Qu'est-ce qu'un FPI ?

Investir dans l'immobilier peut être un moyen attrayant de mettre votre argent à votre service, mais que se passe-t-il si vous n'avez pas assez d'argent pour acheter un bien immobilier ? Une façon de commencer à investir dans l'immobilier sans avoir besoin d'un gros capital est d'acheter des actions d'une fiducie de placement immobilier, ou FPI.

Qu'est-ce qu'une fiducie de placement immobilier (FPI)?

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui détient, finance ou gère des propriétés qui génèrent des revenus. Ce revenu peut provenir des versements hypothécaires, par exemple, ou les loyers que paient les locataires des immeubles. De nombreuses FPI se spécialisent dans un type de propriété spécifique, mais d'autres ont des portefeuilles plus diversifiés.

Avec une FPI, vous avez accès à des opportunités d'investissement immobilier sans avoir besoin d'un montant substantiel pour acheter une propriété ou entrer dans un club d'investissement immobilier.

Il existe des FPI cotées et non cotées, mais la majorité sont cotées en bourse. Comme tout autre stock, les actions des FPI cotées en bourse peuvent être achetées et vendues sur les principales bourses.

En substance, une FPI profite de son patrimoine immobilier, et tu, en tant qu'actionnaire, avoir une chance de profiter ainsi. Lorsque le cours de l'action de la FPI augmente, il est possible de profiter de l'appréciation du capital, en plus de recevoir des dividendes.

Comment fonctionne un FPI ?

Pour être considéré comme un FPI, une entreprise doit répondre à certains critères :

• Au moins 75 pour cent des actifs de l'entreprise doivent être investis dans l'immobilier.
• Au moins 75 pour cent du revenu brut de l'entreprise doit provenir des intérêts sur les hypothèques, les ventes de biens immobiliers ou les loyers perçus sur les propriétés.
• La société doit être imposée comme une société et gérée par des fiduciaires ou un conseil d'administration.
• Il doit y avoir au moins 100 actionnaires, et pas plus de 50 pour cent de ses actions ne peuvent être détenues par cinq personnes ou moins.
• Au moins 90 % du revenu imposable d'une FPI chaque année doit être versé aux actionnaires sous forme de dividendes.

Types de FPI

Il existe deux principaux types de FPI cotées en bourse :

• FPI en actions – Les FPI en actions sont souvent simplement appelées FPI. Ces FPI possèdent en fait des propriétés qui produisent des revenus, comme les immeubles d'habitation, bâtiments commerciaux et autres types de propriétés, comme les installations de stockage. Ils possèdent ces actifs et gagnent de l'argent à mesure que leurs locataires paient un loyer, ou lorsqu'ils vendent des propriétés à profit.
• mREIT – Plutôt que d’acheter des propriétés et de facturer un loyer, Les mREIT (ou FPI hypothécaires) assurent le financement de l'immobilier. Ils pourraient acheter des hypothèques, ou même à leur origine, ou acheter des titres adossés à des créances hypothécaires. Le revenu de ce type de FPI provient des intérêts gagnés sur ces hypothèques.

En outre, il existe des FPI publiques non cotées qui ne négocient pas en bourse, même s'ils sont enregistrés auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC).

Il existe également des FPI privées qui ne sont pas enregistrées auprès de la SEC et peuvent être achetées sans passer par un échange. Cependant, ceux-ci pourraient être moins liquides et transparents que les REIT publics, donc ils viennent avec un certain risque.

En plus du statut d'échange, une FPI peut appartenir aux secteurs immobiliers suivants :

• Centres de données
• Diversifié (ou une combinaison de propriétés)
• Soins de santé
• Industriel (par exemple, entrepôts)
• Infrastructures (par exemple, canalisations d'énergie)
• Hébergement
• Hypothèque (mREIT)
• Bureau
• Résidentiel
• Vendre au détail
• Stockage libre-service
• Spécialité (par exemple, casino)
• Timberland

Comment investir dans les REIT

Investir dans des REIT est assez simple, surtout si vous vous concentrez sur les sociétés cotées en bourse. Dans ce cas, tout ce que vous devez savoir est le symbole boursier. Vous pouvez ensuite vous rendre chez votre courtier et acheter des actions, passer une commande comme vous le feriez pour tout autre stock. Vous pouvez également acheter des actions de fonds de FPI.

En plus de ça, vous pourriez être en mesure d'affecter une partie de votre contribution régulière 401(k) à une FPI. Bien que les actions individuelles ne soient normalement pas incluses dans un 401(k), Des REIT peuvent être ajoutés si votre administrateur le permet.

Comme pour tout investissement, gardez à l'esprit qu'il existe un niveau de risque avec les FPI, et ils ont été considérablement impactés au début de la pandémie. Pour éviter les faux pas, veillez à bien analyser chaque opportunité, et essayez d'éviter une stratégie « taille unique ».

Les FPI ont-elles un bon bilan ?

En général, Les FPI ont un bilan relativement bon.

L'indice FTSE Nareit All Equity REITs a enregistré des rendements annualisés d'environ 12% sur la période de 40 ans se terminant en juin 2019, selon Nareit, une association qui représente les FPI. Par comparaison, le S&P 500 enregistre historiquement des rendements annualisés proches de 10 %. Alors que certains indices, comme le Russell 2000 Small-Cap, surperformer les REIT sur des périodes plus courtes, Les FPI ont tendance à voir de meilleures performances à long terme.

Il est important de noter, cependant, que les performances passées ne garantissent pas que les FPI continueront à bien performer à l'avenir.

Selon votre tolérance au risque et vos objectifs de portefeuille, bien que, l'ajout d'une exposition immobilière par le biais de FPI pourrait vous aider à accroître la diversité et vous fournir une autre classe d'actifs. Considérez attentivement votre situation personnelle, ainsi que la consultation d'un professionnel de l'investissement, décider si investir dans l'immobilier ou se concentrer sur les REIT a du sens pour vous, et combien vous devriez leur allouer.