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Qu'est-ce que le financement par le propriétaire et est-ce une bonne idée pour les acheteurs et les vendeurs ?

Le financement bancaire est la démarche traditionnelle, mais cela peut ne pas fonctionner pour tout le monde. Les vendeurs doivent faire face à des évaluations et les acheteurs peuvent avoir du mal avec le processus d'approbation. Qu'ils aient un faible crédit ou qu'ils travaillent simplement dans une carrière d'indépendant, il peut parfois être difficile de trouver un financement accessible.

Lorsque le financement traditionnel n'est pas une option, il existe également la méthode de financement propriétaire.

Qu'est-ce que le financement par le propriétaire ?

Les accords de financement par le propriétaire sont des contrats entre acheteurs et vendeurs qui fonctionnent comme des hypothèques mais sans prêteur tiers. Essentiellement, le vendeur devient le prêteur et perçoit des intérêts sur le capital emprunté, et l'acheteur est propriétaire et accumule des capitaux propres.

Ces types d'accords ont été fréquemment utilisés après la Grande Récession de 2008. Pendant ce temps, les prêteurs ont pratiquement cessé d'approuver les prêts hypothécaires. Par conséquent, les acheteurs avaient besoin d'autres moyens de rembourser leurs achats immobiliers.

Bien que le financement par le propriétaire soit un nom pour ce type d'accord, vous pouvez également l'entendre sous le nom de financement du vendeur, de détention d'hypothèques ou d'hypothèques d'achat.

Comment fonctionne le financement par le propriétaire ?

Le financement par le propriétaire peut être utile à un éventail d'acheteurs et de vendeurs. Certaines parties du processus peuvent être familières à toute personne ayant une expérience des prêts traditionnels, mais il a ses différences. Les vendeurs et les acheteurs doivent savoir comment fonctionne le financement par le propriétaire pour chaque partie.

Pour les vendeurs

Avant tout, assurez-vous toujours que le vendeur avec qui vous travaillez est propriétaire de la propriété libre et claire. Sinon, si le vendeur tente de transférer l'acte sans l'autorisation de son prêteur, il violera la clause d'aliénation. Cela pourrait conduire à la saisie immobilière.

Dans le financement du propriétaire, le vendeur occupe une position similaire à un prêteur. Ils accordent un certain montant de crédit qui permet à l'acheteur de payer le prix d'achat de la propriété. Une fois qu'ils le font, l'acheteur doit les rembourser. Le vendeur en tire un revenu mensuel régulier composé du principal et des intérêts. Et, tout comme un prêteur traditionnel, ils doivent conserver des enregistrements de toutes les transactions.

Pour les acheteurs

Le financement par le propriétaire ressemble au prêt traditionnel, mais offre aux acheteurs une flexibilité. Ils effectuent des paiements mensuels du principal et des intérêts au vendeur, plutôt qu'à un prêteur typique comme une banque. Ainsi, l'acheteur est toujours propriétaire et peut constituer un capital. Cela leur donne également la possibilité de réparer leur crédit ou de faire des réparations à la maison sans se soucier de demander un prêt hypothécaire.

Pourquoi les acheteurs et les vendeurs voudraient-ils conclure un accord de financement avec le propriétaire ?

Vendre une maison n'est pas toujours facile - et en acheter une non plus. Pour les acheteurs, avoir un mauvais crédit ou un statut de travailleur indépendant peut rendre difficile la recherche d'un prêteur. Ou, ils voudront peut-être éviter autant de coûts que possible s'ils sont des investisseurs immobiliers, comme les flippers. Le financement par le propriétaire leur permet de réparer et de revendre le logement rapidement grâce à des processus d'approbation simplifiés.

Les vendeurs en profitent également. Pour eux, ils peuvent éviter une partie du stress lié à la navigation sur le marché traditionnel. Le financement par le propriétaire leur permet de vendre plus facilement sur le marché d'un acheteur ou s'ils ont des difficultés avec les évaluations de la maison commandées par les prêteurs d'autres acheteurs.

Comment les accords de financement du propriétaire sont-ils structurés ?

Les vendeurs et les acheteurs négocient entre eux dans un accord de financement propriétaire. Cela leur donne la liberté de structurer leur offre de manière créative. Il existe cependant plusieurs formats auxquels les personnes intéressées par le financement par le propriétaire peuvent se référer. Vous trouverez ci-dessous certaines des variations que vous pourriez voir.

Cependant, si vous envisagez un accord de financement propriétaire, assurez-vous de consulter d'abord un avocat immobilier. Vous voulez vous assurer que l'accord que vous rédigez est légal dans l'état où se trouve la propriété.

Note et hypothèque

Une note et une hypothèque sont généralement le type de financement le plus sûr, et le type que les banques utilisent lorsqu'elles prêtent pour une maison. Dans ce document, un vendeur crée une note détaillant les termes de l'accord et le montant emprunté. De plus, comme une hypothèque traditionnelle, le nom de l'acheteur est inscrit sur l'acte et le privilège hypothécaire est enregistré dans les archives publiques.

Contrats fonciers

Un contrat foncier, autrement appelé contrat d'acte ou contrat d'acte, fonctionne de la même manière qu'une note et une hypothèque. Cependant, il y a une différence cruciale. Avec un contrat foncier, le nom du vendeur reste sur l'acte jusqu'à ce que l'acheteur rembourse intégralement l'hypothèque.

Les vendeurs peuvent préférer ce type de financement vendeur car il facilite la récupération du titre de propriété si l'acheteur ne respecte pas l'hypothèque. Les États varient dans la manière dont ils gèrent l'acheteur défaillant.

Accord de location-achat ou option de location avec option d'achat

Le contrat de location-achat et la location avec option d'achat sont en fait des termes interchangeables. Ils décrivent tous deux une option où l'acheteur loue la maison pendant un certain temps. À la fin de celui-ci, ils ont le choix d'acheter la propriété. Le vendeur et l'acheteur négocient un prix d'achat avant que ce dernier ne commence à louer.

Les acheteurs ont également un coût initial sous la forme de frais d'option, également appelés argent d'option ou contrepartie d'option. Il est généralement non remboursable, mais négociable, et se situe entre 1 % et 5 % du prix d'achat de la maison.

Quelles autres conditions sont négociées dans un accord de financement propriétaire ?

Lorsqu'un acheteur conclut un accord de financement par le propriétaire, il signe un contrat privé avec son vendeur. Ce contrat comprend des conditions du prêteur que l'acheteur doit négocier.

Durée du délai de remboursement

Selon l'accord, l'acheteur dispose d'un certain nombre d'années pour rembourser son prêt. Ces durées varient d'un contrat à l'autre, mais la plupart des prêteurs ne sont pas intéressés à attendre 30 ans que l'acheteur les rembourse intégralement. Ainsi, les accords de financement par le propriétaire ont tendance à avoir des durées plus courtes - environ 10 ans ou moins.

Paiement forfaitaire

Cependant, des durées plus courtes peuvent mettre à rude épreuve les acheteurs. À moins que l'acheteur ne puisse se permettre des paiements mensuels importants, il devra probablement un paiement forfaitaire à la fin de sa période de remboursement.

Cependant, il est possible de se qualifier pour un refinancement. Par exemple, un acheteur avec un crédit médiocre peut améliorer son score pendant la période intermédiaire et demander un refinancement,

Taux d'intérêt

Les taux d'intérêt dans un accord de financement propriétaire sont généralement plus élevés que ceux que vous paieriez à une banque typique. Étant donné que l'accord exige plus de risque pour le vendeur, il compense avec un taux d'intérêt plus élevé. Le montant réel varie, mais chaque État applique des lois sur l'usure qui plafonnent le taux maximum qu'un prêt peut facturer.

Acompte 

Un acompte est l'argent qu'un acheteur investit directement dans la maison pour montrer son investissement dans la maison. Les parties doivent toujours négocier les conditions de l'acompte, comme son montant et son utilisation, surtout si l'acheteur opte pour une option de location-achat. Les acheteurs qui mettent fin à leur bail dans une option de location avec option d'achat sans acheter la propriété perdent cet argent.

Tenue de registres et problèmes fiscaux

Il est important que l'accord énonce clairement les responsabilités des deux parties. Mais même encore, les acheteurs doivent conserver des enregistrements complets de tous leurs paiements. Les vendeurs doivent également déposer tous les documents fiscaux nécessaires, comme un formulaire 1908, qui déclarent les revenus d'intérêts hypothécaires. Les documents doivent également identifier qui l'a payé afin que les acheteurs puissent bénéficier des déductions d'intérêts hypothécaires.

Les vendeurs qui vendent la propriété pure et simple peuvent payer plus d'impôts fédéraux sur le revenu, ce qui rend la documentation vitale. Le produit est soumis à l'impôt sur les gains en capital, qui peut grever vos revenus même après l'application d'exonérations (250 000 $ par personne et 500 000 $ par déclarant conjoint).

Que se passe-t-il si l'acheteur fait défaut ?

La procédure peut dépendre de l'état où se trouve la propriété et de la structure de l'accord de financement du propriétaire.

Avec une note et un accord hypothécaire, l'ancien propriétaire doit prendre les mêmes mesures qu'un prêteur hypothécaire traditionnel. Cela les oblige à poursuivre une forclusion judiciaire ou non judiciaire (qui varie en fonction de la loi de l'État).

En raison de leurs conditions, les vendeurs préfèrent souvent les contrats fonciers. Ils laissent le vendeur conserver l'acte à son nom, de sorte que seul l'acheteur est expulsé de la propriété.

Quels sont les avantages et les inconvénients du financement par le propriétaire pour les acheteurs ?

Voici quelques avantages et inconvénients à considérer pour les acheteurs dans le cadre d'un accord de financement propriétaire :

Avantages

Inconvénients

Processus d'approbation informel

Si le vendeur n'est pas propriétaire pur et simple, le prêteur du vendeur peut saisir le vendeur et expulser l'acheteur pour violation de la clause d'aliénation

Coûts moins chers 

Termes plus courts 

Date de clôture plus rapide

Intérêt plus élevé

Les termes peuvent être flexibles et créatifs

Besoin de l'approbation du vendeur

Un accès facilité au financement pour les indépendants ou les titulaires de crédit démunis

Paiements forfaitaires

Quels sont les avantages et les inconvénients du financement par le propriétaire pour les vendeurs ?

Voici quelques avantages et inconvénients à considérer pour les vendeurs dans le cadre d'un accord de financement propriétaire :

Avantages 

Inconvénients

Éviter le processus d'évaluation

Conséquence fiscale négative possible car les intérêts sont soumis 

Peut facturer des intérêts supérieurs à ceux du marché

Pourrait être confronté à des frais de saisie dans les États hypothécaires

Peut différencier sa maison sur le marché d'un acheteur

Doit évaluer la solvabilité de l'acheteur 

Peut commander un prix de vente plus élevé

Frais de réparation si vous reprenez le bien

Peut réduire les impôts sur les gains en capital après la vente

Restrictions sur les conditions, comme les paiements forfaitaires, en raison de la loi Dodd-Frank

Peut créer un flux de revenus passif

Risque de défaillance de l'acheteur

Un avertissement concernant les transactions avec lien de dépendance

Quiconque envisage de conclure un accord de financement propriétaire avec un membre de la famille doit être prudent. Même si le transfert de propriété est à des fins successorales ou à d'autres fins fiscales, l'IRS est très méfiant à l'égard des accords de vente entre membres de la famille.

Les parents doivent également être prudents lorsqu'ils transmettent la propriété d'une propriété à un futur héritier. Il est possible de renoncer à trop de contrôle et de créer une charge fiscale pour vos enfants. Ils ne seront pas admissibles à l'augmentation de la base qui accompagne l'héritage.

En résumé :le financement par le propriétaire aide les acheteurs et les vendeurs à adapter les offres à leur situation

Les prêteurs hypothécaires traditionnels peuvent travailler pour beaucoup, mais pas pour tout le monde. Avec le financement par le propriétaire, les acheteurs et les vendeurs peuvent conclure des ententes entre eux. Cela leur permet d'éviter les problèmes typiques communs aux prêts traditionnels. Si vous recherchez un financement alternatif avec des exigences de crédit flexibles, envisagez de vous renseigner sur les prêts FHA ou VA.