FHA peuvent déposer aussi peu que 3,5% - tant qu'ils ont une cote de crédit de 580 ou plus. Si votre pointage de crédit se situe entre 500 et 579, vous devrez mettre 10%.

Cependant, Les prêts FHA sont assortis d'une prime annuelle d'assurance hypothécaire (MIP) ajoutée à votre paiement mensuel, similaire au PMI. Le MIP coûte entre 0,45% et 1,05%, selon le montant total de votre hypothèque, le montant de votre mise de fonds et la durée de votre prêt. Le MIP ne tombe pas automatiquement, les emprunteurs doivent donc refinancer s'ils le souhaitent.

Affaires de vétérans

Si vous êtes un ancien combattant ou un militaire actuel, vous pouvez prétendre à un prêt VA avec 0 % d'acompte. Vous pouvez également obtenir vos frais de clôture et autres frais d'achat d'une maison financés par votre prêt. Contrairement à la FHA ou à d'autres prêts, Les prêts VA ne facturent pas de frais PMI ou MIP.