Ne laissez pas vos prêts étudiants vous empêcher d'acheter une maison --- Comment vous offrir la maison de vos rêves lorsque vous êtes encore endetté

Paie merdique. Prêts étudiants. Pas d'économies. Vous pensez que l'accession à la propriété est hors de portée ? Vous avez peut-être tort. Pas que vous devriez, mais voici combien de millennials achètent des maisons alors qu'ils sont encore endettés.

Chaque fois qu'une étude est publiée sur la génération Y et l'argent, les résultats sont généralement déprimants.

Mais une étude récente a attiré mon attention car elle contenait pour une fois de bonnes nouvelles.

Malgré leurs difficultés économiques très médiatisées, les milléniaux représentent le pourcentage le plus élevé d'acheteurs récents, selon l'étude 2015 de la National Association of Realtors sur les tendances générationnelles des acheteurs et des vendeurs de maisons.

Maintenant, si vous et tous vos amis avez des dettes et ne gagnez pas beaucoup d'argent, vous pourriez être tenté d'appeler B.S. sur cette étude.

Mais je promets - c'est vrai. L'accession à la propriété n'est pas réservée aux "adultes" dans la quarantaine.

Voici comment vous pouvez arrêter de payer un loyer et commencer à payer une hypothèque, si vous le souhaitez :

Consolidez vos dettes de carte de crédit et vos remboursements de prêts étudiants

Vous pouvez acheter une maison alors que vous êtes endetté. Tout dépend de la part de votre revenu brut mensuel qui sert à payer les montants minimaux dus sur les dettes récurrentes comme les factures de carte de crédit, les prêts étudiants, les prêts automobiles, etc.

Votre ratio d'endettement est très important pour les prêteurs. En termes simples, votre ratio DTI est une mesure qui compare votre dette à votre revenu et détermine le montant que vous pouvez réellement vous permettre en versements hypothécaires.

La plupart des prêteurs ne vous approuveront pas pour un prêt hypothécaire si votre ratio DTI dépasse 43 %.

Supposons que vous gagniez 46 000 $ par an, soit le salaire moyen à temps plein des diplômés universitaires en 2012. Et disons que, comme quatre millennials sur dix, vous dépensez la moitié de votre salaire pour rembourser vos dettes.

Cela signifie que votre revenu mensuel brut est de 3 833 $. 1 916 $ sont consacrés à la dette.

Votre ratio dette/revenu est donc de 50 %. En savoir plus sur la façon de calculer votre ratio dette/revenu ici.

Les banques ne vous approuveront pas pour une maison prêt, sauf si vous faites l'une des deux choses :

1. Commencez à gagner plus d'argent
2. Réduire les paiements mensuels de vos dettes récurrentes

Obtenir un emploi mieux rémunéré peut sembler être la solution évidente. Mais cela pourrait prendre beaucoup de temps (et pensez à toutes ces interviews). Et cela peut en fait nuire à vos chances d'obtenir un prêt bancaire, car certains prêteurs hésitent à accorder des prêts aux personnes ayant de nouveaux emplois.

Une meilleure solution est de consolider vos dettes.

«La première chose à faire pour réduire le ratio dette / revenu sans rembourser l'obligation est de consolider les dettes», déclare Scott Sheldon, agent de crédit principal chez Sonoma County Mortgages. "La consolidation des cartes de crédit ou la consolidation des prêts étudiants réduira le paiement mensuel minimum, ce qui réduira le ratio de la dette au revenu et améliorera le pouvoir d'emprunt."

En d'autres termes, plutôt que de payer six cartes de crédit chaque mois, consolidez ces soldes en un seul paiement mensuel inférieur. Un marché croissant des prêts personnels rend cela plus facile. Par exemple, si vous avez un bon crédit, vous pouvez obtenir un prêt personnel pouvant atteindre 35 000 $ pour consolider vos cartes de crédit, parfois à des taux d'intérêt plus avantageux que les cartes elles-mêmes.

Consolidez également vos prêts étudiants. "Les prêts étudiants ont le même effet qu'un prêt automobile ou une carte de crédit", déclare Scott.

Maintenant, recalculez votre ratio dette/revenu. Le nombre est-il inférieur ? Si c'est le cas, une banque peut vous accorder un prêt immobilier.

Vous n'avez besoin que d'un petit acompte

Quand j'ai commencé à penser à acheter une maison, j'ai supposé que j'aurais besoin d'un acompte de 20 %. Étant donné que j'avais très peu d'économies, j'ai supposé que j'aurais affaire à des propriétaires pour le reste de ma vie.

Mais je n'avais pas besoin de près de 20 %.

« 20 % de moins, c'est ce que les gens payaient il y a 20 ans », dit Scott. "Le minimum dont vous avez besoin aujourd'hui est de 3,5 % pour un prêt FHA ou de 5 % pour un prêt conventionnel."

Bien sûr, plus vous mettez de côté, moins vous payez chaque mois et meilleur est le taux d'intérêt que vous obtiendrez.

Mais je n'ai versé que 5 % de mise de fonds et mon taux d'intérêt est à peine à 5 %.

Votre compte de retraite peut vous fournir votre acompte (mais nous vous le déconseillons fortement)

Oui, vous pouvez utiliser jusqu'à 10 000 $ d'un IRA, sans pénalité, pour acheter votre première résidence principale. Si vous avez un 401(k), vous pourrez peut-être emprunter de l'argent sur votre compte et le rembourser au fil du temps.

Vous pensez probablement que c'est terrible pour un site de finances personnelles de recommander cela, mais le fait est que les gens le font, que nous leur disions que c'est une mauvaise idée ou non. 17 % des milléniaux ont déjà contracté un prêt de leur plan de retraite.

Encore une fois, nous vous déconseillons de contracter un prêt sur votre compte de retraite. Mais si vous voulez vraiment acheter une maison et prétendez que vous avez survolé cette partie de cet article, il y a quelques choses que vous devez savoir.

Comme la plupart des prêts, assurez-vous de pouvoir le rembourser en peu de temps

Si l'achat d'une maison vaut la peine de perdre un peu (parfois beaucoup) de votre épargne-retraite, vous pouvez le faire.

Mais, puisque vous payez déjà des prêts étudiants, vous ne voulez pas passer votre vie à rembourser également un prêt 401 (k). Assurez-vous d'avoir un délai défini pour rembourser le prêt, avec des paiements mensuels prélevés sur votre salaire.

Éviter les pénalités

Vous voudrez éviter toute pénalité pour avoir retiré de l'argent tôt de votre compte. Heureusement, une étude de l'Employee Benefit Research Institute montre que 87 % des régimes 401(k) offrent des options de prêt.

Cela diffère des IRA traditionnels, qui n'autorisent que les retraits anticipés effectués avant l'âge de 59 ans et demi et facturent une pénalité fiscale de 10 %.

Cependant, il existe quelques exceptions à la pénalité fiscale pour les retraits des IRA traditionnels. L'un d'eux est si vous retirez jusqu'à 10 000 $ pour acheter une première maison principale. Il s'agit d'un montant bien inférieur aux prêts que vous pouvez contracter avec votre 401(k).

Pensez à la santé globale de vos finances personnelles

Ce n'est pas parce que vous avez des dettes (c'est-à-dire des prêts étudiants) que vous avez un mauvais crédit, ce qui est un autre facteur important dans l'achat d'une maison.

Lorsque vous serez prêt à acheter une maison, vous devrez tenir compte de toutes vos dettes, de votre crédit et de votre sécurité d'emploi.

Si vous consolidez vos dettes et obtenez des mensualités moins élevées (et que vous les remboursez intégralement chaque mois), que votre emploi est assez sûr et bien rémunéré, et que vous avez un historique de crédit exceptionnel, il n'y a aucune raison pour que vous laissiez votre dette vous éloigner de la maison de vos rêves.

Encore une fois, ce n'est pas parce que vous pouvez obtenir un prêt que vous devriez le faire

Disons que vous suivez tous ces conseils et que vous êtes admissible à un prêt immobilier.

Avant de devenir accro à Zillow ou à Realtor.com, passez un peu de temps à réfléchir si vous êtes vraiment prêt à vous engager et à combien de maison vous voulez vous engager.

"Étendre votre ratio d'endettement au maximum de 45 % est une proposition risquée, à moins que votre revenu ne soit sur le point d'augmenter à l'avenir ou que toute autre obligation de consommation que vous avez soit sur le point d'être remboursée", déclare Scott.

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